Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng cùng với sự gia tăng dân số cơ học tại các đô thị lớn ở Việt Nam đang đặt ra những áp lực lớn đối với hệ thống hạ tầng và vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (2019), quy mô dân số đô thị của Việt Nam đạt gần 30 triệu người và dự kiến tăng thêm từ 850.000 đến 950.000 người mỗi năm trong thập kỷ tiếp theo. Tại thành phố Hà Nội – đô thị loại đặc biệt và là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của cả nước – tốc độ gia tăng dân số và cải thiện thu nhập bình quân đầu người đã thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm chỗ ở ổn định, trong đó loại hình căn hộ chung cư trở thành lựa chọn phổ biến.

Báo cáo thị trường của Batdongsan.vn cho thấy trong tháng 1/2023, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh nhất ở phân khúc có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m² (tăng 97% so với tháng 1/2022), tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m² và 35 – 55 triệu đồng/m². Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm trên thị trường xuất hiện sự lệch pha cung - cầu khi nguồn cung mở bán mới năm 2022 thiếu vắng căn hộ bình dân; phân khúc cao cấp chiếm tới 55% và trung cấp chiếm 44% tổng nguồn cung. Đồng thời, thị trường cũng đối mặt với các rủi ro từ những dự án kém chất lượng. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Ngọc Mai (Khoa Kinh tế Chính trị, Trường Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh) đã lựa chọn đề tài "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại thành phố Hà Nội" để phân tích hành vi người mua và cung cấp luận cứ cho các bên liên quan.

Mục tiêu chung của đề tài là cung cấp cơ sở dữ liệu và giải pháp cụ thể hỗ trợ các nhà đầu tư bất động sản nắm bắt thị hiếu khách hàng, đồng thời hỗ trợ người dân đưa ra quyết định phù hợp, góp phần thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh trên thị trường bất động sản. Khóa luận đặt ra câu hỏi nghiên cứu trung tâm: "Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của người dân?" và triển khai 6 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Tìm hiểu các công trình nghiên cứu liên quan đến thị trường bất động sản, nhu cầu của khách hàng và hệ thống chính sách, quy định pháp luật điều chỉnh.
  2. Khảo sát thu thập thông tin về các nhóm yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân (kinh tế, vị trí, chất lượng, xã hội).
  3. Sử dụng các phương pháp thống kê và phân tích dữ liệu nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố và xác định thứ tự ưu tiên của các yếu tố tác động.
  4. Xây dựng mô hình đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư.
  5. Đề xuất các khuyến nghị cải thiện sản phẩm, nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp phát triển bất động sản.
  6. Trình bày kết quả nghiên cứu và gợi mở các hướng phát triển, hoàn thiện nghiên cứu trong tương lai.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác định rõ:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân, bao gồm: tình hình tài chính, kiến trúc, vị trí, marketing, dịch vụ hỗ trợ nội khu, môi trường sống và ảnh hưởng xã hội.
  • Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2022 – 2023, thời kỳ phục hồi sau đại dịch COVID-19 nhằm nhận diện hành vi tiêu dùng trong trạng thái bình thường mới.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi nội dung: Phân tích các yếu tố kinh tế (giá cả, thu nhập, vay vốn), vị trí (giao thông, địa lý, tiện ích khu vực), chất lượng (thiết kế, diện tích, chất lượng thi công), marketing, dịch vụ tiện ích nội khu và yếu tố xã hội (môi trường sống, an ninh, mối quan hệ gia đình, bạn bè).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên việc tiếp cận các lý thuyết kinh điển về hành vi người tiêu dùng và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở:

  • Khung pháp lý về phân hạng nhà chung cư: Áp dụng tiêu chuẩn phân loại căn hộ chung cư theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng, gồm 4 hạng: Hạng 1 (cao cấp, chất lượng hoàn hảo về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng), Hạng 2 (chất lượng cao, mức độ tương đối hoàn hảo), Hạng 3 (chất lượng khá) và Hạng 4 (chất lượng trung bình, đạt tiêu chuẩn tối thiểu để đưa vào khai thác sử dụng).
  • Lý thuyết hành vi người tiêu dùng và mô hình tác nhân - phản ứng: Dựa trên quan điểm của Philip Kotler (2005) và Solomon et al. (2006) về tiến trình ra quyết định của người mua từ nhận thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, quyết định mua đến hành vi sau mua; chịu sự tác động đồng thời của các kích thích marketing (4Ps: Sản phẩm, Giá cả, Phân phối, Chiêu thị) và các yếu tố môi trường (văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý).
  • Thuyết hành động có lý do (Theory of Reasoned Action - TRA): Mô hình của Fishbein và Ajzen (1975) giải thích mối liên kết giữa niềm tin hành vi và chuẩn chủ quan đối với ý định và hành vi mua thực tế.
  • Thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB): Mô hình mở rộng của Ajzen (1991) bổ sung yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi (nguồn lực tài chính, kỹ năng, cơ hội) nhằm nâng cao năng lực dự báo hành vi mua hàng có giá trị lớn.
  • Lý thuyết giá trị nhận thức và động cơ: Tích hợp tháp nhu cầu của Maslow (1970) và các lý thuyết về giá trị nhận thức (Zeithaml, 1988; Woodruff, 1997; Cronin et al., 2000; Lovelock & Wirtz, 2010) để giải thích sự đánh đổi giữa lợi ích cảm nhận và chi phí bỏ ra của khách hàng.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả kết hợp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng:

  • Nghiên cứu sơ bộ (định tính): Thực hiện kỹ thuật phỏng vấn nhóm với 20 khách hàng cá nhân tại Hà Nội nhằm tham vấn ý kiến, điều chỉnh các tiêu chí và hoàn thiện bảng câu hỏi khảo sát.
  • Nghiên cứu chính thức (định lượng): Thu thập dữ liệu thông qua bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp người dân tại Hà Nội. Dữ liệu được mã hóa và xử lý bằng phần mềm SPSS.
  • Các kỹ thuật phân tích số liệu:
    1. Thống kê mô tả (tần số, tỷ lệ, giá trị trung bình) đối với đặc điểm mẫu và các biến quan sát.
    2. Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (loại các biến có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3).
    3. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) kiểm tra tính hội tụ và phân biệt của thang đo với các chỉ số KMO và kiểm định Bartlett.
    4. Phân tích tương quan Pearson đánh giá mối liên hệ tuyến tính giữa các biến.
    5. Phân tích hồi quy tuyến tính bội để xác định mức độ tác động của các biến độc lập đến biến phụ thuộc.
    6. Phân tích phương sai ANOVA, kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số VIF) và kiểm định phân phối chuẩn của phần dư.

Nguồn dữ liệu của đề tài gồm dữ liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát thực tế và dữ liệu thứ cấp trích xuất từ Tổng cục Thống kê (2019), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA, 2021), các báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.vn (2020, 2023) và CBRE (2022).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân thành phố Hà Nội

Chương 1 hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến thị trường bất động sản và hành vi mua nhà chung cư:

  • Các nghiên cứu quốc tế: Nghiên cứu của Pavlov et al. (2019) tại Ukraine về năng lực cạnh tranh thị trường bất động sản khu vực; nghiên cứu của Schulte et al. (2005) về tính minh bạch của thị trường bất động sản Đức; nghiên cứu của Madhavan & Chandrasekar (2015) về các mô hình hành vi mua; công trình của Heriyati et al. (2021) tại Indonesia chỉ ra ảnh hưởng của tài chính, địa điểm, thương hiệu và yếu tố phong thủy đối với thế hệ millennial trong đại dịch; nghiên cứu của Zhang & Nuangjamnong (2022) tại Bangkok xác định 5 nhóm yếu tố tác động gồm vị trí, tài chính, không gian sống, ảnh hưởng xã hội và an ninh.
  • Các nghiên cứu trong nước: Nghiên cứu của Nguyễn Mạnh Hùng (2021) và Đoàn Văn Bình (2021 - VNREA) phân tích thực trạng, vai trò lan tỏa của ngành bất động sản đến hơn 40 ngành kinh tế; các báo cáo của Phương Uyên (2020) và Thùy Chi (2023) về xu hướng gia tăng tỷ lệ hộ gia đình sống tại chung cư và biến động giá căn hộ tại Hà Nội; mô hình của Võ Thị Thùy Linh (2016) tại TP.HCM chỉ ra 7 nhân tố với 25 biến quan sát; nghiên cứu của Nguyễn Quang Hồng et al. (2022) về ý định mua căn hộ chung cư xanh của giới trẻ Hà Nội dựa trên khung TPB.

Từ việc tổng kết tài liệu, tác giả chỉ ra 6 khoảng trống nghiên cứu chính: (1) thiếu vắng các nghiên cứu kết hợp yếu tố tâm lý, văn hóa và xã hội; (2) chưa đánh giá sâu các yếu tố môi trường xung quanh dự án; (3) các tiêu chí chất lượng căn hộ chưa được xem xét toàn diện; (4) chưa phân hóa rõ nét hành vi theo từng phân khúc nhân khẩu học; (5) tác động của các biến số kinh tế vĩ mô và chính sách chưa được lượng hóa chi tiết; (6) tính cập nhật về bối cảnh thị trường sau đại dịch COVID-19 còn hạn chế. Trên cơ sở đó, chương 1 đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 7 biến độc lập tác động đến Quyết định mua căn hộ chung cư (QD):

QD = f(TC, KT, VT, MKT, DVHT, MT, AHXH)

Trong đó:

  • TC: Tình hình tài chính
  • KT: Kiến trúc căn hộ
  • VT: Vị trí căn hộ
  • MKT: Hoạt động Marketing
  • DVHT: Dịch vụ hỗ trợ trong nội khu
  • MT: Môi trường sống
  • AHXH: Ảnh hưởng của xã hội

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 2 trình bày chi tiết thiết kế nghiên cứu và quy trình 2 bước:

  1. Nghiên cứu sơ bộ: Thiết lập thang đo dự thảo, tiến hành thảo luận nhóm (n = 20) để hiệu chỉnh từ ngữ và thang đo cho phù hợp với đặc thù người mua nhà tại Hà Nội.
  2. Nghiên cứu chính thức: Thiết lập thang đo Likert 5 điểm (từ 1 = Rất không đồng ý đến 5 = Rất đồng ý), tổ chức thu thập dữ liệu bằng bảng hỏi khảo sát trực tiếp.
  3. Quy trình xử lý dữ liệu: Trình bày phương pháp sàng lọc mẫu, phân tích thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha (điều kiện chấp nhận: hệ số Alpha ≥ 0,6 và tương quan biến - tổng ≥ 0,3), phân tích nhân tố khám phá EFA (điều kiện: KMO từ 0,5 đến 1, kiểm định Bartlett có sig < 0,05, Eigenvalue > 1, tổng phương sai trích > 50%), phân tích tương quan Pearson, và ước lượng mô hình hồi quy tuyến tính bội kết hợp kiểm định giả định phân phối chuẩn phần dư và hiện tượng đa cộng tuyến.

Chương 3: Thực trạng thị trường chung cư tại thành phố Hà Nội và kết quả nghiên cứu

Nội dung chương 3 được cấu trúc thành 2 phần chính:

Thực trạng thị trường chung cư Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023:

  • Nguồn cung mới suy giảm năm thứ ba liên tiếp; thống kê của CBRE cho thấy năm 2022 toàn thị trường Hà Nội có khoảng 15.100 căn hộ mở bán mới, giảm 12,3% so với năm 2021 do ảnh hưởng từ kiểm soát tín dụng, thủ tục cấp phép và biến động kinh tế.
  • Tồn tại sự mất cân đối phân khúc: căn hộ cao cấp chiếm 55%, trung cấp chiếm 44%, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Giá bán sơ cấp và thứ cấp đều có xu hướng tăng cao, đặc biệt ở phân khúc trên 55 triệu đồng/m².

Kết quả phân tích định lượng:

  • Mô tả mẫu khảo sát: Thống kê phân bố nhân khẩu học theo các biến: giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, nơi ở hiện tại, mức thu nhập bình quân, nghề nghiệp và mục đích mua nhà (để ở hoặc đầu tư).
  • Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha: Đánh giá độ tin cậy của 7 thang đo biến độc lập (Tình hình tài chính, Kiến trúc, Vị trí căn hộ, Marketing, Dịch vụ hỗ trợ nội khu, Môi trường sống, Ảnh hưởng xã hội) và thang đo biến phụ thuộc (Quyết định mua nhà chung cư). Kết quả kiểm định xác nhận các thang đo đều đạt độ tin cậy thống kê.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Kiểm định KMO và Bartlett cho thấy dữ liệu biến độc lập và biến phụ thuộc đều phù hợp để phân tích nhân tố, các biến quan sát hội tụ vào đúng các nhóm nhân tố lý thuyết và đạt giá trị phân biệt.
  • Phân tích tương quan và hồi quy bội: Phân tích ma trận tương quan Pearson khẳng định các biến độc lập có tương quan tuyến tính có ý nghĩa với biến phụ thuộc QD. Mô hình hồi quy bội được kiểm định qua phân tích ANOVA (giá trị F có ý nghĩa thống kê), hệ số VIF nằm trong giới hạn cho phép (không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng), biểu đồ tần số và biểu đồ P-P xác nhận phần dư chuẩn hóa tuân theo phân phối chuẩn. Kết quả hồi quy xác nhận mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định mua nhà của người dân.

Chương 4: Kết luận và kiến nghị

Chương 4 tổng hợp các phát hiện nghiên cứu và nhận định xu hướng phát triển thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn tới:

  • Dự báo xu hướng thị trường: Nhu cầu nhà ở thực tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung mới năm 2023 dự kiến vẫn khan hiếm (dao động quanh mức 14.000 - 15.000 căn hộ), đòi hỏi phải có sự tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu ở thực.
  • Hệ thống khuyến nghị: Đề xuất các nhóm giải pháp xuất phát từ kết quả kiểm định mô hình, định hướng chiến lược cho các chủ đầu tư bất động sản (chú trọng thiết kế kiến trúc, hoàn thiện hạ tầng tiện ích nội khu, lựa chọn vị trí và chính sách giá/thanh toán linh hoạt), cơ quan quản lý nhà nước (hoàn thiện thể chế, kiểm soát minh bạch thông tin, điều tiết cung cầu) và người mua nhà.

Kết quả và đóng góp của nghiên cứu

Khóa luận đã hệ thống hóa và kiểm định thực nghiệm mô hình các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Hà Nội. Tổng hợp cấu trúc thang đo và mô hình nghiên cứu được khái quát trong bảng sau:

Mã biến Nhóm nhân tố Nội dung đo lường chính Phương pháp kiểm định
TC Tình hình tài chính Thu nhập hộ gia đình, khả năng tích lũy, điều kiện tiếp cận vốn vay ngân hàng, lãi suất và tiến độ thanh toán Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
KT Kiến trúc căn hộ Thiết kế mặt bằng, công năng sử dụng, diện tích căn hộ, ánh sáng, độ thông thoáng và chất lượng hoàn thiện Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
VT Vị trí căn hộ Khoảng cách tới trung tâm, kết nối hạ tầng giao thông, khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
MKT Marketing Uy tín chủ đầu tư, chính sách chiết khấu, chương trình khuyến mãi, thông tin quảng bá và tư vấn bán hàng Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
DVHT Dịch vụ hỗ trợ nội khu Hệ thống an ninh, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
MT Môi trường sống Mật độ cây xanh, chất lượng không khí, mức độ tiếng ồn, vệ sinh môi trường và nếp sống văn minh cộng đồng Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
AHXH Ảnh hưởng xã hội Ý kiến tham vấn từ gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp và xu hướng đánh giá của cộng đồng mạng Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy
QD Quyết định mua căn hộ Mức độ đồng ý lựa chọn ký hợp đồng mua căn hộ chung cư tại Hà Nội Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy

Từ kết quả phân tích, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp cụ thể:

  1. Đối với các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án:
    • Hoàn thiện công năng thiết kế kiến trúc căn hộ, tối ưu hóa diện tích sử dụng và ánh sáng tự nhiên; đa dạng hóa cơ cấu diện tích để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều nhóm khách hàng.
    • Đầu tư đồng bộ hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ nội khu, đặc biệt là hệ thống an ninh 24/7, bãi đỗ xe thông minh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
    • Chú trọng bảo đảm cảnh quan môi trường sống xanh, sạch, giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn.
    • Xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt, liên kết với các ngân hàng thương mại để cung cấp các gói vay vốn ưu đãi, kéo dài thời gian thanh toán.
    • Nâng cao tính minh bạch thông tin trong các chiến dịch marketing và chăm sóc khách hàng.
  2. Đối với cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương:
    • Đẩy nhanh việc quy hoạch hạ tầng giao thông kết nối giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh nhằm nâng cao giá trị vị trí cho các dự án vùng ven.
    • Kiểm soát việc cấp phép xây dựng gắn liền với hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, công viên).
    • Thúc đẩy chính sách phát triển nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người lao động đô thị.
  3. Đối với người dân mua nhà:
    • Cân đối kỹ lưỡng khả năng tài chính hiện có và dòng tiền trả nợ định kỳ trước khi quyết định vay vốn.
    • Khảo sát thực tế về chất lượng xây dựng, pháp lý dự án, dịch vụ quản lý vận hành và môi trường xung quanh thay vì chỉ dựa vào quảng cáo.

Đóng góp của đề tài:

  • Về mặt khoa học: Đề tài đã vận dụng tích hợp các lý thuyết hành vi (TRA, TPB, Maslow, Marketing Mix 4Ps) vào thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội trong bối cảnh sau đại dịch COVID-19; kiểm định độ tin cậy và giá trị của bộ thang đo 7 nhân tố trong điều kiện thực tiễn tại Việt Nam.
  • Về mặt thực tiễn: Cung cấp bức tranh thực trạng cung - cầu căn hộ chung cư Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023, chỉ ra các căn cứ định lượng giúp doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế nhất định xuất phát từ điều kiện thực hiện:

  • Nghiên cứu được triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2022 – 2023, do đó tính đại diện cho thị trường bất động sản toàn quốc hoặc các đô thị khác có thể chưa toàn diện.
  • Mô hình nghiên cứu tập trung vào 7 nhóm yếu tố định lượng chính; các yếu tố chuyên sâu mang tính tâm lý cá nhân, phong thủy, văn hóa tín ngưỡng hoặc các biến động chính sách vĩ mô ngắn hạn chưa được khai thác sâu trong mô hình hồi quy.
  • Hướng mở cho các nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng phạm vi không gian khảo sát tại các đô thị lớn khác (như TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương); phân tầng chi tiết hơn theo các nhóm thu nhập và thế hệ khách hàng (ví dụ: nhóm khách hàng trẻ Gen Z, Millennials); hoặc đi sâu phân tích các phân khúc đặc thù như căn hộ chung cư xanh, chung cư thông minh.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho các đối tượng:

  • Sinh viên và học viên chuyên ngành Kinh tế, Kinh tế phát triển, Quản trị kinh doanh, Bất động sản và Marketing: Tham khảo phương pháp xây dựng khung lý thuyết, thiết kế bảng câu hỏi và quy trình phân tích định lượng chuẩn tắc trong SPSS (Cronbach's Alpha, EFA, Pearson, Hồi quy bội, ANOVA).
  • Các nhà phát triển dự án và doanh nghiệp môi giới bất động sản: Sử dụng các phát hiện về mức độ quan tâm của khách hàng đối với các yếu tố kiến trúc, tiện ích nội khu, môi trường và chính sách tài chính để hoàn thiện thiết kế sản phẩm và chiến lược truyền thông bán hàng.
  • Các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý chính sách đô thị: Tham khảo số liệu tổng hợp về thực trạng cung cầu và cơ cấu giá chung cư Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023 để phục vụ công tác quy hoạch và quản lý thị trường bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng những lý thuyết nền tảng nào để giải thích hành vi mua căn hộ chung cư?
Nghiên cứu ứng dụng các lý thuyết: Thuyết hành động có lý do (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975), Thuyết hành vi có hoạch định (TPB - Ajzen, 1991), Mô hình hành vi người tiêu dùng và Marketing Mix 4Ps (Philip Kotler, 2005), Tháp nhu cầu Maslow (1970) cùng các lý thuyết về giá trị nhận thức của Zeithaml (1988) và Cronin et al. (2000).

2. Mô hình nghiên cứu gồm những nhóm nhân tố độc lập nào tác động đến quyết định mua nhà?
Mô hình đề xuất gồm 7 biến độc lập: (1) Tình hình tài chính (TC), (2) Kiến trúc (KT), (3) Vị trí căn hộ (VT), (4) Marketing (MKT), (5) Dịch vụ hỗ trợ trong nội khu (DVHT), (6) Môi trường sống (MT) và (7) Ảnh hưởng của xã hội (AHXH).

3. Tiêu chuẩn phân hạng căn hộ chung cư trong khóa luận dựa trên văn bản pháp lý nào?
Tác giả căn cứ vào Thông tư số 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng để phân loại căn hộ chung cư thành 4 hạng (Hạng 1: cao cấp, Hạng 2, Hạng 3 và Hạng 4) dựa trên các tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và dịch vụ quản lý vận hành.

4. Dữ liệu sơ cấp và thứ cấp của đề tài được thu thập như thế nào?
Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua phỏng vấn nhóm sơ bộ (20 người) và bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp khách hàng cá nhân tại Hà Nội (xử lý trên SPSS). Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Tổng cục Thống kê (2019), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VNREA, 2021), Batdongsan.vn và CBRE (2022 - 2023).

5. Thực trạng cung - cầu căn hộ chung cư tại Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023 được văn bản ghi nhận như thế nào?
Theo CBRE, nguồn cung mở bán mới năm 2022 tại Hà Nội đạt khoảng 15.100 căn (giảm 12,3% so với năm 2021), trong đó phân khúc cao cấp chiếm 55%, trung cấp chiếm 44%, rất hiếm căn hộ bình dân. Nhu cầu tìm mua tăng mạnh nhất ở phân khúc trên 55 triệu đồng/m² (tăng 97% trong tháng 1/2023 theo Batdongsan.vn).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Ngọc Mai đã thực hiện nghiên cứu thực nghiệm có hệ thống về các yếu tố chi phối quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2022 – 2023. Thông qua việc kết hợp cơ sở lý thuyết hành vi người tiêu dùng với quy trình kiểm định định lượng (Cronbach's Alpha, EFA, hồi quy tuyến tính), đề tài đã xác lập và kiểm chứng tác động của 7 nhóm nhân tố tài chính, kiến trúc, vị trí, marketing, dịch vụ nội khu, môi trường sống và ảnh hưởng xã hội. Công trình đóng góp bức tranh tổng hợp về thực trạng cung - cầu trên thị trường nhà ở Hà Nội sau đại dịch, đồng thời cung cấp hệ thống giải pháp thực tiễn cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản và cơ quan quản lý đô thị.