Chương 1: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai; Chương 2: Những đặc thù của quá trình đô thị hóa tại thành phố Đà Nẵng. Chương 3: Những yếu tố tác động ảnh hưởng tới mô hình thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại Đà Nẵng dưới và những kiến nghị. TIEU LUAN MOI download :11skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ , SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1. Chế độ đất đai ở Việt Nam hiện nay 1.
Quyền sở hữu đất đai Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ ra thành các quyền năng : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định đoạt.
Những quyền năng này thường là thống nhất, quy về một chủ thể, nhưng trong tình huống đặc biệt cũng có thể bị phân ly. Quyền sở hữu đất đai được Nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định về thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển dịch sở hữu đất đai - Bản khế ước bên mua và bên bán ký kết với nhau (gọi là khế ước đất đai), sau khi thông qua đăng ký và chứng nhận của nhà nước cũng được xem là bằng chứng pháp lý của quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, từ khi tiến hành đổi mới đã có những văn bản pháp luật cơ bản sau về đất đai : TIEU LUAN MOI download :12skknchat@gmail.com Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai được Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29-12-1987 là một trong những luật đầu tiên nhằm cụ thể hóa đường lối đổi mới của Đại hội VI của Đảng.
Nội dung đổi mới quan trọng được thể hiện trong Luật là : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các chủ cụ thể, xác định chế độ quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai năm 1993 Hiến pháp năm 1992 đã thể chế hoá những chính sách, chủ trương lớn của Đại hội VII của Đảng. Trên cơ sở Hiến pháp, Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 nhằm tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, điều chỉnh các quan hệ kinh tế, tiếp xúc xóa bỏ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, đáp ứng những yêu cầu cụ thể trong phát triển kinh tế - xã hội. Có một số nội dung đổi mới quan trọng.
Một là, Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Hai là, Nhà nước giao đất trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ba là, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Bốn là, quy định cụ thể về phân công, phân cấp giữa hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước ở các lĩnh vực khác với tư cách là " người sử dụng đất ".
Mở rộng thẩm quyền về đất đai cho cơ quan hành chính nhà nước cấp dưới, chú trọng vai trò của chính quyền cấp TIEU LUAN MOI download :13skknchat@gmail.com cơ sở và tổ chức quần chúng để hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nông dân, đồng thời chuyển sang tòa án giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Năm là, đổi mới chế độ sử dụng các loại đất, khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư để mở rộng thâm canh đất nông; có chính sách ưu đãi sử dụng đất đối với vùng sâu, vùng xa, nơi còn nhiều đất trống, đồi núi trọc; bảo vệ môi trường. Luật đất đai năm 2003 đến nay Hệ thống pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản nói chung, về kinh doanh bất động sản nói riêng, được đánh giá là tuy đã có, nhưng tản mạn, chưa đầy đủ, không thống nhất, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Thực tế thời gian qua, để có được nguồn vốn vận hành vào nền kinh tế và thị trường bất động sản, một số chính sách và quyết sách quan trọng đã được ban hành.
Chẳng hạn, đã thống nhất việc cấp " sổ đỏ " và " sổ hồng ", kết thúc sự tồn tại hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong 15 năm qua. Đồng thời, có Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, ngày 13- 8-2009 về sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng. Theo đó, có rất nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng quyền cho người dân thuộc diện có đất thu hồi. Nghị định này đã được đánh giá là tạo thêm nhiều quyền cho người dân có đất thu hồi.
Tuy nhiên, còn rất nhiều vấn đề liên quan đến Nghị định này nhưng đều được đặt trong bối cảnh sửa đổi tổng thể Luật Đất đai năm 2003 và Hiến pháp năm 1992. * Những kết quả đạt được và một số vấn đề tồn tại Những kết quả đạt được TIEU LUAN MOI download :14skknchat@gmail.com Thứ nhất, pháp luật đất đai đã góp phần làm tăng giá trị đất, tiếp vốn cho người nông dân. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tạo điều kiện cho hộ nông dân yên tâm sản xuất, đầu tư thâm canh, tạo ra nhiều sản phẩm cho gia đình và xã hội, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật quy định. Thứ hai, các chính sách đất đai cho phép tịch thu ruộng đất để sản xuất hàng hóa.
Đây là điều rất cần thiết vì tình trạng ruộng đất ở nước ta quá manh mún và hạn mức đất có hạn sẽ là cản trở lớn đối với sự phát triển kinh tế hộ. Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất cùng với việc thực hiện trên thực tế các quyền của người sử dụng đất trong thời gian qua thực sự đã có tác động tích cực tới đời sống kinh tế nông thôn. Thứ ba, thể chế đất đai đã có những tiến bộ đáng kể, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu. Cùng với sự phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, thể chế về chế độ đa sở hữu đã được xác lập thông qua các quy định trong Hiến pháp, pháp luật ( trong Bộ Luật dân sự, hệ thống pháp luật chuyên ngành về đất đai, về tài nguyên và môi trường, doanh nghiệp, nhà ở,.), có những nội dung điều chỉnh rộng lớn, bao gồm các quy định về tài sản với tư cách là đối tượng của quyền sở hữu, các nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu, những hình thức sở hữu, quy định về đăng ký quyền sở hữu, các cơ chế bảo vệ quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu và các loại vật quyền khác.
Một số vấn đề còn tồn tại Một là, cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai còn lỏng lẻo. Hiến pháp năm 1980, 1992, 2001 cũng như các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai TIEU LUAN MOI download :15skknchat@gmail.com năm 2003 đều nhất quán khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, trong thực tế quyền sở hữu toàn dân về đất đai còn nhiều hạn chế, thiếu nội dung cụ thể; cơ chế thực hiện còn lỏng lẻo. Quy định Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, với tư cách là người chủ sở hữu hay đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chưa rõ ràng; trong khi quyền của người sử dụng đất dường như là người chủ sở hữu.
Quy định người sử dụng đất có nhiều quyền, trong đó có những quyền có tính chất định đoạt như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; nhưng chủ sở hữu toàn dân lại không được quy định rõ ràng các quyền này. Ngoài ra, chưa có quy định khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho lợi ích công cộng, phải đền bù cho người sử dụng đất như đền bù cho tài sản thuộc sở hữu cá nhân, theo nguyên tắc thỏa thuận, sát với giá thị trường. Hai là, còn tồn tại các “ khoảng trống” thể chế liên quan đến quyền sở hữu đất đai, nhất là vốn và tài sản đầu tư tại các doanh nghiệp nhà nước. Nhận thức về sở hữu nhà nước, sở hữu toàn dân đối với đất đai còn chưa đầy đủ, chưa thống nhất.
Đặc biệt, bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất đai- yếu tố sản xuất quan trọng nhất hiện nay còn là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Về pháp lý, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình thông qua việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất ổn định, lâu dài. Như vậy, các chủ thể này không phải là chủ sở hữu đối với đất được giao mà chỉ là người có quyền sử dụng đất. Tuy vậy, trên thực tế, ngoài các quyền bình thường, như chiếm hữu, sử dụng, người sử dụng đất còn có các quyền khác mang tính định đoạt, như cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn.
Rõ ràng là, về bản chất, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại vật quyền. Trong khi đó, thực tế này lại chưa được thể chế hoá bằng pháp luật hiện hành. TIEU LUAN MOI download :16skknchat@gmail.com Ba là, tiêu chí để xác định và phân biệt các hình thức sở hữu còn chưa hợp lý. Bộ Luật dân sự đã xác định 6 hình thức sở hữu ở Việt Nam hiện nay là : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của các tổ chức chính trị- xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, xã hội- nghề nghiệp.
Cách phân loại này lấy tính chất của các tổ chức làm tiêu chí và vì vậy, không thể được coi là phù hợp, bởi trong tương lai rất có thể còn nhiều loại hình tổ chức khác phát sinh.