Đặt vấn đề Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và mỗi cá nhân. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thuớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị truờng bất động sản. Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai.
Chính vì vậy, thị trường đất đai trong nước ngày càng phát triển. Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ, các ứng dụng GIS (Geographic Information System) được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường.
Xu hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS. Sự phát triển của phần cứng máy tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người 2 sử dụng bởi các khả năng ba chiều, các công cụ phân tích không gian và giao diện tùy biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, được sự đồng ý của nhà trường, Khoa Quản Lý Tài Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại Xã Quyết Thắng, TP Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên , Giai đoạn 2015-2017”.
Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại Xã Quyết Thắng – TP Thái Nguyên. - Những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại Xã Quyết Thắng – TP Thái Nguyên. - Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở thuộc tính giá đất tại địa bàn Xã Quyết Thắng – TP Thái Nguyên. - Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn Xã Quyết Thắng để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn Xã Quyết Thắng, TP Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong khoa học Là cơ hội để sinh viên củng cố kiến thức đã được học trên ghế nhà trường đồng thời có cơ hội hoàn thiện các kỹ năng tìm hiểu, đánh giá tài liệu, kỹ năng thu thập thông tin, phân tích số liệu, trình bày báo cáo khoa học hoàn chỉnh và áp dụng vào công việc thực tế sau này. Nâng cao sự hiểu biết về thị trường đất đai trên địa bàn xã Quyết Thắng và kỹ năng sử dụng các phần mềm tin học ứng dụng. Ý nghĩa trong thực tiễn Ứng dụng GIS trong thực tiễn nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng sẽ giúp công tác quản lý đất đai được thực hiện một cách nhanh và hiệu quả, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất.
Giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn. Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại điạ bàn xã, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.Căn cứ pháp lí a, Các văn bản của Nhà nước - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. - Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt. - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ năm 2015 - 2017.
5 - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất. b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên. UBND tỉnh Thái Nguyên (2015 - 2019): Quyết định số 57/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm 2019. Căn cứ khoa học 2.
Giá đất Theo khoản 19, khoản 20 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất.
Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung 6 giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. Các loại giá đất. [5] a) Giá cả, giá cả thị trường Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ.
Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên.
Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.
Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị. Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường). Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự 7 tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu.