Luận văn thạc sĩ sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng đô thị mới phước kiển nhơn đức giai đoạn 1 trên địa bàn huyện nhà bè tp hcm

Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đô thị mới Phước Kiển Nhơn Đức tại huyện Nhà Bè, TP HCM.

• Tác giả: Nguyễn Thị Oanh
• Người hướng dẫn: TS. Phan Mỹ Hạnh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính-Ngân Hàng
• Đề tài: Sự Hài Lòng Của Người Dân Về Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Đô Thị Mới Phước Kiển - Nhơn Đức Giai Đoạn 1
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp thu thập số liệu và nghiên cứu
• 1.4.1. Phương pháp thu thập số liệu
• 1.4.2. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
• 1.6. Kết cấu của đề tài
• 2. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Những vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất
• 2.2. Một số khái niệm
• 2.3. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng
• 2.4. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ
• 2.5. Tiến độ giải phóng mặt bằng
• 2.5.1. Khái niệm chung về tiến độ giải phóng mặt bằng
• 3. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ VÀ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI PHƯỚC KIỂN-NHƠN ĐỨC
• 3.1. Một số qui định bồi thường hiện hành trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• 3.2. Bồi thường về đất
• 3.3. Bồi thường về nhà, công trình và tài sản gắn liền với đất
• 3.4. Các khoản hỗ trợ cho các trường hợp bị thu hồi đất
• 3.5. Công tác bồi thường qua các thời kỳ
• 3.6. Đặc điểm kinh tế xã hội của huyện Nhà Bè
• 3.6.1. Đặc điểm tự nhiên
• 3.6.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội
• 3.6.3. Định hướng phát triển
• 3.7. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện Nhà Bè trong những năm qua
• 3.8. Ban bồi thường - cơ quan chuyên trách công tác bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè
• 3.9. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 2006-2010
• 3.10. Công tác bồi thường dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển – Nhơn Đức (đô thị mới)
• 4. CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ BỒI THƯỜNG GPMB DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI PHƯỚC KIỂN - NHƠN ĐỨC GIAI ĐOẠN 1
• 4.1. Mô tả mẫu
• 4.2. Kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha
• 4.3. Thang đo sự hài lòng của người dân bồi thường GPMB
• 4.4. Hệ số Cronbach’alpha của các nhân tố cấu thành sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB
• 4.5. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.6. Thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng
• 4.7. Đánh giá chung về sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển Nhơn Đức giai đoạn 1
• 4.8. Tuân thủ thủ tục pháp lý trong công tác bồi thường
• 4.9. Khả năng đáp ứng của nhân viên bồi thường
• 4.10. Mức đồng cảm của nhân viên bồi thường
• 4.11. Đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa
• 4.12. Mức độ tin cậy của người dân đối với Ban Bồi thường
• 4.13. Giá Bồi thường
• 4.14. Phân tích hồi quy
• 4.15. Kiểm tra giả định quan hệ cộng tuyến
• 4.16. Đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi qui
• 4.17. Kiểm định sự vi phạm giả thuyết trong mô hình
• 4.18. Phân tích sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB
• 5. CHƯƠNG IV: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NÂNG SỰ HÀI LÒNG CHO NGƯỜI DÂN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NHÀ BÈ
• 5.1. Một số đề xuất
• 5.2. Đối với cơ quan thực hiện công tác bồi thường – Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè
• 5.3. Đối với cơ quan chức năng hỗ trợ
• 5.4. Giới hạn đề tài
• 5.5. Gợi ý nghiên cứu
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về sự hài lòng về bồi thường GPMB tại Nhà Bè

Sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề quan trọng trong quá trình phát triển đô thị tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Việc thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của người dân mà còn tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đánh giá sự hài lòng này giúp các cơ quan chức năng nhận diện được những vấn đề còn tồn tại trong công tác bồi thường và từ đó có những giải pháp cải thiện hiệu quả hơn.

1.1. Khái niệm và tầm quan trọng của bồi thường GPMB

Bồi thường GPMB là việc Nhà nước thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho người dân khi thu hồi đất. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn tạo sự đồng thuận trong cộng đồng. Theo Luật Đất đai năm 2003, bồi thường phải đảm bảo giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

1.2. Tình hình bồi thường GPMB tại Nhà Bè

Tại huyện Nhà Bè, công tác bồi thường GPMB đã gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án kéo dài, gây ra sự bức xúc trong người dân. Việc đánh giá sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB là cần thiết để cải thiện quy trình này.

II. Vấn đề và thách thức trong bồi thường GPMB tại Nhà Bè

Mặc dù đã có nhiều chính sách bồi thường được ban hành, nhưng thực tế cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại. Người dân thường không hài lòng với mức giá bồi thường, quy trình thực hiện còn chậm và thiếu minh bạch. Những thách thức này cần được nhận diện và giải quyết để nâng cao sự hài lòng của người dân.

2.1. Mức giá bồi thường không hợp lý

Mức giá bồi thường thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai và tài sản gắn liền. Điều này dẫn đến sự không hài lòng của người dân và nhiều khiếu nại kéo dài.

2.2. Quy trình bồi thường thiếu minh bạch

Quy trình bồi thường GPMB tại Nhà Bè thường thiếu sự minh bạch, khiến người dân cảm thấy không được đối xử công bằng. Việc này làm gia tăng sự nghi ngờ và không tin tưởng vào các cơ quan chức năng.

III. Phương pháp cải thiện sự hài lòng về bồi thường GPMB

Để nâng cao sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB, cần có những phương pháp cải thiện hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ giúp người dân cảm thấy hài lòng hơn mà còn tạo ra sự đồng thuận trong cộng đồng.

3.1. Cải thiện mức giá bồi thường

Cần xem xét lại mức giá bồi thường để đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai. Việc này có thể thực hiện thông qua việc khảo sát thị trường và tham khảo ý kiến của người dân.

3.2. Tăng cường minh bạch trong quy trình bồi thường

Cần công khai thông tin về quy trình bồi thường, từ mức giá đến các bước thực hiện. Điều này sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình và tạo sự tin tưởng vào các cơ quan chức năng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Nhà Bè

Nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB tại Nhà Bè đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng sự hài lòng của người dân phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ mức giá bồi thường đến quy trình thực hiện.

4.1. Kết quả khảo sát sự hài lòng của người dân

Khảo sát cho thấy chỉ có một phần nhỏ người dân hài lòng với mức giá bồi thường. Nhiều người cho rằng giá bồi thường không đủ để họ tái định cư và ổn định cuộc sống.

4.2. Đề xuất giải pháp từ kết quả nghiên cứu

Dựa trên kết quả khảo sát, nhiều giải pháp đã được đề xuất nhằm cải thiện sự hài lòng của người dân. Các giải pháp này bao gồm việc điều chỉnh mức giá bồi thường và cải thiện quy trình thực hiện.

V. Kết luận và tương lai của bồi thường GPMB tại Nhà Bè

Sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB tại Nhà Bè là một vấn đề cần được quan tâm. Việc cải thiện quy trình bồi thường không chỉ giúp nâng cao sự hài lòng của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương.

5.1. Tầm quan trọng của sự hài lòng trong bồi thường GPMB

Sự hài lòng của người dân là yếu tố quan trọng trong việc thực hiện các dự án phát triển. Khi người dân hài lòng, họ sẽ hỗ trợ và đồng thuận với các dự án, từ đó giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

5.2. Định hướng tương lai cho bồi thường GPMB

Trong tương lai, cần tiếp tục cải thiện chính sách bồi thường để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân. Việc này không chỉ giúp nâng cao sự hài lòng mà còn tạo ra một môi trường phát triển bền vững cho huyện Nhà Bè.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng tại khu vực ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc thu hồi đất để triển khai các dự án hạ tầng, công nghiệp và khu dân cư quy mô lớn. Tuy nhiên, thực tiễn tại nhiều địa phương cho thấy công tác giải phóng mặt bằng thường xuyên đối mặt với tình trạng chậm tiến độ và phát sinh khiếu kiện kéo dài. Tại huyện Nhà Bè, dự án Khu đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 với quy mô thu hồi 79 ha là một trọng điểm phát triển đô thị nhưng gặp không ít trở ngại trong việc tạo lập sự đồng thuận từ cộng đồng dân cư.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là làm thế nào để nhận diện chính xác các nguyên nhân gốc rễ chi phối tâm lý và thái độ của người có đất bị thu hồi. Đề tài tập trung giải quyết mục tiêu xác định, đo lường và đánh giá mức độ tác động của các nhân tố cấu thành sự hài lòng của người dân đối với công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn tại địa bàn huyện Nhà Bè và Quận 7, xem xét dữ liệu thực tế giai đoạn 2006–2010 cùng số liệu khảo sát thực nghiệm năm 2011 trên 180 hộ gia đình bị giải tỏa. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc cung cấp bằng chứng khoa học giúp chính quyền địa phương và Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn thiện chính sách, hướng tới mục tiêu rút ngắn 15% đến 20% thời gian chi trả bồi hoàn, hạn chế các khoản bù trượt giá và giảm thiểu hơn 80% nguy cơ khiếu nại tập thể.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng mô hình 5 khoảng cách chất lượng dịch vụ (GAP Model) và thang đo SERVQUAL do Parasuraman cùng các cộng sự phát triển vào các năm 1985, 1988 và 1991. Dưới góc độ quản lý hành chính công, hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng được tiếp cận như một loại hình dịch vụ công đặc biệt, nơi cơ quan nhà nước thực thi trách nhiệm pháp lý và cung cấp dịch vụ bồi hoàn, hỗ trợ sinh kế cho người dân. Khoảng cách thứ 5 giữa chất lượng kỳ vọng và chất lượng cảm nhận trực tiếp quyết định mức độ hài lòng của người dân bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, nghiên cứu kết hợp lý thuyết của Olsen năm 2002 về mối tương quan thuận chiều giữa chất lượng cảm nhận và mức độ thỏa mãn. Các khái niệm nền tảng được định hình theo Luật Đất đai 2003 và Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, chính sách hỗ trợ tái định cư và tiến độ giải phóng mặt bằng. Khung phân tích được cấu thành từ 7 nhân tố: Thủ tục pháp lý (8 biến), Đơn giá bồi thường (3 biến), Tái định cư (6 biến), Năng lực phục vụ của cán bộ (8 biến), Mức độ đồng cảm (7 biến), Độ tin cậy (8 biến) và Đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa (4 biến), kết hợp với thang đo sự hài lòng chung gồm 6 biến quan sát.

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa hai phương pháp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Tiến hành thảo luận nhóm chuyên gia với các cán bộ thuộc Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè, đồng thời phỏng vấn thử nghiệm các hộ dân bị thu hồi đất nhằm điều chỉnh nội dung 44 biến quan sát cho phù hợp với bối cảnh thực địa.
• Nghiên cứu định lượng: Thực hiện thu thập dữ liệu sơ cấp trong tháng 11 năm 2011 thông qua phát phiếu khảo sát trực tiếp đến 180 hộ dân có đất và tài sản bị thu hồi tại dự án 79 ha Phước Kiển - Nhơn Đức. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được lựa chọn nhằm tối ưu hóa chi phí, đảm bảo tính tiếp cận thực địa nhanh chóng và thu được tỷ lệ phản hồi hợp lệ đạt 100%.

Dữ liệu được làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0. Lý do lựa chọn phân tích Cronbach's Alpha (ngưỡng chấp nhận hệ số lớn hơn 0.60 và tương quan biến - tổng lớn hơn 0.30) và phân tích nhân tố khám phá EFA (với phép trích Principal Component Analysis, xoay Varimax, KMO trong khoảng từ 0.50 đến 1.00, Sig. kiểm định Bartlett nhỏ hơn 0.05, hệ số tải Factor Loading lớn hơn 0.50 và phương sai trích đạt trên 50%) là nhằm cô đọng dữ liệu, loại bỏ biến không phù hợp và kiểm định độ giá trị cấu trúc. Sau đó, phân tích hồi quy tuyến tính bội được triển khai để xác định mức độ tác động của từng nhân tố đến sự hài lòng chung của người dân.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả phân tích thống kê và kiểm định mô hình hồi quy mang lại các phát hiện cốt lõi:

• Giá bồi thường và Tái định cư có tác động mạnh nhất: Hai nhân tố này chiếm trọng số tác động cao nhất tới sự hài lòng của người dân với hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta đạt mức trên 0.35. Khoảng 68% hộ dân khảo sát cho rằng mức giá bồi thường theo bảng giá quy định chưa tiệm cận sát giá thị trường tự do, dẫn đến tâm lý lo ngại không đủ kinh phí tạo lập nơi ở mới có điều kiện tương đương.
• Vai trò then chốt của sự đồng cảm và năng lực cán bộ: Mức độ đồng cảm và năng lực phục vụ của cán bộ giải tỏa đạt hệ số tin cậy Cronbach's Alpha trên 0.82. Thái độ lắng nghe, giải thích tận tình và tôn trọng lợi ích chính đáng của người dân giúp gia tăng mức độ hợp tác của cộng đồng lên hơn 40%.
• Hạn chế trong chính sách chuyển đổi nghề nghiệp: Điểm đánh giá trung bình cho công tác đào tạo nghề sau giải tỏa chỉ đạt mức khiêm tốn khoảng 2.85 trên thang điểm 5.0. Hơn 72% hộ dân vốn sinh sống bằng nông nghiệp hoặc lao động tự do trước khi thu hồi đất bày tỏ sự bối rối trong việc tìm kiếm việc làm ổn định sau khi nhận tiền đền bù.
• Minh bạch thủ tục pháp lý củng cố độ tin cậy: Việc tuân thủ đầy đủ 8 bước trong quy trình bồi hoàn và công khai phương án áp giá đạt điểm số trung bình 3.65 trên 5.0, giúp giảm tỷ lệ phát sinh đơn thư khiếu nại tại dự án xuống dưới 15%.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người sử dụng đất và giá trị bồi thường thực tế bắt nguồn từ cơ chế áp giá đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp trong giai đoạn 2006–2010. Dữ liệu thực nghiệm được minh chứng rõ nét khi so sánh với kinh nghiệm thực tiễn tại huyện Yên Mỹ (Hưng Yên) và huyện An Dương (Hải Phòng), nơi chủ đầu tư chủ động cam kết giải quyết việc làm cho 20.000 đến 30.000 lao động địa phương và bàn giao mặt bằng nhanh trước kế hoạch 3 tháng. Ngược lại, tại tỉnh Long An, việc thiếu hụt quỹ nền tái định cư hoàn thiện hạ tầng đã làm gián đoạn tiến độ của hàng loạt khu công nghiệp.

Toàn bộ kết quả định lượng được trình bày trực quan thông qua các bảng thống kê mô tả đặc điểm nghề nghiệp trước và sau giải tỏa, bảng ma trận xoay nhân tố EFA lần 2 và biểu đồ phân bổ vị trí thu hồi đất. Mô hình hồi quy giải thích được hơn 55% sự biến thiên của mức độ hài lòng chung, khẳng định tính tương thích cao của mô hình SERVQUAL cải biên trong việc phản ánh thực trạng dịch vụ hành chính bồi hoàn đất đai.

Đề xuất và khuyến nghị

• Xác định giá bồi thường sát giá thị trường thông qua thẩm định độc lập: Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè cần chủ động thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập ngay từ bước 3 của quy trình thu hồi đất, đảm bảo biên độ chênh lệch giá bồi hoàn so với giá giao dịch thực tế dưới 5%, hoàn tất phê duyệt chứng thư giá trong thời hạn 45 ngày làm việc.
• Đầu tư hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư: Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cần chỉ đạo thực hiện nguyên tắc xây dựng khu tái định cư trước khi di dời dân cư ít nhất 6 tháng; 100% các khu tái định cư phải hoàn thiện đầy đủ hệ thống cấp điện, cấp thoát nước và đường giao thông kết nối đạt tiêu chuẩn đô thị.
• Đổi mới mô hình hỗ trợ sinh kế và chuyển đổi nghề nghiệp: Sở Lao động - Thương binh và Xã hội phối hợp cùng các chủ đầu tư tại Khu công nghiệp Hiệp Phước và khu đô thị mới tổ chức các lớp đào tạo nghề ngắn hạn 3 đến 6 tháng, cam kết tiếp nhận tối thiểu 40% lao động thuộc diện giải tỏa vào làm việc tại các doanh nghiệp trên địa bàn.
• Nâng cao năng lực chuyên môn và chuẩn mực đạo đức công vụ: Ban Bồi thường cần tổ chức định kỳ 2 khóa tập huấn kỹ năng giao tiếp dân vận và cập nhật kiến thức pháp luật đất đai mỗi năm cho toàn thể cán bộ nhân viên, đồng thời thiết lập cơ chế tiếp nhận và phản hồi kiến nghị của người dân trong thời hạn tối đa 7 ngày làm việc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Lãnh đạo và cán bộ Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện: Cung cấp khung đánh giá 7 thành phần giúp cải tiến quy trình công tác, xây dựng phương án bồi thường đạt tỷ lệ đồng thuận trên 90% ngay trong lần niêm yết đầu tiên.
• Chủ đầu tư các dự án phát triển đô thị và khu công nghiệp: Hỗ trợ doanh nghiệp hoạch định quỹ ngân sách dự phòng, thiết kế các chương trình trách nhiệm xã hội và cam kết sử dụng lao động địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ nhận bàn giao mặt bằng.
• Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý công, Kinh tế phát triển: Cung cấp tài liệu tham khảo giá trị về cách tiếp cận định lượng, bộ công cụ thang đo SERVQUAL chuẩn hóa 44 biến trong lĩnh vực dịch vụ hành chính công tại Việt Nam.
• Chuyên gia tư vấn pháp lý và thẩm định giá bất động sản: Làm căn cứ thực tiễn để đánh giá tác động của Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND và các văn bản quy phạm pháp luật trong việc giải quyết hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

• Dự án Khu đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 có quy mô và cỡ mẫu khảo sát như thế nào?
  Dự án giai đoạn 1 triển khai trên diện tích 79 ha tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu đã thực hiện khảo sát trực tiếp trên mẫu 180 hộ dân có đất và tài sản bị thu hồi, đảm bảo độ tin cậy thống kê cho các kiểm định EFA và phân tích hồi quy đa biến.

• Thang đo SERVQUAL được hiệu chỉnh ra sao để phù hợp với lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng?
  Tác giả đã chuyển đổi 5 khoảng cách chất lượng dịch vụ truyền thống thành mô hình 7 nhân tố đặc thù gồm: Thủ tục pháp lý, Đơn giá bồi thường, Tái định cư, Năng lực phục vụ, Mức độ đồng cảm, Độ tin cậy và Đào tạo nghề nghiệp, đo lường thông qua 44 biến quan sát chi tiết.

• Yếu tố nào đóng vai trò quyết định nhất đến mức độ đồng thuận của người dân bị thu hồi đất?
  Kết quả hồi quy chỉ ra rằng Giá bồi thường và Điều kiện tái định cư là hai nhân tố có mức độ tác động mạnh nhất. Khi giá bồi hoàn bảo đảm khả năng tái lập chỗ ở tương đương và khu tái định cư có hạ tầng hoàn chỉnh, mức độ chấp thuận của người dân tăng lên rõ rệt.

• Chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp trong giai đoạn nghiên cứu được quy định như thế nào?
  Theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm được chuyển đổi từ mức hỗ trợ cố định 2 triệu đồng mỗi nhân khẩu sang hình thức hỗ trợ bằng tiền mặt từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp công bố hàng năm.

• Bài học kinh nghiệm từ các địa phương như Hưng Yên, Hải Phòng và Long An đóng góp gì cho đề tài?
  Kinh nghiệm tại huyện An Dương (Hải Phòng) với việc tạo việc làm cho gần 30.000 lao động và huyện Yên Mỹ (Hưng Yên) với 700 ha đất bàn giao đúng hạn chứng minh rằng công tác dân vận minh bạch kết hợp cùng cam kết an sinh của nhà đầu tư là chìa khóa giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn mặt bằng.

Kết luận

• Xác lập thành công mô hình định lượng 7 nhân tố và 44 biến quan sát đánh giá toàn diện sự hài lòng của người dân trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Khẳng định mối quan hệ mật thiết giữa sự thỏa đáng về đơn giá bồi thường, chất lượng khu tái định cư và tiến độ bàn giao mặt bằng dự án 79 ha.
• Nhận diện sự thiếu hụt trong công tác đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp sau giải tỏa như một rủi ro dài hạn đối với an sinh xã hội địa phương.
• Chứng minh năng lực chuyên môn và thái độ đồng cảm của cán bộ bồi thường có khả năng gia tăng đáng kể mức độ hợp tác của người dân.
• Cung cấp gói 4 giải pháp thực thi đồng bộ giúp chính quyền huyện Nhà Bè nâng cao hiệu quả quản trị công và giảm thiểu khiếu kiện kéo dài.

Đóng góp lớn nhất của luận văn là việc tiên phong đưa mô hình đo lường chất lượng dịch vụ công SERVQUAL vào nghiên cứu thực nghiệm công tác bồi thường đất đai tại khu vực đô thị hóa nhanh của Thành phố Hồ Chí Minh. Trong thời gian tới, các địa phương cần sớm chuẩn hóa quy trình đánh giá sự hài lòng thành tiêu chí bắt buộc trước khi triển khai các dự án quy mô lớn. Quý bạn đọc, nhà quản lý và các chuyên gia quan tâm hãy tham khảo toàn văn công trình để ứng dụng bộ công cụ này vào thực tiễn quản lý dự án.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Những vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Một số khái niệm.

Để phát triển cơ sở hạ tầng thực hiện các dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có mặt bằng. Trong khi đó, hiện nay quỹ đất chưa sử dụng rất hiếm, có thể nói hầu như không có, nhất là khu vực tập trung các trung tâm đô thị, công nghiệp, cảng như thành phố Hồ Chí Minh. Vì thế để tạo mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng cho xã hội, Nhà Nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất. Vậy công tác bồi thường là gì?, theo Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ bồi thường và thu hồi đất được giải thích như sau: “Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo qui định Luật đất đai” (trích theo qui định điểm 5 điều 4 Luật đất đai năm 2003).

“Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (trích theo qui định tại điểm 6 điều 4 Luật đất đai 2003). Trên thực tế sử dụng đất hiện nay, không phải tất cả các trường hợp khi Nhà Nước thu hồi đất đều được bồi thường quyền sử dụng đất. Vì thế bên cạnh thuật ngữ về bồi thường, Luật Đất Đai 2003 cũng nêu lên chính sách hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất. Trong những chính sách hỗ trợ bao hàm giúp Trang 6 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng. Ngân hàng thế giới (World Bank, 2004) cho rằng quá trình đền bù giải tỏa có thể dẫn đến những nguy cơ như người thu hồi đất bị mất công ăn việc làm, mất văn hóa làng quê, mất điều kiện và môi trường sinh hoạt truyền thống. Người dân phải đối mặt với nguy cơ đói nghèo khi những điều kiện sản xuất và nguồn thu nhập của họ mất đi, các mối quan hệ họ hàng cũng bị ảnh hưởng. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) còn nêu thêm, những thiệt hại khác mà người dân bị thu hồi đất có thể gặp phải như cư dân tại nơi sống mới không thân thiện hay không có những nét tương đồng về văn hóa, những khó khăn về công việc làm ăn nơi ở mới, có thể khiến người dân bị thu hồi đất phải khai thác tối đa đến mức kiệt quệ các tài nguyên môi trường để sinh tồn và điều này gây ra hậu quả hết sức tai hại cho môi trường.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện làm chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; Đồng thời, qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng khi nhà nước giao quyền sử dụng đất. Trong những quyền lợi đó có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng “Điều 5 Luật đất đai năm 2003“. Nhận thức tầm quan trọng thu hồi đất bị ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, nên trong quy hoạch phát triển đô thị, Nhà Nước đã tránh trưng dụng đất ở những khu vực có nhiều cư dân sinh sống để Trang 7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] giảm được thiệt hại của người dân.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đã có chính sách bồi thường những thiệt hại cho người dân khi bị thu hồi đất, như các chính sách bồi thường về đất, công trình xây dựng trên đất, tài sản hoa màu. Có thể nói việc bồi thường chưa đáp ứng được những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người dân khi bị thu hồi đất phải gánh chịu. Tuy nhiên, Nhà nước đã ban hành, sửa đổi nhiều lần chính sách liên quan đến bồi thường để đảm bảo người dân giảm thiểu được thiệt hại và điều này được thấy rõ được chính sách bồi thường qua các thời kỳ được trình bày tại 1.4 chương này. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ: Khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia theo nguyên tắc chung thường áp dụng thì phải bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra, giá trị bồi thường phải đảm bảo cho người dân có cuộc sống ít nhất phải bằng hoặc tốt hơn trước khi giải tỏa.

Nguyên tắc thu hồi đất cũng được xác định tại quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau: Trước hết người đang sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê đất và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì khi nhà nước thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền. Trang 8 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Tiến độ giải phóng mặt bằng.

Khái niệm chung về tiến độ giải phóng mặt bằng. Tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng là qui định thời gian từ lúc triển khai bồi thường đến khi hoàn thành công tác bồi thường và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai dự án. Khi nói đến tiến độ, là nói đến khả năng đáp ứng về thời gian bàn giao mặt bằng của dự án cho chủ đầu tư, khoảng thời gian đó ít nhất nằm trong khoảng thời gian kế hoạch mà hội đồng bồi thường lập. Theo qui định quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, giao cho hội đồng bồi thường lập kế hoạch thực hiện công tác bồi thường, qui định cụ thể thời gian công bố, công khai, tiến độ giải phóng mặt bằng được chia ra làm nhiều giai đoạn, từ khi có quyết định thu hồi đất đến cưỡng chế thu hồi đất đối với trường hợp người bị thu hồi đất không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Sự cần thiết đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đúng tiến độ, mang lại lợi ích thiết thực cho kinh tế và đời sống xã hội, cụ thể có thể điểm qua như sau: -Đối với Nhà nước giảm được những khoản điều chỉnh trượt giá do chậm tiến độ GPMB gây ra như: Nhà nước phải bù trượt giá bằng hỗ trợ thêm Trang 9 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] lãi suất ngân hàng hoặc xác định lại giá bồi thường do giá bồi thường không còn phù hợp và gây mất trật tự an ninh xã hội do bức xúc của người dân. -Đối với người dân nằm trong khu vực giải tỏa không những chịu ảnh hưởng về vật chất mà còn chịu ảnh hưởng về mặt tinh thần. Về vật chất bị ảnh hưởng đó là nhà cửa hư hỏng nhưng không dám đầu tư sửa chữa do lo sợ sửa chữa thay đổi kết cấu không được bồi thường, hay giá bồi thường nhận được không đủ để hoàn vốn.

Ngoài ra, do chờ đợi lâu nên người dân có xu hướng bán rẻ tài sản để tìm nơi ở khác, điều này ảnh hưởng đến hệ lụy không ổn định được đời sống sau giải tỏa. -Ban bồi thường là cơ quan sự nghiệp tự đảm bảo kinh phí, vì vậy dự án kéo dài cũng ảnh hưởng đến nguồn thu trong khi đó vẫn phải duy trì chi phí hoạt động thường xuyên. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo quy định hiện hành (Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010), công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua các bước như sau: Bước 1: Tiếp nhận dự án bồi thường, Ban bồi thường ký hợp đồng kinh tế với chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ bồi thường GPMB dự án.

Bước 2: Thu thập các và hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án bồi thường gồm: - Quyết định phê duyệt dự án đầu tư. - Văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư và bản đồ hiện trạng vị trí thu hồi đất để thực hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - UBND Quận (Huyện) thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án. Trang 10 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] - Họp các hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án, thông báo chủ trương thu hồi đất của UBND Thành Phố; công bố tên công trình dự án xây dựng; đề nghị các hộ dân cử người đại diện tham gia hội đồng bồi thường của dự án.

- UBND Huyện ban hành quyết định thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án bồi thường (Hội đồng bồi thường GPMB dự án). Bước 3: Được thực hiện đồng thời 2 công việc cụ thể sau: - Hợp đồng với đơn vị thẩm định giá để xác định giá bồi thường dự án, hồ sơ chứng thư thẩm định giá bồi thường được Ban Bồi thường GPMB trình Hội đồng bồi thường GPMB của dự án. Sau khi chứng thư giá được Hội đồng bồi thường dự án thông qua, tiếp tục trình Hội đồng thẩm định bồi thường Thành Phố thẩm định và trình UBND Thành Phố phê duyệt. - Trong thời gian xác định giá bồi thường, Ban Bồi thường tổ chức xác định tài sản bị thiệt hại của các hộ dân bị giải tỏa trong dự án và lập hồ sơ chi tiết bồi thường của từng hộ gia đình, cá nhân bị giải tỏa trong dự án.

Bước 4: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án bồi thường.