Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 2003 đến nay; Chương 3: Nguyên nhân và các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tác giả hy vọng với những nghiên cứu và phân tích của mình sẽ góp phần vào việc hoàn thiện hơn nữa những quy định về thực trạng quản lý đất đai nói chung và vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội nói riêng. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khái niệm về quyền sử dụng đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để hình thành nên sự sống. Từ xa xưa đến nay, thông qua hoạt động sản xuất đất đai không chỉ là tài nguyên quan trọng mà còn tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải vật chất làm cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người. Chính từ vai trò quan trọng đó mà các quốc gia luôn xác lập các hình thức pháp lý cụ thể để quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản) theo luật định. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên những thửa đất đó mà giao cho các tổ chức, cá nhân ( người sử dụng đất) dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Để bảo vệ lợi ích của mình Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như những nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi sử dụng đất của Nhà nước. Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Điều này có nghĩa là chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách của chủ sở hữu đất đai. Người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền trong phạm vi mà Nhà nước cho phép. Nhìn từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng. Bởi quyền sử dụng đất không chỉ nhằm thoả mãn các nhu cầu mà còn mang lại những lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhìn từ góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không chỉ là quyền năng cụ thể trong việc khai thác lợi ích đất đai mà là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu “là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích và phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như nhu cầu của từng chủ thể sử dụng đất” [13, trang 92] Để khai thác có hiệu quả các lợi ích của đất đai, Nhà nước ngày càng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất. Trong đó có các quyền năng như: Quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai là hai quyền năng có mối quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng có sự phân biệt với nhau về hình thức và giá trị.
Điều đó được thể hiện: Thứ nhất, nếu như quyền sở hữu đất là quyền năng ban đầu thì quyền sử dụng đất là quyền năng phái sinh. Quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện sau khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như công nhận quyền sử dụng đất ổn định. Chính vì thế quyền sở hữu đất đai là quyền mang tính độc lập còn quyền sử dụng đất đai là quyền năng mang tính phụ thuộc. Nghĩa là, người sử dụng đất không được thực hiện mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề liên quan.
Về cơ bản phải thực hiện theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, nếu như quyền sở hữu đất đai là quyền năng trọn vẹn thì quyền sử dụng đất đai là quyền năng không trọn vẹn và không đầy đủ. Tính không trọn vẹn và không đầy đủ được biểu hiện như sau: Người sử dụng đất không có các quyền năng cụ thể như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Trong khi Nhà nước có các quyền: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….thì người sử dụng đất lại không có các quyền năng đó, không được định đoạt số phận pháp lý của đất đai.
12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Không phải người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được thực hiện đầy đủ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…chỉ những người có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các quyền năng đó. Mặt khác, không phải bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đủ các quyền năng như trên. Về cơ bản chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thì được thực hiện đầy đủ các quyền mà pháp luật cho phép. Cũng là quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất của Nhà nước khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất đai phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất….và luôn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Hơn nữa, Nhà nước là một chủ sử dụng đất đặc biệt nên Nhà nước không trực tiếp khai thác các lợi ích trên đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng để thu tài chính về đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền mang tính gián tiếp và trừu tượng; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính trực tiếp và cụ thể. Để thực hiện quyền quản lý có hiệu quả cũng như tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng trên thực tế, Nhà nước ban hành ra các văn bản pháp luật trong đó có các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích của hoạt động này vừa tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để Nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý về đất đai. Đây là một trong những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” [19, khoản 1 Điều 10] Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần rất quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai.
Hoạt động này được Nhà nước thiết lập với mục đích: công nhận, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, hỗ trợ cho việc hình thành quyền sử dụng đất cũng như cung cấp thông tin 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com về quyền và những hạn chế cho cơ quan quản lý Nhà nước trung ương, địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân. Theo quy định của Pháp luật hiện hành để được tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 2, 3, 5 Điều 50 Luật đất đai. Giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ là hai khái niệm có quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng lại có sự khác biệt cụ thể. Nhìn dưới góc độ khái niệm Giấy tờ hợp pháp được hiểu là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, theo đúng quy định của pháp luật; giấy tờ hợp lệ là giấy tờ có thể không do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhưng được Nhà nước thừa nhận hiệu lực trên thực tế.
Xét dưới góc độ giá trị, giấy tờ hợp pháp có hiệu lực pháp lý cao, bảo đảm chặt chẽ hơn cho người sử dụng đất. Người viết khẳng định như vậy là vì trong thực tế một số các giao dịch về quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như quy định tại điều 184 Nghị định 181 “ kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” nhưng không vì thế mà chúng ta coi nhẹ giá trị pháp lý của giấy tờ hợp lệ. Một số trường hợp giấy tờ hợp lệ lại là điều kiện tiên quyết để Nhà nước hợp thức hoá, tiêu chuẩn hoá thành giấy tờ hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là kết quả của quy trình hợp thức hoá, quy chuẩn hoá từ giấy tờ hợp lệ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biểu hiện hoàn hảo nhất của một chu trình. Chúng ta khẳng định như vậy là vì khi Chính Phủ, uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất… thì đây chỉ là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Chỉ sau khi người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã đăng kí và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoàn thành thủ tục pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Nhà nước là chủ sở hữu đặc biệt đối với đất đai, Nhà nước không trực tiếp khái thác lợi ích trên từng thửa đất mà giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất bằng các quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng thuê đất.