Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp tập trung giải quyết bài toán phát triển dự án bất động sản phức hợp trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế đang diễn ra nhanh chóng tại khu vực Tây Nam thủ đô Hà Nội. Địa bàn nghiên cứu là huyện Chương Mỹ, nơi nền kinh tế đang có sự chuyển dịch rõ nét từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ và du lịch, gắn liền với sự hình thành và mở rộng của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp như Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Nam Tiến Xuân, Cụm công nghiệp Ngọc Sơn, Đồng Đế. Sự phát triển này thu hút lực lượng lớn kỹ sư, chuyên gia và người lao động, tạo áp lực lớn lên nguồn cung nhà ở cũng như các dịch vụ thương mại - tiện ích đi kèm. Nhận thức được nhu cầu thực tiễn về phân khúc nhà ở đáp ứng tiện nghi cho đối tượng có thu nhập trung bình kết hợp trung tâm thương mại dịch vụ văn minh, đề tài đã đi sâu nghiên cứu, lập phương án đầu tư và biện pháp kỹ thuật thi công cho công trình thực tế.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được tác giả xác định và triển khai qua 7 nội dung cụ thể:

  1. Nghiên cứu tổng quan dự án, lập hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, phân tích thị trường, xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả tài chính công trình.
  2. Lập hồ sơ mời thầu gói thầu thi công xây dựng phần khung bê tông cốt thép, xác lập các tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, tài chính, kinh nghiệm và kỹ thuật.
  3. Đo bóc tiên lượng và lập dự toán chi phí xây dựng trực tiếp cho hạng mục kết cấu khung bê tông cốt thép (khối thương mại và khối căn hộ).
  4. Thiết kế biện pháp kỹ thuật và tính toán kiểm tra khả năng chịu lực của hệ cốp pha (cột, dầm, sàn).
  5. Lập biện pháp tổ chức thi công, thiết kế tổng mặt bằng xây dựng, tính toán nhu cầu kho bãi, lán trại tạm, điện nước và an toàn lao động.
  6. Nghiên cứu nâng cao về phương pháp theo dõi và kiểm soát chi phí - tiến độ dự án bằng kỹ thuật quản lý giá trị thu được (Earned Value Method - EVM).
  7. Nghiên cứu nâng cao về phân tích độ nhạy và hoạch định kịch bản rủi ro tài chính của dự án.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình lập dự án đầu tư, dự toán, biện pháp thi công và kiểm soát chi phí cho công trình "Toà nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại – nhà ở" do Công ty Cổ phần Lộc Ninh làm chủ đầu tư.
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 5.920,2 m² tại địa chỉ số 104 Ninh Kiều, Quốc lộ AH13/QL6, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi quy mô và thời gian: Công trình dân dụng cấp II gồm 2 tòa chung cư cao 19 tầng nổi (5 tầng khối đế thương mại, 14 tầng căn hộ ở với 448 căn), 1 tầng hầm để xe, chiều cao công trình 70,150 m. Thời gian thực hiện hợp đồng gói thầu khung là 679 ngày; chu kỳ phân tích tài chính dự án kéo dài 5 năm hoạt động kinh doanh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở pháp lý, quy chuẩn định mức chuyên ngành xây dựng và các lý thuyết kinh tế - kỹ thuật phục vụ tính toán:

  • Khung văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn xây dựng:
    • Phân cấp công trình: Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng (xác định cấp công trình theo quy mô kết cấu).
    • Quản lý chi phí và lập dự toán: Quyết định số 610/2022/QĐ-BXD ngày 13/7/2022 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu năm 2021; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Thông tư số 11/2021/TT-BXD; Thông tư số 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng; Thông tư số 13/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng; Nghị định 49/2022/NĐ-CP về thuế GTGT và thuế TNDN; Nghị định số 38/2022/NĐ-CP về mức lương tối thiểu vùng; Thông tư số 50/2022/TT-BTC về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng; Thông tư số 210/2016/TT-BTC về phí thẩm định thiết kế, dự toán; Thông tư số 258/2016/TT-BTC về phí thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy.
    • Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Nghị định số 63/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu.
    • Công bố giá vật liệu số 01.2023/CB-SXD, Quyết định số 934/QĐ-SXD về đơn giá nhân công và Quyết định số 935/QĐ-SXD về bảng giá ca máy của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.
    • Tiêu chuẩn kỹ thuật vật liệu: TCVN 7570:2006 (cát, đá xây dựng), TCVN 2682:2020 (xi măng Pooc lăng), các chứng chỉ thí nghiệm QUATEST 3 và SGS cho ván khuôn phủ phim.
  • Khung lý thuyết và mô hình tài chính - quản trị:
    • Mô hình dòng tiền chiết khấu theo quan điểm Tổng vốn đầu tư (Total Investment Point of View - TIPV).
    • Lý thuyết chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital - WACC), Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất sinh lợi nội tại (IRR) và Tỉ số lợi ích - chi phí (BCR).
    • Phương pháp kiểm soát dự án dựa trên giá trị thu được (Earned Value Method - EVM).
    • Lý thuyết tính toán kết cấu cốp pha theo trạng thái giới hạn (điều kiện bền theo ứng suất và điều kiện biến dạng theo độ võng giới hạn).

Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:

  • Phương pháp phân tích - tổng hợp tư liệu kỹ thuật, khảo sát pháp lý và giá thị trường địa phương.
  • Phương pháp đo bóc tiên lượng khối lượng xây lắp từ bản vẽ thiết kế cơ sở và bản vẽ kỹ thuật.
  • Phương pháp toán tài chính, lập bảng ngân lưu, tính toán dòng tiền và mô phỏng độ nhạy đơn biến/kịch bản.
  • Phương pháp tính toán cơ học kết cấu: mô hình hóa sơ đồ tính dầm liên tục/dầm đơn giản chịu tải trọng phân bố đều để kiểm tra khả năng chịu lực của ván khuôn, sườn dọc, sườn ngang, thanh chống và ty giằng.

Nguồn dữ liệu sử dụng: Hồ sơ thiết kế cơ sở tòa nhà hỗn hợp Lộc Ninh, hệ thống đơn giá - định mức chuyên ngành của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng Hà Nội năm 2021-2023, số liệu chào giá thị trường của các nhà cung cấp vật liệu và thiết bị xây dựng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này hoàn thiện toàn diện hồ sơ lập dự án và phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính. Dự án được quy hoạch trên khu đất 5.920,2 m², diện tích xây dựng 3.531,67 m², tổng diện tích sàn xây dựng 53.146,51 m² (khối thương mại chiếm 17.643,38 m² từ tầng 1 đến tầng 5; khối căn hộ chiếm 25.399,64 m² từ tầng 6 đến tầng 19 gồm 448 căn chia làm 2 block A và B; 1 tầng hầm để xe).

STT Hạng mục chi phí tổng mức đầu tư Giá trị trước thuế (VNĐ) Giá trị sau thuế (VNĐ)
1 Chi phí xây dựng 482.091.992.210 530.301.191.431
2 Chi phí thiết bị 72.651.279.170 79.916.407.087
3 Chi phí quản lý dự án 8.237.105.465 9.060.816.012
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 25.304.937.455 27.835.431.200
5 Chi phí khác 1.181.125.381 1.299.237.919
6 Chi phí dự phòng 58.946.643.968 64.841.308.365
Tổng cộng Tổng mức đầu tư (TMĐT) 648.413.083.649 713.254.392.014

Cơ cấu huy động vốn gồm 50% vốn chủ sở hữu và 50% vốn vay thương mại ngân hàng BIDV với lãi suất 9,6%/năm, phương thức trả vốn gốc đều trong 5 năm (mỗi năm trả 94.024.339.813 VNĐ gồm gốc và lãi phát sinh). Doanh thu bán căn hộ dự kiến đạt 352,731 tỷ đồng (hoàn tất phân phối trong 4 năm), doanh thu cho thuê mặt bằng thương mại đạt 486,121 tỷ đồng trong 5 năm (công suất thuê đạt 85% ở năm 3, 95% ở năm 4 và 100% ở năm 5). Chi phí vận hành gồm tiền lương bộ máy quản lý, bảo hiểm xã hội, bảo dưỡng thiết bị máy móc (4% chi phí thiết bị), tiếp thị quảng cáo (5% doanh thu) và dự phòng phát sinh (10% chi phí hoạt động). Dòng tiền chiết khấu theo quan điểm TIPV mang lại các chỉ số tài chính khả thi: WACC danh nghĩa đạt 10,8%; NPV đạt 67.219.202.272 VNĐ; suất sinh lợi nội tại IRR đạt 20,59% (vượt xa chi phí vốn); tỷ số lợi ích - chi phí BCR đạt 1,081.

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Tác giả thiết lập hồ sơ mời thầu hoàn chỉnh cho gói thầu "Xây dựng phần khung bê tông cốt thép" của dự án:

  • Dữ liệu đấu thầu: Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, thời gian thực hiện hợp đồng 679 ngày. Nhà thầu tham gia phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên.
  • Tiêu chuẩn đánh giá tài chính - kinh nghiệm: Từ năm 2021 đến thời điểm đóng thầu không có hợp đồng không hoàn thành; giá trị tài sản ròng năm gần nhất dương; doanh thu bình quân từ xây dựng tối thiểu đạt 40 tỷ đồng/năm trong 3 năm gần nhất. Yêu cầu kinh nghiệm hoàn thành tối thiểu 3 hợp đồng xây lắp tương tự có giá trị tối thiểu 40 tỷ đồng/hợp đồng, hoặc số hợp đồng tương tự ít hơn hoặc bằng 2 nhưng tổng giá trị phải đạt từ 120 tỷ đồng trở lên.
  • Yêu cầu nhân lực chủ chốt: Chỉ huy trưởng (đại học chuyên ngành xây dựng dân dụng/kiến trúc, tối thiểu 5 năm kinh nghiệm, từng làm chỉ huy trưởng 1 công trình cấp III trở lên); Kỹ sư xây dựng (3 năm kinh nghiệm); Kỹ sư kinh tế xây dựng/khối lượng (3 năm); Kỹ sư trắc đạc (3 năm); Cán bộ an toàn lao động (3 năm kinh nghiệm có chứng chỉ); các đội trưởng đội thi công (3 năm kinh nghiệm).
  • Thiết bị thi công yêu cầu: Cần trục tháp 25 tấn (1 thiết bị), máy bơm bê tông công suất 50 m³/h (≥ 5 máy), máy cắt uốn cốt thép 5 kW (≥ 5 máy), máy đầm dùi 1,5 kW (≥ 5 máy), máy hàn điện 23 kW (≥ 5 máy), máy vận thăng lồng 3 tấn (≥ 2 máy).
  • Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật: Sử dụng tiêu chí "Đạt/Không đạt" trên các nội dung giải pháp kỹ thuật, tiến độ thi công, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường.

Chương 3: Dự toán công trình

Chương này thực hiện bóc tách khối lượng và lập bảng dự toán chi phí xây dựng trực tiếp cho hạng mục phần khung bê tông cốt thép, phân định chi tiết theo hai khối chức năng:

STT Khối hạng mục công trình Chi phí vật liệu (VNĐ) Chi phí nhân công (VNĐ) Chi phí máy thi công (VNĐ) Tổng chi phí trực tiếp trước thuế (VNĐ) Tổng chi phí sau thuế GTGT 10% (VNĐ)
1 Khối 5 tầng thương mại 23.685.028.261 8.000.061.470 1.313.399.735 32.998.489.466 36.298.338.414
2 Khối 14 tầng căn hộ 51.009.753.917 19.249.687.889 2.635.886.321 72.895.328.127 80.084.860.940
Tổng Toàn bộ khung BTCT 74.694.782.178 27.249.749.359 3.949.286.056 105.893.817.593 116.383.198.354

Hao phí tài nguyên chính được tổng hợp:

  • Vật liệu khối thương mại: Cát vàng (2.928,5 m³), đá 1x2 (4.815,8 m³), xi măng PCB30 (2.524.767,4 kg), thép tròn các loại Fi ≤10mm đến Fi >18mm (hơn 888 tấn), gỗ ván khuôn và đà nẹp.
  • Vật liệu khối căn hộ: Cát vàng (5.376,9 m³), đá 1x2 (8.843,2 m³), xi măng PCB30 (4.619.528,1 kg), thép tròn các loại (hơn 1.762 tấn), phụ gia siêu dẻo và phụ gia dẻo hóa bê tông.
  • Nhân công: Sử dụng nhân công xây dựng bậc 3,5/7 nhóm 2 với đơn giá 294.000 VNĐ/công (khối thương mại tiêu tốn 28.038,4 công; khối căn hộ tiêu tốn 55.271,1 công).
  • Ca máy: Cần cẩu bánh xích 10T, cần trục tháp 25T, máy bơm bê tông 50m³/h, máy vận thăng lồng 3T, máy đầm dùi, máy hàn điện.

Chương 4: Thiết kế biện pháp cốp pha

Nội dung chương trình bày giải pháp kỹ thuật và kiểm toán kết cấu hệ ván khuôn:

  • Vật liệu ván khuôn: Sử dụng ván ép phủ phim Somma kích thước 1220x2440 mm, chiều dày 18 mm (lớp mặt Dynea phenolic film, lõi gỗ cứng, tỷ trọng ≥ 650 kg/m³, mô đun đàn hồi E ≥ 3000 MPa, khả năng luân chuyển tái sử dụng trên 10 lần với keo phenol). Hệ kết cấu đỡ bằng thép hộp mạ kẽm (50x50x1,5 mm và 50x100x1,5 mm), ty giằng D16 (cường độ kéo cho phép 210.000 kN/m²), thanh chống xiên chống tăng D49 (chiều cao điều chỉnh 3,0 - 4,4 m, sức chịu tải cho phép 16,7 kN).
  • Tính toán cốp pha cột kích thước tiết diện 1200x500 mm:
    • Ván thành cột: Dưới tác dụng của áp lực ngang bê tông tươi và tải trọng chấn động ($q_{tc} = 23,5\text{ kN/m}$, $p_{tt} = 30,55\text{ kN/m}$), tính toán điều kiện bền và điều kiện võng cho phép xác định khoảng cách giữa các sườn đứng là $L_1 = 0,3\text{ m}$.
    • Sườn đứng (thép hộp 50x50x1,5 mm): Kiểm tra theo điều kiện bền và võng xác định khoảng cách bố trí sườn ngang $L_2 = 1,0\text{ m}$.
    • Sườn ngang (2 thép hộp 50x100x1,5 mm): Ứng suất uốn lớn nhất tính được $\sigma_{max} = 87.075\text{ kN/m}^2 \le [\sigma] = 210.000\text{ kN/m}^2$; độ võng lớn nhất $f_{max} = 0,473\text{ mm} \le [f] = 4\text{ mm}$, thỏa mãn điều kiện ổn định và chịu lực.
    • Ty giằng D16 và thanh chống xiên D49: Kiểm tra lực kéo lớn nhất truyền vào ty giằng $P_{max} = 30,2\text{ kN} \le [P]$, lực nén truyền vào cây chống xiên $P_{max} = 9,165\text{ kN} \le [P] = 16,7\text{ kN}$, kết cấu đảm bảo an toàn tuyệt đối.
  • Tính toán cốp pha dầm kích thước 500x500 mm và cốp pha sàn: Xác định tải trọng tiêu chuẩn và tính toán, kiểm tra ứng suất bền của ván thành dầm, ván đáy dầm và hệ sườn đỡ, khoảng cách sườn ngang chọn $L_1 = 0,3\text{ m}$, sườn đứng chọn $L_2 = 1,0\text{ m}$, độ võng thành dầm $0,44\text{ mm} \le 4\text{ mm}$.

Chương 5: Biện pháp tổ chức thi công

Chương 5 thiết lập bộ máy quản lý và mặt bằng tổ chức hiện trường thi công:

  • Cơ cấu tổ chức công trường: Thiết lập mô hình quản lý trực tuyến - chức năng đứng đầu là Chỉ huy trưởng, chỉ đạo trực tiếp các bộ phận Kỹ thuật - Thi công, Ban An toàn - Vệ sinh môi trường, Ban Trắc đạc, Bộ phận Cung ứng vật tư và Quản lý máy móc thiết bị, điều phối các đội thợ chuyên nghiệp (thợ sắt, thợ cốp pha, thợ bê tông, thợ điện nước).
  • Quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng: Xác định vị trí lắp đặt cần trục tháp 25T và máy vận thăng lồng 3T bao quát toàn bộ mặt bằng thi công 2 block; thiết kế mạng lưới đường nội bộ công trường phục vụ xe chở bê tông thương phẩm và xe vận chuyển thép.
  • Tính toán thiết kế kho bãi và công trình tạm: Thiết kế kho bán lộ thiên chứa thép, kho chứa ván khuôn chống ẩm mốc; tính toán diện tích nhà tạm điều hành, lán trại sinh hoạt cho cán bộ kỹ thuật và công nhân dựa trên biểu đồ nhân lực thi công; thiết kế hệ thống cấp điện thi công ba pha, máy phát điện dự phòng, mạng lưới cấp - thoát nước thi công.
  • Kỹ thuật an toàn: Quy định hệ thống biển báo, phương tiện bảo hộ lao động cá nhân bắt buộc (mũ bảo hộ, áo gile phản quang, dây an toàn), giải pháp lưới bao che an toàn khi làm việc trên cao và sàn công tác giàn giáo, biện pháp phòng chống cháy nổ tại các khu vực hàn cắt kim loại.

Chương 6: Theo dõi và kiểm soát chi phí dự án (nâng cao)

Ứng dụng kỹ thuật quản lý dự án hiện đại Earned Value Method (EVM) cho hạng mục khung bê tông cốt thép:

  • Định nghĩa và tính toán các đại lượng cốt lõi: Giá trị kế hoạch (Planned Value - PV), Giá trị thu được (Earned Value - EV), Chi phí thực tế (Actual Cost - AC).
  • Thiết lập hệ thống chỉ số kiểm soát: Độ lệch chi phí ($CV = EV - AC$), Độ lệch tiến độ ($SV = EV - PV$), Chỉ số hiệu quả chi phí ($CPI = EV / AC$), Chỉ số hiệu quả tiến độ ($SPI = EV / PV$).
  • Lập biểu đồ dòng tiền dự án (đường cong chữ S) cho gói thầu phần khung, so sánh tiến độ thực tế so với đường cơ sở (baseline) để nhận diện các sai lệch về chi phí phát sinh và chậm trễ tiến độ, từ đó đưa ra hành động khắc phục kịp thời.

Chương 7: Phân tích độ nhạy của dự án (nâng cao)

Chương 7 lượng hóa các yếu tố bất định tác động đến hiệu quả tài chính:

  • Phân tích độ nhạy đơn biến đối với 3 chỉ tiêu trọng yếu:
    • Biến động giá bán căn hộ (ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền thu hồi vốn trong 4 năm đầu).
    • Biến động giá thuê sàn thương mại (ảnh hưởng đến dòng tiền kinh doanh dài hạn).
    • Biến động chi phí xây dựng trực tiếp do trượt giá vật tư, nhân công.
  • Phân tích kịch bản: Xây dựng ma trận kịch bản từ kịch bản kỳ vọng (cơ sở) đến các kịch bản bất lợi (chi phí xây dựng tăng, giá bán giảm) nhằm xác lập giới hạn an toàn tài chính cho chủ đầu tư.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính của khóa luận:

  • Hoàn thành đầy đủ hồ sơ kinh tế xây dựng: Xác định tổng mức đầu tư toàn bộ dự án đạt 713.254.392.014 VNĐ (sau thuế); chứng minh dự án có tính khả thi tài chính cao với NPV đạt 67.219.202.272 VNĐ (cao hơn mức NPV kỳ vọng 61.339.887.714 VNĐ khi gửi ngân hàng), IRR đạt 20,59% (vượt ngưỡng chi phí vốn 10,8%), tỷ số BCR đạt 1,081.
  • Xác lập bộ hồ sơ dự toán chi tiết cho gói thầu khung bê tông cốt thép với tổng chi phí trực tiếp sau thuế là 116.383.198.354 VNĐ, cung cấp đầy đủ bảng phân tích vật tư, đơn giá nhân công, định mức ca máy theo mặt bằng giá thực tế tại Hà Nội.
  • Tính toán kiểm tra khả năng chịu lực của hệ ván khuôn ván ép phủ phim Somma kết hợp sườn thép hộp cho cột 1200x500 mm và dầm 500x500 mm, đảm bảo tuyệt đối các điều kiện bền ứng suất và độ võng tiêu chuẩn cho phép.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả:

  • Kiến nghị Công ty Cổ phần Lộc Ninh nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đầu tư xây dựng dự án, đón đầu làn sóng di dời cơ sở trường đại học và phát triển công nghiệp tại huyện Chương Mỹ.
  • Đề xuất xem xét áp dụng chính sách phát triển nhà ở hướng tới đối tượng người lao động, cán bộ công nhân viên tại các khu công nghiệp phụ cận nhằm nâng cao tốc độ lấp đầy căn hộ và đảm bảo an sinh xã hội địa phương.
  • Kiến nghị ban điều hành công trường thực hiện nghiêm ngặt mô hình kiểm soát chi phí - tiến độ bằng EVM nhằm ngăn chặn nguy cơ vượt chi phí xây lắp 116,38 tỷ đồng đã dự toán.

Đóng góp của đồ án:

  • Tác giả đã tự tổng hợp và liên kết khép kín toàn bộ quy trình đầu tư xây dựng công trình dân dụng quy mô lớn: từ nghiên cứu tính khả thi kinh tế, pháp lý mời thầu, đo bóc tiên lượng chi phí, đến thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công chi tiết và ứng dụng công cụ quản trị dự án nâng cao (EVM, phân tích độ nhạy) trên cùng một đối tượng công trình cụ thể.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của đề tài:
    • Do khối lượng tính toán lớn, phạm vi bóc tách dự toán và thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công chi tiết mới chỉ tập trung chuyên sâu vào hạng mục phần khung kết cấu bê tông cốt thép, chưa đi sâu tính toán chi tiết cho phần ngầm (thi công tầng hầm, cọc móng) và các gói thầu hoàn thiện, cơ điện (MEP).
    • Phân tích tài chính dựa trên giả định thị trường và mặt bằng lãi suất cố định tại thời điểm năm 2022 - 2023, chưa mô phỏng biến động lãi suất thả nổi phức tạp trong suốt chu kỳ vận hành.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công cho phần cọc khoan nhồi, tường vây và biện pháp đào đất tầng hầm sâu trong điều kiện địa chất khu vực thị trấn Chúc Sơn.
    • Ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM 4D/5D) kết hợp với kỹ thuật EVM để quản lý tiến độ và chi phí theo thời gian thực trên mô hình số hóa.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Kỹ thuật Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Quản lý Xây dựng khi thực hiện đồ án môn học Tổ chức thi công, Đồ án Dự toán - Định giá, Đồ án Quản lý dự án và Khóa luận tốt nghiệp cuối khóa.
  • Kỹ sư lập hồ sơ dự thầu (Tendering/QS Engineer) tại các doanh nghiệp xây lắp cần tài liệu mẫu về lập hồ sơ mời thầu, tiêu chuẩn đánh giá nhà thầu gói thầu kết cấu theo quy chuẩn Luật Đấu thầu hiện hành.
  • Kỹ sư hiện trường và cán bộ kỹ thuật thi công tham khảo quy trình tính toán kiểm tra chịu lực hệ cốp pha phủ phim hiện đại cho cấu kiện cột, dầm khẩu độ và tiết diện lớn.

Phần nội dung có giá trị tham khảo nổi bật:

  • Hệ thống bảng biểu phân tích tài chính hoàn chỉnh theo quan điểm TIPV (tính toán khấu hao, kế hoạch trả nợ vay ngân hàng, báo cáo thu nhập dự kiến, ngân lưu ròng).
  • Phương pháp luận và bảng biểu tính toán kiểm tra bền - võng của hệ cốp pha ván ép phủ phim Somma tại Chương 4.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô kiến trúc và công năng của công trình Tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại - nhà ở được xác định như thế nào?

Công trình thuộc cấp II theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, được xây dựng trên khu đất 5.920,2 m² tại 104 Ninh Kiều, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, Hà Nội. Tòa nhà cao 70,150 m gồm 1 tầng hầm, 5 tầng khối đế thương mại dịch vụ (diện tích sàn 17.643,38 m²) và 14 tầng chung cư (từ tầng 6 đến tầng 19, diện tích sàn 25.399,64 m² gồm 2 block A và B) với tổng cộng 448 căn hộ ở (gồm 7 loại căn hộ, diện tích từ 48,4 m²). Tổng diện tích sàn xây dựng toàn công trình là 53.146,51 m².

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và được phân bổ theo cơ cấu nguồn vốn nào?

Tổng mức đầu tư của dự án là 713.254.392.014 VNĐ (đã bao gồm thuế GTGT 10%), trong đó chi phí xây dựng chiếm 530.301.191.431 VNĐ, chi phí thiết bị 79.916.407.087 VNĐ, chi phí tư vấn 27.835.431.200 VNĐ, chi phí quản lý dự án 9.060.816.012 VNĐ, chi phí khác 1.299.237.919 VNĐ và chi phí dự phòng 64.841.308.365 VNĐ. Nguồn vốn đầu tư được phân bổ 50% từ vốn chủ sở hữu của Công ty CP Lộc Ninh và 50% vay thương mại từ ngân hàng BIDV với lãi suất 9,6%/năm, trả nợ gốc đều trong 5 năm (khoảng 94,024 tỷ VNĐ/năm).

3. Hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) đạt các chỉ tiêu cụ thể nào?

Theo quan điểm TIPV, với suất chiết khấu vốn bình quân WACC là 10,8%, dự án đạt Giá trị hiện tại ròng (NPV) là 67.219.202.272 VNĐ (cao hơn mức NPV kỳ vọng 61.339.887.714 VNĐ khi chủ đầu tư gửi tiền tiết kiệm ngân hàng BIDV trong 5 năm), Suất sinh lợi nội tại (IRR) đạt 20,59% (lớn hơn ngưỡng chi phí vốn 10,8%), và Tỉ số lợi ích - chi phí (BCR) đạt 1,081, chứng minh dự án có tính khả thi tài chính cao.

4. Dự toán chi phí xây dựng trực tiếp hạng mục phần khung bê tông cốt thép là bao nhiêu?

Tổng chi phí xây dựng trực tiếp hạng mục phần khung bê tông cốt thép sau thuế GTGT 10% là 116.383.198.354 VNĐ (giá trị trước thuế là 105.893.817.593 VNĐ). Trong đó, khối 5 tầng thương mại có chi phí trực tiếp sau thuế là 36.298.338.414 VNĐ (vật liệu: 23,685 tỷ; nhân công: 8,000 tỷ; máy: 1,313 tỷ); khối 14 tầng căn hộ có chi phí trực tiếp sau thuế là 80.084.860.940 VNĐ (vật liệu: 51,010 tỷ; nhân công: 19,250 tỷ; máy: 2,636 tỷ).

5. Khóa luận sử dụng loại vật liệu nào cho hệ cốp pha và kết quả kiểm tra chịu lực ra sao?

Tác giả chọn ván ép phủ phim Somma dày 18 mm (E ≥ 3000 MPa, bề mặt phủ màng Dynea phenolic) kết hợp sườn thép hộp 50x50x1,5 mm và 50x100x1,5 mm, ty giằng D16 và thanh chống tăng D49. Kiểm tra cốp pha cột tiết diện 1200x500 mm cho thấy khoảng cách sườn đứng hợp lý là $L_1 = 0,3\text{ m}$, sườn ngang là $L_2 = 1,0\text{ m}$; ứng suất uốn lớn nhất $\sigma_{max} = 87.075\text{ kN/m}^2 \le [\sigma]$, độ võng lớn nhất $f_{max} = 0,473\text{ mm} \le [f] = 4\text{ mm}$, tải trọng truyền vào ty giằng đạt 30,2 kN và thanh chống xiên đạt 9,165 kN, đều nằm trong giới hạn chịu lực cho phép.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Đình Nhật là công trình nghiên cứu chuyên khảo toàn diện, giải quyết trọn vẹn chuỗi nhiệm vụ từ chuẩn bị đầu tư đến tổ chức thi công một công trình phức hợp cao tầng thực tế tại Hà Nội. Đề tài đã thiết lập các cơ sở tính toán khoa học cho bài toán tài chính với tổng mức đầu tư 713,25 tỷ đồng, bóc tách dự toán xây lắp khung bê tông cốt thép 116,38 tỷ đồng, đồng thời tính toán kiểm tra an toàn hệ cốp pha và đề xuất phương pháp kiểm soát tiến độ - chi phí bằng kỹ thuật EVM. Nội dung văn bản tuân thủ chặt chẽ hệ thống định mức, quy chuẩn pháp luật xây dựng hiện hành, thể hiện năng lực chuyên môn vững chắc của kỹ sư ngành Công nghệ Kỹ thuật Công trình Xây dựng và có giá trị ứng dụng thực tiễn cao trong công tác quản lý dự án.