CHƯƠNG 1: BÀI TOÁN PHÂN BỔ VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Tổng quan về bài toán phân bổ và định giá đất 1. Một số khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá v. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [2]. Đất đai là tài sản và đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Định giá đất là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.
Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [2]. 4 Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào [2]. Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị, theo Mác giá trị này là cơ sở của giá cả thị trường đất đai (giá đất). Giá trị là bản chất bên trong, giá cả là biểu hiện bằng tiền ra bên ngoài.
Giá cả thị trường đất đai chịu sự ảnh hưởng của các nhân tố như: giá trị của đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độ lạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung cầu, luật pháp,các chính sách đất đai,các hình thức địa tô,v. Phân bổ đất đai là hoạt động dưa trên kết quả thu được sau khi dự báo định giá đất sẽ phân chia thành các vùng thấp, trung bình và cao hay chia theo nhu cầu tìm kiếm của người sử dụng để người sử dụng có thể dễ dàng tìm thấy vùng giá đất phù hợp nhu cầu tìm kiếm. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của kinh tế nông nghiệp, là địa bàn sản xuất của công nghiệp và dịch vụ, đất đai là nguồn gốc của cải của xã hội. Đất đai kinh tế còn là một loại hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản với các hoạt động mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, v.
luôn diễn ra sôi động khiến đất đaicó vị trí quan trọng trong guồng quay kinh tế. Vì vậy các đặc tính tự nhiên vốn có, quy luật kinh tế, nhân tố xã hội ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của thửa đất, quy định trực tiếp tới giá đất. 5 - Yếu tố tự nhiên + Vị trí: Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất. Những thửa đất có vị trí càng thuận lợi cho công việc thương mại, kinh doanh,cho thuê v.
càng có giá trị. Những thửa đất trong đô thị thường có giá cao hơn thửa đất ở nông thôn. Trong cùng một đô thị, giá những thửa đất có vị trí gần các đầu mối giao thông quan trọng, gần trung tâm hành chính, văn hóa, y tế, du lịch, v. cao hơn những thửa đất khác.
+ Hình thể, diện tích của thửa đất: Thửa đất được coi là tối ưu khi hình thể, diện tích, kích thước của nó đáp ứng được nhu cầu, hợp túi tiền của người sử dụng. Với nhu cầu để ở, ngôi nhà với thửa đất vuông vắn, diện tích trung bình phù hợp với đa số nhu cầu của người dân đô thị có giá cao hơn những ngôi nhà khác. Nhưng với người dân nông thôn, đất không chỉ để ở mà còn để tăng gia sản xuất, những thửa đất có diện tích rộng được ưa chuộng hơn. Với mục đích kinh doanh thương mại, người sử dụng yêu cầu những thửa đất có mặt tiền rộng.
Thửa đất với hình thể và diện tích riêng, trong từng mục đích sử dụng khác nhau sẽ có giá khác nhau [9]. + Môi trường tự nhiên: Vùng đất có khí hậu thuận hòa được ưa chuộng hơn vùng có khí hậu khắc nghiệt. Các vùng kinh tế sản xuất đặc thù đòi hỏi môi trường khí hậu phù hợp. Tình trạng môi trường (ô nhiễm nước thải, không khí v.
- Yếu tố kinh tế - xã hội a. An ninh xã hội + Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên [2]. Đầu cơ nhà đất + Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá [2]. Cơ sở kỹ thuật hạ tầng + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Mức độ hoàn thiện và hiện đại của hệ thống cầu đường, hệ thống điện, nước, cống thoát nước, hệ thống viễn thông, Internet và các tiện nghi khác quyết định tới lợi thế và giá trị của thửa đất. Sự thuận lợi của thửa đất đối với các nhu cầu của con người về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng, thửa đất càng thuận lợi thì có giá càng cao.
Khoảng cách từ thửa đất tới bệnh viện, công viên, trường học, khu vui chơi, siêu thị, chợ, cơ quan hành chính, tín ngưỡng, v. và mức độ hiện đại của cơ sở hạ tầng xã hội đều ảnh hưởng tới giá cả đất đai. Mật độ nhân khẩu + Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 195 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ `8% còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%.
Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không được căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ [2]. Tiến trình đô thị hóa + Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác[2]. Yếu tố quốc tế + Yếu tố quốc tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên[2]. Đánh giá về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau.
Có các nhân tố tác động trực tiếp tới giá đất như yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, tâm lý người sử dụng v. có các nhân tố tác động gián tiếp tới giá đất như yếu tố chính sách kinh tế vĩ mô, yếu tố khí hậu, yếu tố an ninh xã hội, yếu tố quốc tế v. Trong mỗi nhóm yếu tố tác động trực tiếp hay gián tiếp, luôn tồn tại những yếu tố tác động nhiều, yếu tố tác động ít. Đối với yếu tố tự nhiên, vị trí 8 của ngôi nhà quyết định lớn nhất tới giá đất, sau đó là yếu tố hình thể, diện tích .