Chương 1: Tổng quan những van đề lý luận về cho thuê đất của Nha nước; - Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước; -6- - Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước. Mặc dù có nhiều tâm huyết đối với đề tài nhưng do kiến thức và trình độ còn nhiều hạn chế nên luận văn không tranh khỏi những thiếu sot, vi vậy tác giả luận văn rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến phê bình của các nhà khoa học, các thầy giáo, cô giáo và những người quan tâm dé luận văn được hoàn thiện hơn. «Fm Chuong 1 TONG QUAN NHUNG VAN DE LY LUAN VE CHO THUE DAT CUA NHA NUOC 1. KHAI NIEM, DAC DIEM CUA HOAT DONG CHO THUE DAT CUA NHÀ NƯỚC 1.
Khái niệm hoạt động cho thuê đất của Nhà nước Dé phân phối đất đai cho các nhu cầu của XH, Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đã sử dụng phương thức giao đất. Trong điều kiện KTTT, bên cạnh hình thức giao đất Nhà nước còn sử dụng hình thức cho thuê đất. Hiện nay cho thuê đất trở thành hình thức phân phối đất đai phổ biến ở nước ta. Vậy cho thuê đất là gì? Dé trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thuê là gì? Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thuê: Mượn người làm hoặc mượn vật gì đó dé sử dụng một thời gian theo giá thỏa thuận” [22, tr.
Như vậy trong đời sống hàng ngày, thuê là một hình thức phổ biến được con người sử dụng dé sử dụng công dụng của một vật hoặc sử dụng sức lao động của người khác. Người thuê phải trả một khoản tiền thuê trong quá trình sử dụng. Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự. Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn: “Thuê: Một giao dich mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền” [20, tr.
Như vậy, thuê là một quan hệ dân sự giữa người này với người khác trong việc yêu cầu thực hiện một công việc cụ thể nào đó hoặc thuê sử dụng vật thuộc sở hữu của người khác. Hình thức pháp ly cua giao dịch này là hợp đồng thuê. Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm thuê đất lần đầu tiên được đề cập trong Luật đất đai năm 1993 và được tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa -8- đối, bố sung một số điều của Luật dat đai năm 1998 và năm 2001, Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 và các đạo luật đất đai được ban hành tiếp theo không đưa ra định nghĩa như thế nào là thuê đất.
Chỉ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mới giải thích thế nào là thuê đất; cụ thể: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (khoản 2 Điều 4). Hình thức cho thuê đất ra đời gan liền với việc chuyên đổi nền KT từ cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế “xin - cho”, khắc phục việc giao đất phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn chủ quan của các cơ quan công quyên; đồng thời xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình dang trong việc tiếp cận đất đai giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ. Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất của Nhà nước Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật đất đai năm 2003, chúng ta có thê thay hoạt động cho thuê đất của Nhà nước có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất.
Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh QSDĐ thông qua hợp đồng: So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất với các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDD cho thấy mặc dù giữa các hình thức này có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của một tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, song hoạt động cho thuê đất vẫn có những điểm khác biệt chủ yếu sau đây: Hoạt động Nhà nước cho thuê đất | Hoạt động Nhà nước giao đất - Hoạt động Nhà nước công nhận QSDĐ 1. Hoạt động Nhà nước cho thuê đất |1. Hoạt động Nhà nước giao đất - được thực hiện thông qua hợp đồng | Hoạt động Nhà nước công nhận QSDĐ (Hợp đồng cho thuê đất); được thực hiện thông qua một quyết -9- định hành chính (Quyết định giao đất; Quyết định công nhận QSDĐ); 2. QSDĐ phat sinh dựa trên cơ chế 2.
QSDĐ phát sinh phụ thuộc chủ yếu thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai vào ý chí chủ quan của Nhà nước là bên: Nhà nước - Nguoi SDB; đại diện chủ sở hữu đất đai; 3. Quan hệ giữa Nhà nước và người 3. Quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ trong thuê đất thể hiện tính SDĐ trong giao đất, công nhận QSDĐ bình đăng hơn; thé hiện tính bất bình dang và phụ thuộc; Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là tô chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ.
Trong khi đó, hoạt động cho thuê lai QSDD lại diễn ra giữa người SDD (người được Nhà nước giao dat, cho thuê đất sử dụng 6n định lâu dai) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Hơn nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức chính tri quyền lực vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất này vẫn mang tính chất quyền lực nhà nước. Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDD là một giao dich dân sự phat sinh giữa người SDD với tô chức, hộ gia đình, cá nhân khác nên sự tự do thỏa thuận ý chí, bình đăng được thể hiện đậm nét hơn; Thứ ba, về đôi tượng của quan hệ thuê đất. So sánh giữa hình thức Nhà nước giao đất với hình thức Nhà nước cho thuê đất, cho thấy giữa chúng còn có sự khác nhau như sau: Đối tượng được Nhà nước giao đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu SDĐ.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất. Tuy nhiên, trong hình thức Nhà nước cho thuê đất, đối tượng được cho thuê đât bao gôm tô chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tô chức, cá nhân nước - 10- ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu SDĐ. Điều này cho thay rang thông qua hình thức thuê đất, mọi đối tượng SDD dường như có cơ hội bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai khi có nhu cầu sử dụng: Thứ tw, do tinh chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất là đất đai - tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc sở hữu của toàn dân. Nhà nước với vai trò đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phải tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, thâm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; Thứ: năm, về nghĩa vụ tài chính.
Nếu như trong hoạt động Nha nước giao đất, có những đối tượng SDD phải nộp tiền SDD (Vi du: các trường hợp giao dat sử dụng làm nhà ở; giao đất sử dụng vào mục đích SX - KD.) va có những đối tượng SDD không phải nộp tiền SDD (Vi du: các trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng .); thì trong hoạt động Nhà nước cho thuê đất, người SDĐ luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước; Thv sau, mac dù pháp luật hiện hành cho phép người SDD được cho thuê QSDĐ song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất, chúng vẫn có những điểm khác biệt sau đây: Hoạt động Nhà nước cho thuê dat | Hoạt động người SDD cho thuê QSDĐ 1. Về đối tượng 1. Về đổi tượng Nhà nước cho tô chức, hộ gia đình, | Người SDĐ cho người khác thuê lại cá nhân trong nước; tô chức, cá nhân | QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho nước ngoài, người Việt Nam định cư | thuê sử dụng 6n định, lâu dai; ở nước ngoài thuê đất; 2. Vé tư cách pháp lý Đây là trường hợp người SDĐ cho 2.
Vẻ tư cách pháp lý người khác thuê lại QSDD được Nha -ll- Nha nước là dai diện chu so hữu nước giao, cho thuê đất; thuc hién quyén dinh doat dat dai 3. Vé căn cứ pháp lý thông qua hình thức cho thuê đất; Người SDD cho người khác thuê lại 3. Vé căn cứ pháp lý QSDĐ sau khi đã được Nhà nước Nhà nước cho thuê đất làm phát sinh giao đất, cho thuê đất để sử dụng QSDĐ của tô chức, hộ gia đình, cá (QSDD phái sinh); nhân (QSDD ban dau). Về diéu kiện cho thuê lại OSDĐ Người SDD cho thuê lại QSDD khi có các điều kiện sau đây: a.
Có giấy chứng nhận QSDĐ; b. Đất không có tranh chấp; c. QSDĐ không bị kê biên dé bảo dam thi hành án; d. Trong thời hạn SDD (Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003) 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC 1. Đường lối, quan điểm của Đảng về quản lý và SDĐ đai Xét về mặt lý luận, quan điểm, đường lối của Đảng là cơ sở, là “hạt nhân” của hệ thống pháp luật. Nói cách khác, pháp luật chính là sự thé chế hóa, cụ thé hóa các quan điểm, đường lối của Dang dé đưa quan điểm, đường lối của Đảng đi vào thực tiễn cuộc sống. Vì vậy, quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đất của Nhà nước nói riêng.