CHƯƠNG 1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH VÀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÔ HIỆU 1. Khái quát về người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự về bất động sản vô hiệu 1. Khái niệm giao dịch dân sự và giao dịch dân sự về bất động sản * Khái niệm về giao dịch dân sự Các hoạt động kinh doanh mua bán nhỏ lẻ hoặc quy mô lớn, các giao dịch tiền tệ, giao dịch về gửi giữ,…là những hoạt động thường xuyên, được gọi chung là giao dịch dân sự. Về mặt hình thức, giao dịch dân sự được thực hiện dưới 3 dạng: hành vi cụ thể; lời nói hoặc văn bản1.
Để đảm bảo không vi phạm quy định pháp luật, nhằm tránh gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích trong quá trình giao kết cần nắm rõ quy định pháp luật về giao dịch dân sự. Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc thông qua hợp đồng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Theo định nghĩa giao dịch dân sự là hợp đồng, Điều 385 BLDS năm 2015 quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên liên quan đến việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Hợp đồng trong giao dịch dân sự là sự tự nguyện thể hiện ý chí khi tham gia vào giao dịch của hai hoặc nhiều chủ thể tham gia xác lập làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Ngoài ra hợp đồng trong giao dịch dân sự là sự thỏa thuận của các bên tham gia nhằm thống nhất ý chí của các bên khi tham gia vì mong muốn đạt được lợi ích khi xác lập giao dịch. 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 6 Đối với hành vi pháp lý đơn phương được hiểu là việc thể hiện ý chí của một bên nhằm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự2. Giữa hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương có sự khác biệt rõ rệt, với hợp đồng thì vấn đề được đề cao là sự thỏa thuận của các bên tham gia, xem việc thỏa thuận là tiêu chí và nguyên tắc chủ yếu, nhưng ngược lại đối với hành vi pháp lý đơn phương chỉ thể hiện ý chí của một bên chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự. * Khái niệm giao dịch dân sự về bất động sản Bất động sản trong tiếng Anh có tên gọi Real Estate hay Real Property.
Định nghĩa về bất động sản ở các quốc gia trên thế là có sự khác nhau thể hiện tính đặc thù của riêng mỗi quốc gia đó, cũng như cách tư duy và phân loại về các vấn đề liên quan đến bất động sản, nhưng về bản chất thì không có sự khác biệt. Ở các nước như Úc, Anh, Mỹ, Canada, Bahama,…thuật ngữ bất động sản còn được gọi với các tên gọi khác nhau là “địa ốc” hay “nhà đất”. Bất động sản được quy định bao gồm đất đai và những gì liên quan đến đất đai mà không thể nào tách rời, di dời khỏi đất.3 Pháp luật Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật. Giao dịch dân sự bao gồm rất nhiều đối tượng để giao dịch thế nhưng khi thực hiện giao dịch dân sự về bất động sản là một trong những giao dịch đặc biệt nhất trong các loại giao dịch dân sự.
Nguyên nhân, bởi đối tượng giao dịch phần lớn là đất đai và nhà ở mà theo Hiến pháp Việt Nam năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất. 2 Giáo trình Luật dân sự tập 1, Đại học Luật Hà Nội, xb 2009 3 Nguồn: https://batdongsanonline.vn/bat-dong-san-la-gi/ 7 Qua đó, người sử dụng đất bao gồm: tổ chức trong nước; cá nhân trong nước; hộ gia đình; cộng đồng dân cư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; cơ sở tôn giáo; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; người Việt Nam định cư nước ngoài. Như vậy khi Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất sẽ có các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho.
Từ đó có thể hiểu, Giao dịch dân sự về bất động sản là một giao dịch dân sự được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên liên quan đến việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự thông qua hợp đồng dân sự hoặc hành vi pháp lý đơn phương với mối quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Khái niệm về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự về bất động sản Người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự được hiểu là người có liên quan đến giao dịch bị vô hiệu chứ không phải là một bên trong giao dịch dân sự vô hiệu. Khi người thứ ba tiếp nhận đối tượng hoặc kết quả giao dịch dân sự vô hiệu thông qua một giao dịch khác thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của người thứ ba tham gia giao dịch một cách ngay tình (Điều 133, Điều 180 BLDS năm 2015). BLDS năm 2015 sử dụng thuật ngữ “người” thứ ba ngay tình, vậy cần xác định nội hàm của thuật ngữ “người” trong trường hợp này là những chủ thể nào.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự được BLDS năm 2015 đề cập đến là “người”, cụ thể quy định tại điểm a khoản 1 Điều 22 “Người tham gia giao dịch dân sự”. Điều luật dùng thuật ngữ “người” tham gia giao dịch dân sự nhưng cần hiểu rằng “người” ở đây chỉ các chủ thể có thể tham gia vào giao dịch dân sự, mà chủ thể có thể tham gia giao dịch dân sự là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Bản thân người thứ ba ngay tình cũng là người tham gia giao dịch dân sự, như vậy thuật ngữ “người” trong người thứ ba ngay tình phải được hiểu là bao gồm cá nhân và các chủ thể khác như pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Ngoài ra, mục đích của 8 các quy định về người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu được pháp luật dân sự Việt Nam quy định là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên ngay tình khi tham gia vào các giao dịch dân sự.
Như vậy, không chỉ có cá nhân mà ngay cả những chủ thể khác ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự đều được pháp luật bảo vệ. Bên cạnh việc xác định chủ thể nào được xem là người thứ ba, làm rõ khái niệm “ngay tình” là như thế nào. Theo Từ điển Luật học thì: “Ngay tình là lòng ngay thẳng, thực thà, tình thế rõ ràng5.” Theo đó, Điều 180 BLDS năm 2015 quy định “người chiếm hữu ngay tình” như sau: chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu trong đó người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có toàn quyền đối với tài sản chiếm hữu.” Nội hàm của “ngay tình” trong hai khái niệm trên còn là vấn đề chưa rõ ràng. Ngoài ra, pháp luật dân sự cũng không có một quy định cụ thể nào khác nói về người thứ ba ngay tình.
Nhìn chung, sự ngay tình hay không ngay tình còn khó xác định rõ vì nó phụ thuộc vào ý chí của người thứ ba về việc nhận thức về tài sản mà họ giao dịch có phải là đối tượng của một giao dịch vô hiệu trước đó hay không. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản ngay tình là không biết và pháp luật cũng không bắt buộc phải biết tài sản mà họ đang giao dịch là đối tượng của một giao dịch dân sự vô hiệu trước đó. Vậy, người thứ ba khi tham gia giao dịch dân sự ngay tình phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng và tuân quy định của pháp luật mà không biết đối tượng giao dịch là tài sản bất minh, do chủ sở hữu được xác lập trước đó bởi một giao dịch vô hiệu. Đây có thể nói là yếu tố quan trọng nhất để xác định người tham gia giao dịch hoàn toàn ngay tình.
Việc không biết và không bắt buộc phải biết ở đây còn được thể hiện, đối với một người bình thường thì không thể biết được tài sản đưa vào giao dịch xuất phát từ một giao dịch vô hiệu. Thông thường trong thực tiễn giải quyết tranh chấp người ta căn cứ vào yếu tố khách quan của các bên tham gia giao dịch để xác định tính chất này. Đối với tài sản không cần có 5 Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/tnpl/2830/Ngay-tinh?tab=0 9 giấy tờ sở hữu mà người chiếm hữu tài sản khẳng định đó là tài sản của họ, thì người mua không bắt buộc phải biết. Đối với loại tài sản mà theo pháp luật phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì trường hợp này người chiếm hữu tài sản phải có giấy tờ sở hữu hoặc giấy uỷ quyền tham gia giao dịch và người mua trong điều kiện thông thường đối với một người bình thường thì buộc phải biết.
Trong trường hợp giấy tờ này nhìn với mắt thường và trong điều kiện bình thường thì không thể phát hiện ra đó là giấy tờ giả hoặc được cơ quan có thẩm quyền cấp trái quy định của pháp luật thì không phải do lỗi của bên mua. Từ đó, có thể thấy rằng để xác định người thứ ba ngay tình thông thường được căn cứ vào những điểm sau đây: Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia giao dịch đối tượng của giao dịch này được xác lập bởi một giao dịch vô hiệu; Thứ hai, khi xác định người tham gia giao dịch dân sự có ngay tình hay không, trước hết phải xem xét ý chí thể hiện ra bên ngoài khách quan bằng một hành vi cụ thể hay chưa. Nếu xét ở một điều kiện thông thường thì người thực hiện giao dịch có thể biết được đối tượng tài sản được xác lập bởi một giao dịch dân sự vô hiệu trước đó hay không? Trong trường hợp họ biết hoặc pháp luật quy định là họ buộc phải biết thì họ không phải là người thứ ba ngay tình.