CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG ÁN LỆ TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về giao dịch quyền sử dụng đất Quyền chuyển QSDĐ của người SDĐ lần đầu tiên được chính thức thừa nhận trong Hiến pháp 1992 (Điều 18). Trên cơ sở này, LĐĐ 1993 quy định cụ thể 05 (năm) hình thức “chuyển quyền” ban đầu mà người SDĐ được phép thực hiện là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Theo yêu cầu của đời sống xã hội, các hình thức “chuyển quyền” này sau đó được mở rộng thêm gồm bảo lãnh (một dạng của thế chấp trước đây), góp vốn và tặng cho QSDĐ.
Mặc dù được gọi chung là chuyên QSDĐ nhưng khái niệm này lại không đủ khái quát để bao hàm tất cả các hành vi nói trên, bởi có những hình thức giao dịch không làm dịch chuyển QSDĐ. Chính vì vậy, giao dịch QSDĐ là thuật ngữ thích hợp nhất để chỉ ra tất cả các giao dịch có đối tượng là QSDĐ của người SDĐ. Quyền giao dịch QSDĐ của người SDĐ đã được thừa nhận từ LĐĐ 1993 nhưng thuật ngữ giao dịch QSDĐ lại không được chính thức sử dụng và giải thích trong các quy định của pháp LĐĐ. LĐĐ 2003 là LĐĐ đầu tiên có phần giải thích thuật ngữ về đất đai nhưng cũng không đề cập và giải thích gì về giao dịch QSDĐ.
Văn bản pháp luật đầu tiên chính thức sử dụng thuật ngữ này chính là Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003. Tuy nhiên, “siêu Nghị định” này cũng chỉ đề cập đến thuật ngữ giao dịch QSDĐ một lần tại Điều 184 mà không có giải thích gì thêm. LĐĐ 2003 cũng có một lần duy nhất đề cập đến thuật ngữ “giao dịch về QSDĐ” (tại Khoản 6 Điều 12) nhưng việc đề cập này chỉ mang tính “ngẫu nhiên” và cũng không có giải thích. Nếu dựa vào khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong BLDS (Điều 130 BLDS 2005, Điều 116 BLDS 2005) để mô phỏng thì giao dịch về QSDĐ có thể hiểu là “những hành vi pháp lý đơn phương hoặc theo thỏa thuận của những chủ thể SDĐ với nhau hoặc với các chủ thể khác phù hợp với các 9 quy định của pháp luật về đất đai, theo đó nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ nhất định đối với QSDĐ trong giao dịch”.
Có thể nói, giao dịch về QSDĐ là loại giao dịch tài sản, nó thể hiện mối quan hệ giữa người với người, trong đó đối tượng của quan hệ là QSDĐ – một loại tài sản đặc biệt. Thông qua các giao dịch này, QSDĐ sẽ được lưu chuyển trên thị trường như các loại hàng hóa khác. Cũng cần lưu ý rằng, giao dịch QSDĐ không đồng nghĩa với chuyển QSDĐ khi việc thực hiện giao dịch đó không làm thay đổi chủ thể SDĐ. Bằng chứng là khi giải thích về chuyển QSDĐ, Khoản 10 Điều 3 LĐĐ 2003 đã quy định: “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ”.
Định nghĩa này đã loại ra 2(hai) giao dịch cho thuê QSDĐ và thế chấp QSDĐ. Theo LĐĐ năm 2013 thì giao dịch QSDĐ có các hình thức cụ thể sau: * Chuyển đổi QSDĐ Đây là việc người SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho nhau theo quy định của pháp luật. Nói một cách cụ thể, chuyển đổi QSDĐ thực chất là việc người SDĐ đổi đất thuộc quyền sử dụng của mình với người SDĐ khác (hình thức “đất đổi đất”). Hệ quả pháp lý của việc chuyển đổi là sự thay đổi chủ thể SDĐ đối với thửa đất được chuyển đổi là sự thay đổi chủ thể SDĐ đối với thửa đất được chuyển đổi, nhưng hầu như không làm tích tụ, tập trung đất đai bởi vì cả hai bên trong quan hệ chuyển đổi đều là bên chuyển QSDĐ và nhận QSDĐ.
Quan hệ chuyển đổi QSDĐ về cơ bản mang tính hiện vật chứ không mang tính chất hàng hóa tiền tệ hay thương mại. Mục đích ban đầu của việc quy định và thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ là nhằm khắc phục tình trạng manh mún đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác SDĐ và đời sống của người SDĐ bằng cách “dồn điền đổi thửa” trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và các bên cùng có lợi nhằm tập trung ruộng đất để phát triển sản xuất hàng hóa, mở rộng ngành nghề. Quyền chuyển đổi QSDĐ được quy định nhằm giải quyết tình trạng sử dụng đất quá manh 10 mún ở nước ta, gây bất lợi cho sản xuất và đời sống của người SDĐ, đặt biệt là trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp mà nguyên nhân chính là do việc phân phối đất đai theo kiểu bình quân chủ nghĩa trước đây. * Chuyển nhượng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là được hiểu là “việc người SDĐ (gọi là bên nhượng) chuyển giao đất và QSDĐ của mình một cách hoàn toàn cho người khác (gọi là bên nhận chuyển nhượng) và bên nhận chuyển quyền phải trả cho bên chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ đã nhận theo thỏa thuận, phù hợp với quy định của pháp luật”. Với nội dung như trên, chuyển nhượng QSDĐ có những đặc điểm sau đây: - Là hình thức chuyển quyền QSDĐ mang tính chất hàng hóa – tiền tệ. Nói cách khác, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ dân sự có tính chất thương mại, trong đó có sự trao đổi giữa QSDĐ, một loại hàng hóa đặc biệt, với một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó theo thỏa thuận giữa các bên. Quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thể hiện rõ nét nhất tính chất hàng hóa của QSDĐ đã được pháp luật thừa nhận, vì đây là quan hệ mang tính chất mua bán.
Nói một cách thẳng thắn, có thể gọi chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ “bán” QSDĐ của mình cho người khác. - Đây là hình thức chuyển quyền QSDĐ hoàn toàn về mặt pháp lý, có nghĩa là nó làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển quyền và làm hành chính nên QSDĐ của bên nhận chuyển quyền. Do đó, chuyển nhượng QSDĐ có thể dẫn đến hệ quả tích tụ, tập trung đất đai. Tất nhiên, việc tụ tập tập trung đất đai này được diễn ra một cách tự nhiên theo nhu cầu của xã hội, chứ không mang tính hành chính mệnh lệnh chủ quan như trước đây.
Yếu tố tự nhiên này thể hiện rõ nét qua sự tự do bình đẳng thỏa thuận giữa các bên, kể cả về giá QSDĐ được chuyển nhượng. * Cho thuê QSDĐ Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ (gọi là bên cho thuê) chuyển giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho người khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một 11 thời hạn nhất định. Bên thuê phải trả tiền thuê cho bên cho thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận” (Điều 703 BLDS 2005). Như vậy, cho thuê QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ không hoàn toàn và có thời hạn.
Nghĩa là QSDĐ không dịch chuyển hoàn toàn về mặt pháp lý từ người cho thuê sang người thuê, dù về mặt thực tế người thuê cho phép SDĐ theo thời hạn xác định đã thỏa thuận. Bên thuê QSDĐ sẽ không được cấp GCN và không trở thành chủ thể SDĐ, trừ trường hợp đặc biệt, đó là, tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu xuất chế, khu công nghệ cao thì vẫn được cấp GCN (Điều 150,151 LĐĐ 2013). Đây là điểm cơ bản để phân biệt việc cho thuê QSDĐ, một quyền về tài sản của người SDĐ, với việc Nhà nước cho thuê đất, quyền của chủ sở hữu đối với một tài sản cụ thể hữu hình. Quyền cho thuê QSDĐ vì vậy có ý nghĩa khác với hai hình thức chuyển QSDĐ ban đầu, nó giúp người SDĐ thực hiện việc thụ hưởng lợi ích từ QSDĐ của mình mà không phải trực tiếp khai thác sử dụng trong những trường hợp được pháp luật cho phép.
Quy định này đã tạo sự tương đồng giữa QSDĐ với các tài sản khác, làm cho chế độ sở hữu hoàn toàn dân đối với đất đai không bị “cô lập” khỏi nền kinh tế hàng hóa. Về mặt thuật ngữ, quyền cho thuê QSDĐ trong pháp LĐĐ có hai tên gọi khác nhau tùy thuộc vào hình thức SDĐ của người thực hiện quyền cho thuê. Đối với người SDĐ dưới hình thức giao đất, khi cho thuê thì pháp luật sử dụng thuật ngữ là cho thuê QSDĐ. Tuy nhiên, đối với người SDĐ thuê của Nhà nước, khi họ cho thuê đất này thì pháp luật sử dụng cụm từ “cho thuê lại QSDĐ” (Điểm b khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013).
Vì vậy, xét về bản chất, cho thuê hay cho thuê lại QSDĐ đều là việc người SDĐ cho chủ thể khác thuê lại QSDĐ đều là việc người SDĐ cho chủ thể khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình. * Thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Do QSDĐ là tài sản, là hàng hóa đặc biệt nên thừa kế 12 QSDĐ phải tuân theo những quy định mang tính nguyên tắc chung về thừa kế tài sản trong BLDS. Đồng thời, thừa kế QSDĐ còn phải chịu sự điều chỉnh mang tính chất riêng biệt trong những quy định của pháp luật về đất đai.
Điều này làm cho thừa kế QSDĐ mang tính đặc thù. * Tặng cho QSDĐ Đây là loại giao dịch được thừa nhận và chính thức quy định từ LĐĐ 2003. Tặng cho QSDĐ được hiểu là việc “người SDĐ chuyển QSDĐ của mình một cách hoàn toàn cho người được tặng cho mà không yêu cầu đền bù và người được tặng cho đồng ý nhận QSDĐ” (Điều 722 BLDS 2005). Tặng cho QSDĐ vừa có đặc điểm của thừa kế QSDĐ, vừa có đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ.
Điểm chung của ba hình thức giao dịch này là chúng có hệ quả pháp lý như nhau: cùng làm thay đổi chủ thể SDĐ. So với thừa kế, tặng cho QSDĐ còn có một điểm giống nhau nữa là tính “phi hàng hóa – tiền tệ” của quan hệ. Tuy vậy, trong khi tặng cho QSDĐ được xác lập theo quan hệ thỏa thuận thì thừa kế lại mang tính đơn phương. Đặc điểm thỏa thuận của quan hệ tặng cho đã làm cho giao dịch này có điểm giống với chuyển nhượng QSDĐ.
Điểm khác nhau cơ bản giữa hai hình thức giao dịch này là về tính chất, đó là, tặng cho QSDĐ hoàn toàn không có tính trao đổi, mua bán như chuyển nhượng QSDĐ. * Thế chấp QSDĐ. Thế chấp là các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản đã được pháp luật thừa nhận và quy định cụ thể từ rất lâu.