Luận văn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank của Phạm Thị Huyền Trang

Luận văn thạc sĩ phân tích thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.

• Tác giả: Phạm Thị Huyền Trang
• Người hướng dẫn: Pgs. Lê Thị Thu Thủy
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
• 1.3. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.4. Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.5. Những vấn đề cơ bản về thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.6. Quy định về chủ thể và điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.7. Quy định về hình thức pháp lý của quan hệ cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.8. Quy định về phương thức cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.9. Quy định về lãi suất cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.10. Quy định về thời hạn cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.11. Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.12. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
• 2.1. Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.2. Hệ thống văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.3. Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.4. Thẩm quyền phê duyệt khoản vay
• 2.5. Hồ sơ xét duyệt cho vay
• 2.6. Quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay
• 2.7. Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm
• 2.8. Hợp đồng tín dụng
• 2.9. Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.10. Chấm dứt hợp đồng tín dụng
• 2.11. Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.12. Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.13. Những ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 2.14. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
• 3.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư bất động sản
• 3.2. Hoàn thiện các quy định đánh giá năng lực tài chính của khách hàng khi vay vốn đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 3.3. Hoàn thiện các quy định về quy trình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 3.4. Hạn chế tình trạng chênh lệch giữa kỳ hạn vay vốn đầu tư bất động sản và kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 3.5. Nâng cao chất lượng thông tin về khách hàng vay vốn
• 3.6. Xây dựng và hoàn thiện bộ quy tắc ứng xử trong nội bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 3.7. Kết luận chương 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank

Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế. Agribank, với vai trò là ngân hàng thương mại nhà nước, có trách nhiệm thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến cho vay đầu tư bất động sản. Việc thực thi pháp luật này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng mà còn bảo vệ quyền lợi của khách hàng vay vốn. Các quy định pháp luật hiện hành về cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank cần được thực hiện một cách nghiêm túc và hiệu quả để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hoạt động tín dụng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay đầu tư bất động sản

Cho vay đầu tư bất động sản là hoạt động tín dụng mà ngân hàng cung cấp vốn cho khách hàng để thực hiện các dự án đầu tư vào bất động sản. Đặc điểm của loại hình cho vay này bao gồm tính rủi ro cao, thời gian vay dài và yêu cầu về tài sản đảm bảo. Agribank cần nắm rõ các đặc điểm này để có phương án cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho nguồn vốn.

1.2. Các quy định pháp luật liên quan đến cho vay đầu tư bất động sản

Các quy định pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn. Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của cả bên cho vay và bên vay.

II. Những thách thức trong thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank

Mặc dù Agribank đã có những quy định rõ ràng về cho vay đầu tư bất động sản, nhưng vẫn gặp phải nhiều thách thức trong quá trình thực thi. Các vấn đề như thiếu hụt thông tin, quy trình xét duyệt phức tạp và sự không đồng nhất trong việc áp dụng quy định là những yếu tố cản trở hiệu quả của hoạt động cho vay. Để khắc phục, Agribank cần cải thiện quy trình và nâng cao chất lượng thông tin về khách hàng.

2.1. Thiếu hụt thông tin và tài sản đảm bảo

Một trong những thách thức lớn nhất trong cho vay đầu tư bất động sản là việc thiếu hụt thông tin về khách hàng và tài sản đảm bảo. Agribank cần xây dựng hệ thống thông tin mạnh mẽ để thu thập và phân tích dữ liệu, từ đó đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn.

2.2. Quy trình xét duyệt phức tạp

Quy trình xét duyệt khoản vay tại Agribank thường phức tạp và mất nhiều thời gian, điều này có thể làm giảm khả năng cạnh tranh của ngân hàng. Cần có những cải cách để đơn giản hóa quy trình này, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.

III. Phương pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản, Agribank cần áp dụng một số phương pháp như cải tiến quy trình cho vay, tăng cường đào tạo nhân viên và nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng. Những biện pháp này sẽ giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

3.1. Cải tiến quy trình cho vay

Cải tiến quy trình cho vay là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật. Agribank cần xem xét lại các bước trong quy trình cho vay, từ việc tiếp nhận hồ sơ đến phê duyệt khoản vay, nhằm rút ngắn thời gian và giảm thiểu thủ tục hành chính.

3.2. Tăng cường đào tạo nhân viên

Đào tạo nhân viên là yếu tố then chốt trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ. Agribank cần tổ chức các khóa đào tạo thường xuyên để nhân viên nắm vững các quy định pháp luật và kỹ năng giao tiếp với khách hàng, từ đó nâng cao chất lượng phục vụ.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank

Nghiên cứu thực tiễn về cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank cho thấy ngân hàng đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong việc thực thi pháp luật. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả hoạt động. Việc áp dụng các quy định pháp luật một cách đồng bộ và hiệu quả sẽ giúp Agribank phát triển bền vững trong lĩnh vực này.

4.1. Kết quả đạt được trong cho vay đầu tư bất động sản

Agribank đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Số lượng khoản vay và giá trị cho vay tăng trưởng ổn định, cho thấy sự tin tưởng của khách hàng vào Agribank.

4.2. Những vấn đề còn tồn tại

Mặc dù có nhiều kết quả tích cực, nhưng Agribank vẫn gặp phải một số vấn đề như tỷ lệ nợ xấu cao trong cho vay đầu tư bất động sản. Cần có các biện pháp để giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank

Kết luận, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, để đạt được điều này, ngân hàng cần tiếp tục cải thiện quy trình cho vay, nâng cao chất lượng dịch vụ và đảm bảo thực thi pháp luật một cách hiệu quả. Việc này không chỉ giúp Agribank phát triển mà còn góp phần vào sự ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam.

5.1. Triển vọng phát triển trong tương lai

Triển vọng phát triển cho vay đầu tư bất động sản tại Agribank là rất khả quan. Với sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, Agribank có cơ hội mở rộng hoạt động cho vay và nâng cao thị phần.

5.2. Đề xuất giải pháp cho tương lai

Để phát triển bền vững, Agribank cần có các giải pháp cụ thể như cải tiến công nghệ thông tin, nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng và tăng cường hợp tác với các đối tác trong lĩnh vực bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến giai đoạn tăng trưởng bùng nổ với mức tăng kỷ lục lên tới 364% trong giai đoạn 2007 - 2008 trước khi bước vào chu kỳ suy thoái sâu và đối mặt với làn sóng nợ xấu nghiêm trọng giai đoạn 2011 - 2015. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện và nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là ngân hàng 100% vốn nhà nước như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank). Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn tập trung giải quyết xung đột giữa hệ thống quy phạm pháp luật tín dụng, đất đai hiện hành với các quy chế nghiệp vụ nội bộ của ngân hàng trong việc thẩm định dự án, giải ngân và xử lý tài sản bảo đảm.

Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa nền tảng lý luận pháp luật về cấp tín dụng địa ốc, khảo sát toàn diện thực trạng thực thi quy trình cho vay tại Agribank và đề xuất các giải pháp khả thi nhằm kiểm soát tỷ lệ nợ xấu bất động sản duy trì ổn định dưới ngưỡng 3%. Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ mạng lưới hoạt động của Agribank từ cấp Hội sở đến các chi nhánh trên cả nước, tập trung vào khung thời gian bản lề 2011 - 2015 bám sát các mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô của Nghị quyết Đại hội XI. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, cung cấp hệ thống giải pháp giúp Agribank bảo đảm tuân thủ giới hạn an toàn vốn với mức dư nợ tối đa không quá 15% vốn tự có cho một khách hàng theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, đồng thời nâng cao hiệu quả thanh khoản cho nguồn vốn trung và dài hạn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng tích hợp của ba hệ thống lý thuyết chuyên sâu: Lý thuyết trung gian tài chính trong nền kinh tế thị trường, Lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng theo chuẩn mực Hiệp ước Basel II và Lý thuyết điều chỉnh quan hệ tài sản thuộc hệ thống pháp luật Dân sự (Civil Law). Dưới góc độ luật học so sánh, luận văn kế thừa cách tiếp cận tài sản từ Luật La Mã cổ đại hơn 2000 năm trước cùng các quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804 và Bộ luật Dân sự Nga năm 2003 để làm sáng tỏ bản chất pháp lý của tài sản cố định gắn liền với đất đai.

Năm khái niệm then chốt được chuẩn hóa xuyên suốt công trình gồm:

1. Bất động sản theo Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, xác định đất đai và các tài sản gắn liền với đất là đối tượng giao dịch có giá trị quy đổi thành tiền.
2. Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản theo Khoản 3 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng có hoàn trả cả gốc và lãi nhằm gia tăng giá trị thương mại của tài sản.
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định điều kiện bắt buộc về tư cách pháp nhân và mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng.
4. Biện pháp bảo đảm tiền vay theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tập trung vào ba hình thức chủ đạo: thế chấp, cầm cố và bảo lãnh bên thứ ba.
5. Cơ chế trần lãi suất cho vay theo Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2005, giới hạn mức thỏa thuận không vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp được trích xuất từ cỡ mẫu gồm 120 hồ sơ tín dụng đầu tư bất động sản được xử lý trong giai đoạn 2011 - 2015. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên được áp dụng tại 3 cấp đơn vị trực thuộc Agribank: Sở Giao dịch, Chi nhánh loại I và Chi nhánh loại II. Cơ cấu mẫu được phân bổ đồng đều giữa các khoản vay trung hạn (thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng) và các khoản vay dài hạn (thời hạn từ trên 60 tháng trở lên) nhằm phản ánh chân thực các quy mô dự án khác nhau.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ hệ thống báo cáo kiểm toán thường niên giai đoạn 2011 - 2015 của Agribank cùng các văn bản quy phạm pháp luật của Ngân hàng Nhà nước như Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN, Quyết định số 652/2001/QĐ-NHNN, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN và Thông tư số 11/2011/TT-NHNN. Tác giả kết hợp phương pháp phân tích quy phạm pháp luật với phương pháp thống kê mô tả và tổng hợp thực tiễn. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm đối chiếu trực tiếp giữa các điều khoản pháp lý mang tính nguyên tắc với các quy chế thực thi nghiệp vụ nội bộ như Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN và Quyết định số 31/QĐ-HĐTV-KHDN ban hành năm 2014, từ đó nhận diện chính xác các nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý trong hoạt động cấp tín dụng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu chỉ ra sự lệch pha nghiêm trọng về kỳ hạn dòng tiền khi có tới khoảng 75% nguồn vốn huy động của Agribank là tiền gửi ngắn hạn dưới 12 tháng, trong khi nhu cầu vay vốn phát triển dự án bất động sản đều là các khoản vay trung và dài hạn kéo dài từ 3 năm đến trên 5 năm (trên 60 tháng). Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thời điểm tiệm cận ngưỡng trần 30% đến 40% theo quy định kiểm soát an toàn của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ hai, việc tuân thủ quy định phân cấp thẩm quyền phê duyệt tín dụng theo Quyết định số 31/QĐ-HĐTV-KHDN và hạn mức an toàn tại Điều 128 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (không quá 15% vốn tự có cho một khách hàng và 25% cho nhóm liên quan) được thực thi nghiêm ngặt, song tạo ra sự dồn ứ hồ sơ tại cấp Hội sở chính đối với các dự án có quy mô vốn vay lớn trên 100 tỷ đồng.

Thứ ba, cơ cấu biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ghi nhận tỷ lệ áp đảo của hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, chiếm tới 65% tổng số hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản khảo sát. Điều này gây ra khó khăn lớn trong việc xác lập quyền định đoạt và đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khi chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao công trình.

Thứ tư, việc chuyển dịch phương thức thanh toán và chấm dứt hoàn toàn hoạt động cho vay bằng vàng kể từ ngày 01/5/2011 theo Thông tư số 11/2011/TT-NHNN đã giúp ngân hàng ổn định 100% dòng tiền giải ngân bằng Đồng Việt Nam, triệt tiêu rủi ro biến động giá vàng trong các giao dịch tín dụng trung và dài hạn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các vướng mắc trong thực thi pháp luật xuất phát từ tình trạng bất đối xứng thông tin giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn, kết hợp với sự thiếu hoàn thiện của thị trường định giá bất động sản độc lập. So với các công trình nghiên cứu vĩ mô trước đây như của tác giả Lê Xuân Bá năm 2003 hay Edward W.D năm 2004, luận văn này đi sâu vào giải quyết mối quan hệ tương hỗ giữa pháp luật dân sự và nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thực tế.

Dữ liệu nghiên cứu thực trạng có thể được trực quan hóa thông qua Bảng ma trận phân loại rủi ro theo 3 nhóm kỳ hạn tín dụng và Biểu đồ cột thể hiện diễn biến nợ xấu bất động sản tại Agribank giai đoạn 2011 - 2015. Bảng số liệu sẽ phân định rõ tỷ lệ bảo đảm bằng tài sản có sẵn (chiếm 35%) so với tài sản hình thành trong tương lai (chiếm 65%). Việc trình bày bằng biểu đồ cột giúp làm nổi bật xu hướng giảm dần của tỷ lệ nợ quá hạn từ mức đỉnh trên 5,2% năm 2012 xuống còn dưới 3,1% vào năm 2015, chứng minh hiệu quả tích cực của việc ban hành bộ ba quy chế nội bộ về cho vay, bảo đảm tiền vay và phân cấp tín dụng vào đầu năm 2014.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì phối hợp cùng Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng hoàn thiện thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hoàn thành trong quý 4 năm 2016 nhằm giảm 30% thời gian thụ lý thủ tục pháp lý.

Thứ hai, Hội đồng thành viên Agribank rà soát, sửa đổi Quy chế cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN, quy chuẩn hóa bộ tiêu chí thẩm định năng lực tài chính bắt buộc mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng của chủ đầu tư theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hướng tới mục tiêu duy trì tỷ lệ nợ xấu bất động sản toàn hệ thống dưới mức 2% trong giai đoạn 2016 - 2020.

Thứ ba, Ban Điều hành Agribank thiết lập hạn mức trần kiểm soát rủi ro chênh lệch kỳ hạn, khống chế tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn bất động sản không vượt quá 30%, thực hiện giám sát và cảnh báo tự động định kỳ hàng tháng bắt đầu từ năm 2016.

Thứ tư, Trung tâm Thẩm định và Quản trị rủi ro Agribank đẩy mạnh kết nối dữ liệu trực tuyến 100% với Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC), kết hợp triển khai Bộ quy tắc ứng xử nội bộ theo Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX nhằm ngăn chặn triệt để các hành vi vi phạm điều cấm cấp tín dụng theo Điều 126 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm thứ nhất là cán bộ thẩm định, quản lý tín dụng và pháp chế tại Agribank cùng các ngân hàng thương mại, những người cần khung nghiệp vụ chuẩn xác để thẩm định hồ sơ pháp lý dự án, định giá tài sản thế chấp và kiểm soát giới hạn tín dụng 15% vốn tự có.

Nhóm thứ hai là lãnh đạo và chuyên viên tài chính tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn từ 20 tỷ đồng trở lên, sử dụng tài liệu để hoàn thiện hồ sơ dự án, đáp ứng đúng chuẩn thẩm định ngân hàng và rút ngắn tới 40% thời gian xét duyệt vốn.

Nhóm thứ ba là các cơ quan quản lý nhà nước như Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng, có thể sử dụng các phân tích thực tiễn để ban hành các chính sách kiểm soát an toàn hệ thống và điều tiết dòng vốn tín dụng địa ốc lành mạnh.

Nhóm thứ tư là giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Luật Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng, sử dụng luận văn như tài liệu tham khảo có giá trị học thuật cao với chuỗi đối chiếu thực tiễn trên 10 văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống dữ liệu tín dụng thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện vốn pháp định nào để vay vốn tại Agribank? Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và quy chế nội bộ của Agribank, khách hàng vay vốn bắt buộc phải có tư cách pháp nhân dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định tối thiểu từ 20 tỷ đồng trở lên được xác thực hợp pháp.

Mức trần lãi suất áp dụng cho khoản vay đầu tư bất động sản được pháp luật quy định như thế nào? Mức lãi suất cho vay do ngân hàng và bên vay tự do thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không được vượt quá trần 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố theo Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2005 và quy định tại Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN.

Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ nào được áp dụng phổ biến nhất cho dự án bất động sản? Biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 65% tổng danh mục bảo đảm, tạo điều kiện cho chủ đầu tư tận dụng chính dự án đang triển khai để vay vốn.

Tại sao các ngân hàng thương mại phải kiểm soát chặt chẽ các khoản vay bất động sản dài hạn trên 60 tháng? Các khoản vay trên 60 tháng có chu kỳ thu hồi vốn kéo dài và tiềm ẩn rủi ro biến động giá thị trường cao, buộc ngân hàng phải thẩm định dòng tiền kiểm toán 2 năm liên tiếp nhằm tránh rủi ro mất thanh khoản và bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn theo chuẩn mực Basel II.

Hạn mức cấp tín dụng tối đa mà Agribank được phép giải ngân cho một khách hàng là bao nhiêu? Căn cứ Khoản 1 Điều 128 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, tổng mức dư nợ cấp tín dụng của Agribank không được vượt quá 15% vốn tự có đối với một khách hàng đơn lẻ và không được vượt quá 25% vốn tự có đối với một nhóm khách hàng và người có liên quan.

Kết luận

Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Phạm Thị Huyền Trang đã giải quyết toàn diện các mục tiêu nghiên cứu với 5 đóng góp học thuật và thực tiễn nổi bật:

• Hệ thống hóa sâu sắc khung lý luận và chuẩn mực pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại nhà nước.
• Đánh giá thực chứng quy trình thẩm định, phê duyệt và quản lý tài sản bảo đảm qua bộ 3 quy chế nghiệp vụ ban hành năm 2014 của Agribank.
• Chỉ rõ 4 điểm nghẽn thực thi then chốt gồm mất cân đối kỳ hạn huy động, rủi ro tài sản hình thành trong tương lai và áp lực hạn mức tín dụng 15% vốn tự có.
• Xây dựng 4 nhóm giải pháp có tính hành động cao gắn với các mốc lộ trình cụ thể nhằm kiểm soát tỷ lệ nợ xấu bất động sản dưới ngưỡng 2%.
• Thiết lập khung tham chiếu thực tiễn cho lộ trình hoàn thiện thể chế tài chính ngân hàng giai đoạn 2016 - 2020.

Các tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý cần chủ động áp dụng các giải pháp kiến nghị trong luận văn để nâng cao hiệu lực kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hệ thống và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (sau đây gọi tắt là “BĐS”) là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong đời sống thường ngày song song với thuật ngữ động sản (sau đây gọi tắt là “ĐS”).

BĐS được hiểu đơn giản là những tài sản không di dời được như: đất đai, nhà cửa, cây cối…. còn những vật có thể di chuyển được được coi là ĐS. Xét về khía cạnh luật học, rất nhiều quốc gia trên thế giới phân chia tài sản của mình thành BĐS và ĐS. Tuy nhiên, xét về khía cạnh nguồn gốc lịch sử pháp luật phân chia tài sản thành BĐS và ĐS, ta phải tìm về với pháp luật của luật cổ La Mã.

Đây là đạo luật được xem là chính thống, quan trọng nhất và đầu tiên của loài người ghi nhận sự phân chia này. Luật La Mã là hệ thống luật cổ được xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (năm 449 trước Công nguyên) đánh dấu sự ra đời và phát triển của Nhà nước La Mã cổ đại. Đây là hệ thống pháp luật hoàn chỉnh nhất của nhà nước chiếm hữu nô lệ. Do vậy, Luật La Mã, đặc biệt là các chế định pháp luật về dân sự của Luật La Mã đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của pháp luật và các học thuyết pháp lý của các nước châu Âu lục địa, đặc biệt là hệ thống Luật Dân sự (Civil Law) [13, tr.

Theo Luật La Mã, “Tài sản – res” là một thuật ngữ dùng để chỉ một vật tồn tại theo tính chất của nó, một vật có biểu hiện vật chất cụ thể. Mặt khác, “res”cũng được hiểu như một quyền trừu tượng mà con người có được đối với vật (vật quyền). Nếu vật là đối tượng của quyền thì con người là chủ thể của quyền. Trong quan hệ đó, vật được coi là tài sản [13, tr.

Tài sản được chia thành ĐS và BĐS. “ĐS – resmobilis” được 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hiểu là những vật có thể bị di chuyển trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính của vật. “BĐS – res immobilis” là những vật không thể di chuyển được trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật. BĐS cơ bản và rõ ràng nhất là đất đai và những vật gắn liền với nó.

Đối với các quốc gia theo hệ thống Civil Law như Pháp, Đức, Nhật Bản, Nga… BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liên với đất đai. Theo đó, Tập II – Tài sản và những biến dạng của quyền sở hữu tài sản của Bộ luật Dân sự Pháp 1804 đã dành hẳn một Chương để nói về BĐS (Immovables) tại các Điều 518, Điều 519, Điều 520 như sau: Đất đai và nhà ở bản chất là bất động sản; Cối xay gió, cối xay nước mà gắn liền và là một phần không tách rời của nhà cửa về bản chất cũng là bất động sản; Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Chỉ phần nào của mùa màng, cây cối bị bứt khỏi thì phần đó là động sản [41]. Ta thấy, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 khẳng định, BĐS không chỉ bao gồm đất đai, nhà cửa mà còn là bất cứ vật nào gắn liền với đất, là một phần không tách rời của đất như: cối xay gió, cối xay nước, mùa màng chưa gặt, động vận chưa được phân phối tới các nông trại khác ngoài vùng đất mà chúng được nuôi ban đầu, hạt giống để gieo trồng, chim bồ câu ở trong chuồng của chúng (Điều 524, Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804) đều được coi là BĐS.

Có nghĩa rằng, theo Bộ luật Dân sự Pháp 1804, tại một thời điểm này thì một vật được coi là BĐS nhưng tại một thời điểm khác, vật đó lại trở thành ĐS khi nó đã bị tách rời khỏi những vật cố định trên đất. Bộ luật Dân sự của Nhật Bản (bản đã được dịch song ngữ Nhật – Anh) chia tài sản thành động sản (Movables) và bất động sản (Real Estate). Theo đó, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định rằng: “Đất đai và bất kỳ những vật không tách rời của đất đai đều được coi là bất động sản; 2) Bất kỳ vật nào mà không phải là bất động sản thì được coi là động sản…” [42]. Qua đó ta thấy đối với khái niệm “vật gắn liền với đất”, so với Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Nhật Bản không đi sâu vào việc liệt kê các sự vật được coi là vật gắn liền với đất mà khái quát bản chất của tất cả những vật không tách rời của đất đai đều là BĐS.

8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Một ví dụ khác cho trường phái pháp luật Civil Law, đó là pháp luật dân sự của Nga. Định nghĩa về BĐS được quy định tại Chương 6 – Điều khoản chung của Bộ luật Dân sự Nga năm 2003. Theo đó, Điều 130 quy định rằng: “Bất động sản (những tài sản không di chuyển được) được coi là mảnh đất, mỏ khoáng sản trong lòng mảnh đất đó, các sinh vật dưới nước thuộc mảnh đất đó và tất cả những vật khác mà gắn liền với mảnh đất đó v. Những vật này không thể bị di chuyển mà không gây ra tổn hại nghiêm trọng tới giá trị của chúng.

Như vậy, theo pháp luật dân sự của Nga, BĐS không chỉ là mảnh đất, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra dưới sự tác động của con người gắn liền với mảnh đất đó như: các khu rừng, các đồn điền được trồng lâu năm trên mảnh đất đó, nhà ở cũng như các công trình xây dựng trên đất v.v… Tuy nhiên, pháp luật của Nga chỉ quy định “mảnh đất” là BĐS chứ không phải là “đất đai” nói chung. Điều này là hợp lý nếu coi đất đai là đối tượng của giao dịch dân sự bởi đất đai là một danh từ chung chỉ toàn bộ vùng đất rộng lớn thuộc chủ quyền của một quốc gia, không một giao dịch dân sự nào lại có thể đem đất đai của một quốc gia làm đối tượng của giao dịch dân sự. Còn “mảnh đất” là đất đai được giới hạn trong một phạm vi nhất định, thuộc sở hữu chung hoặc riêng của cá nhân hoặc tổ chức và có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, Điều 130, Bộ luật Dân sự Nga còn liệt kê những vật không gắn liền với đất như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ v.

Ngoài ra, tác giả MC Kenzie and Betts trong quyển “Essentials of real estate economic” có viết: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tòa nhà. Hiểu một cách đơn giản thì đất đai là những thứ gắn liền với nó, được trang bị cho nó và là những thứ không di dời được theo quy định của pháp luật” [40]. Như vậy, hầu hết các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Civil Law đều có cách phân loại tài sản thành ĐS và BĐS. Sự phân loại tài sản thành ĐS và BĐS xuất phát từ ba cách tiếp cận cơ bản sau: - Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản (Ví dụ Bộ luật Dân sự của Pháp); - Coi mảnh đất và những tài sản có liên quan tới mảnh đất đó là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự của Nga); 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Coi đất đai và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản (Ví dụ Bộ Luật Dân sự Nhật Bản).

Quy định về BĐS trong Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 (sau đây gọi tắt là “BLDS”) đã tiếp cận BĐS theo cách thứ ba. Với cách thức tiếp cận này, quan niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung [18, tr. Khoản 1, Điều 174 BLDS cũng chia tài sản thành BĐS và ĐS. Theo đó: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [44, Điều 174] Như vậy, cũng giống như pháp luật của đa số các quốc gia trên thế giới, pháp luật dân sự của Việt Nam cũng ghi nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS.

Trong đó BĐS là đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển được và công dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, ngoài việc liệt kê BĐS là đất đài và các vật gắn liền với đất giống như pháp luật của một số quốc gia, BLDS của Việt Nam còn quy định BĐS bao gồm “Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đây là một quy định tương đối mở trong việc xác định loại tài sản là BĐS nhưng quy định này cũng gây ra nhiều tranh cãi xung quanh việc xác định đâu là ĐS và đâu là BĐS bởi cho đến nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn của mình, tác giả chỉ xét đến đối tượng BĐS là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai là nhà cửa, các công trình phụ khác đi kèm với nhà cửa, được sử dụng trong giao dịch dân sự.

Cụ thể BĐS là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm bất động sản BĐS là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia vì vậy, ở mỗi quốc gia BĐS lại có những đặc trưng riêng phù hợp với đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán, con người, tình hình kinh tế - chính trị - văn hóa – xã hội v.v… của mỗi quốc gia đó. Bên cạnh đó, BĐS được xét đến dưới góc độ pháp lý là tài sản có giá trị, được chuyển giao trong giao dịch cho vay.