CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư 1. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội thì quá trình đô thị hóa được diễn ra nhanh chóng và thể hiện rộng khắp ở các thành phố, tỉnh thành lớn. Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở nói chung cũng được gia tăng nhanh chóng và vượt bậc.
Nhu cầu nhà ở của người dân càng trở nên bức thiết, tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở của người dân càng tăng thì quỹ đất xây dụng càng eo hẹp tại các thành phố lớn. Do đó, các dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà chung cư có thể được coi là một mô hình nhà ở điển hình ở các khu vực đô thị đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân. Hiện nay, Luật nhà ở 2014 tại khoản 3 Điều 3 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Như vậy, với khái niệm “nhà chung cư” quy định ở trên, việc xác định đâu là nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sử dụng. Do đó, đối với ví dụ thứ nhất, căn nhà dùng để sinh hoạt của cả gia đình hằng ngày hoặc căn nhà thứ 2 thỉnh thoảng mới đến đều được xác định là nhà ở.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430) “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một loại giao dịch về mua bán tài sản thì phải phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự tự lOMoARcPSD|12114775 do ý chí, sự ưng thuận, là kết quả của sự thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại là một loại giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định của Điều 121, Luật Nhà ở năm 2014 có đề cập “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành bằng văn bản”. Điều 123 của Luật Nhà ở 2014 về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định rõ “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng”.
Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Nếu hợp đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, hay người ký kết bị ép buộc hoặc bị đe dọa hay bất cứ hành vi vi phạm pháp luật nào khác ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán thì khả năng hợp đồng mua bán sẽ trở nên vô hiệu. Khi đó, hậu quả việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư Quá trình thực hiện hợp đồng nói chung thì việc xảy ra những tranh chấp là không thể tranh khỏi.
Các tranh chấp khi thực hiện hợp đồng là những tranh chấp xảy ra giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật về thực hiện hợp động về nội dung hợp đồng được pháp luật bảo vệ. Đây là những tranh chấp nhằm thể hiện những mâu thuẫn khi các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng khi không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng nói chung. Trên cơ sở khái niệm trên có thể khái quát: tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua căn hộ chung cư với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng MBCHCC. Xét về mặt bản chất thì những tranh chấp về hợp đồng MBCHCC là việc các bên bất đồng quan điểm, xung đột về cách thức giải quyết những yếu tố phát sinh trong quan hệ hợp đồng, những yếu tố này có thể là hành vi hành lOMoARcPSD|12114775 động, hành vi không hành động hoặc hành động không đúng, không đầy đủ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia trong quan hệ hợp đồng làm cho mục đích hợp đồng không đạt được.
Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng MBCHCC thường là các tranh chấp phát sinh từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, tại thời điểm giao dịch mua bán chưa thể kiểm tra xác nhận. Tranh chấp xẩy ra từ việc thực hiện hợp đồng MBCHCC theo mẫu do bên bán soạn thảo sẵn và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng, bên mua nhà không có sự đàm phán về các điều khoản của hợp đồng. Ngoài ra, tranh chấp thường diễn ra giữa nhiều người mua nhà với bên bán về cùng một hoặc một số nội dung quy định trong hợp đồng, có tranh chấp “mang tính tập thể”. Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng MBCHCC thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh chấp về nội dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối tượng của hợp đồng.
Một là, tranh chấp về hình thức hợp đồng MBCHCC là các tranh chấp liên quan đến các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng. Các tranh chấp về hình thức hợp đồng như là: chủ thể ký hợp đồng (bên bán) không có thẩm quyền; chủ thể ký hợp đồng (bên mua) không có hoặc đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; các bên ký hợp đồng không tự nguyện, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng không có công chứng, chứng thực (trong trường hợp chuyển nhượng lại hợp đồng), v. Hai là, tranh chấp về nội dung hợp đồng MBCHCC được hiểu là các tranh chấp liên quan đến các điều khoản thuộc nội dung hợp đồng. Các tranh chấp về nội dung hợp đồng như là: diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng căn hộ; cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay theo tim tường; tranh chấp về tiến độ xây dựng, bàn giao nhà; tranh chấp về chất lượng nhà chung cư, chất lượng và thiết bị trong căn hộ chung cư; tranh chấp về điều khoản thanh toán; tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư; v.
lOMoARcPSD|12114775 Ba là, tranh chấp về cơ sở pháp lý là sự tranh chấp của các bên trong quan hệ hợp đồng về việc áp dụng pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng. Các quy định của pháp luật không rõ ràng, có nhiều cách hiểu, quy định theo hướng tùy nghi theo sự lựa chọn của các bên trong quan hệ hợp đồng đã dẫn đến những tranh chấp hợp đồng. Lý thuyết về thông tin bất cân xứng Thông tin luôn được coi là một loại “tài sản” rất có giá trị không chỉ đối với các chủ thể mà trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư có ý nghĩa đặc biệt đối với khách hàng và chủ đầu tư. Sở hữu thông tin nhanh, chính xác sẽ là một lợi thế rất lớn khi tham gia đầu tư trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải khách hàng và chủ đầu tư cũng có cơ hội được sở hữu một lượng thông tin như nhau cả về số lượng hay chất lượng. Điều này xuất phát chủ yếu từ việc các doanh nghiệp không minh bạch trong công bố thông tin, dẫn đến một nhóm người được tiếp cận thông tin nhanh hơn, chính xác hơn và tất nhiên sẽ thu được nhiều lợi ích hơn so với những khách hàng khi tìm mua các căn hộ chung cư. Đây được gọi là hiện tượng bất cân xứng thông tin trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư trên thực tế. Thực tiễn hiện nay có rất nhiều thông tin về các căn hộ chung cư, các dự án.
Người dân thì mong muốn có một căn hộ chung cư đáp ứng với yêu cầu mà mình đặt ra, còn đối với các chủ dự án, đầu tư thì mong muốn bán các căn hộ chung cư thì lại mong muốn có tiền để đầu tư hoàn thiện các dự án và thu lại được vốn đã bỏ ra. Theo các nghiên cứu về hoạt động của mua bán căn hộ chung cư thì, bất cân xứng thông tin tạo ra nhiều rủi ro tiềm ẩn, gây thiệt hại cho một số nhóm người dân khi tham gia giao dịch và có thể dẫn tới sự thất bại của các dự án về mua bán căn hộ chung cư trong thực tiễn. Lý thuyết bất cân xứng thông tin (Asymmetric information): Lý thuyết bất cân xứng thông tin thậm chí còn có thể dẫn đến tình trạng trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có chất lượng kém, hàng hóa tốt bị loại bỏ dẫn đến sự lựa chọn đối nghịch (adverse selection) cho cả hai bên. Bất cân xứng thông lOMoARcPSD|12114775 tin còn gây ra rủi ro đạo đức (moral hazard) và độc quyền về thông tin (information monopoly).
Bất cân xứng thông tin trong các giao dịch về mua bán căn hộ chung cư xảy ra khi một hoặc nhiều nhà đầu tư sở hữu thông tin riêng hoặc có nhiều thông tin hơn về một số dự án. Hoặc khi doanh nghiệp, những người quản lý doanh nghiệp có nhiều thông tin hơn so với cộng đồng người mua nhà chung cư. Vì vậy có thể dẫn tới hiện tượng che đậy các thông tin bất lợi, thổi phồng các thông tin có lợi hoặc cung cấp thông tin một cách không công bằng đối với các nhóm nhà đầu tư khác nhau. Ngoài ra, có rất nhiều những biểu hiện về sự bất cân xứng thông tin trên mua bán căn hộ chung cư như dự án đang gặp khó khăn về vốn, doanh nghiệp không hoàn thiện các thủ tục pháp lý về xây dựng chung cư, v.v, tạo cung cầu ảo trên thị trường, tung tin đồn thất thiệt về doanh nghiệp, cung cấp thông tin sai, v.
Như đã nói ở trên, bất cân xứng thông tin sẽ dẫn đến hai hệ quả phổ biến nhất, đó là sự lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức.