Thiết kế môn học: Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng ngành kinh tế xây dựng

Dự án "Nông trại trồng rau theo công nghệ Israel" được giới thiệu với các thông tin cơ bản như tên… 54 trang · Trường Đại Học Giao Thông Vận Tải TPHCM · 2022.

• Tác giả: Trịnh Thị Diễm Thi
• Người hướng dẫn: PGS-TS. Trần Quang Phú
• Trường học: Trường Đại Học Giao Thông Vận Tải TPHCM
• Chuyên ngành: Kinh Tế Vận Tải
• Đề tài: Thiết Kế Môn Học: Lập Và Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Xây Dựng
• Loại tài liệu: Thiết Kế Môn Học
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. THUYẾT MINH VỀ DỰ ÁN
• 1.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ và dự án
• 1.2. Sự cần thiết đầu tƣ
• 1.3. Tình hình phát triển KTXH
• 1.4. Phân tích thị trƣờng
• 1.5. Đối thủ cạnh tranh
• 1.6. Phƣơng án kỹ thuật
• 1.6.1. Đối tƣợng sản xuất
• 1.6.2. Địa điểm sản xuất
• 1.6.3. Chi tiết xây dựng công trình
• 1.6.4. Hệ thống thủy canh
• 1.6.5. Xây dựng nhà kho
• 1.6.6. Cơ sở hạ tầng
• 1.7. Bộ máy quản lý, nhân lực dự án
• 1.8. Thông tin sinh trƣởng và đầu ra sản phẩm rau
• 1.8.1. Thông tin sinh trƣởng
• 1.8.2. Đầu ra sản phẩm
• 2. HIỆU QUẢ DỰ ÁN
• 2.1. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
• 2.1.1. Thông tin và thông số đầu vào của dự án
• 2.1.2. Bảng tổng mức đầu tƣ

Tóm tắt

I. Giới thiệu về chủ đầu tư và dự án

Dự án "Nông trại trồng rau theo công nghệ Israel" được giới thiệu với các thông tin cơ bản như tên dự án, đại diện pháp lý, tổng mức đầu tư, vòng đời dự án và địa điểm thực hiện. Đặc biệt, tổng mức đầu tư lên đến 11.862.018.632 VNĐ, cho thấy quy mô và tính chất nghiêm túc của dự án. Sự cần thiết đầu tư được nhấn mạnh qua các văn bản pháp lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp. Phân tích thị trường cho thấy xu hướng tiêu dùng đang chuyển dịch sang sản phẩm sạch và an toàn cho sức khỏe, điều này tạo cơ hội lớn cho dự án. Đối thủ cạnh tranh gần như không có, vì dự án ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất rau, tạo lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

II. Hiệu quả dự án

Hiệu quả tài chính của dự án được phân tích thông qua các thông số đầu vào và bảng tổng mức đầu tư. Các chỉ tiêu như tổng mức đầu tư, lãi suất vay, cơ cấu vốn và thời gian khai thác được trình bày rõ ràng. Dự án dự kiến sẽ đem lại lợi nhuận tốt nhờ vào việc tiết kiệm chi phí và tối ưu hóa quy trình sản xuất. Đặc biệt, việc sử dụng công nghệ Israel trong sản xuất rau không chỉ giúp tiết kiệm nguồn lực mà còn nâng cao chất lượng sản phẩm. Các bảng biểu chi tiết cung cấp thông tin cụ thể về chi phí sản xuất, doanh thu dự kiến và các chỉ tiêu tài chính khác, từ đó giúp các nhà đầu tư và các bên liên quan có cái nhìn tổng quan về tính khả thi và lợi nhuận của dự án.

III. Phân tích thị trường và đối thủ cạnh tranh

Phân tích thị trường cho thấy sự chuyển biến trong nhu cầu tiêu dùng, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19. Người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng sản phẩm sạch và an toàn, điều này tạo cơ hội cho dự án phát triển. Địa điểm dự án nằm ở khu vực có tiềm năng lớn, với nhiều kênh phân phối như siêu thị và nhà hàng. Đối thủ cạnh tranh chủ yếu là các sản phẩm truyền thống, nhưng với công nghệ hiện đại, dự án có thể tạo ra sản phẩm vượt trội về chất lượng. Sự kết hợp giữa công nghệ tiên tiến và nhu cầu thị trường sẽ giúp dự án dễ dàng chiếm lĩnh thị trường, mang lại lợi ích kinh tế cho nhà đầu tư và cộng đồng.

IV. Phương án kỹ thuật và công nghệ

Phương án kỹ thuật của dự án sử dụng công nghệ nhà kính tiên tiến từ Israel, cho phép kiểm soát môi trường sinh trưởng cho cây trồng. Hệ thống thủy canh hồi lưu được áp dụng nhằm tiết kiệm nước và dinh dưỡng, đồng thời tăng năng suất. Các chi tiết về thiết kế nhà kính và hệ thống tưới tiêu được trình bày rõ ràng, minh chứng cho tính khả thi và hiệu quả của dự án. Việc áp dụng công nghệ hiện đại không chỉ nâng cao năng suất mà còn đảm bảo chất lượng sản phẩm, đáp ứng tiêu chuẩn VietGAP và GlobalGAP. Điều này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn góp phần vào phát triển bền vững trong nông nghiệp.

V. Bộ máy quản lý và nhân lực dự án

Bộ máy quản lý dự án được tổ chức chặt chẽ với một chủ đầu tư và bốn nhân công. Chủ đầu tư sẽ đảm nhiệm các vai trò quan trọng như kế toán, giám sát kỹ thuật và điều hành sản xuất. Nhân công sẽ thực hiện công việc sản xuất dưới sự chỉ đạo của chủ đầu tư, đảm bảo quy trình hoạt động diễn ra suôn sẻ. Ngoài ra, việc thuê nhân công phụ vào mùa vụ thu hoạch cũng được tính đến nhằm tối ưu hóa quy trình sản xuất. Sự phân công công việc rõ ràng và hợp lý sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của dự án, đồng thời đảm bảo chất lượng sản phẩm đầu ra.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đề tài "Thiết kế môn học: Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình Nông trại trồng rau theo công nghệ Israel" do sinh viên Trịnh Thị Diễm Thi thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS-TS. Trần Quang Phú và ThS. Võ Công Hậu tại Khoa Kinh tế Vận tải, Trường Đại học Giao thông Vận tải TP.HCM. Nghiên cứu được triển khai trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam năm 2021 chịu tác động nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19, khiến tăng trưởng GDP cả nước chỉ đạt 2,58% (quý III/2021 giảm 6,02%, quý IV/2021 phục hồi đạt 5,22%). Trong giai đoạn này, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản đóng vai trò trụ đỡ với mức tăng trưởng 2,9%, đóng góp 13,97% vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của nền kinh tế; tổng sản lượng rau, đậu các loại đạt 18,4 triệu tấn (tăng 1,7%).

Tại tỉnh Long An, tốc độ tăng trưởng kinh tế ngành nông nghiệp đạt trên 3%, sản lượng lúa đạt trên 2,7 triệu tấn và diện tích chuyển đổi cơ cấu cây trồng trong 9 tháng đầu năm 2021 đạt 2.466 ha. Tuy nhiên, sản xuất nông nghiệp địa phương đối mặt với các thách thức lớn như thời tiết thất thường, hạn hán, xâm nhập mặn và biến động giá vật tư nông nghiệp. Trước xu hướng tiêu dùng chuyển dịch mạnh mẽ sang các sản phẩm nông sản sạch, đạt chuẩn an toàn vệ sinh thực phẩm (VietGAP, GlobalGAP) tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, việc ứng dụng công nghệ nhà kính Israel kết hợp thủy canh hồi lưu tự động hóa là hướng đi cần thiết nhằm ổn định năng suất và kiểm soát dịch bệnh.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án bao gồm:

1. Hệ thống hóa các căn cứ pháp lý và cơ sở lý luận về lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình nông nghiệp công nghệ cao.
2. Khảo sát hiện trạng vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật tại khu đất dự án thuộc huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.
3. Thiết kế giải pháp kỹ thuật công trình gồm hệ thống nhà kính mái vòm công nghệ Israel, hệ thống thủy canh hồi lưu, hệ thống tưới phun sương và nhà kho bảo quản.
4. Lập tổng mức đầu tư dự án theo định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư hiện hành của Bộ Xây dựng.
5. Xây dựng kế hoạch doanh thu, chi phí vận hành, khấu hao, phương án huy động và hoàn trả vốn vay thương mại.
6. Đánh giá hiệu quả tài chính dự án thông qua các chỉ tiêu dòng tiền chiết khấu (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn) và kiểm định mức độ an toàn thông qua phân tích độ nhạy.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Quy trình lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình nông trại trồng rau công nghệ cao ứng dụng công nghệ Israel.
• Phạm vi không gian: Khu đất có diện tích $18.116\text{ m}^2$ tại ấp 4, xã Mỹ An, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An (phía Đông giáp sông Vàm Cỏ Tây, phía Tây là đồng bằng bồi đắp phù sa, phía Nam giáp Hương lộ 28, phía Bắc giáp Quốc lộ 62). Thị trường tiêu thụ tập trung tại TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh miền Tây.
• Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án xác định là 5 năm vận hành khai thác (giai đoạn 2023 – 2027); tiến độ chuẩn bị và thi công xây lắp thực hiện từ tháng 09/2022 đến tháng 02/2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đồ án vận dụng hệ thống cơ sở pháp lý và định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành của Nhà nước trong công tác lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành:
  • Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
  • Quyết định số 379/QĐ-BNN-KHCN ngày 28/01/2008 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn về Quy trình thực hành sản xuất nông nghiệp tốt cho rau quả tươi an toàn tại Việt Nam (VietGAP) và bộ tiêu chuẩn GlobalGAP.
  • Thông tư số 11/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
  • Thông tư số 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng (áp dụng tính toán chi phí quản lý dự án $G_{qlda}$ và chi phí tư vấn $G_{tv}$).
  • Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020.
  • Thông tư số 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
  • Thông tư số 78/2014/TT-BTC và Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
  • Thông tư số 329/2016/TT-BTC quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
  • Thông tư số 209/2016/TT-BTC và Thông tư số 210/2016/TT-BTC về phí thẩm định dự án, thẩm định thiết kế và dự toán xây dựng.
  • Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.
  • Nghị định số 90/2019/NĐ-CP quy định mức lương tối thiểu vùng đối với người lao động.
  • Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND về bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024.

Phương pháp nghiên cứu và tính toán thực tế:

• Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Tính toán theo phương pháp suất vốn đầu tư kết hợp báo giá nhà thầu theo công thức: $$V = G_{bt,tđc} + G_{xd} + G_{tb} + G_{qlda} + G_{tv} + G_{k} + G_{dp}$$
• Phương pháp lập dòng tiền: Thiết lập báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng vốn đầu tư (Total Investment Perspective - TIP) bằng phương pháp trực tiếp, phân tích dòng thu ròng từ hoạt động sản xuất kinh doanh và dòng chi phí đầu tư, vận hành, thuế.
• Phương pháp thẩm định tài chính: Áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: Hiện giá thu nhập thuần ($NPV$), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ ($IRR$) và Thời gian hoàn vốn có chiết khấu ($T_{hv}$).
• Phương pháp phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy hai chiều để lượng hóa tác động đồng thời của sự biến động giá bán sản phẩm ($\pm 10%$) và chi phí nguyên liệu đầu vào ($\pm 10%$) đến chỉ số $NPV$.

Nguồn dữ liệu sử dụng: Dữ liệu công bố từ Tổng cục Thống kê năm 2021; số liệu kinh tế - xã hội tỉnh Long An; báo giá thiết kế, thi công từ Công ty TNHH Thiết Kế Xây Dựng Song Phát; biểu lãi suất vay vốn sản xuất kinh doanh của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB).

---

Nội dung chính theo từng chương

Thuyết minh về dự án

Nội dung thuyết minh làm rõ cơ sở hình thành dự án, điều kiện tự nhiên, phương án kỹ thuật nông nghiệp và bộ máy tổ chức nhân sự:

• Địa điểm và điều kiện tự nhiên: Dự án đặt tại ấp 4, xã Mỹ An, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Khu vực có địa hình đồng bằng phù sa bồi đắp, hệ thống kênh rạch dày đặc giáp sông Vàm Cỏ Tây và âu cảng Rạch Chanh, tạo nguồn nước tưới dồi dào kết hợp giếng khoan nội bộ. Khí hậu thuộc vùng nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều.
• Quy mô mặt bằng xây dựng: Tổng diện tích dự án là $18.116\text{ m}^2$, bao gồm:
  • Khu đất canh tác nhà kính: $18.000\text{ m}^2$.
  • Khu nhà kho lương thực và kho lạnh: $116\text{ m}^2$ (kho lương thực rộng $100\text{ m}^2$, kho lạnh bảo quản rộng $16\text{ m}^2$ được bố trí lồng bên trong).
• Quy chuẩn kỹ thuật nhà kính và thủy canh:
  • Kết cấu nhà kính: Kiểu mái vòm đa khẩu độ nhịp 8m, bước cột 4m, sử dụng màng nylon Ginegar nhập khẩu từ Israel có độ dày 150 micron (đặc tính khuếch tán ánh sáng, giữ nhiệt ban đêm, chống đọng sương/nhỏ giọt) kết hợp lưới chắn côn trùng Thái Việt 50 mesh. Đơn giá xây lắp đạt $146.000\text{ VNĐ/m}^2$ (đã gồm thuế VAT).
  • Hệ thống thủy canh hồi lưu: Bố trí trên diện tích $10.000\text{ m}^2$, hoạt động theo cơ chế bơm dung dịch dinh dưỡng tuần hoàn từ bể cấp qua hệ thống máng/ống trồng và hồi lưu phần dư về thùng chứa, giúp tối ưu dưỡng chất và tiết kiệm công chăm sóc.
  • Hệ thống tưới phun sương: Bố trí trên diện tích $8.000\text{ m}^2$ phục vụ các loại rau đặc thù và rau mầm.
• Cơ cấu cây trồng và thông số sinh học: Dự án lựa chọn canh tác 9 đối tượng cây trồng có nhu cầu thị trường cao:

STT	Đối tượng sản xuất	Diện tích canh tác ($\text{m}^2$)	Chu kỳ sinh trưởng (ngày)	Nhiệt độ thích hợp ($^\circ\text{C}$)	Sản lượng thiết kế (tấn/năm)	Đơn giá dự kiến (VNĐ/kg)
1	Xà lách xoăn	2.000	30 – 40	25 – 30	5	70.000
2	Xà lách đăm	1.000	20	8 – 25	5	40.000
3	Xà lách xoăn tím	1.000	30 – 40	25 – 30	5	55.000
4	Cải ngọt cọng xanh	2.500	40	25	7	22.000
5	Bejo bắp cải famosa	500	75 – 90	30 – 35	7	20.000
6	Rau muống lá tre	5.000	20	30	15	25.000
7	Rau mầm củ cải trắng	5.000	7	13 – 15 (chiều cao)	50	55.000
8	Ớt chỉ thiên	500	120	30	5	100.000
9	Hành lá	500	45	30	25	70.000
Tổng		18.000			124

• Bộ máy quản lý và nhân sự: Gồm 01 chủ đầu tư trực tiếp điều hành toàn diện (quản lý kỹ thuật, kế toán, tiêu thụ sản phẩm) và 04 công nhân trực tiếp sản xuất với mức chi phí nhân công $87.600.000\text{ VNĐ/người/năm}$ ($28.800.000\text{ VNĐ/tháng}$ cho toàn bộ tổ đội), kết hợp thuê thêm nhân công thời vụ vào các đợt thu hoạch cao điểm.

---

Hiệu quả tài chính của dự án

Phần tính toán hiệu quả tài chính xác lập toàn bộ các bảng dự toán, nguồn vốn, dòng tiền và các chỉ tiêu thẩm định:

• Tổng mức đầu tư dự án: Được xác định chính xác là $11.863.018.632\text{ VNĐ}$ (sau thuế VAT; chi phí trước thuế là $10.617.186.515\text{ VNĐ}$, thuế VAT là $1.245.832.118\text{ VNĐ}$).

STT	Khoản mục chi phí	Chi phí trước thuế (VNĐ)	Thuế VAT 10% (VNĐ)	Tổng chi phí sau thuế (VNĐ)	Tỷ trọng (%)
I	Chi phí xây dựng ($G_{xd}$)	2.365.564.979	262.840.553	2.628.405.532	22,16%
II	Chi phí thiết bị ($G_{tb}$)	165.036.780	18.337.420	183.374.200	1,55%
III	Chi phí quản lý dự án ($G_{qlda}$)	87.204.537	262.800.750	350.005.286	2,95%
IV	Chi phí tư vấn đầu tư ($G_{tv}$)	6.414.505.139	641.450.514	7.055.955.653	59,48%
V	Chi phí khác ($G_k$, gồm vốn lưu động)	1.079.294.770	1.077.542	1.080.372.312	9,11%
VI	Chi phí dự phòng ($G_{dp}$)	505.580.310	59.325.339	564.905.649	4,76%
Tổng	Tổng mức đầu tư ($V$)	10.617.186.515	1.245.832.118	11.863.018.632	100,00%

• Cơ cấu vốn và phương án huy động:

  • Vốn chủ sở hữu: $4.745.207.453\text{ VNĐ}$ (chiếm $40,00%$).
  • Vốn vay tín dụng (Ngân hàng VIB): $7.117.811.179\text{ VNĐ}$ (chiếm $60,00%$), lãi suất vay $8,40%/\text{năm}$.
  • Chi phí sử dụng vốn bình quân ($WACC$): Xác định ở mức $9,40%$ (dựa trên suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là $10%$).
  • Kế hoạch trả nợ: Ân hạn nợ gốc và lãi trong năm xây dựng (năm 2022). Nợ gốc được hoàn trả đều trong 3 năm hoạt động đầu tiên (2023, 2024, 2025) với mức $2.173.305.013\text{ VNĐ/năm}$; tiền lãi trả giảm dần tương ứng là $547.672.863\text{ VNĐ}$ (năm 2023), $365.115.242\text{ VNĐ}$ (năm 2024) và $182.557.621\text{ VNĐ}$ (năm 2025).

• Kế hoạch doanh thu và chi phí hoạt động:

  • Doanh thu tối đa ở mức 100% công suất: $6.494.000.000\text{ VNĐ/năm}$.
  • Lộ trình khai thác công suất 5 năm: Năm 2023 đạt 60% ($3.896.400.000\text{ VNĐ}$); Năm 2024 đạt 75% ($4.870.500.000\text{ VNĐ}$); Năm 2025 đạt 65% ($4.221.100.000\text{ VNĐ}$); Năm 2026 đạt 80% ($5.195.200.000\text{ VNĐ}$); Năm 2027 đạt 100% ($6.494.000.000\text{ VNĐ}$). Tổng doanh thu 5 năm đạt $24.677.200.000\text{ VNĐ}$.
  • Chi phí vận hành hàng năm: Tăng từ $373.827.400\text{ VNĐ}$ (2023) lên $437.325.184\text{ VNĐ}$ (2027), bao gồm chi phí nhân công, hạt giống, dinh dưỡng thủy canh, điện nước, bảo dưỡng và quản lý.
  • Chi phí khấu hao tài sản cố định: Thực hiện theo phương pháp đường thẳng trong 5 năm, tổng mức khấu hao hàng năm là $562.355.946\text{ VNĐ}$ (xây dựng: $525.681.106\text{ VNĐ/năm}$; thiết bị: $36.674.840\text{ VNĐ/năm}$).

Khoản mục tài chính (VNĐ)	Năm 2023	Năm 2024	Năm 2025	Năm 2026	Năm 2027
Doanh thu thuần	3.896.400.000	4.870.500.000	4.221.100.000	5.195.200.000	6.494.000.000
Chi phí hoạt động	373.827.400	388.780.496	404.331.716	420.504.984	437.325.184
Chi phí khấu hao	562.355.946	562.355.946	562.355.946	562.355.946	562.355.946
Lợi nhuận trước lãi vay và thuế ($EBIT$)	2.960.216.654	3.919.363.558	3.254.412.338	4.212.339.069	5.494.318.870
Lãi vay phải trả	547.672.863	365.115.242	182.557.621	0	0
Lợi nhuận trước thuế ($EBT$)	2.412.543.790	3.554.248.315	3.071.854.717	4.212.339.069	5.494.318.870
Thuế TNDN (20%)	482.508.758	710.849.663	614.370.943	842.467.814	1.098.863.774
Lợi nhuận sau thuế (Lãi ròng)	1.930.035.032	2.843.398.652	2.457.483.773	3.369.871.255	4.395.455.096

---

Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị

Phần tổng hợp đánh giá dòng ngân lưu toàn bộ dự án theo quan điểm TIP và kiểm định các chỉ tiêu tài chính:

• Dòng ngân lưu ròng ($CF_t$):
  • Năm 0 (2022): Chi đầu tư ban đầu $-11.643.530.995\text{ VNĐ}$.
  • Năm 1 (2023): $+2.820.576.205\text{ VNĐ}$.
  • Năm 2 (2024): $+3.770.869.841\text{ VNĐ}$.
  • Năm 3 (2025): $+3.202.397.341\text{ VNĐ}$.
  • Năm 4 (2026): $+3.932.227.202\text{ VNĐ}$.
  • Năm 5 (2027): $+6.026.330.392\text{ VNĐ}$ (bao gồm thu hồi vốn lưu động $1.068.519.350\text{ VNĐ}$).
• Các chỉ tiêu tài chính tổng hợp:
  • Hiện giá thu nhập thuần: $NPV = 3.293.771.801\text{ VNĐ} > 0$ $\rightarrow$ Dự án có hiệu quả sinh lời cao.
  • Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: $IRR = 18,225% > WACC (9,40%)$ $\rightarrow$ Dự án đảm bảo khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn.
  • Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: $T_{hv} = 4\text{ năm } 2\text{ tháng} < 5\text{ năm}$ (thời gian thu hồi vốn ngắn hơn tuổi thọ khai thác của dự án).
• Phân tích độ nhạy của $NPV$ theo giá bán và chi phí:

Biến thiên chi phí hạt giống \ Doanh thu (Giá bán)	90% (Giảm 10%)	95% (Giảm 5%)	100% (Cơ sở)	105% (Tăng 5%)	110% (Tăng 10%)
90% (Chi phí giảm 10%)	3.243.582.752	4.035.672.381	4.827.762.010	5.619.851.639	6.411.941.268
95% (Chi phí giảm 5%)	2.476.587.648	3.268.677.276	4.060.766.905	4.852.856.534	5.644.946.163
100% (Chi phí cơ sở)	1.709.592.543	2.501.682.172	3.293.771.801	4.085.861.430	4.877.951.059
105% (Chi phí tăng 5%)	942.597.439	1.734.687.067	2.526.776.696	3.318.866.325	4.110.955.954
110% (Chi phí tăng 10%)	175.602.334	967.691.963	1.759.781.592	2.551.871.221	3.343.960.850

Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy ngay cả trong kịch bản bất lợi nhất (doanh thu giảm 10% đồng thời chi phí nguyên liệu tăng 10%), $NPV$ vẫn đạt giá trị dương ($175.602.334\text{ VNĐ}$), chứng minh dự án có biên an toàn tài chính vững chắc trước các rủi ro biến động thị trường.

---

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả định lượng cụ thể:
   • Hoàn thiện mô hình tính toán tổng mức đầu tư chính xác $11.863.018.632\text{ VNĐ}$ tuân thủ các quy định quản lý chi phí hiện hành (Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD).
   • Thiết lập mô hình tài chính với $NPV = 3.293.771.801\text{ VNĐ}$, $IRR = 18,225%$ và thời gian hoàn vốn $T_{hv} = 4\text{ năm } 2\text{ tháng}$.
   • Chứng minh tính khả thi của phương án vay thương mại $7,117\text{ tỷ VNĐ}$ với khả năng trả hết nợ gốc và lãi đúng hạn sau 3 năm vận hành.
2. Giải pháp kỹ thuật và tổ chức:
   • Đề xuất mô hình kết hợp nhà màng Israel đa khẩu độ chống tia bức xạ nhiệt cực đoan với hệ thống thủy canh động (hồi lưu) và hệ thống tưới sương, giúp tiết kiệm công lao động, giảm thiểu sâu bệnh hại mà không phụ thuộc vào độ phì nhiêu của đất.
   • Bố trí hợp lý cơ cấu luân canh 9 loại sản phẩm với các chu kỳ thu hoạch ngắn (7 – 45 ngày) xen kẽ chu kỳ dài (75 – 120 ngày) nhằm duy trì dòng tiền ổn định quanh năm.
3. Đóng góp học thuật:
   • Cung cấp một bài tập thiết kế hoàn chỉnh, kết nối đồng bộ giữa kiến thức kỹ thuật xây dựng công trình nông nghiệp và kỹ năng phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính dự án đầu tư theo quan điểm TIP.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế đã được tác giả chỉ ra:
  • Về mặt kỹ thuật canh tác: Phương pháp thủy canh hồi lưu có nhược điểm khiến rễ cây dễ bị thiếu oxy nếu không kiểm soát lưu lượng tốt; bệ nước dễ phát sinh rong rêu; rau thủy canh có thể có hương vị kém đậm đà hơn phương thức canh tác truyền thống trên đất; đòi hỏi người vận hành phải có kiến thức chuyên môn kỹ thuật cao.
  • Về mặt số liệu thị trường: Tác giả tự nhận định kiến thức thực tế còn hạn chế, các giả định về biến động giá bán nông sản và tỷ lệ tăng chi phí vận hành mới dựa trên số liệu thống kê tổng hợp của năm 2021 mà chưa cập nhật chi tiết biến động giá vật tư sau giai đoạn phục hồi kinh tế.
• Hướng phát triển: Cần mở rộng khảo sát thực tế tại các vùng chuyên canh rau công nghệ cao tại Long An, bổ sung phương án tự động hóa giám sát nồng độ pH/EC dung dịch thủy canh và nghiên cứu ký kết hợp đồng bao tiêu sản phẩm trực tiếp với các chuỗi siêu thị bán lẻ.

---

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên ngành Kinh tế xây dựng, Kinh tế vận tải, Quản lý dự án: Cung cấp phương pháp mẫu về lập bảng tổng mức đầu tư theo Thông tư 11/2021/TT-BXD, cách tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn theo định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD, và kỹ thuật lập bảng ngân lưu TIP.
• Kỹ sư nông nghiệp và nhà đầu tư nông nghiệp công nghệ cao: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tế về định mức diện tích, thời gian sinh trưởng, thông số môi trường của 9 loại rau ăn lá và dự toán chi phí đầu tư nhà màng Israel, nhà kho lạnh kết hợp kho lương thực.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và chi phí nào chiếm tỷ trọng lớn nhất?
Tổng mức đầu tư sau thuế của dự án là $11.863.018.632\text{ VNĐ}$. Trong đó, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{tv}$) chiếm tỷ trọng lớn nhất với $7.055.955.653\text{ VNĐ}$ (chiếm $59,48%$), tiếp theo là chi phí xây dựng ($G_{xd}$) với $2.628.405.532\text{ VNĐ}$ (chiếm $22,16%$).

2. Dự án sử dụng cơ cấu nguồn vốn như thế nào và điều kiện vay vốn tại ngân hàng ra sao?
Dự án có cơ cấu vốn gồm $40%$ vốn chủ sở hữu ($4.745.207.453\text{ VNĐ}$) và $60%$ vốn vay thương mại ($7.117.811.179\text{ VNĐ}$). Vốn vay được thực hiện tại Ngân hàng VIB với mức lãi suất $8,40%/\text{năm}$, được ân hạn trả nợ trong năm đầu xây dựng (2022) và hoàn trả gốc đều trong 3 năm vận hành tiếp theo ($2.173.305.013\text{ VNĐ/năm}$).

3. Quy mô mặt bằng và công nghệ nhà kính của dự án có đặc điểm kỹ thuật gì nổi bật?
Nông trại có tổng diện tích $18.116\text{ m}^2$ ($18.000\text{ m}^2$ trồng trọt, $116\text{ m}^2$ nhà kho). Nhà kính là loại mái vòm nhịp 8m, bước cột 4m, sử dụng màng nylon Israel Ginegar dày 150 micron có khả năng khuếch tán ánh sáng, giữ nhiệt ban đêm, chống nhỏ giọt và lưới chắn côn trùng Thái Việt 50 mesh; kết hợp hệ thống thủy canh hồi lưu ($10.000\text{ m}^2$) và tưới phun sương ($8.000\text{ m}^2$).

4. Các chỉ số tài chính cơ bản (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn) chứng minh tính khả thi của dự án như thế nào?
Với suất chiết khấu $WACC = 9,40%$, dự án đạt hiện giá thuần $NPV = 3.293.771.801\text{ VNĐ} > 0$, tỷ suất sinh lời nội bộ $IRR = 18,225% > 9,40%$, và thời gian hoàn vốn có chiết khấu là $4\text{ năm } 2\text{ tháng}$ (ngắn hơn vòng đời 5 năm). Khi giá bán giảm 10% và chi phí tăng 10%, $NPV$ vẫn đạt giá trị dương ($175.602.334\text{ VNĐ}$).

---

Kết luận

Thiết kế môn học của sinh viên Trịnh Thị Diễm Thi đã hoàn thành toàn diện nhiệm vụ lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng nông trại trồng rau công nghệ cao tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Công trình đã kết hợp chặt chẽ giữa giải pháp công nghệ nhà kính Israel, hệ thống thủy canh hồi lưu với phương pháp tính toán kinh tế xây dựng chuẩn mực theo các thông tư, định mức hiện hành. Các kết quả tính toán tài chính ($NPV > 3,29\text{ tỷ VNĐ}$, $IRR = 18,225%$, $T_{hv} = 4\text{ năm } 2\text{ tháng}$) khẳng định dự án đạt tính khả thi cao và có khả năng sinh lời vững chắc. Đồ án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cho sinh viên chuyên ngành Kinh tế xây dựng và các nhà quản lý dự án nông nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIAO THÔNG VẬN TẢI TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI TPHCM KHOA KINH TẾ VẬN TẢI  THIẾT KẾ MÔN HỌC MÔN: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH: NÔNG TRẠI TRỒNG RAU THEO CÔNG NGHỆ ISRAEL GV: PGS-TS. TRẦN QUANG PHÚ SVTH: TRỊNH THỊ DIỄM THI LỚP: KX19 MSSV: 1954020162 Tp. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 07 năm 2022 1 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN. 1 LỜI NÓI ĐẦU Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy Trần Quang Phú và thầy Võ Công Hậu.

Trong quá trình học tập và tìm hiểu môn Lập và Thẩm định dự án, em đã nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ, hƣớng dẫn rất tận tình, chu đáo của hai thầy. Hai thầy đã giúp em tích lũy thêm nhiều kiến thức để có cái nhìn sâu sắc và hoàn thiện kỹ năng hơn. Và thiết kế môn học Lập và thẩm định dự án đầu tƣ xây dựng này ra đời là để hệ thống kiến thức về lập dự án đầu tƣ; xác định các mục tiêu; tìm kiếm, thu thập thập tài liệu và thông tin liên quan; điều tra, khảo sát thực tế, đánh giá hiện trạng, ứng dụng phƣơng pháp tính toán phù hợp để lập một dự án đầu tƣ xây dựng mà hai thầy đã tuyền trải qua đó chủ động lên kế hoạch, tổ chức sắp xếp công việc, trình bày và bảo vệ giải pháp thực hiện; cân đối các mục tiêu thành phần của dự án để đạt đƣợc mục tiêu tổng thể. Để hoàn thành bài thiết kế này em đã nhận đƣợc sự chỉ bảo tận tình của thầy và thảo luận với các bạn trong lớp.

Tuy vậy, với kiến thức thực tế còn hạn chế, mặc dù em đã nỗ lực hết mình nhƣng vẫn không tránh khỏi thiếu sót. Em mong nhận đƣợc những góp ý của thầy để em có thể hoàn thiện và rút ra thêm đƣợc nhiều kiến thức thực tế hơn. Em kính chúc hai thầy có thật nhiều sức khỏe và công tác tốt! Em xin chân thành cảm ơn! Tp. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 07 năm 2022 Sinh viên thực hiện THI Trịnh Thị Diễm Thi 2 MỤC LỤC Lời nói đầu.

2 THUYẾT MINH VỀ DỰ ÁN I. Giới thiệu về chủ đầu tƣ và dự án. Sự cần thiết đầu tƣ. Tình hình phát triển KTXH.

Phân tích thị trƣờng. Đối thủ cạnh tranh. Phƣơng án kỹ thuật. Đối tƣợng sản xuất.

Địa điểm sản xuất. Chi tiết xây dựng công trình. Bộ máy quản lý, nhân lực dự án. 16 HIỆU QUẢ DỰ ÁN I.

HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH. Thông tin và thông số đầu vào của dự án. Bảng tổng mức đầu tƣ. Bảng phân kỳ đầu tƣ.

Cơ cấu sử dụng vốn. Bảng kế hoạch sử dụng vốn. Bảng doanh thu dự kiến. Bảng vốn lƣu động.

Bảng chi phí sản xuất. Bảng khấu hao. Bảng dự trù lãi lỗ. Bảng kế hoạch vay và trả nợ vay.

Bảng chỉ tiêu – phân tích độ nhạy. THU T MINH T NG H P NH N X T, KI N NGH. Hiệu quả kinh tế - xã hội. Hiệu quả tài chính.

52 3 THUYẾT MINH VỀ DỰ ÁN I. Giới thiệu về chủ đầu tƣ và dự án  Tên dự án: NÔNG TRẠI TRỒNG RAU THEO CÔNG NGHỆ ISRAEL.  Đại diện pháp lý: Trịnh Thị Diễm Thi  Tổng mức đầu tƣ: 11 862 018 632 VNĐ (Mƣời một tỷ tám trăm sáu mƣơi hai triệu không trăm mƣời tám ngàn sáu trăm ba mƣơi hai đồng).  Vòng đời dự án: 5 năm.

 Địa điểm dự án: ấp 4, xã Mỹ An, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.  Diện tích dự án: 18 116 m2.  Đối tƣợng sản suất: rau xà lách đăm, rau xà lách xoăn, rau xà lách xoăn tím, rau cải ngọt cọng xanh, bejo bắp cải famosa, rau muốn lá tre, rau mầm củ cải trắng, ớt chỉ thiên, hành lá.  Tiêu chuẩn: VietGAP, GlobalGAP.

 Lao động trực tiếp: 4 ngƣời. Sự cần thiết đầu tƣ 1. Văn bản pháp lý: - Qui trình thực hành sản xuất nông nghiệp tốt cho rau quả tƣơi an toàn tại Việt Nam (Quyết định số 379/QĐ-BNN-KHCN ngày 28/01/2008 của Bộ trƣởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn). - Luật số 45/2013/QH13 luật đất đai.

- Thông tƣ 219/2013/TT-BTC Hƣớng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng và nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều luật thuế giá trị gia tăng. - Thông tƣ 11/2021/TT-BXD hƣớng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng. - Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 về việc ban hành suất vốn đầu tƣ và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020. - Thông tƣ 12/2021/TT-BXD về ban hành Định mức xây dựng.

4 - Thông tƣ 329/2016/TT-BTC Hƣớng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số - Thông tƣ số 45/2013/TT-BTC Hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. - Nghị định 90/2019/NĐ-CP Quy định mức lƣơng tối thiểu vùng đối với ngƣời lao động làm việc theo hợp đồng lao động. - Thông tƣ 209/2016/TT-BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tƣ xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở. - Thông tƣ 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài đối với khách hàng.

- Thông tƣ 78/2014/TT-BTC Hƣớng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của chính phủ quy định và hƣớng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp. - Quyết định 57/2019/QĐ-UBND Bảng giá đất tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 – 2024. - Tiêu chuẩn GLOBALGAP. Tình hình phát triển KTXH: Tình hình chung tại Việt Năm trong năm 2021: - Đầu tiên không thể không nhắc đến dịch bệnh Covid trong năm 2021.

Năm 2021, dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, các cấp, các ngành, các địa phƣơng trong tỉnh đã tổ chức triển khai thực hiện nghiêm chỉ đạo của Trung ƣơng, của tỉnh, xác định công tác phòng, chống dịch là nhiệm vụ trọng tâm với mục tiêu bảo vệ tối đa sức khỏe, tính mạng của nhân dân, khôi phục sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh, trật tự an toàn xã hội. - Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nƣớc: Tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) quý IV/2021 ƣớc tính tăng 5,22% so với cùng kỳ năm trƣớc, tuy cao hơn tốc độ tăng 4,61% của năm 2020 nhƣng thấp hơn tốc độ tăng của quý IV các năm 2011-2019. Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,16%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5,61%; khu vực dịch vụ 5 tăng 5,42%. Về sử dụng GDP quý IV/2021, tiêu dùng cuối cùng tăng 3,86% so với cùng kỳ năm trƣớc; tích lũy tài sản tăng 3,37%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 14,28%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 11,36%.

- Ƣớc tính GDP năm 2021 tăng 2,58% (quý I tăng 4,72%; quý II tăng 6,73%; quý III giảm 6,02%; quý IV tăng 5,22%) so với năm trƣớc do dịch Covid-19 ảnh hƣởng nghiêm trọng tới mọi lĩnh vực của nền kinh tế, đặc biệt là trong quý III/2021 nhiều địa phƣơng kinh tế trọng điểm phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài để phòng chống dịch bệnh. Trong mức tăng chung của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,9%, đóng góp 13,97% vào tốc độ tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 4,05%, đóng góp 63,80%; khu vực dịch vụ tăng 1,22%, đóng góp 22,23%. - Nông nghiệp: Kết quả sản xuất một số cây hằng năm: Sản lƣợng ngô đạt 4,43 triệu tấn, giảm 2,9% so với năm 2020; khoai lang đạt 1,22 triệu tấn, giảm 11,2%; lạc đạt 426,9 nghìn tấn, tăng 0,3%; đậu tƣơng đạt 59,2 nghìn tấn, giảm 9,5%; rau, đậu các loại đạt 18,4 triệu tấn, tăng 1,7%. Chăn nuôi trâu, bò trên cả nƣớc nhìn chung ổn định.

Ƣớc tính tháng 12/2021, tổng số trâu cả nƣớc giảm 3% so với cùng thời điểm năm trƣớc; tổng số bò tăng 1,3%; tổng số gia cầm tăng 2%; tổng số lợn tăng 3%. Sản lƣợng thịt hơi các loại năm nay đạt khá, trong đó sản lƣợng thịt trâu hơi xuất chuồng đạt 120,9 nghìn tấn, tăng 0,5% so với năm trƣớc (quý IV đạt 34,5 nghìn tấn, tăng 3,5%); sản lƣợng thịt bò hơi xuất chuồng đạt 458,3 nghìn tấn, tăng 3,8% (quý IV đạt 123,2 nghìn tấn, tăng 5,4%); sản lƣợng thịt lợn hơi xuất chuồng đạt 4.180,2 nghìn tấn, tăng 3,6% (quý IV đạt 1.124,4 nghìn tấn, tăng 0,2%); sản lƣợng sữa đạt 1.159,3 nghìn tấn, tăng 10,5% (quý IV đạt 314,2 nghìn tấn, tăng 13,3%); sản lƣợng thịt gia cầm hơi xuất chuồng đạt 1.940,9 nghìn tấn, tăng 3,2% (quý IV đạt 541,2 nghìn tấn, tăng 0,9%); sản lƣợng trứng gia cầm đạt 17,5 tỷ quả, tăng 5,1% (quý IV đạt 4,7 tỷ quả, tăng 7,4%). Tại Long An: 6 Tình hình chung: Do ảnh hƣởng của dịch bệnh, thị trƣờng xuất khẩu bị thu hẹp, thị trƣờng trong nƣớc cũng bị ảnh hƣởng. Bên cạnh đó, giá vật tƣ nông nghiệp và nông sản luôn biến động làm cho ngƣời sản xuất không yên tâm đầu tƣ, mở rộng sản xuất.

Tổng diện tích chuyển đổi cơ cấu cây trồng trong 9 tháng năm 2021 là 2.466ha, trong đó chuyển đổi sang cây trồng hàng năm 1.434ha, cây trồng lâu năm 1. Kết quả, đến nay tốc độ tăng trƣởng kinh tế của ngành nông nghiệp đạt trên 3%, sản lƣợng lúa đạt trên 2,7 triệu tấn; trồng trên 1 triệu cây phân tán các loại - Thuận lợi:  Tăng trƣởng kinh tế: GRDP đạt 1,02%; GRDP bình quân đạt 80.08 triệu đồng, cơ cấu kinh tế đạt 32,8%; khu vực CN&XD đạt 1,16%.  Bƣớc đầu hoàn thành lập quy hoạch xây dựng vùng tỉnh, liên tỉnh, quy hoạch xây dựng dọc các trục giao thông động lực của tỉnh; điều chỉnh, hoàn thiện các quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn cho phù hợp với tình hình mới; triển khai xây dựng các quy hoạch mang tính chất kỹ thuật, chuyên ngành để cụ thể hóa Quy hoạch tỉnh. - Khó khăn:  Dịch bệnh Covid-19 vẫn chƣa đƣợc dẹp bỏ.

 Ngành nông nhiệp: thời tiết thất thƣờng, hạn hán, xâm nhập mặn.  Ô nhiễm môi trƣờng.  Chậm khôi phục phát triển kinh tế và an ninh xã hội của tỉnh. Phân tích thị trƣờng: - Qui mô thị trƣờng: Tp.

HCM và khu vực miền Nam giáp Long An. - Xu hƣớng thị trƣờng: khách hàng ƣu tiên sản phẩm sạch tốt cho sức khỏe, chính phủ khuyến khích trồng trọt tự động hóa, nhiều công nghệ trồng trọt mới đƣợc du nhập và đƣợc chính phủ phê duyệt.