Luận văn thạc sĩ thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố hồ chí minh

Luận văn thạc sĩ phân tích thực tiễn thế chấp bất động sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh.

• Tác giả: Phan Thy Doanh
• Người hướng dẫn: PGS. TS Trần Đình Hảo
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Thế Chấp Bất Động Sản Để Đảm Bảo Hợp Đồng Tín Dụng Ngân Hàng Từ Thực Tiễn Xét Xử Của Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CÁM ƠN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
• 1.1. Những vấn đề lý luận chung về thế chấp bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm thế chấp
• 1.1.2. Tài sản thế chấp
• 1.1.3. Bản chất và ý nghĩa của thế chấp bất động sản
• 1.2. Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thế chấp và hiệu lực của hợp đồng thế chấp
• 1.2.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp
• 1.2.2. Pháp luật về đăng ký thế chấp
• 1.2.3. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp
• 1.3. Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng tín dụng ngân hàng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng ngân hàng với hợp đồng thế chấp bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng
• 1.3.2. Mối quan hệ giữa thế chấp bất động sản và hợp đồng tín dụng ngân hàng
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
• 2.1.1. Về chủ thể thế chấp bất động sản
• 2.1.2. Về hiệu lực của thế chấp bất động sản
• 2.1.3. Về xử lý tài sản thế chấp
• 2.2. Thực trạng về giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
• 2.2.1. Đặc điểm tình hình kinh tế – xã hội thành phố Hồ Chí Minh
• 2.2.2. Một số vụ tranh chấp về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
• 2.2.3. Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân
• 3. Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
• 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng
• 3.2. Một số kiến nghị cụ thể để hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng
• 3.2.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp tài sản
• 3.2.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hiệu lực của thế chấp bất động sản
• 3.2.3. Hoàn thiện các quy định về xử lý tài sản thế chấp
• 3.2.4. Về áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp tại Tòa án
• 3.3. Một số kiến nghị cụ thể để hoàn thiện các vấn đề pháp luật có liên quan đến thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

Tóm tắt

I. Tổng quan về thế chấp bất động sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Thế chấp bất động sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng ngân hàng. Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.

1.1. Khái niệm và bản chất của thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản là việc một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia mà không chuyển giao tài sản đó. Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản có những đặc điểm riêng biệt, giúp phân biệt với các biện pháp bảo đảm khác.

1.2. Quy định pháp luật về thế chấp bất động sản

Các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản được quy định tại Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành. Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch thế chấp.

II. Vấn đề và thách thức trong thực tiễn áp dụng thế chấp bất động sản

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật về thế chấp bất động sản, nhưng thực tiễn áp dụng vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như xác định giá trị tài sản thế chấp, đăng ký thế chấp và xử lý tài sản thế chấp thường xuyên xảy ra tranh chấp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng mà còn gây thiệt hại cho khách hàng.

2.1. Những khó khăn trong việc xác định tài sản thế chấp

Việc xác định giá trị tài sản thế chấp thường gặp khó khăn do sự biến động của thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc ngân hàng không thể đánh giá chính xác giá trị tài sản, từ đó ảnh hưởng đến quyết định cho vay.

2.2. Tranh chấp trong xử lý tài sản thế chấp

Tranh chấp trong xử lý tài sản thế chấp thường xảy ra khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Việc này không chỉ gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp.

III. Phương pháp giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản

Để giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản, các bên có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên liên quan. Các phương pháp này bao gồm thương lượng, hòa giải và khởi kiện tại tòa án.

3.1. Thương lượng và hòa giải

Thương lượng và hòa giải là phương pháp phổ biến trong giải quyết tranh chấp. Các bên có thể tự thỏa thuận để tìm ra giải pháp hợp lý, giảm thiểu chi phí và thời gian cho việc giải quyết tranh chấp.

3.2. Khởi kiện tại tòa án

Khi các phương pháp hòa giải không thành công, các bên có thể khởi kiện tại tòa án. Việc này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về thế chấp bất động sản

Nghiên cứu thực tiễn về thế chấp bất động sản tại TP.HCM cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Các kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng việc áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản còn nhiều hạn chế, cần có sự điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn.

4.1. Kết quả nghiên cứu từ thực tiễn xét xử

Các vụ án liên quan đến thế chấp bất động sản tại Tòa án nhân dân TP.HCM cho thấy nhiều bất cập trong việc áp dụng pháp luật. Những vụ án này thường kéo dài và gây khó khăn cho các bên trong việc thu hồi nợ.

4.2. Đề xuất cải cách pháp luật

Để nâng cao hiệu quả của việc thế chấp bất động sản, cần có những cải cách pháp luật phù hợp. Các quy định cần được điều chỉnh để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

V. Kết luận và tương lai của thế chấp bất động sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả của biện pháp này, cần có sự cải cách và hoàn thiện quy định pháp luật. Tương lai của thế chấp bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng của pháp luật với thực tiễn.

5.1. Tương lai của thế chấp bất động sản

Với sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, thế chấp bất động sản sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng ngân hàng.

5.2. Đề xuất hướng đi mới cho pháp luật

Cần có những đề xuất cụ thể để hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên và nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thế chấp bất động sản đóng vai trò là biện pháp bảo đảm trọng yếu nhất trong hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Theo thống kê của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, bất động sản chiếm tới khoảng 65% tổng giá trị tài sản bảo đảm trong các giao dịch vay vốn. Mặc dù giữ vị trí huyết mạch trong việc bảo toàn vốn và kích thích tăng trưởng kinh tế, quan hệ pháp luật này đang bộc lộ nhiều lỗ hổng nghiêm trọng. Trong giai đoạn 2011–2016, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố 95 vụ án kinh tế trong lĩnh vực ngân hàng với gần 200 cán bộ bị truy cứu trách nhiệm. Riêng năm 2017, có tới 8 trong số 12 đại án kinh tế quốc gia liên quan trực tiếp đến các sai phạm trong cho vay và xử lý tài sản bảo đảm, gây thất thoát hàng chục nghìn tỷ đồng.

Luận văn tập trung nghiên cứu bản chất pháp lý, thực trạng áp dụng pháp luật và thực tiễn xét xử các tranh chấp hợp đồng thế chấp bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu cụ thể là làm rõ những bất cập giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản ngân hàng, nhận diện các xung đột trong việc xác định chủ thể, hiệu lực hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Trên cơ sở phân tích thực tiễn tại một đô thị có quy mô tín dụng đạt hơn 1.728 nghìn tỷ đồng, nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp luật nhằm giảm thiểu tranh chấp và nâng cao tỷ lệ xử lý nợ xấu ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng lý thuyết vật quyền bảo đảm (jus in re) kết hợp với lý thuyết quan hệ trái quyền (jus ad re). Theo đó, thế chấp bất động sản tạo lập quyền trực tiếp của tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm, mang tính chất truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán khi xảy ra sự kiện vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại Điều 297 và Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Mô hình phân tích của luận văn dựa trên 4 khái niệm pháp lý cốt lõi:

1. Bản chất hợp đồng thế chấp là biện pháp bảo đảm không chuyển giao tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba xác lập từ thời điểm đăng ký theo Điều 298 và Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Điều kiện tài sản bảo đảm theo Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
4. Mối quan hệ độc lập tương đối giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP và khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được thu thập từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo thống kê số 1547/BC-TATP của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hồ sơ xét xử thực tế. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm 50 bản án sơ thẩm, phúc thẩm và quyết định giám đốc thẩm điển hình về tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản trong giai đoạn 2011–2017.

Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi ngẫu nhiên có chủ đích (purposive sampling), tập trung vào các vụ án phức tạp phát sinh tại 24 quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh và các bản án giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân Tối cao. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm bao quát các dạng tranh chấp điển hình nhất như: xác định tư cách thành viên hộ gia đình, thế chấp tài sản của bên thứ ba, sai sót khi đăng ký giao dịch bảo đảm và bế tắc khi thi hành án phát mại. Tác giả kết hợp phương pháp phân tích quy phạm, bình luận án (case study) và luật học so sánh giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 để đánh giá sự tương thích của luật thực định với thực tiễn thương mại.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, việc xác định tư cách chủ thể hộ gia đình sử dụng đất tiềm ẩn rủi ro vô hiệu hợp đồng rất cao. Do khái niệm thành viên hộ gia đình giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 thiếu tính đồng bộ với Luật Đất đai năm 2013, các Tòa án có quan điểm áp dụng không nhất quán. Nhiều bản án căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm thế chấp, trong khi các cấp xét xử khác lại căn cứ vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp do thiếu chữ ký của các thành viên, biến khoản nợ có bảo đảm thành nợ không có bảo đảm.

Thứ hai, việc vi phạm quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn đến mất hoàn toàn quyền ưu tiên xử lý tài sản. Điển hình như vụ án tại Agribank Chi nhánh 6 liên quan đến 23 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được đăng ký thế chấp tại cơ quan địa chính, khiến ngân hàng mất quyền xử lý tài sản ưu tiên khi tài sản bị mang đi thế chấp hợp pháp tại ngân hàng khác. Một minh chứng khác trong đại án Tập đoàn Thiên Thanh, trong 37 bất động sản thế chấp thì 13 tài sản đã đăng ký cho tổ chức tín dụng khác, khiến 24 bất động sản còn lại khi xử lý chỉ thu hồi được 624 tỷ đồng so với quy mô thiệt hại hơn 9.000 tỷ đồng.

Thứ ba, tiến trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án và thi hành án bị kéo dài nghiêm trọng. Báo cáo năm 2017 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận thụ lý 67.711 vụ việc nhưng còn tồn đọng 15.192 vụ việc chưa giải quyết, trong đó riêng Tòa án nhân dân cấp thành phố chỉ đạt tỷ lệ giải quyết 50,81%. Thời gian trung bình để xử lý một vụ án tranh chấp tín dụng kéo dài từ 2 đến 7 năm, giai đoạn thi hành án phát mại tài sản đấu giá thường mất thêm từ 3 đến 4 năm do liên tục bị khởi kiện yêu cầu hủy kết quả đấu giá.

Thảo luận kết quả

Thực trạng bế tắc nêu trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa các đạo luật nội dung và sự cứng nhắc của luật tố tụng. Dữ liệu tranh chấp có thể được mô hình hóa qua bảng tổng hợp so sánh quy định về chủ thể và hiệu lực đối kháng giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 với Bộ luật Dân sự năm 2015, hoặc biểu đồ phân bổ thời gian tố tụng (trung bình 24 đến 84 tháng cho một chu kỳ thu hồi nợ qua tòa).

Việc Bộ luật Dân sự năm 2015 loại bỏ hộ gia đình khỏi tư cách chủ thể độc lập nhưng Luật Đất đai năm 2013 vẫn duy trì hình thức cấp đất cho hộ gia đình tạo nên sự xung đột pháp lý trực tiếp. Khi xử lý tài sản thế chấp theo phương thức nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, ngân hàng gặp rào cản hành chính lớn từ các cơ quan đăng ký đất đai do quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng không có chức năng kinh doanh bất động sản nông nghiệp, làm đóng băng khối tài sản gán nợ kéo dài 5 đến 6 năm.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định về chủ thể hợp đồng thế chấp: Cơ quan lập pháp cần sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai nhằm chấm dứt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể hộ gia đình, chuyển đổi hoàn toàn sang cấp cho cá nhân có quyền sở hữu chung theo phần. Tòa án nhân dân Tối cao cần ban hành Nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt mục tiêu giảm 50% số vụ án tuyên vô hiệu hợp đồng do lỗi xác định thành viên hộ gia đình trước năm 2020.

2. Chuẩn hóa hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm trực tuyến: Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thiết lập cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch bảo đảm liên thông toàn quốc. Quy định thời hạn xử lý đăng ký thế chấp điện tử trong vòng 24 giờ kể từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, hướng tới mục tiêu 100% hồ sơ thế chấp bất động sản tại các ngân hàng được kiểm soát và ghi nhận trực tuyến theo thời gian thực.

3. Đẩy mạnh áp dụng thủ tục rút gọn trong tố tụng dân sự: Tòa án nhân dân các cấp cần áp dụng triệt để thủ tục rút gọn quy định tại Điều 317 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đối với các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm rõ ràng về mặt pháp lý. Giải pháp này giúp rút ngắn thời gian xét xử từ 24 tháng xuống còn tối đa 3 đến 6 tháng cho mỗi vụ án.

4. Tăng cường quyền thu giữ và xử lý tài sản thế chấp: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần giám sát thực thi nghiêm túc Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu, cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động thu giữ tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ, bảo đảm thu hồi tối thiểu 80% giá trị dư nợ xấu tồn đọng trên 41.763 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại lớn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ thẩm định tín dụng và chuyên viên pháp chế ngân hàng: Tài liệu cung cấp góc nhìn chuyên sâu về 50 tình huống rủi ro pháp lý thực tế, hỗ trợ rà soát chặt chẽ hồ sơ thế chấp bất động sản, giảm tỷ lệ phát sinh nợ xấu xuống dưới 2% tổng dư nợ.

2. Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự: Luận văn là cẩm nang phân tích các xung đột pháp luật thực định, hỗ trợ nâng cao chất lượng xét xử và đẩy nhanh tiến độ thi hành án vượt mức tỷ lệ giải quyết 76,69% của toàn ngành.

3. Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý doanh nghiệp: Nghiên cứu hỗ trợ xây dựng chiến lược tranh tụng, giải quyết hiệu quả các tranh chấp về quyền ưu tiên thanh toán, hiệu lực đối kháng và ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm.

4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế: Đề tài cung cấp hệ thống lý luận hoàn chỉnh, dữ liệu xét xử sống động và phương pháp tiếp cận đa chiều về pháp luật giao dịch bảo đảm tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao hơn 65% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại là bất động sản? Bất động sản có tính cố định, ít hao mòn tự nhiên, giá trị có xu hướng tăng trong dài hạn và có hệ thống đăng ký quyền sở hữu minh bạch hơn động sản, giúp ngân hàng dễ định giá và kiểm soát rủi ro.

2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần có chữ ký của những ai? Hợp đồng phải có chữ ký của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng theo hướng dẫn tại Công văn 152/TANDTC-PC năm 2017.

3. Thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba được hiểu là hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh? Theo Điều 336 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân Tối cao tại Quyết định giám đốc thẩm số 32/2014/KDTM-GĐT, đây là quan hệ bảo lãnh có sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba.

4. Không đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản gây ra hậu quả gì? Hợp đồng thế chấp chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015, khiến ngân hàng mất quyền ưu tiên thanh toán và quyền truy đòi tài sản khi bên vay tẩu tán bất động sản.

5. Nghị quyết 42/2017/QH14 mang lại quyền hạn gì cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản? Nghị quyết trao quyền cho các tổ chức tín dụng được trực tiếp thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu nếu hợp đồng thế chấp có thỏa thuận về quyền thu giữ, giúp rút ngắn thời gian xử lý nợ từ 2 năm xuống vài tháng.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về vật quyền bảo đảm và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với thế chấp bất động sản.
• Nghiên cứu phản ánh trung thực thực trạng xét xử thông qua phân tích 50 vụ án điển hình tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
• Chỉ rõ 3 nút thắt pháp lý lớn về tư cách chủ thể hộ gia đình, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và bế tắc trong thi hành án phát mại.
• Đưa ra 4 nhóm giải pháp mang tính đột phá nhằm hoàn thiện khung pháp lý và rút ngắn thời gian tố tụng giải quyết tranh chấp tín dụng.
• Độc giả quan tâm đến pháp luật ngân hàng và quản trị rủi ro tín dụng có thể khai thác các kết quả nghiên cứu này để ứng dụng vào công tác chuyên môn và đào tạo học thuật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Những vấn đề lý luận chung về thế chấp bất động sản 1.1 Khái niệm thế chấp Thế chấp là từ Hán Việt. Theo học giả Đào Duy Anh: Thế là bỏ đi, thay cho, còn Chấp là cầm, giữ. Sự ghép nối hai từ Hán – Việt này có thể hiểu thế chấp là thay thế, giữ để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ. Theo giáo trình Luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội nêu khái niệm thế chấp như sau: về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.

Thế chấp tài sản là một thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Theo quy định của tại khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.162] Và theo quy định hiện hành, tại khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 thì “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.154] Có thể thấy, về định nghĩa thế chấp của BLDS 2005 và BLDS 2015 đều giống nhau về bản chất của thế chấp tài sản là không giao tài sản cho bên nhận thế chấp và có những đặc điểm sau đây: i) Nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ; ii) Là biện pháp đảm bảo không chuyển giao tài sản, đây là đặc điểm đặc trưng để phân biệt thế chấp với các biện pháp đảm bảo khác.2 Tài sản thế chấp Vì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật về biện pháp bảo đảm. 7 Vì vậy, để hiểu rõ về tài sản thế chấp, trước hết cần làm rõ TSBĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự rồi mới đến việc làm rõ tài sản thế chấp là bất động sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. - TSBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự: Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015 quy định: “1.

TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. TSBĐ có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.144] Việc quy định này có nhiều thay đổi so BLDS 2005 trước đây, cụ thể: Thứ nhất, trước đây BLDS 2005 quy định TSBĐ mang tính liệt kê gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thành ba điều riêng độc lập lần lượt tại các Điều 320, Điều 321 và Điều 322.

Còn BLDS 2015 quy định chung thành một điều là TSBĐ, điều này đảm bảo được đã khái quát được toàn bộ các loại tài sản có thể dùng làm TSBĐ khi đã có điều luật khái niệm về tài sản bao gồm những loại tài sản nào tại Điều 105 BLDS 2015 (hay trước đây tại Điều 163 BLDS 2005). Thứ hai, về vấn đề sở hữu TSBĐ.