phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm hai chương: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận chung về BĐS và quyền về lối đi đối với BĐS liền kề. Chƣơng 2: Quy định của pháp luật và thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp quyền về lối đi qua BĐS liền kề tại TAND tỉnh Đắk Lắk. 6 CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ “QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA” ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1. Lý luận về bất động sản và bất động sản liền kề Hiện nay BĐS luôn là vấn đề luôn được quan tâm trong các chính sách, cũng như pháp luật của nhà nước vì tính chất đặc biệt của nó cũng như nhu cầu sử dụng ngày càng nhiều của con người.
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó ở mỗi quốc gia khái niệm BĐS là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm BĐS là toàn bộ “đất đai” và những phần “tài sản gắn liền với đất đai”. Còn BĐS liền kề là gì thì phải hiểu được thế nào là tính liền kề: Vị trí kề nhau, tiếp giáp nhau hoặc có thể liền kề lối đi, tường, hàng rào, đường ống dẫn ga, khí đốt, mương nước chảy qua, liền kề cả trên mặt đất và dưới lòng đất. Theo tác giả Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng cho rằng “Thông qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã mở rộng thêm cách hiểu về yếu tố liền kề, đó là ngoài BĐS liền kề, trong quá trình sử dụng BĐS bị vây bọc còn tác động lên những BĐS khác chính là những BĐS xung quanh”1 Về cuốn sách “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện đã tiếp cận Quyền địa dịch từ khía cạnh tiếp cận dưới góc độ là các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu, xây dựng nhiều vấn đề liên quan làm nền tảng cho quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như khái niệm cọc mốc, hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao, vách tường ngăn các BĐS.
Điều kiện xác lập quyền sử dụng BĐS liền kề, thực hiện quyền SDĐ liền kề, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Ngoài ra tác giả Nguyễn Ngọc Điện có quan điểm rằng địa dịch được định nghĩa “là việc mở một BĐS chịu sự khai thác của một BĐS khác 1 Nguyễn Thanh Thư – Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2017), “Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai năm 2013”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05108/2017 7 2 thuộc quyền sở hữu của một người khác”. Nên có thể hiểu BĐS được coi là một chủ thể đặc biệt, cần có mối quan hệ với các BĐS khác với điều kiện BĐS đó phải cố định, việc có thể đi qua một BĐS khác là cần thiết. Tại chương XI của BLDS 2015 đã liệt kê các cách phân loại: BĐS và động sản; vật tiêu hao và vật không tiêu hao; vật chia được và vật không chia được; vật chính và vật phụ.
Điều 174, BLDS đã đề cập đến sự phân loại BĐS và động sản. Khoản 1 Điều 159 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm quyền khác đối với tài sản Có thể thấy, một trong những quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với BĐS liền kề (hay còn gọi là quyền địa dịch). Đó là quyền được thực hiện trên một BĐS, gọi là BĐS chịu hưởng quyền. Đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu.
Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các BĐS bị vây bọc, vây quanh bởi các BĐS khác của chủ sở hữu khác đều có lối đi. Khái niệm bất động sản Đất là BĐS do bản chất tự nhiên và “các tài sản gắn liền trên đất”, không thể di dời được là vật đầu tiên được ghi nhận trong danh sách BĐS loại này. Trong luật Việt Nam hiện hành, đất thuộc sở hữu của toàn dân và không thể là vật lưu thông; tuy nhiên, điều này không gây trở ngại cho việc thừa nhận đất là một loại BĐS. Các tài sản gắn liền với đất là những tài sản chỉ phát huy được công dụng một khi được gắn chặt vào đất và ổn định vị trí trong không gian.
Ví dụ như cây trồng, Nhà ở, công trình xây dựng khác. Việc con người có khả năng di dời nhà, công trình xây dựng, cây trồng không khiến cho các tài sản này mất đi tính chất BĐS: suy cho cùng, vật được di dời là để cố định vị trí lâu dài ở một nơi khác trong không gian vật lý. 2 Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập”. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 8(169)/2010.
8 Như vậy BĐS bao gồm: “Đất đai, nhà, công trình xây dựng” gắn liền với đất đai; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đặc điểm BĐS: Mang tính cá biệt và khan hiếm, vì diện tích bề mặt trái đất là không vô hạn và nó ngày càng “khan hiếm” đồng thời đất đai cũng giới hạn về diện tích đất của từng thửa đất, của khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính “khan hiếm”, “cá biệt” và không di dời của đất nên BĐS có tính cá biệt vì rất khó để tồn tại hai BĐS giống nhau, chúng có vị trí khác nhau, không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo thiết kế; Tính bền lâu, Do BĐS là tài sản do tự nhiên tạo ra đồng thời vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm nên BĐS mang tính bền lâu. Do vậy tính bền lâu chỉ là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng; Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác, có sức ảnh hưởng nhau rất lớn; Tính thích ứng, là lợi ích của BĐS sinh ra trong quá trình sử dụng Phân loại BĐS: Có thể phân thành ba loại là BĐS có xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có xây dựng gồm: BĐS nhà ở; BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng kỹ thuật, xã hội; BĐS là trụ sở làm việc, v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản đầu tư xây dựng gồm chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.” 9 Bất động sản đặc biệt gồm “các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của nước ta”. Khái niệm bất động sản liền kề Đất đai là một khối liền nhau, không tách biệt mà không thể có một mảnh đất nào lại không tiếp giáp với mảnh đất khác.
Sự phân tách ở đây chính là ranh giới dùng để phân biệt giữa BĐS này với BĐS khác hay với các BĐS xung quanh. Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Quyền đối với BĐS liền kề là quyền được thực hiện trên một BĐS (gọi là BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một BĐS khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là BĐS hưởng quyền).” Căn cứ xác lập quyền đối với BĐS liền kề được quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015: “Quyền đối với BĐS liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. “Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy”. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có các BĐS thuộc bản chất không di dời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề.
Như vậy, một BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di dời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý. Ví dụ như các căn hộ chung cư thuộc nhiều tầng khác nhau, việc các căn ở tầng trên không tiếp giáp với các căn ở tầng dưới, như vậy có thể hiểu liền kề theo vị trí bên trên và bên dưới, tại các khu đô chung cư của Vinhome thường có ba tầng hầm là các khu phức hợp, kinh doanh thương mại nên liền kề ở đây cũng có thể là dưới long đất. Như vậy, có thể hiểu khái niệm BĐS liền kề như sau “Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau giữa các bất động sản và có chung ranh giới, 10 thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có ranh giới chung. Vị trí của các BĐS được xác định bởi sự tiếp giáp với các BĐS khác”.
Khi xác định được đâu là các BĐS liền kề, ta mới xác định được các hạn chế mà người chủ sở hữu BĐS hay người đang sử dụng BĐS phải chịu để tạo thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trên một BĐS không thuộc sở hữu. Khái niệm bất động sản bị vây bọc Một BĐS “vây kín bốn phía, không hở chỗ nào” không có lối đi ra đường công cộng, đồng thời không có điểm trên ranh giới (của BĐS) tiếp xúc trực tiếp được với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng không sử dụng được gọi là BDS bị vây bọc.