LỜI MỞ ĐẦU 1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI: Sau mỗi cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới các nhà kinh tế xác định nguyên nhân gây ra, những hậu quả do cuộc khủng hoảng mang đến và quá trình hồi phục của nền kinh tế dưới sự điều hành chính sách từ Chính phủ của các nước, rút ra các bài học nhằm tăng thêm khả năng chống chọi, hạn chế ảnh hưởng trước các cuộc khủng hoảng trong tương lai. Đặc trưng như cuộc khủng hoảng cuối thập niên 1990 tại Châu Á với việc tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong một thời gian dài, tự do hóa tài khoản vốn, lãi suất ở các nước này cao hơn ở các nước phát triển đã kéo theo một dòng vốn lớn đổ vào thông qua hệ thống ngân hàng, sự gia tăng giá tài sản nhanh chóng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản bắt nguồn từ việc mở rộng cho vay trong nước với tốc độ rất nhanh. Qua đó đã có rất nhiều mối quan tâm, nghiên cứu được thực hiện liên quan đến cho vay và giá bất động sản và sự tương tác qua lại lẫn nhau.
Nhu cầu về bất động sản có nhiều khả năng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh và niềm tin vào nền kinh tế. Sự trùng hợp của chu kỳ trong thị trường tín dụng và bất động sản đã được ghi nhận rộng rãi và thảo luận trong rất nhiều tài liệu. Đặc biệt là các nghiên cứu tại các nước ở Châu Á như Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc, các bài viết này lựa chọn giá bất động sản và dư nợ cho vay tại các thành phố lớn trong nước để đại diện đưa vào các mô hình nghiên cứu … đưa ra những quan điểm khác nhau về mối tương quan thực nghiệm này, họ đều tìm thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa cho vay ngân hàng và giá BĐS nhưng chiều hướng ảnh hưởng lại không đồng nhất ở các giai đoạn trước, trong và sau các cuộc khủng hoảng kinh tế lý do là việc tăng trưởng cho vay quá mức đã bơm phồng bong bóng giá bất động sản hay chính giá bất động sản đã thổi bùng cơn sốt vay nợ của hộ gia đình và doanh nghiệp. Ví dụ như nghiên cứu ở Hong Kong của (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đã đưa ra quan điểm rằng giá bất động sản ảnh hưởng một chiều đến cho vay nhưng tại Trung Quốc thì theo một chiều ngược lại (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và ở các nước Đông Á là ảnh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2 hưởng hai chiều (Charles Collyns and Abdelhak Senhadji, 2002).
Tuy nhiên còn phụ thuộc rất lớn vào mối quan hệ là dài hạn hay chỉ trong ngắn hạn nhất thời như trong bài nghiên cứu của (Hofmann, 2003) thì giá BĐS ảnh hưởng đến cho vay của ngân hàng trong mối quan hệ dài hạn nhưng trong ngắn hạn lại là tác động qua lại lẫn nhau. Tính phức tạp trong từng giai đoạn sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng mạnh yếu chiều hướng giữa các yếu tố này. Các kết quả nghiên cứu thực nghiệm trước đây cho thấy mối liên hệ của hai biến số này hầu như không có một xu hướng chung cho tất cả các thị trường. Xuất phát từ các bằng chứng ở các nước Châu Á vậy ở Việt Nam thì như thế nào.
Thêm vào đó mối quan hệ này lại được nhắc đến một lần nữa trong cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 một phần nguyên nhân xuất phát từ bong bóng giá bất động sản, lãi suất rẻ, cho vay thế chấp dưới chuẩn vào thị trường bất động sản. Đề tài nghiên cứu tại TP.HCM làm trường hợp đại diện bởi vì bộ số liệu đầy đủ chuỗi dữ liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012. Đó là lý do tôi chọn đề tài “Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM” rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp để vấn đề nghiên cứu được hoàn thiện hơn. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: - Đề tài tập trung nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM trong thời gian qua là mạnh hay yếu với một độ trễ nhất định.
Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU: - Tại TP.HCM có tồn tại tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng hay không ? Nếu có thì tác động này là mạnh hay yếu ? - Tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng với độ trễ là bao nhiêu ? TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. PHẠM VI NGHIÊN CỨU: - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động tín dụng ngân hàng và giá bất động sản trên địa bàn TP. - Phạm vi nghiên cứu: tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.
Chuỗi số liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012 trên địa bàn TP. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: - Phương pháp nghiên cứu: Xây dựng mô hình VAR không cần phải lo lắng về việc xác định các biến nào là biến nội sinh và biến nào là biến ngoại sinh. Tất cả các biến trong VAR đều là biến nội (đôi khi các biến ngoại sinh thuần túy được đưa vào mô hình để tính tới các yếu tố xu hướng và yếu tố mùa). Các dự báo tính được bằng phương pháp này, trong nhiều trường hợp, tốt hơn các dự báo tính được từ các mô hình phương trình đồng thời phức tạp hơn.
Trong phép lập mô hình VAR, giá trị của một biến được biểu diễn là một hàm tuyến tính của các giá trị quá khứ hay trễ của biến đó và tất cả các biến khác trong mô hình. Thứ nhất, tác giả tiến hành kiểm định nghiệm đơn vị của từng biến riêng biệt để xác định thuộc tính dừng của chuỗi số liệu các biến quan sát; phương pháp sử dụng phổ biến để kiểm định nghiệm đơn vị là phương pháp ADF (Augmented Dickey-Fuller). Thứ hai, tác giả tiến hành tìm sự ảnh hưởng của các biến số thông qua mô hình kiểm định nhân quả theo đề xuất của Granger (1969) để khẳng định tác động một chiều của các biến số. Thứ ba, tác giả sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai để xác định tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 - Số liệu nghiên cứu: GDP, tín dụng ngân hàng: số liệu thứ cấp được thu thập từ Cục Thống kê TP. Lãi suất cho vay: số liệu thứ cấp được thu thập từ IMF. Chỉ số giá bất động sản: nguồn số liệu được thu thập từ Công ty bất động sản Vinaland. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI: - Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - Đưa ra đánh giá về sự tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.
- Từ kết quả nghiên cứu đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản. KẾT CẤU LUẬN VĂN : Luận văn được chia thành 3 chương với nội dung cụ thể như sau: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng - Chƣơng 2: Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - Chƣơng 3: Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Giá bất động sản 1.1 Khái niệm giá bất động sản Khái niệm: Giá BĐS là giá trị của BĐS thông qua giá bán. Số tiền này có thể khác với giá trị thị trường tùy thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như những nhượng bộ của người bán để bán nhanh (George H.Miller and Katy R. Tại Việt Nam có các khái niệm như sau: Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán (Vietnam Open Educational Resources).
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009).2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản Giá của tất cả BĐS ảnh hưởng bởi yếu tố vật chất, kinh tế, chính trị và xã hội: Yếu tố vật chất: - Kích thước, hình dáng và vị trí của BĐS. - Hệ thống thoát nước, nguồn nước. - Khoáng sản dưới lòng đất, thành phần của đất.