CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1. Tổng quan về dự án 1. Tổng quan về dự án - Tên dự án: Toà Nhà Hỗn Hợp Dịch Vụ - Thương Mại, Nhà Ở - Chủ đầu tư (CĐT): Công Ty Cổ Phần Lộc Ninh - Vị trí dự án: dự án ở 104, Ninh Kiều, AH13, Thị trấn Chúc Sơn, Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội với diện tích đất khoảng 5920.2 m2 bao gồm 2 toà chung cư cao 14 tầng với 5 tầng thương mại, 1 tầng hầm. Tổng cộng có 448 căn hộ.
Về vị trí Huyện Chương Mỹ nằm ở Tây Nam thủ đô Hà Nội, vị trí toà nhà ở thị trấn Chúc Sơn, Chúc Sơn cũng là huyện lỵ của huyện. Thuận tiện ở gần với quốc lộ AH13, QL6 - Dựa vào thông tư 06/2021/TT-BXD ban hành vào ngày 30 tháng 6 năm 2021 xác định công trình thuộc cấp II (tra phụ lục II: Phân cấp công trình theo quy mô kết cấu) Bảng 1.1: Thể hiện quy mô của công trình STT Hạng mục công trình Đơn vị Thiết kế cơ sở 1 Diện tích khu đất m2 5920.2 2 Diện tích đất xây dựng m2 3531.67 3 Diện tích sàn xây dựng m2 53146.51 - Khu thương mại m2 17643.38 4 Số tầng cao Tầng 19 5 Chiều cao công trình m 70.150 6 Tổng số căn hộ Căn 448 1 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. Mặt bằng, mặt đứng, phân khu chức năng, diện tích 1. Mặt bằng 2 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS.
Mặt đứng công trình 3 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. Mặt bằng 2 block A, B 4 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. Phân khu chức năng các tầng và diện tích chi tiết - Chung cư gồm 1 tầng hầm để xe - Mỗi toà chung cư gồm 4 thang máy, 2 thang bộ. - Khu thương mại gồm có 4 thang máy, 6 thang bộ - Từ tầng 1 đến tầng 5 là trung tâm thương mại – dịch vụ, siêu thị, GYM, Spa, văn phòng cho thuê và tổ chức sự kiện.
Tầng Diện tích (m2) 1 3414,28 2 3560,77 3 3556,92 4 3556,23 5 3555,60 - Tầng 6 đến tầng 19 là khu căn hộ, nhà ở (gồm có 7 loại căn hộ có diện tích từ 48.4 m2) bao gồm: 1 Block Căn hộ - Diện tích (m2) Số căn hộ Diện tích (m2) A1 - 69.86 4 Diện tích căn hộ 1 Block 16 907,13 Diện tích căn hộ 1 tầng (2 Block) 32 1814,26 Diện tích căn hộ 14 tầng (2 Block/T6-19) 448 25399,64 5 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. Sự cần thiết đầu tư và tác động xã hội của dự án 1. Sự cần thiết đầu tư - Định hướng phát triển kinh doanh: + Dự án sẽ trở thành chung cư dành cho người có thu nhập trung bình nhưng trong dự án cung cấp đầy đủ trang thiết bị đầy đủ hiện đại kịp với xu thế của thế giới và mang đến cho người dân có một cuộc sống đầy đủ và sang trọng, tiện nghi. + Dự án là sự lựa chọn của nhiều khách hàng khi sinh sống là làm việc tại Huyện Chương Mỹ gần những khu công nghiệp (KCN) - Trong lĩnh vực phát triển nhà ở, thương mại – dịch vụ, … thì dự án đang đóng phần phát triển kinh tế xác hội của huyện theo hướng bền vững.
Qua đó từng bước cải thiện điều kiện tốt hơn cho người dân có thu nhập trung bình trong đô thị, KCN, góp phần sử dụng hiệu quả quỹ đất hiện có, đáp ứng được yêu cầu chung về quy hoạch xây dựng. - Chỉ bán kính dưới 4km từ chung cư sẽ có đầy đủ về trung hành hành chính, giáo dục (trường mầm non, THCS, THPT), y tế (bệnh viện huyện), văn hoá, thể dục thể thao (TDTT), bến xe, …rất thuận tiện cho người dân đi lại. Tác động xã hội của dự án - Xu hướng xã hội hiện nay là môi trường xanh các khách hàng hay người tiêu dùng đang chú trọng. Chính vì thế chúng ta có thể tạo nên một phong cảnh “màu xanh” xung quanh toà nhà thân thiện với môi trường.
Thiết kế hài hoà tiện ích, tích hợp nhiều nhu cầu đa số là nhu cầu của cư dân (bể bơi, siêu thị, GYM, Spa, coffee, ẩm thực, …). Điều đó tạo nên thiện cảm với khách hàng thu hút của người dân và khả năng đem lại doanh thu lớn và tăng số lượng khách đến với dự án này - Dự án nâng cao thực thiện chất lượng cuộc sống của người dân và giải quyết nhu cầu nhà ở - Người dân sẽ sở hữu cho mình căn hộ với đầy đủ, tiện nghi điều đó góp phần quan trọng trong phát triển khu đô thị đã đặt ra năm 2025. Nền kinh tế của huyện đang từng bước chuyển từ kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp, dịch vụ và du lịch. - Hiện nay các KCN đang hình thành và đi vào hoạt động như là KCN Phú Nghĩa, Nam Tiến Xuân, Cụm CM Ngọc Sơn, Đồng Đế, … thu hút hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước tới đầu tư mang lại nguồn thu lớn cho địa phương, giải quyết công ăn việc làm cho người dân, chính vì vậy dự án này sẽ giải quyết các nhu cầu thương mại – dịch vụ, chỗ ở tiện nghi.
- Dự án có tác động tích cực đến môi trường xã hội quanh khu vực. Nhờ có chung cư nhà ở theo tiêu chuẩn tiện nghi, chất lượng cao đáp ứng các yêu cầu của các gia đình. Phương thức đầu tư - Phương thức đầu tư bao gồm: + Tổng mức đầu tư dự án (TMĐT): 713,254,392,014 (Đồng) + Chủ đầu tư tiến hành đầu tư trên cơ sở nguồn vốn chủ sở hữu và vay thương mại trong nước (Trong đó nguồn vốn ngân sách công ty chiếm 50% và vay thương mại trong nước là 50%). 6 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS.
Phân tích thị trường - Nguồn cung – cầu thị trường: + Nhà ở hiện nay theo nhu cầu của người dân ngày càng tăng, phát triển dự án phù hợp cho người có làm việc lao động gần các KCN lớn vừa và nhỏ. Công nhân, người lao động tại những cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất thủ công nghiệp, công nghiệp, cơ sở khai thác, chế biến của nhiều ngành nghề cần có 1 nơi ở ổn định để làm việc tại huyện. Ngoài ra khi ở tại chung cư thì tiện nghi cho người dân đi những dịch vụ như là trung tâm thương mại, GYM, Spa, ẩm thực, cà phê, … + Tại đây dự án phục vụ đa dạng vì ở trung tâm của huyện gần với trung tâm hành chính huyện, cơ quan làm việc, trường học, khu tập thể dục thể thao, … + Hiện nay về cung cấp nhà ở huyện chưa được nhiều nên đây là cơ hội thuận lợi và hợp lý để tiến hành dự án xây dựng chung cư nhà ở tại khu vực này. Yếu tố chủ yếu đến các sản phẩm tiêu thụ là về mặt chất lượng, uy tín, các hoạt động vui chơi giải trí.
Căn cứ pháp lý thực hiện dự án - Quyết định 610/2022/QĐ-BXD ngày 13 tháng 7 năm 2022 – Quyết định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021 - Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 – Thông tư ban hành định mức xây dựng. - Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 – Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư số 50/2022/TT-BTC ngày 11 tháng 8 năm 2022 – Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng và nghị định số 20/2022/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của chính phủ quy định bảo hiểm bắt bược trong hoạt động đầu tư xây dựng. - Thông tư số 210/2016/TT-BTC ngày 10 tháng 11 năm 2016 – Thông tư quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng. - Thông tư số 258/2016/TT-BTc ngày 11 tháng 11 năm 2016 – Thông tư quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy.
Tổng mức đầu tư 1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án - Tổng mức đầu tư dự án được tính dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng kết hợp với chi phí công trình tương tự 7 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. Nguyễn Thanh Tú - Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí.
- Nội dung chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án công trình xây dựng cụ thể và dựa vào quyết định 610/QĐ-BXD được ký vào ngày 13/07/2022 như sau: + Chi phí xây dựng trước thuế: Gxd = 482,091,992,210 đồng + Chi phí thiết bị trước thuế: Gtb = 72,651,279,170 đồng + Còn những chi phí bồi đường, hỗ trợ tái định cư (không có) + Chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng được tính lấy theo TT12/2021 – BXD. + Chi phí khác bao gồm: chi phí bảo hiểm xây dựng, đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; chi phí kiểm định chất lượng công trình; gia cố đặc biệt cho nền móng công trình; chi phí tư vấn nước ngoài. + Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư (dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án) + Chi phí xây đường nội bộ, quang cảnh, cây xanh, hồ bơi, … 1. Bảng tổng mức đầu tư 8 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS.
Nguyễn Thanh Tú Giá trị trước Thuế GTGT TT Hạng mục Cơ sở tính Kí hiệu Cách tính Giá trị sau thuế thuế (10%) 610/QĐ- 1 CHI PHÍ XÂY DỰNG Gxd 11270.2 5 tầng thương mại 160,046,909,800 16,004,690,980 176,051,600,780 1.3 448 căn hộ (Block A và B) 230,189,324,400 23,018,932,440 253,208,256,840 610/QĐ- 2 CHI PHÍ THIẾT BỊ Gtb 11270.2 5 tầng thương mại 24,119,074,600 2,411,907,460 26,530,982,060 2.