Chương 1: Cơ sở lý luận chung về thâm định giá bằng phương pháp so sánh trong thấm định giá bat động sản Chương 2 : Thực trạng sử dụng phương pháp thâm định giá bằng phương pháp so sánh trong thâm định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh dé xác thấm định giá trị BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến TS. Giảng viên Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng thâm định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT. PHAN II: NỘI DUNG CHUONG I.
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE THAM ĐỊNH GIÁ BANG PHƯƠNG PHAP SO SANH TRONG THÁM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN 1. Những van dé chung về thẩm định giá bat động sản 1. Khái niệm bất động sản a) Khái niệm bất động sản BĐS là một trong những tài sản của cải vật chất tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất và tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ thể hiện quyền tài sản và giấy tờ trị giá được bằng tiền.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý va sử dụng. Hiện nay, hầu hết các quốc gia trên Thế giới đều có cách phân loại tài sản theo luật cô La Mã: Phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. BĐS thực tế đề cập những tài sản không thể di chuyển được như đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất, các quyền sở hữu đi cùng với bất động sản.Ventolo, Jr va Martha R.William (2001) “BĐS là đất đai và tat cả những gì gắn liền với nó, bao gồm: đất đai; các công trình gắn liền với đất ; bất kì tai sản phụ gắn liền với đất có lợi cho chủ sở hữu như quyền đi qua dé sử dụng con đường bên cạnh để đến BĐS của bạn; bất cứ thứ gì được xem là không di dời được (một phan của bat động sản) theo pháp luật, ngoại trừ cây trồng hang năm (được gọi là hoa lợi) và những thứ có thể di dời được mà chúng được bán theo quy định luật thương mại” Điều 107, Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam quy định, BĐS bao gồm: - Đất dai; - Nhà, công trình xây dung gắn liền với dat đai; - Tai sản khác gan liền với đất dai, nhà, công trình xây dung; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Mặc dù tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, các quan niệm về BĐS thường bao gồm các yêu tô đất đai và tài sản gắn liền với đất.
b) Đặc điểm của bất động sản - Tinh đa dạng về kết cấu: BĐS là một loại hàng hóa chuyên biệt, không mang các đặc tính phổ biến mà phần lớn người sử dụng không có đủ thông tin hiểu biết mà các thông tin chỉ tiết từ kiến trúc, kết cấu, vật liệu và quy chuẩn của quá trình sản xuất. điều này dựa trên nguồn thông tin duy nhất từ nhà sản xuất - Mỗi BĐS gắn liền với vị trí nhất định: Mỗi BĐS đều gắn liền với một vị trí nhất định mà ở đó có các yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội gắn liền. Chính các yếu tố này tạo nên các giá trị cho một BĐS tọa lạc ở đó. Do vậy, vị trị là yếu tố tạo nên giá trị và quyết thấm định giá trị gia tăng của một bất động sản.
Một BĐS được coi là có vi trí tốt nếu nó gắn liền với các yêu tố phát triển của khu vực đó như điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường và khả năng tiếp cận thuận lợi. Do vậy, vị trí địa lý của BĐS thì có định nhưng yếu té vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của hàng hóa thì luôn thay đồi. Điều đó nói lên rằng, việc tạo lập vị trí cho BĐS là giải pháp căn bản gia tăng giá trị của bất động sản. - __ Tính lâu bền: Tính lâu bền của BĐS được thé hiện qua 2 góc độ vật ly và kinh tế của bất động sản.
Tuổi tho vật lý của BĐS tùy thuộc chủ yếu vào những yếu tố bên trong nội tại của BĐS như vật liệu xây dựng, trình độ sử dụng, thiết kế, thi công, sửa chữa, cải tạo bất động sản. Tuôi thọ kinh tế của BĐS là thời gian BĐS phát huy công dụng mang lại các nguồn kinh tế phụ thuộc vào các yếu tố khách quan bên ngoai như tình hình thị trường, trình độ khai thác bất động sản, khả năng quản lý,. Thông thường, đối với BĐS do có đặc tính lâu bền nên tuổi thọ vật lý kéo dài hơn tuôi thọ kinh tế. - — Tính dj biệt: Tinh di biệt của BĐS cho thấy rang không thé có hai BĐS hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính đị biệt của bat động san.
- _ Tính anh hướng: BĐS là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh đến các BĐS liền kề cũng như ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan. Hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến việc khai thác và sử dụng bất động sản. Chính vì đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS và các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trường BĐS giảm các tác động tiêu cực, tăng cường và điều tiết các ảnh hưởng tích cực của các công trình bat động sản. - _ Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bao toàn giá trị: BĐS là loại tài sản có giá trị lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên BĐS là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chỉ phí đầu tư xây dựng lớn.
- Tinh khan hiếm: BĐS là một loại hàng hóa có tinh khan hiếm tương đối. Sự khan hiểm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Sự khan hiếm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng kinh tế phát triển do cầu về BĐS ở những nơi này liên tục tăng lên trong khi cung có giới hạn. - Đánh giá của người tiêu dùng về hàng hóa BĐS bị chi phối bởi yếu tố tập quán, thị hiếu va tâm lý: Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hóa tiêu dùng trên thị trường nhưng hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.
Các phong cách kiến trúc BĐS khác nhau đối với những người dan nằm ở khu vực khác nhau chủ yếu do tính thẩm mỹ, thị hiếu và thói quen của người dân sinh sống ở đó. - Kha năng khai thác BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quan lý: BĐS là tài sản có giá trị lớn, tinh di biệt cao nên việc quản lý chúng cũng tương đối phức tạp. Năng lực quản lý sẽ quyết thâm định giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản. - BDS chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước: BĐS là tài sản quan trọng của mỗi gia đình và của cả quốc gia.
Các giao dịch về BĐS có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội do đó, các van đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản. Đây cũng là đặc trưng riêng có của tài sản BĐS so với các tài sản cá nhân khác. c) Các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thé chia thành 4 nhóm chính- — (Formatted: Indent: First line: 0.39" sau: Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp ly của quyền sử dụng đất ; nhóm yếu tổ liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; nhóm yếu tổ liên quan đến thị trường. % ‹ Nhom yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất.
Nhóm này bao gồm các yếu tố như: vị trí thửa đất, diện tích mảnh đất, hình dạng mảnh đất, an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất - Thứ nhất: Vị trí thửa đất. Đây là một yếu tố ảnh hưởng rat lớn đến giá dat, nó đóng vai trò quyết định đối với mỗi giá của mỗi đơn vị diện tích đất tại đô thị. Tiêu chí để xác định ưu thế của vị trí này so với vị trí khác là khả năng sinh lợi và các tiện ích trong đời sống mà vị trí có thể đem lại. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.
Thường những mảnh đất ở vị trí đẹp, trung tâm thành phố có giá cao hơn ở những mảnh đất có vị trí ở ngoại thành, xa các trục giao thông chính. - Thứ hai: Quy mô kích thước diện tích thửa đất. Chúng ta thấy rõ sự ảnh hưởng của diện tích thửa đất đến giá đất. Thường thì mảnh đất nào có diện tích lớn hơn sẽ có giá cao hơn (xét trong cùng một điều kiện và vị trí gần giống nhau).
Tuy nhiên điều này còn phải phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất đó, bởi lẽ có những mảnh đất điện tích bé nhưng có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá của nó sẽ cao hơn. - Thứ ba: Hình dạng mảnh đất. Một mảnh đất thường có hình dạng như: hình chữ nhật, hình thang, hình vuông, hình bình hành, hình đa giác. Thường mảnh đất có hình dạng hình chữ nhật là có giá cao nhất, tiếp đến là hình vuông, hình bình hành, hình thang, hình đa giác.
Ngoài ra còn phải tính đến cả mặt tiền của mảnh dat. Mặt tiền rộng, hẹp, đẹp, nhiều mặt tiền hơn đều tác động đến giá của mảnh đất.