phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có 3 chƣơng: Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất Chƣơng 2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2015-2017 Chƣơng 3. Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị 4 van PHẦN 2.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số vấn đề chung trong đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi đất nƣớc.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã đƣa vấn đề đất đai vào Hiến pháp của mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, đất đai đƣợc xác định là tài nguyên quý giá của quốc gia; là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế - xã hội; là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia; là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống; là thành quả đấu tranh cách mạng của nhiều thế hệ… Do đó, đất đai luôn là vấn đề đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ta hết sức quan tâm.(Theo Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam) Nhƣ vậy, đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của đất nƣớc nói chung và của huyện Đakrông nói riêng. Nhà nƣớc công nhận QSDĐ (quyền sử dụng đất) cho ngƣời sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nƣớc với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo quy định tại Điều 115Bộ luật Dân sự 2015:“Quyền tài sản là quyền trị giá đƣợc bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tƣợng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền sử dụng khác”.
Theo quy định tại Điều 189Bộ luật Dân sự 2015: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, quyền sử dụng có thể đƣợc chuyển giao cho ngƣời khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” 5 van Thông thƣờng trong quan hệ dân sự, ngƣời chủ sở hữu tài sảncó quyền thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau nhƣ bán, cho mƣợn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nƣớc giao cho ngƣời sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này đƣợc xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015 thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tƣơng lai”. Từ đó ta có thể đƣa ra khái niệm của QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền đƣợc khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền đƣợc hƣởng những thành quả lao động kết quả đầu tƣ trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu nhƣ hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài ngƣời thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện từ khi Nhà nƣớc ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trƣờng bất động sản, với tƣ cách là một loại hàng hóa đặc biệt. Đấu giá QSDĐ để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, đƣợc tổ chức công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, do ngƣời bán đấu giá (cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán đƣợc quyền sử dụng đất cho ngƣời mua (tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất là ngƣời trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà ngƣời bán đƣa ra. Vì vậy ta có thể định nghĩa đấu giá QSDĐ là một hình thức để Nhà nƣớc tiến 6 van hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc.
Thông qua việc đấu giá nguồn ngân sách Nhà nƣớc sẽ có thêm kinh phí đầu tƣ cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nƣớc điều chỉnh khung giá đất. Nội dung công tác đấu giá QSDĐ 1. Những quy định chung về đấu giá QSDĐ 1. Căn cứ pháp lý - Luật đất đai năm 1993 - Luật đất đai năm 2003; - Luật đất đai năm 2013; - Luật số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 về luật đấu giá tài sản.
- Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về Về bán đấu giá tài sản; - Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; - Thông tƣ số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất phải đƣợc thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điều 117Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo đƣợc 2 nguyên tắc sau: 7 van - Đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Giá đất trong đấu giá QSDĐ Sự hình thành giá đất Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ. Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau. Khung giá đất, bảng giá đất cũng đƣợc luật xây dựng định kỳ 5 năm một lần và đƣợc điều chỉnh khi thị trƣờng có biến động. Đối với trƣờng hợp các địa phƣơng không thống nhất đƣợc giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thì theo luật phải báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.(Theo luật đất đai 2013) Khi xây dựng bảng giá đất, luật tính rất rõ từng trƣờng hợp cụ thể.
Chỉ đề cập đến quy định đối với UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá, để áp dụng đối với các trƣờng hợp, luật quy định cụ thể nhƣ: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vƣợt hạn mức quy định; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, tính tiền thuê đất đối với đất 8 van nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trƣờng họp Nhà nƣớc cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nƣớc mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất… Việc quy định cụ thể từng điều trong Luật Đất đai năm 2013 rất phù hợp với thực tiễn, sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc trong thời gian qua, tạo điều kiện thuận lợi để thực thi luật có hiệu quả. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trƣờng tự do, vì vậy xác định giá cả thị trƣờng của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nhƣ tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.