Luận Văn Thạc Sĩ Về Thống Nhất Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản Ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn thiện trong lĩnh vực luật

• Tác giả: Trần Ngọc Tú
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thúy Hiền
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Thống Nhất Pháp Luật Về Đăng Ký Bất Động Sản Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2007
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 1.1. Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản
• 1.2. Khái niệm bất động sản
• 1.3. Đăng ký bất động sản
• 1.4. Các hệ thống đăng ký bất động sản
• 1.5. Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật
• 1.6. Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản
• 1.6.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập
• 1.7. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản
• 1.8. Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử
• 1.8.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến
• 1.8.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc
• 1.8.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003
• 1.9. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới
• 1.9.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản
• 1.9.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc
• 1.9.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada
• 1.9.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh
• 1.9.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nước
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành
• 2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai
• 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng
• 2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
• 2.2. Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam
• 2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản
• 2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản
• 2.2.3. Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn
• 2.3. Công tác đăng ký bất động sản
• 2.3.1. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản
• 2.4. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản
• 3. CHƯƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 3.1. Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam
• 3.2. Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam
• 3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản
• 3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
• 3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này
• 3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản
• 3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân
• 3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thống Nhất Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản Tại Việt Nam

Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản là một vấn đề quan trọng trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định cho các giao dịch bất động sản. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, cần xem xét các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản và quy trình đăng ký bất động sản.

1.1. Khái Niệm Bất Động Sản Và Đăng Ký Bất Động Sản

Bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng. Đăng ký bất động sản là quá trình ghi nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.

1.2. Vai Trò Của Pháp Luật Trong Đăng Ký Bất Động Sản

Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc quy định các thủ tục và quy trình đăng ký bất động sản. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

II. Những Vấn Đề Thách Thức Trong Thống Nhất Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải giải quyết. Những vấn đề này bao gồm sự phân tán của các quy định pháp luật, sự thiếu đồng bộ trong các văn bản quy phạm pháp luật và sự phức tạp trong quy trình đăng ký.

2.1. Sự Phân Tán Của Các Quy Định Pháp Luật

Các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay còn phân tán và thiếu sự đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng và thực thi. Điều này gây ra sự không nhất quán trong việc bảo vệ quyền lợi của người dân.

2.2. Thiếu Minh Bạch Trong Quy Trình Đăng Ký

Quy trình đăng ký bất động sản hiện tại còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch và dễ gây nhầm lẫn cho người dân. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn làm giảm niềm tin vào hệ thống pháp luật.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Thống Nhất Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc ban hành một đạo luật chung và thống nhất là cần thiết để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong quản lý.

3.1. Ban Hành Đạo Luật Chung Về Đăng Ký Bất Động Sản

Việc ban hành một đạo luật chung sẽ giúp quy định rõ ràng các thủ tục và quy trình đăng ký bất động sản, từ đó tạo ra một khung pháp lý đồng bộ và hiệu quả.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo Và Nâng Cao Nhận Thức

Cần tăng cường đào tạo cho các cán bộ làm công tác đăng ký bất động sản, đồng thời nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của họ trong việc đăng ký bất động sản.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản

Việc áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện để đảm bảo quyền lợi của người dân và phát triển thị trường bất động sản.

4.1. Kết Quả Đạt Được Từ Việc Đăng Ký Bất Động Sản

Việc đăng ký bất động sản đã giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, tạo ra sự minh bạch trong các giao dịch và giảm thiểu tranh chấp liên quan đến bất động sản.

4.2. Những Vấn Đề Còn Tồn Tại Trong Ứng Dụng

Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong việc áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản, như sự chậm trễ trong quy trình và sự thiếu đồng bộ trong các quy định.

V. Kết Luận Về Thống Nhất Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản Tại Việt Nam

Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết để phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Cần có những giải pháp cụ thể để khắc phục các vấn đề hiện tại và đảm bảo quyền lợi của người dân.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Việc Thống Nhất Pháp Luật

Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn tạo ra một môi trường pháp lý ổn định cho các giao dịch bất động sản.

5.2. Hướng Đi Tương Lai Của Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thực trạng quản lý bất động sản tại Việt Nam vào giai đoạn năm 2005 cho thấy tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại các đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 chỉ đạt khoảng 25%. Sự tồn tại song song giữa "sổ đỏ" theo Luật Đất đai năm 2003 và "sổ hồng" theo Luật Nhà ở năm 2005 đã bộc lộ sự phân tán sâu sắc, gây cản trở nghiêm trọng cho các giao dịch kinh tế. Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản trình Quốc hội vào tháng 7/2005 đã vấp phải nhiều bất đồng quan điểm giữa các cơ quan quản lý và phải rút khỏi chương trình lập pháp tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XI vào tháng 10/2005. Vấn đề cốt lõi được đặt ra là sự thiếu hụt một khung lý luận vững chắc và giải pháp đồng bộ để thống nhất các quy định điều chỉnh đăng ký bất động sản.

Mục tiêu cụ thể của công trình là làm rõ cơ sở lý luận, tổng kết lịch sử lập pháp và đánh giá toàn diện thực trạng xung đột pháp luật, từ đó đề xuất mô hình thống nhất đăng ký bất động sản phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phạm vi nghiên cứu bao quát quá trình phát triển pháp luật từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc (điển hình là Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931) đến giai đoạn đổi mới trước năm 2007 trên phạm vi toàn quốc. Nghiên cứu mang ý nghĩa chiến lược khi định hướng xây dựng một hệ sinh thái pháp lý thống nhất, hướng tới mục tiêu rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ hành chính từ 30-45 ngày xuống dưới 15 ngày và minh bạch hóa hơn 80% giao dịch nhà đất chính quy.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết vật quyền (property rights) hiện đại kết hợp học thuyết quản trị hành chính công để phân tích quan hệ giữa quyền tài sản và trách nhiệm quản lý của Nhà nước. Đồng thời, nghiên cứu tiếp cận hệ thống đăng ký Torrens (xác lập quyền với độ tin cậy tuyệt đối) và mô hình đăng ký đối kháng với người thứ ba (được phát triển từ các quy định lưu trữ chứng thư tại Vienna từ năm 1368 và Munich năm 1440).

Khung khái niệm trọng tâm bao gồm:

1. Khái niệm bất động sản: Căn cứ theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản được phân loại thành 04 nhóm chính gắn liền với đất đai.
2. Đăng ký xác lập quyền: Thủ tục pháp lý mang tính chất thiết lập quyền tài sản công khai.
3. Đăng ký đối kháng: Cơ chế bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu trước sự cạnh tranh của bên thứ ba.
4. Đăng ký hiện trạng: Hoạt động kỹ thuật đo đạc, lập bản đồ địa chính phục vụ quản lý hành chính thuần túy.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp gồm hơn 35 văn bản quy phạm pháp luật xuyên suốt lịch sử Việt Nam và các đạo luật chuyên ngành của 04 quốc gia: Nhật Bản, Hàn Quốc, Canada, Anh. Dữ liệu thực tiễn được khảo sát từ cỡ mẫu gồm 120 hồ sơ đăng ký giao dịch nhà đất và giải quyết tranh chấp tại các đô thị lớn trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007. Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích được áp dụng nhằm thu thập đầy đủ các trường hợp biến động về đất đai, nhà ở và công trình xây dựng.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích so sánh và tổng hợp chuẩn tắc xuất phát từ tính chất phức tạp của hệ thống lập pháp Việt Nam giai đoạn 2003-2007, khi các quy định bị chia cắt giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Phương pháp duy vật lịch sử kết hợp phân tích logic giúp nhận diện chính xác nguyên nhân dẫn đến sự phân tán của hệ thống cơ quan đăng ký.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam rơi vào tình trạng phân tán và chồng chéo nghiêm trọng giữa các văn bản quy phạm. Quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 yêu cầu đăng ký tài sản gắn liền với đất theo pháp luật về đăng ký bất động sản, nhưng do chưa có đạo luật chung nên Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 lại tạo ra các quy trình cấp giấy riêng biệt.

Thứ hai, tổ chức bộ máy đăng ký bị xé lẻ theo ngành và chia cắt theo địa giới hành chính. Thẩm quyền bị phân chia cho cơ quan địa chính và cơ quan xây dựng, khiến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP chỉ đạt mức thấp khoảng 25%.

Thứ ba, sự thiếu vắng cơ chế công khai thông tin pháp lý dẫn đến tình trạng tranh chấp bất động sản gia tăng, chiếm tới hơn 60% tổng số các vụ việc dân sự được thụ lý tại tòa án các cấp trong giai đoạn 2003-2006.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng trên là do cơ quan quản lý chưa tách bạch giữa chức năng quản lý kỹ thuật (hiện trạng vật lý) với chức năng công nhận quyền dân sự (tình trạng pháp lý). Tư duy quản lý hành chính truyền thống đã biến thủ tục đăng ký quyền thành một dạng cấp phép hành chính phức tạp thay vì bảo vệ quyền tài sản của công dân.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa hiệu quả qua biểu đồ hình cột so sánh thời gian thực hiện thủ tục đăng ký giữa mô hình cơ quan phân tán (45-60 ngày) và mô hình tập trung một đầu mối (10-15 ngày). Ngoài ra, một bảng đối chiếu giữa 04 mô hình quốc tế (Anh, Canada, Nhật Bản, Hàn Quốc) sẽ làm nổi bật tính ưu việt của hệ thống Torrens trong việc giảm thiểu hơn 90% rủi ro pháp lý cho các bên thứ ba ngay tình.

So sánh với các nước phát triển, việc áp dụng đồng thời hai hệ thống "đăng ký xác lập" và "đăng ký đối kháng" không rõ ràng tại Việt Nam làm tăng chi phí giao dịch phi chính thức lên hơn 30%, cản trở việc huy động nguồn lực tài chính từ bất động sản vào nền kinh tế.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Ban hành Luật Đăng ký bất động sản thống nhất trước năm 2010 nhằm bãi bỏ hoàn toàn sự phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận, hợp nhất "sổ đỏ" và "sổ hồng" thành một chứng thư pháp lý duy nhất. Chủ thể thực hiện: Quốc hội. Mục tiêu: Giảm 50% thời gian thực hiện thủ tục cho người dân.
2. Hợp nhất toàn bộ hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản về một đầu mối duy nhất theo mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trực thuộc một cơ quan quản lý thống nhất trong lộ trình 2008-2012. Chủ thể thực hiện: Chính phủ và Bộ Nội vụ. Mục tiêu: Đạt 100% hồ sơ được xử lý tại một địa chỉ hành chính duy nhất.
3. Tách bạch hoạt động đăng ký quyền sở hữu với công tác đo đạc kỹ thuật hiện trạng bắt đầu từ quý 1/2009. Chuyển giao khâu đo vẽ cho các tổ chức dịch vụ kỹ thuật chuyên trách thực hiện. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng. Mục tiêu: Cắt giảm 70% các sai sót kỹ thuật trên hồ sơ địa chính.
4. Xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa và hệ thống đăng ký thông tin bất động sản công khai trực tuyến trước năm 2015. Cho phép các tổ chức tín dụng và công chúng tra cứu lịch sử pháp lý của tài sản trong vòng 24 giờ. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp và cơ quan đăng ký địa phương. Mục tiêu: Minh bạch hóa 100% tình trạng thế chấp, chuyển nhượng của tài sản tham gia thị trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp luận cứ khoa học từ 04 mô hình lập pháp quốc tế giúp Ban soạn thảo các dự án luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký tài sản.
2. Thẩm phán, Kiểm sát viên và Luật sư: Giúp hệ thống hóa các quy định pháp luật qua nhiều thời kỳ, hỗ trợ giải quyết chính xác các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở vốn chiếm hơn 60% các vụ án dân sự.
3. Tổ chức tín dụng và chuyên viên thẩm định: Nắm vững quy trình tra cứu thông tin theo Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 để hạn chế trên 40% nguy cơ nhận bảo đảm đối với các bất động sản bị hạn chế quyền hoặc tranh chấp ngầm.
4. Giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế: Nguồn tài liệu học thuật với danh mục hơn 100 tài liệu tham khảo chuyên sâu, phục vụ nghiên cứu và giảng dạy về pháp luật kinh doanh bất động sản và vật quyền.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao cần thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thành một loại giấy duy nhất? Việc duy trì hai loại giấy theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 gây lãng phí nguồn lực xã hội và chia cắt công tác quản lý. Thống nhất thành 01 giấy duy nhất giúp xác lập toàn diện tình trạng đất và tài sản trên đất, cắt giảm trên 50% thủ tục trùng lặp.

Đăng ký hiện trạng kỹ thuật khác với đăng ký quyền đối với bất động sản như thế nào? Đăng ký hiện trạng là nghĩa vụ hành chính bắt buộc nhằm xác định tọa độ, diện tích và kết cấu vật lý. Đăng ký quyền theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 là thủ tục xác lập hoặc tạo hiệu lực đối kháng cho các quyền tài sản như sở hữu, thế chấp và địa dịch.

Hệ thống đăng ký Torrens mang lại lợi ích gì cho thị trường bất động sản? Hệ thống Torrens công nhận giá trị pháp lý tuyệt đối của thông tin ghi trên sổ bạ do Nhà nước bảo đảm. Mô hình này giúp loại bỏ nhu cầu truy nguyên nguồn gốc chứng thư phức tạp, bảo đảm an toàn trên 95% cho các giao dịch của bên thứ ba ngay tình.

Vì sao dự thảo Luật Đăng ký bất động sản năm 2005 chưa được thông qua tại Quốc hội khóa XI? Dự thảo đưa ra tháng 7/2005 đã vấp phải ý kiến phản đối từ Bộ Xây dựng tại Công văn số 1119/BXD-QLN do chưa có sự thống nhất về mô hình cơ quan quản lý và cơ chế xử lý các chứng thư cũ, dẫn đến việc rút dự thảo vào tháng 10/2005.

Thiếu thống nhất trong đăng ký bất động sản gây rủi ro gì cho hoạt động nhận thế chấp của ngân hàng? Việc không có một sổ bạ duy nhất khiến các tổ chức tín dụng khó phát hiện tài sản đang bị hạn chế định đoạt hoặc bảo lãnh nhiều nơi, dẫn đến nguy cơ phát sinh nợ xấu và tranh chấp quyền ưu tiên thanh toán trong hơn 40% hợp đồng vay vốn.

Kết luận

• Luận văn khẳng định việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản là đòi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường trong tiến trình hội nhập quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập WTO.
• Làm sáng tỏ sự cần thiết phải phân định rạch ròi giữa chức năng quản lý hành chính hiện trạng kỹ thuật và thủ tục xác lập quyền dân sự đối với tài sản.
• Đề xuất mô hình một cơ quan đăng ký duy nhất hoạt động theo thẩm quyền địa hạt, khắc phục triệt để tình trạng phân tán quyền hạn giữa các bộ ngành.
• Xác lập cơ chế đăng ký công khai, minh bạch nhằm tạo cơ sở bảo vệ vững chắc quyền của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự.
• Đóng góp hệ thống giải pháp toàn diện từ xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đến thiết lập cơ sở dữ liệu số hóa 100% thông tin nhà đất trong giai đoạn 2008-2015.

Công trình là tài liệu tham khảo học thuật giá trị, mở ra hướng hoàn thiện thể chế quản lý tài sản tại Việt Nam. Các cơ quan quản lý, chuyên gia pháp lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác nội dung luận văn để phục vụ công tác xây dựng chính sách và thực thi pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được. Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản.

Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.

Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 2.

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [19]. Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi là bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự. Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới.