Chương 1. Những vấn đề lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành trên địa bàn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU 1. Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ được đưa vào áp dụng trong quản lý đất đai ở Việt Nam từ năm 2009 theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian, cụ thể: Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Đến Luật đất đai 2013 đã bổ sung về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 16 Điều 3 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Khái niệm cho thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác quyết định giao đất, cho thuê đất ở 9 chỗ: quyết định giao đất là căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất, còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xác nhận mối quan hệ đó hoàn toàn hợp pháp. Quá trình tổ chức việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ hợp pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất, là điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hiến pháp năm 1980 và năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật; Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quản lý đất đai. Từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Luật đất đai năm 2003 được ban hành ngày 26/11/2003, sau đó là Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, văn bản hướng dẫn cũng được ban hành để điều chỉnh các vấn đề có liên quan. Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai của Nhà nước ta kể từ năm 1980.
Luật Đất đai hiện hành không có 10 khái niệm hay định nghĩa về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, từ cơ sở của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên, có thể hiểu: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài,…”. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất), dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai; theo đó, một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Điều này thể hiện qua các khía cạnh khác nhau sau đây: 11 1. Dưới khía cạnh quản lý Nhà nước: Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất; giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai; trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất đai. Thứ hai, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa. Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân (quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013). Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết, thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
Thứ tư, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đem lại cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu khá lớn từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 12 khác gắn liền với đất hay để chuyển quyền sử dụng đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế.