Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Những vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tinh thần pháp luật này được ghi nhận tại Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013.
Theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó. Theo Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [11].
Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là cơ sở, là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản 7 khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Với khái niệm nêu trên, chúng không chỉ đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước hết được hiểu là một “chứng thư pháp lý”, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Giấy chứng nhận này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Nó có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Cần làm rõ hơn nữa bản chất của hành vi thu hồi khi Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân vừa là chủ nhân của quyền lực công cộng) Ngược lại với khái niệm giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng 8 đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quyền về các tài sản đó đối với một chủ thể mà trước đó cơ quan nhà nước đã từng cấp và công nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu cho họ.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thu hồi: Lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc bị người khác lấy” [Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nhà xuất bản giáo dục, 2012, tr 759]. Luật Đất đai hiện hành không có định nghĩa hay khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, với bản chất về thu hồi nói trên và căn cứ vào các quy định của pháp luật thực định về điều kiện, căn cứ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể hiểu: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà Nhà nước đã cấp trước đó cho các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở các căn cứ, nguyên tắc và trình tự, thủ tục và thẩm quyền mà pháp luật đất đai quy định. Với khái niệm nêu trên cho thấy, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được thực hiện một cách hợp pháp khi chúng được thực hiện bởi Nhà nước (thông qua một hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền) được phân cấp, phân quyền một cách cụ thể, rõ ràng theo quy định của pháp luật.
Ngoài Nhà nước ra thì không ai có thể tùy tiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những người mà trước đó Nhà nước đã từng công nhận, đã từng cấp chứng thư pháp lý cho họ. Sở dĩ Nhà nước có quyền năng trên là bởi nó bắt nguồn từ việc Nhà nước vừa là chủ sở hữu toàn dân về đất đai và đồng thời lại chính là chủ nhân của quyền lực công cộng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách tùy tiện, làm ảnh hưởng tới lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, làm xáo trộn các quan hệ đất đai, thậm chí, châm ngòi cho những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể sử dụng đất có quyền và lợi ích liên quan thì việc thu hồi giấy chứng nhận đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt căn cứ, điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật đã định. Quy định này nhằm đảm bảo một 9 trật tự chung trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự tôn trọng và tuân thủ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất.
Ý nghĩa của công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất “Đất là mẹ, sức lao động là cha đã sản sinh ra mọi của cải vật chất” [2] Mác đã khẳng định như vậy. Ở nước ta, nhà sử học Phan Huy Chú cũng đã nhấn mạnh: “Của báu của một nước không gì bằng đất đai, Nhân dân và của cải đều do đó mà sinh ra” [15]. Cha ông ta cũng đã từng nói “tấc đất, tấc vàng”. Do đó, có thể thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của dân tộc ta, là hiện thân của chủ quyền, của lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực để phát triển đất nước.
Đối với mỗi chủ thể sử dụng đất, ở khía cạnh đời sống, đất đai là không gian cư trú, là nguồn sống, nguồn việc làm, là kế mưu sinh, là cơ sở để tồn tại và phát triển sự sống. Dưới khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể là tài sản có giá trị lớn, là địa bàn, không gian, là chỗ đứng trong sản xuất kinh doanh, là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư; trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất ở những vị trí đắc địa, lợi thế vị trí đẹp thì chúng còn tạo nên thế mạnh và thương hiệu cho chủ thể sử dụng đất trong hoạt động đầu tư. Dưới khía cạnh văn hóa, lịch sử xã hội, quyền sử dụng đất là nơi chốn tâm linh, là quê cha đất tổ, là nơi để sum họp và đoàn tụ. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn trên đất một khi đã được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận, chúng có ý nghĩa vô cùng thiết thực đối với mỗi chủ thể.
Vì vậy, sự thay đổi giấy chứng nhận hay chấm dứt giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều phải rất thận trọng, chính xác và rõ ràng.