Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Thuê Xung Quanh Các Khu Công Nghiệp Tại Tỉnh Vĩnh Phúc

Chuyên khảo phân tích Luận văn thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tại tỉnh vĩnh phúc, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế
• Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị
• Đề tài: Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Thuê Tại Vĩnh Phúc: Cơ Hội Và Thách Thức
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Vĩnh Phúc

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp
• 1.1. Nhà ở cho thuê và thị trường nhà ở cho công nhân thuê trong nền kinh tế thị trường
• 1.1.1. Nhà ở cho thuê và đặc điểm của nó
• 1.1.1.1. Nhà ở cho thuê với tư cách là một hàng hoá

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Thuê Tại Vĩnh Phúc

Thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại Vĩnh Phúc đang trở thành một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay. Với sự gia tăng nhanh chóng của các khu công nghiệp, nhu cầu về nhà ở cho công nhân cũng tăng theo. Vĩnh Phúc, với vị trí địa lý thuận lợi và nhiều tiềm năng phát triển, đang chứng kiến sự bùng nổ của thị trường này. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức cần được giải quyết.

1.1. Đặc Điểm Của Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Tại Vĩnh Phúc

Thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc có những đặc điểm riêng biệt. Đầu tiên, nhà ở cho thuê thường có giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập của công nhân. Thứ hai, vị trí của các khu nhà cho thuê thường gần các khu công nghiệp, giúp công nhân tiết kiệm thời gian di chuyển. Cuối cùng, chất lượng nhà ở cho thuê cũng rất đa dạng, từ những căn phòng đơn giản đến những khu nhà ở hiện đại.

1.2. Tình Hình Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân

Trong những năm gần đây, thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc đã có sự phát triển mạnh mẽ. Sự gia tăng số lượng công nhân từ các tỉnh khác đến làm việc đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Nhiều chủ đầu tư đã nhận thấy cơ hội và bắt đầu xây dựng các khu nhà cho thuê, góp phần giải quyết vấn đề chỗ ở cho công nhân.

II. Thách Thức Trong Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Tại Vĩnh Phúc

Mặc dù thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Tình trạng tự phát trong kinh doanh cho thuê, chất lượng nhà ở không đồng đều và giá cả tăng cao là những vấn đề cần được giải quyết. Ngoài ra, an ninh trật tự và môi trường sống cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của công nhân.

2.1. Tình Trạng Tự Phát Trong Kinh Doanh Cho Thuê

Nhiều chủ nhà không có giấy phép kinh doanh, dẫn đến tình trạng tự phát trong thị trường cho thuê. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở mà còn gây khó khăn cho việc quản lý của chính quyền địa phương.

2.2. Chất Lượng Nhà Ở Và Giá Cả Thuê

Chất lượng nhà ở cho thuê tại Vĩnh Phúc rất đa dạng, từ những căn phòng tồi tàn đến những khu nhà hiện đại. Giá cả thuê cũng không đồng nhất, gây khó khăn cho công nhân trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Nhà Ở Cho Công Nhân Tại Vĩnh Phúc

Để phát triển bền vững thị trường nhà ở cho công nhân, cần có những giải pháp đồng bộ. Các chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương, sự tham gia của các nhà đầu tư và sự hợp tác giữa các bên liên quan là rất quan trọng. Cần có những quy định rõ ràng về chất lượng nhà ở và giá cả cho thuê.

3.1. Chính Sách Hỗ Trợ Từ Chính Quyền

Chính quyền địa phương cần có những chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Điều này có thể bao gồm việc giảm thuế, hỗ trợ tài chính hoặc tạo điều kiện thuận lợi trong việc cấp phép xây dựng.

3.2. Tăng Cường Quản Lý Chất Lượng Nhà Ở

Cần có những quy định rõ ràng về chất lượng nhà ở cho thuê. Việc kiểm tra và giám sát chất lượng nhà ở sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của công nhân và nâng cao chất lượng cuộc sống của họ.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Về Thị Trường Nhà Ở

Nghiên cứu về thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc không chỉ mang tính lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn cao. Các kết quả nghiên cứu có thể giúp các nhà đầu tư, chính quyền địa phương và các tổ chức liên quan đưa ra những quyết định đúng đắn trong việc phát triển thị trường này.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Nhu Cầu Nhà Ở

Nghiên cứu cho thấy nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc đang gia tăng mạnh mẽ. Điều này mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án nhà ở cho công nhân.

4.2. Ứng Dụng Các Giải Pháp Đã Đề Xuất

Các giải pháp đã được đề xuất trong nghiên cứu có thể được áp dụng để cải thiện tình hình nhà ở cho công nhân. Việc thực hiện các chính sách hỗ trợ và quản lý chất lượng sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho công nhân.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Thị Trường Nhà Ở Cho Công Nhân Tại Vĩnh Phúc

Thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan và sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương. Việc giải quyết các thách thức hiện tại sẽ giúp thị trường này phát triển bền vững.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Thị Trường Nhà Ở

Thị trường nhà ở cho công nhân không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của công nhân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của tỉnh Vĩnh Phúc. Việc cải thiện chất lượng nhà ở sẽ giúp ổn định nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp.

5.2. Triển Vọng Tương Lai Của Thị Trường

Với sự phát triển của các khu công nghiệp và nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Cần có những chính sách và giải pháp phù hợp để khai thác tối đa tiềm năng này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa tại tỉnh Vĩnh Phúc đã đạt nhiều thành tựu vượt bậc với tỷ trọng công nghiệp chiếm 60%, dịch vụ chiếm 25,24% và nông nghiệp giảm xuống còn 14,76%. Giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh duy trì vị trí thứ 3 toàn miền Bắc và thứ 7 trên cả nước, hình thành 9 khu công nghiệp tập trung với quy mô 2.732 ha. Tính đến tháng 6 năm 2008, các khu công nghiệp này đã thu hút 50.581 lao động trực tiếp, trong đó có hơn 70% là lao động nhập cư từ các địa phương lân cận. Làn sóng dịch chuyển cơ học này tạo ra sức ép hạ tầng gay gắt, đặt vấn đề chỗ ở cho công nhân vào tình trạng báo động khi hệ thống lưu trú chính quy mới đáp ứng chưa đầy 5% nhu cầu thực tế.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ bản chất kinh tế chính trị của hàng hóa dịch vụ nhà ở cho thuê, phân tích toàn diện thực trạng cung cầu và biến động giá cả giai đoạn 1997 đến 2008, từ đó định hình các giải pháp đồng bộ phát triển thị trường nhà ở cho thuê ổn định đến năm 2015 và định hướng năm 2020. Không gian nghiên cứu tập trung vào 4 địa bàn trọng điểm gồm khu công nghiệp Quang Minh, Khai Quang, Kim Hoa và Bình Xuyên. Kết quả đề tài mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp luận cứ khoa học định lượng nhằm nâng cao chỉ số tái sản xuất sức lao động, giảm thiểu 100% các điểm nóng tự phát và đảm bảo an sinh xã hội bền vững cho các vùng kinh tế công nghiệp tập trung.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý luận Kinh tế chính trị Mác - Lênin về hàng hóa và giá trị sức lao động, trong đó khẳng định chỗ ở là điều kiện vật chất thiết yếu để tái sản xuất sức lao động cho người công nhân. Lý thuyết kinh tế thị trường về quan hệ cung cầu và cơ chế xác lập giá cả được sử dụng để phân tích thị trường bất động sản thứ cấp, làm rõ sự tương tác giữa khả năng chi trả của người thuê và lợi ích kinh tế của chủ sở hữu nhà.

Bên cạnh đó, đề tài triển khai 4 khái niệm nền tảng:

• Hàng hóa nhà ở cho thuê: Loại hình dịch vụ đặc thù có sự tách rời tuyệt đối giữa quyền sở hữu của chủ nhà và quyền sử dụng có thời hạn của người thuê.
• Tính cố định không gian của bất động sản: Đặc tính không thể di dời làm cho quan hệ cung cầu mang tính cục bộ theo từng vị trí địa lý gắn liền với khu công nghiệp.
• Cầu có khả năng thanh toán: Nhu cầu thuê thực tế tương thích với thu nhập khả dụng của người lao động.
• Cung dịch vụ nhà ở tư nhân: Nguồn cung phòng trọ tự phát do các hộ dân bản địa đầu tư xây dựng trên quỹ đất thổ cư.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp giai đoạn 1997 đến 2008 từ Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, Sở Xây dựng, Sở Lao động - Thương binh và Xã hội với dữ liệu sơ cấp từ điều tra thực địa. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học kết hợp phân tích thống kê mô tả và đối sánh liên tỉnh giữa Vĩnh Phúc, Bắc Ninh (nơi có 21.000 lao động khu công nghiệp) và Đồng Nai (nơi có 265.000 lao động khu công nghiệp) được ứng dụng xuyên suốt.

Cỡ mẫu khảo sát gồm 350 công nhân tại 4 khu công nghiệp trọng điểm theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng kết hợp phỏng vấn sâu 20 chủ hộ kinh doanh nhà trọ tư nhân. Lý do lựa chọn phương pháp này xuất phát từ tính phân hóa cao về mức thu nhập bình quân 700.000 đến 900.000 đồng mỗi tháng và đặc thù ca kíp của lao động công nghiệp, đòi hỏi bức tranh định lượng chân thực về mối quan hệ giữa giá cả thuê phòng và điều kiện sinh hoạt tối thiểu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tốc độ thu hút lao động tăng trưởng nóng tạo ra sự mất cân đối cung cầu nghiêm trọng. Tổng số lao động trong các khu công nghiệp Vĩnh Phúc tăng từ 10.400 người năm 2002 lên 50.581 người vào tháng 6 năm 2008, tương đương mức tăng trưởng 386%. Cơ cấu nhân khẩu học mang tính chất đặc thù khi 80% công nhân nằm trong độ tuổi 18 đến 35, tỷ lệ lao động nữ chiếm 67% và 70% là lao động ngoại tỉnh không có chỗ ở cố định.

Thứ hai, thị trường nhà trọ tư nhân tự phát chiếm lĩnh trên 85% thị phần lưu trú. Do các dự án nhà ở xã hội chưa được đầu tư tương xứng, công nhân buộc phải thuê các dãy nhà trọ cấp 4 tạm bợ với diện tích phổ biến từ 10 đến 15 m2 cho 3 đến 5 người cùng sinh sống. Diện tích sinh hoạt bình quân chỉ đạt 3 đến 4 m2 mỗi người, điều kiện vệ sinh kém, mái lợp tấm fibro-xi măng gây nóng bức vào mùa hè và ẩm thấp vào mùa mưa.

Thứ ba, sự thiếu đồng bộ về giá thuê và mức thu nhập thực tế. Với mức lương bình quân 700.000 đến 900.000 đồng mỗi tháng, tiền thuê phòng trọ tư nhân dao động từ 150.000 đến 200.000 đồng mỗi người một tháng, chiếm từ 20% đến 25% tổng thu nhập. Trong khi đó, các căn hộ chung cư tại khu đô thị Tiên Sơn (Bắc Ninh) có giá cho thuê từ 1.000.000 đến 1.200.000 đồng mỗi tháng, hoàn toàn vượt quá khả năng thanh toán của đại đa số công nhân.

Thảo luận kết quả

Thực trạng trên bắt nguồn từ việc công tác quy hoạch khu công nghiệp trước đây chỉ tập trung tối đa hóa diện tích nhà xưởng sản xuất nhằm thu hút 84 dự án FDI với 739,6 triệu USD vốn đăng ký, mà chưa tính toán quỹ đất hạ tầng xã hội đi kèm. Doanh nghiệp chưa coi chi phí nhà ở công nhân là một phần của chi phí sản xuất hợp lý được khấu hao thuế. Khi đối sánh với các tỉnh như Đồng Nai (chỉ đáp ứng 6,5% nhà ở) hay Thành phố Hồ Chí Minh (đáp ứng 4%), Vĩnh Phúc cũng rơi vào vòng xoáy thiếu hụt hạ tầng xã hội tương tự.

Các dữ liệu phân tích biến động lao động giai đoạn 2002-2008 và cơ cấu nhân khẩu học trong nghiên cứu có thể được trực quan hóa hiệu quả thông qua biểu đồ cột kép so sánh tăng trưởng lao động và biểu đồ tròn thể hiện phân bố độ tuổi dưới 35 tuổi chiếm 80%. Bảng ma trận so sánh chi phí thuê nhà và diện tích sử dụng giúp làm rõ nghịch lý: phân khúc nhà ở tiêu chuẩn cao thì bỏ trống, còn phân khúc phòng trọ ẩm thấp lại quá tải. Điều này khẳng định thị trường đang thiếu hụt trầm trọng phân khúc phòng trọ giá rẻ có kiểm soát chất lượng.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, quy hoạch tích hợp quỹ đất nhà ở xã hội: Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và Ban Quản lý các Khu công nghiệp cần quy hoạch tối thiểu 15% đến 20% diện tích đất sạch liền kề các dự án mới như Bá Thiện II (500 ha) và Bình Xuyên II (507 ha) để xây dựng khu lưu trú tập trung. Mục tiêu đạt 30% tỷ lệ đáp ứng chỗ ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015.

Thứ hai, thiết lập gói đòn bẩy tài chính ưu đãi: Sở Tài chính phối hợp Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp, giảm 100% tiền thuê đất trong 5 năm đầu và cho phép doanh nghiệp tính toàn bộ chi phí xây dựng ký túc xá vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng từ năm 2009.

Thứ ba, chuẩn hóa và kiểm soát thị trường nhà trọ tư nhân: Ủy ban nhân dân các huyện Bình Xuyên, Mê Linh và thành phố Vĩnh Yên ban hành bộ tiêu chí an toàn phòng trọ, yêu cầu diện tích tối thiểu 4 m2 mỗi người, đồng thời kiểm soát biểu giá bán điện, nước sinh hoạt đúng quy định nhà nước. Thời hạn hoàn thành cam kết 100% cơ sở lưu trú đạt chuẩn trước quý IV năm 2010.

Thứ tư, thành lập Quỹ phát triển nhà ở công nhân: Huy động nguồn vốn liên kết theo mô hình hợp tác công tư từ 554 dự án FDI và DDI trên địa bàn tỉnh. Mục tiêu xây dựng hoàn thành 150.000 m2 sàn nhà ở khép kín diện tích 25 đến 30 m2 mỗi căn trước năm 2015.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Ban Quản lý các Khu công nghiệp và cơ quan hoạch định chính sách: Tiếp cận luận cứ khoa học để hoàn thiện quy hoạch tích hợp giữa phát triển công nghiệp và phát triển đô thị dịch vụ vệ tinh.
• Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp: Ứng dụng mô hình phúc lợi nhà ở như giải pháp chiến lược giữ chân 70% lao động di cư, gia tăng sự gắn kết và nâng cao năng suất lao động.
• Nhà đầu tư bất động sản và các hộ kinh doanh cá thể: Nắm bắt chính xác phân khúc nhu cầu với khả năng chi trả 150.000 đến 200.000 đồng mỗi người một tháng để thiết kế phòng trọ hợp quy chuẩn, tối ưu hóa công suất lấp đầy.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Kinh tế chính trị: Sử dụng làm tài liệu tham cứu chuyên sâu về phương pháp tiếp cận thị trường nhà ở dưới góc nhìn giá trị sức lao động và chính sách kinh tế vĩ mô.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao nhà ở cho thuê được xếp vào nhóm hàng hóa dịch vụ đặc thù trong kinh tế chính trị? Nhà ở cho thuê là hàng hóa đặc thù vì có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, đồng thời bị cố định về không gian địa lý. Giá cả thuê phòng phản ánh giá trị sử dụng và là yếu tố cấu thành nên giá trị sức lao động, quyết định khả năng tái tạo thể lực của 50.581 công nhân sau mỗi ca làm việc.

Nguyên nhân khiến các khu chung cư cho thuê tập trung thường vắng khách trong khi nhà trọ tư nhân luôn kín chỗ? Nguyên nhân chủ yếu do sự chênh lệch khả năng chi trả. Căn hộ chung cư tiêu chuẩn như Tiên Sơn có giá từ 1.000.000 đến 1.200.000 đồng mỗi tháng, vượt mức ngân sách 20% thu nhập của người lao động có lương 800.000 đồng mỗi tháng. Trong khi đó, phòng trọ tư nhân giá 200.000 đồng mỗi người cho phép họ san sẻ gánh nặng tài chính.

Áp lực lớn nhất của dòng lao động nhập cư đối với chính quyền địa phương xung quanh khu công nghiệp là gì? Áp lực lớn nhất là tình trạng 70% lao động ngoại tỉnh lưu trú tại các phòng trọ tự phát, không đăng ký tạm trú đầy đủ, gây quá tải mạng lưới cấp thoát nước, phát sinh rác thải sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự tại các xã lân cận khu công nghiệp Khai Quang hay Quang Minh.

Doanh nghiệp nhận được lợi ích kinh tế trực tiếp nào khi đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân? Đầu tư nhà lưu trú giúp doanh nghiệp giảm biến động lao động, duy trì dây chuyền sản xuất ổn định và tiết kiệm chi phí tuyển dụng lại. Đồng thời, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất và khấu trừ chi phí xây dựng công trình phúc lợi vào thuế thu nhập.

Chính quyền cơ sở cần làm gì để ngăn chặn tình trạng ép giá điện nước tại các khu nhà trọ tư nhân? Chính quyền cấp xã và phường cần yêu cầu 100% chủ nhà trọ ký cam kết niêm yết công khai biểu giá điện nước theo khung giá quy định của nhà nước, kết hợp kiểm tra đột xuất và xử phạt hành chính nghiêm khắc các trường hợp thu tiền điện nước cao gấp 2 đến 3 lần giá trần.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện lý luận kinh tế chính trị về hàng hóa dịch vụ nhà ở cho thuê và quy luật vận động cung cầu bất động sản công nghiệp.
• Phản ánh trung thực thực trạng 50.581 công nhân tại 9 khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc với 70% lao động ngoại tỉnh đang sinh sống trong các nhà trọ tư nhân manh mún, diện tích chật hẹp chỉ 3 đến 4 m2 mỗi người.
• Chỉ rõ sự lệch pha giữa giá thuê chung cư tập trung và mức thu nhập bình quân 700.000 đến 900.000 đồng mỗi tháng của lao động trẻ.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính đột phá về quy hoạch đất sạch 15% đến 20%, đòn bẩy thuế, tiêu chuẩn hóa phòng trọ và Quỹ phát triển nhà ở xã hội.
• Xác lập lộ trình thực thi rõ ràng từ năm 2009 đến năm 2015, mở ra hướng giải quyết triệt để bài toán an cư cho lực lượng lao động công nghiệp.

Đóng góp lớn nhất của công trình là đặt nền móng lý luận và thực tiễn để chuyển hóa mô hình nhà trọ tự phát sang hệ sinh thái nhà ở xã hội đồng bộ, góp phần xây dựng môi trường đầu tư bền vững tại Vĩnh Phúc. Các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần khẩn trương hiện thực hóa quy hoạch quỹ đất lưu trú ngay từ giai đoạn phê duyệt dự án mới để đảm bảo mục tiêu công nghiệp hóa gắn liền với tiến bộ xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp 1. Nhà ở cho thuê và thị trường nhà ở cho công nhân thuê trong nền kinh tế thị trường 1. Nhà ở cho thuê và đặc điểm của nó 1. Nhà ở cho thuê với tư cách là một hàng hoá Theo kinh tế chính trị Mác - Lênin, hàng hoá là sản phẩm của lao động, thoả mãn được nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán.

Nhà ở là một sản phẩm của lao động nó thoả mãn được nhu cầu ở, một trong những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người. Nếu người ta xây dựng nhà để bản thân sử dụng thì ngôi nhà đó không phải là hàng hoá cho dù có thể chi phí để xây dựng ngôi nhà đó rất lớn. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường nhà được xây dựng nên không chỉ để đáp ứng nhu cầu ở của người mà còn được chủ sở hữu cho người khác thuê với giá cả dựa trên sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê để được hưởng một phần thu nhập. Vì vậy, nhà ở cho thuê cũng là hàng hoá và nó cũng có hai thuộc tính như hàng hoá khác đó là giá trị sử dụng và giá trị của nó.

* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở cho thuê: Giá trị sử dụng của hàng hoá là công dụng của hàng hoá thoả mãn nhu cầu nào đó của con người. Bất cứ hàng hoá nào cũng có một hay một số công dụng nhất định. Chính công dụng đó (tính có ích đó) làm cho hàng hoá có giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà cho thuê là công dụng của nó đối với người thuê nhà.

Công dụng của nhà cho thuê rất khác nhau có thể là dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất… nhưng đối với trường hợp nhà ở cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9 thuê thì công dụng của nó là để ở đáp ứng được nhu cầu chỗ ở của người thuê nhà. Tuy nhiên, mức độ hữu ích của nhà ở đối với người thuê nó còn phụ thuộc vào hai nhân tố hết sức cơ bản sau đây: Một là, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê. Nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê là các tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà đem lại. Trong thực tế, đối tượng thuê nhà rất khác nhau họ có thể khác nhau về khả năng tài chính thuê nhà, khác nhau về sở thích,.

vì vậy sự đánh giá về mức độ hữu ích của ngôi nhà ở là rất khác nhau. Ngôi nhà cho thuê này có thể là hiện đại và tiện ích đối với người này nhưng lại không tiện ích nắm đối với người thuê nhà khác. Thông thường đối với nhà ở cho thuê mà kết cấu của ngôi nhà do thiết kế của gia chủ mà hợp lý thì nó có thể đem lại tiện ích lớn đối với người thuê, nó đảm bảo sự tiện lợi và phù hợp về nơi ăn ở, nghỉ ngơi, sinh hoạt của người thuê nhà, vì vậy công năng sử dụng của nhà ở đó là cao. Hai là, nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê.

Vị trí của nhà cho thuê: Nếu ngôi nhà cho thuê có vị trí thuận lợi như: gần đường giao thông, nằm ở trung tâm đô thị, gần khu làm việc, gần trung tâm hành chính thương mại, gần trường học, gần các khu công nghiệp… thì chính các yếu tố địa lý này sẽ giúp cho người thuê nhà giảm được chi phí đi lại, thuận lợi hơn trong sinh hoạt của cuộc sống. Điều này sẽ làm tăng tính hữu ích của nhà cho thuê. Các dịch vụ xung quanh nhà ở cho thuê: Trong khu vực nhà ở cho thuê nếu có được các dịch vụ: siêu thị, chợ, cửa hàng, dịch vụ y tế, ăn uống, đi lại… để người thuê nhà có thể đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của mình mà không phải đi xa thì sẽ làm cho tính hữu dụng của ngôi nhà thuê đó đối với người thuê nhà cao hơn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 10 Như vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà ở cho thuê không chỉ được đo bằng những tiện nghi công năng của ngôi nhà mà còn tuỳ thuộc vào cả vị trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu tư ở bên ngoài ngôi nhà cho thuê làm cho tính hữu ích của nhà cho thê đó tăng lên.

* Giá trị của hàng hoá nhà ở cho thuê: Giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chính lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị của hàng hoá. Giá trị của nhà ở cho thuê cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên nó. Cụ thể: Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn.

Nó có thể là sự tích luỹ của rất nhiều năm lao động thậm chí là cả một đời người tích luỹ thì người lao động mới có thể mua được ngôi nhà đó. Vì vậy lượng lao động vật hoá là rất lớn. Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê nó còn phụ thuộc vào giá trị của những vật tư xây dựng nhà như: xi măng, sắt, thép, gạch ngói. Nếu sự biến động của thị trường làm cho giá cả của các vật tư xây dựng nói trên càng cao vượt xa giá trị của nó thì làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà sẽ càng cao và tất nhiên điều này lại là một trong những nhân tố quyết định trong việc định giá nhà cho thuê làm cho giá cả cho thuê nhà sẽ cao hơn.

Ba là, giá cả của sức lao động. Giá cả của sức lao động cũng là yếu tố cấu thành nên giá trị của ngôi nhà. Khi xác định yếu tố sức lao động kết tinh trong ngôi nhà nó bao gồm cả lao động trực tiếp và cả lao động gián tiếp như: lao động thiết kế, thi công và lao động trực tiếp. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 11 Lao động thiết kế có vị trí quan trọng nó sẽ tạo ra tính hữu dụng của ngôi nhà.

Tuy nhiên tính hữu dụng của ngôi nhà nhiều hay ít nó phụ thuộc vào trình độ tay nghề của người thiết kế. Cũng là một mảnh đất nếu người thiết kế ngôi nhà là người có trình độ cao, từng có kinh nghiệm trong việc thiết kế nhà thì sẽ tạo ra sự hợp lý cho ngôi nhà hơn là người không có chuyên môn thiết kế tự thiết kế lấy. Trong điều kiện ngày nay, yếu tố thiết kế được xem như là không thể thiếu được nó sẽ tạo nên linh hồn của ngôi nhà đặc biệt là đối với nhà xây dựng với những công dụng đa năng. Vì vậy, chi phí của lao động thiết kế là loại lao động khác so với lao động khác, nếu chi phí cho thiết kế của ngôi nhà càng cao thì nó góp phần làm cho giá thành của ngôi nhà càng cao.

Còn nếu thiết kế đơn giản thì chi phí giành cho thiết kế ít từ đó góp phần làm cho giá thành của ngôi nhà thấp hơn. Chính điều này nó ảnh hưởng đến giá cả nhà cho thuê. Tổ chức thi công: Tổ chức thi công là một công việc rất quan trọng trong xây dựng nhà ở nó đảm bảo cho hoạt động của công trình xây dựng. Nếu tổ chức thi công chặt chẽ, đảm bảo tiến độ của công trình sẽ tiết kiệm được nguyên nhiên vật liệu và thời gian.

Nếu tổ chức thi công bị kéo dài chi phí lao đông tăng nên đồng thời có thể giá cả của các yếu tố cấu thành nên ngôi nhà tăng lên do biến động thị trường thì nó có thể làm cho giá thành của ngôi nhà sẽ tăng lên. Đặc điểm của nhà ở cho thuê * Nhà ở cho thuê: quyền sử dụng và quyền sở hữu tách rời nhau: Nhà ở cho thuê là một loại hàng hoá nhưng nó không phải là hàng hoá thông thường mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt, tính đặc biệt của nó thể hiện ở đặc điểm của loại hàng hoá này đó là quyền sở hữu nhà cho thuê và quyền sử dụng nhà ở cho thuê là tách rời nhau. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 12 Nhà ở cho thuê nó cũng giống như hàng hoá tiền tệ khi cho vay,giống như đất đai cho thuê hay các loại bất động sản khác. Người cho thuê là người có nhà cho thuê họ là người có quyền sở hữu tức là có quyền định đoạt hoàn toàn nhà cho thuê này họ có thể sử dụng, cho thuê, cho mượn, bán,tặng cho người khác.

nhưng trong hoạt động cho thuê thì người có quyền sở hữu nhà ở cho thuê đó có quyền sở hữu nhưng lại không sử dụng do nhiều nguyên nhân chủ quan của họ, nhà của họ tạm thời nhàn rỗi họ cho người khác thuê để ở trong một thời gian nhất định để nhận được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này. Ngược lại người đi thuê nhà ở là người không có nhà để ở không có khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình vì vậy để đảm bảo một trong nhu cầu thiết yếu của con người là ở vì vậy họ phải đi thuê nhà. Tuy nhiên, trong hoạt động thuê nhà người đi thuê nhà ở này được quyền sử dụng nhà thuê này do anh ta đã phải trả tiền thuê nhà để được quyền sử dụng nó theo hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê nhà đã được thoả thuận giữa người cho thuê và người tthuê nhà trong hợp đồng hai bên đã ký kết nhưng lại không được quyền sở hữu nó tức là không được bán, cho, hay tự sửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng lại. ở đây người thuê nhà không có quyền sở hữu ngôi nhà hay căn phòng đi thuê mà chỉ có quyền sử dụng nhà thuê đó theo hợp đồng thuê nhà.

Còn người có nhà ở cho thuê không bán quyền sở hữu mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó trong một thời gian nhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê nhà mang lại. Có thể thấy rằng việc thuê nhà thực chất là khách hàng mua quyền hưởng thụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại chứ không mua quyền sở hữu nhà ở đó.