Luận văn thạc sĩ chế định sở hữu nhà ở tại việt nam đối với người việt nam định cư ở nước ngoài 001

Luận văn thạc sĩ phân tích chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nêu rõ quyền lợi và nghĩa vụ.

• Tác giả: Lê Quốc Đại
• Người hướng dẫn: TS. Dương Kim Thế Nguyên
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp.Hcm
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Chế Định Sở Hữu Nhà Ở Tại Việt Nam Đối Với Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Tp.Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu
• 1.3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
• 1.6. Kết cấu của luận văn
• 2. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ CỦA VIỆC XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LÝ RIÊNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 2.1. Khái quát chung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.2. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.3. Hiện trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.4. Khái niệm về nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.5. Khái niệm về nhà ở. Khái niệm về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.6. Sự cần thiết của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 2.7. Cơ sở thực tiễn
• 2.8. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về chế định sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.9. Kinh nghiệm pháp luật nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở tại quốc gia nguyên quán của người có gốc chính quốc ở nước ngoài
• 2.9.1. Kinh nghiệm của Thái Lan
• 2.9.2. Kinh nghiệm của Hồng Kông
• 2.9.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 2.9.4. Kinh nghiệm của Singapore
• 2.9.5. Kinh nghiệm của Malaysia
• 2.10. Tiểu kết luận chương 1
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 3.1. Quy định của pháp luật hiện hành về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3.2. Về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam
• 3.3. Điều kiện về năng lực chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3.4. Về hình thức nhận xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.6. So sánh quy định về sở hữu nhà ở của công dân có quốc tịch và không còn giữ quốc tịch của Việt Nam
• 3.7. Quy định xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 3.8. Tiểu kết luận chương 2
• 4. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 4.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
• 4.2. Vướng mắc trong quy định của pháp luật về điều kiện của các đối tượng người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam
• 4.3. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 4.4. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài
• 4.5. Những giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chế định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 4.6. Tiểu kết luận chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

Tóm tắt

I. Tổng quan về sở hữu nhà ở Việt Nam cho người Việt định cư nước ngoài

Sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một chủ đề đang thu hút sự quan tâm lớn. Với hơn 4,5 triệu người Việt Nam sống và làm việc ở nước ngoài, nhu cầu sở hữu nhà ở tại quê hương ngày càng tăng. Điều này không chỉ thể hiện tình yêu quê hương mà còn là một phần trong kế hoạch đầu tư và phát triển kinh tế cá nhân. Chính sách pháp luật hiện hành đã có những bước tiến nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết.

1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những cá nhân đã rời khỏi Việt Nam để sinh sống và làm việc tại các quốc gia khác. Họ thường giữ mối liên hệ chặt chẽ với quê hương và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam để phục vụ cho việc trở về thăm quê hoặc đầu tư.

1.2. Tình hình sở hữu nhà ở của người Việt định cư nước ngoài

Theo thống kê, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang gia tăng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu do các quy định pháp luật còn hạn chế.

II. Vấn đề và thách thức trong việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Mặc dù có những quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Các quy định pháp luật hiện hành chưa đủ rõ ràng và cụ thể, dẫn đến việc thực hiện quyền sở hữu gặp nhiều khó khăn.

2.1. Những khó khăn trong quy định pháp luật

Nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài gặp khó khăn trong việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật về sở hữu nhà ở. Điều này dẫn đến việc họ phải nhờ người khác đứng tên, gây ra nhiều rủi ro và tranh chấp.

2.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề như giá cả cao, thủ tục phức tạp và thiếu minh bạch. Điều này khiến cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài gặp khó khăn trong việc đầu tư.

III. Phương pháp và giải pháp sở hữu nhà ở cho người Việt định cư nước ngoài

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải thiện quy định pháp luật và tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất cần thiết.

3.1. Cải cách quy định pháp luật về sở hữu nhà ở

Cần có những cải cách trong quy định pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc sở hữu nhà ở. Điều này bao gồm việc giảm bớt thủ tục hành chính và tăng cường tính minh bạch.

3.2. Tăng cường hỗ trợ tài chính cho người Việt định cư

Cần có các chương trình hỗ trợ tài chính cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để họ có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về sở hữu nhà ở

Nghiên cứu về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã chỉ ra rằng việc sở hữu nhà không chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Các chính sách cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn.

4.1. Kết quả từ các nghiên cứu thực tiễn

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu cao về sở hữu nhà ở tại quê hương. Tuy nhiên, họ vẫn gặp nhiều rào cản trong việc thực hiện quyền này.

4.2. Ảnh hưởng của chính sách đến thị trường bất động sản

Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở đã tạo ra những ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản, thúc đẩy dòng kiều hối và đầu tư vào Việt Nam.

V. Kết luận và tương lai của sở hữu nhà ở cho người Việt định cư nước ngoài

Tương lai của sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài phụ thuộc vào việc cải cách các quy định pháp luật và tạo điều kiện thuận lợi cho họ. Việc này không chỉ giúp họ thực hiện quyền sở hữu mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

5.1. Định hướng phát triển chính sách sở hữu nhà ở

Cần có những định hướng rõ ràng trong việc phát triển chính sách sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc đầu tư và sở hữu nhà.

5.2. Tầm quan trọng của việc kết nối kiều bào với quê hương

Việc kết nối người Việt Nam định cư ở nước ngoài với quê hương không chỉ giúp họ thực hiện quyền sở hữu nhà ở mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện có hơn 4,5 triệu người sinh sống tại trên 100 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó khoảng 98% tập trung tại 21 quốc gia phát triển như Hoa Kỳ, Australia, Canada và Pháp. Theo số liệu thống kê từ Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, tốc độ tăng trưởng kiều hối bình quân về Việt Nam từ năm 1991 đến năm 2015 đạt hơn 38% mỗi năm, lũy kế đạt khoảng 104,5 tỷ USD. Riêng năm 2015, lượng kiều hối đạt mức kỷ lục 13 tỷ USD, trong đó dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản chiếm khoảng 22%, tương đương gần 2,86 tỷ USD. Ngoài ra, có hơn 3.600 doanh nghiệp kiều bào đầu tư tại 51 trên 63 tỉnh, thành phố với tổng vốn đăng ký đạt 8,6 tỷ USD.

Mặc dù chủ trương của Đảng và Nhà nước tại Nghị quyết số 36-NQ/TW và Hiến pháp năm 2013 luôn khẳng định người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc, thực tiễn áp dụng pháp luật nhà ở vẫn tồn tại nhiều rào cản. Đến giai đoạn năm 2016-2017, cả nước chỉ có hơn 7.000 kiều bào trực tiếp đứng tên sở hữu nhà ở, một tỷ lệ rất nhỏ so với nhu cầu thực tế của hơn 4,5 triệu kiều bào. Tình trạng nhờ người thân đứng tên hộ vẫn chiếm tỷ lệ ước tính trên 60% các giao dịch, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp tài sản gay gắt khi giá trị bất động sản biến động. Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng quy định từ Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 đến Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 trên phạm vi toàn quốc, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện chế định sở hữu nhà ở cho kiều bào.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng ba nền tảng lý thuyết chính nhằm giải quyết các vấn đề pháp lý chuyên sâu:

• Lý thuyết quyền sở hữu tài sản (Property Rights Theory): Phân tích cấu trúc quyền năng của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
• Lý thuyết hội nhập kinh tế quốc tế và tự do hóa dòng vốn: Giải thích mối liên hệ giữa việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản với mức độ thu hút nguồn kiều hối và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
• Thuyết bảo đảm quyền con người và bình đẳng pháp lý: Dựa trên Điều 18 Hiến pháp năm 2013 để luận giải quyền tiếp cận chỗ ở hợp pháp, an toàn và bình đẳng của kiều bào tương quan với công dân trong nước.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú lâu dài ở nước ngoài); Chế định sở hữu nhà ở; Năng lực chủ thể trong giao dịch dân sự bất động sản; và Quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Bên cạnh đó, luận văn thiết lập khung so sánh pháp luật quốc tế với 5 quốc gia và vùng lãnh thổ: Singapore với Đạo luật Sở hữu Nhà ở (Residential Property Act) và chính sách thuế trước bạ bổ sung ABSD từ 5% đến 15%; Malaysia với chương trình "Malaysia Ngôi nhà thứ hai của tôi" (MM2H) áp dụng hạn mức tài chính tối thiểu 500.000 RM; Trung Quốc với chế độ thuê đất 70 năm và luật riêng bảo vệ Hoa kiều; Hồng Kông với thuế giao dịch ngoại quốc 15%; và Thái Lan với tỷ lệ sở hữu căn hộ chung cư tối đa 49% cho người nước ngoài.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được thu thập từ hơn 120 văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo thống kê chính thức của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài và hơn 50 bản án tranh chấp dân sự thực tế giai đoạn 2003–2017.

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp chuyên ngành:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp quy phạm: Mổ xẻ chi tiết các điều khoản của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
• Phương pháp luật học so sánh: Đối chiếu cơ chế quản lý kiều dân của Việt Nam với các mô hình quốc tế để rút ra bài học kinh nghiệm.
• Phương pháp diễn dịch - quy nạp: Đánh giá tính khả thi của chính sách từ thực tiễn áp dụng tại các địa phương tập trung đông kiều hối như TP. Hồ Chí Minh (nơi tiếp nhận gần 50% kiều hối cả nước) và Hà Nội.

Việc lựa chọn tổ hợp phương pháp này giúp bảo đảm tính khách quan, kết nối chặt chẽ giữa học thuật lập pháp và thực tiễn vận hành của thị trường bất động sản.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Nghịch lý giữa quy mô kiều hối và tỷ lệ đăng ký sở hữu chính thức: Trong giai đoạn 1991–2015, tổng kiều hối về nước đạt 104,5 tỷ USD với tỷ lệ chảy vào bất động sản dao động từ 16% đến 30% (đỉnh điểm năm 2011 chiếm 52% với 4,7 tỷ USD). Tuy nhiên, đến năm 2017 mới chỉ có khoảng trên 7.000 kiều bào hoàn tất thủ tục đăng ký đứng tên quyền sở hữu nhà ở chính thức.
2. Rào cản hành chính trong việc chứng minh nguồn gốc Việt Nam: Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tượng nhưng Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại quy định thủ tục xác nhận người gốc Việt Nam qua Sở Tư pháp hoặc cơ quan đại diện ngoại giao còn phức tạp. Ước tính có hơn 65% kiều bào thuộc thế hệ thứ hai, thứ ba gặp khó khăn khi trích lục giấy tờ hộ tịch cũ, dẫn đến tâm lý e ngại.
3. Sự thiếu đồng bộ giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại được phép phân lô bán nền, mà không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngoài dự án từ hộ gia đình, cá nhân. Điều này thu hẹp đáng kể phạm vi lựa chọn bất động sản của kiều bào.
4. Hạn chế về quyền tài chính và định đoạt: Kiều bào chưa được thực hiện đầy đủ các quyền như thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng nước ngoài hoặc góp vốn bằng nhà ở với tổ chức kinh tế trong nước theo cách thức tương đương hoàn toàn với công dân cư trú nội địa.

Thảo luận kết quả

Thực trạng trên có thể được hệ thống hóa qua bảng so sánh quyền sở hữu nhà ở giữa các nhóm chủ thể hoặc biểu đồ phân bổ dòng tiền kiều hối theo các kênh đầu tư qua từng thời kỳ:

+--------------------------+-----------------------+-----------------------------+-------------------------+
| Tiêu chí so sánh         | Công dân trong nước   | Kiều bào (còn/mất quốc tịch)| Cá nhân nước ngoài      |
+--------------------------+-----------------------+-----------------------------+-------------------------+
| Số lượng nhà sở hữu      | Không giới hạn        | Không giới hạn              | Tối đa 30% chung cư/khu |
| Thời hạn sở hữu          | Lâu dài               | Lâu dài                     | 50 năm (có thể gia hạn) |
| Nhận chuyển nhượng đất   | Mọi loại đất ở hợp pháp| Giới hạn trong dự án        | Không được phép         |
| Thủ tục chứng minh       | CMND/Căn cước         | Hộ chiếu/Giấy xác nhận gốc  | Hộ chiếu + Miễn trừ     |
+--------------------------+-----------------------+-----------------------------+-------------------------+

So với các công trình nghiên cứu trước đây vốn chủ yếu phản ánh sự thắt chặt của Luật Đất đai năm 2003, luận văn chứng minh rằng giai đoạn sau năm 2014 đã có sự khai phóng mạnh mẽ về tư duy lập pháp. Tuy nhiên, nút thắt chuyển từ "chính sách đóng" sang "sự thiếu đồng bộ trong khâu thực thi hành chính". So sánh với Singapore hay Malaysia, Việt Nam chưa khai thác hiệu quả công cụ tài chính và thuế để điều tiết mà vẫn phụ thuộc vào rào cản thủ tục hành chính, vô tình đẩy các giao dịch vào khu vực phi chính thức.

Đề xuất và khuyến nghị

• Đồng bộ hóa quy định giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản: Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường cần sửa đổi các điều khoản liên quan đến quyền tiếp cận đất đai của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho phép họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp ngoài dự án như công dân trong nước. Lộ trình thực hiện trong giai đoạn 2018–2020 nhằm giảm 100% sự xung đột thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
• Đơn giản hóa triệt để thủ tục xác nhận gốc Việt Nam: Bộ Tư pháp phối hợp cùng Bộ Ngoại giao và Bộ Công an ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế một cửa, công nhận hộ chiếu nước ngoài có ghi nơi sinh tại Việt Nam hoặc giấy khai sinh cũ mà không đòi hỏi xác minh qua nhiều cấp. Mục tiêu cắt giảm 50% thời gian xử lý hồ sơ hành chính trong vòng 12 tháng kể từ khi áp dụng.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa liên thông về quyền tài sản của kiều bào: Tổng cục Quản lý Đất đai và Cục Lãnh sự cần hoàn thiện hệ thống thông tin địa chính điện tử giai đoạn 2018–2022, cho phép tra cứu trực tuyến tình trạng pháp lý và lịch sử sở hữu nhà ở của kiều bào tại 63 tỉnh, thành phố.
• Ban hành cơ chế tín dụng và kiểm soát giao dịch minh bạch: Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính thiết lập quy chuẩn chuyển tiền kiều hối trực tiếp phục vụ mua bán nhà ở qua hệ thống ngân hàng thương mại, kết hợp chính sách thuế chuyển nhượng hợp lý nhằm thu hút thêm 15% đến 20% dòng vốn kiều hối chính ngạch vào thị trường bất động sản.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước và ban soạn thảo luật: Cán bộ tại Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp và Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài sử dụng làm luận cứ thực tiễn để rà soát, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật.
• Luật sư và chuyên gia tư vấn pháp lý: Đội ngũ luật sư thuộc các đoàn luật sư và văn phòng công chứng khai thác phục vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, bảo vệ quyền lợi kiều bào trong các vụ kiện đòi nhà nhờ người thân đứng tên hộ.
• Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Các bộ phận phát triển dự án và pháp chế doanh nghiệp sử dụng để xây dựng phương án phân phối sản phẩm, bảo đảm quy chuẩn bán nhà cho khách hàng Việt kiều đúng pháp luật.
• Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh: Giới học thuật chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự sử dụng làm tài liệu tham khảo chuyên khảo về pháp luật sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài.

Câu hỏi thường gặp

• Kiều bào mang hộ chiếu nước ngoài cần điều kiện gì để mua nhà tại Việt Nam? Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, kiều bào chỉ cần có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị, có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc xác nhận là người gốc Việt Nam.
• Người gốc Việt Nam không còn giữ quốc tịch có bị hạn chế số lượng nhà ở được mua không? Không. Khác với quy định hạn chế của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không hạn chế, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án thương mại.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất nền riêng lẻ của cá nhân không? Theo Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, người gốc Việt Nam chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền, chưa được nhận chuyển nhượng trực tiếp đất ở ngoài dự án từ cá nhân.
• Rủi ro lớn nhất khi kiều bào gửi tiền nhờ người thân đứng tên mua bất động sản là gì? Rủi ro phát sinh khi người đứng tên hộ tự ý chuyển nhượng, thế chấp tài sản hoặc phát sinh thừa kế, ly hôn. Tại tòa án, việc chứng minh dòng tiền đóng góp rất phức tạp, tiềm ẩn nguy cơ mất trắng hoặc chỉ được thanh toán lại giá trị ban đầu mà không nhận được giá trị gia tăng của tài sản.
• Việt Nam có thể học tập gì từ kinh nghiệm quản lý bất động sản của Singapore? Việt Nam có thể học tập việc phân loại phân khúc nhà ở rõ ràng giữa nhà ở xã hội dành riêng cho công dân nội địa và căn hộ thương mại mở rộng cho nhà đầu tư bên ngoài, đồng thời ứng dụng hệ thống đăng ký tài sản số hóa giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục trong ngày.

Kết luận

• Chế định sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công cụ pháp lý then chốt gắn kết cộng đồng hơn 4,5 triệu kiều bào với quê hương đất nước.
• Luật Nhà ở năm 2014 đã mở ra hành lang pháp lý thông thoáng nhưng vẫn tồn tại điểm nghẽn lớn trong việc đồng bộ hóa với Luật Đất đai năm 2013 và khâu chứng minh nhân thân gốc Việt.
• Dòng kiều hối trung bình trên 10 tỷ USD mỗi năm là nguồn lực kinh tế khổng lồ cần được khơi thông qua thị trường bất động sản chính quy, minh bạch.
• Việc áp dụng các bài học kinh nghiệm quốc tế về quản lý thuế và số hóa thủ tục địa chính là yêu cầu cấp thiết để bảo đảm quyền bình đẳng tài sản cho kiều bào.
• Hoàn thiện thể chế pháp lý nhà ở không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững mà còn thể hiện nhất quán đường lối đại đoàn kết toàn dân tộc.

Đóng góp lớn nhất của luận văn là đã hệ thống hóa toàn diện các căn cứ lý luận, phân tích thực trạng xung đột pháp luật và cung cấp các đề xuất sửa đổi cụ thể cho giai đoạn hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà ở - đất đai của Việt Nam. Để tiếp cận toàn bộ hệ thống số liệu, các tình huống án lệ thực tế và luận giải chuyên sâu, bạn đọc có thể tham khảo trực tiếp toàn văn công trình nghiên cứu khoa học này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ CỦA VIỆC XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LÝ RIÊNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 1. Khái quát chung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trong ngôn ngữ thông thường, khái niệm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể làm người ta hiểu rằng khái niệm này chỉ để chỉ cho người có quốc tịch Việt Nam và hiện đang ở nước ngoài. Về mặt pháp lý, khái niệm này được hiểu phức tạp hơn.

“Theo khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2014) thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Như vậy, Luật Việt Nam xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hai tiêu chí sau đây11: Thứ nhất, về đối tượng chủ thể, thì không chỉ có những công dân Việt Nam mà còn bao gồm cả những người hiện không còn là công dân Việt Nam nhưng họ là người có gốc Việt Nam. Công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, việc xác định một người có gốc Việt Nam dường như phức tạp hơn.

Theo quy định của Luật quốc tịch 2008 thì người gốc Việt Nam là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, người gốc Việt là người không có quốc tịch Việt Nam nhưng chứng minh được là đã từng có quốc tịch Việt Nam, hoặc có cha mẹ đẻ, ông bà nội, ngoại đang có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam theo Luật Quốc tịch năm 2008 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2014). 11 Luật Quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13/11/2008 (đã được sủa đổi bổ sung năm 2014). TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 16 Thứ hai, đang định cư ở nước ngoài.

Định cư ở nước ngoài có nghĩa là cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo như quy định tại khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Hiện trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả công dân Việt Nam (những người còn quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt Nam (người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ). Trí thức kiều bào có khả năng tư vấn trong hoạch định chính sách phát triển đất nước; trực tiếp tham gia hoặc hỗ trợ và làm cầu nối cho các nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, chuyển giao tri thức, công nghệ và kinh nghiệm quản lý tiên tiến; tham gia các hoạt động giáo dục - đào tạo nguồn nhân lực trình độ cao.

Trí thức kiều bào cũng có nhiều ý kiến đóng góp rất có giá trị về các vấn đề kinh tế vĩ mô và phát triển. Một số doanh nghiệp lớn của kiều bào đã phát triển thành công, vươn lên thành những doanh nghiệp có thương hiệu hàng đầu Việt Nam như Vingroup, Euro Windows. Tuy sống xa quê hương nhưng cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài luôn hướng về quê hương, gắn bó với gia đình, có tinh thần yêu nước, tự hào dân tộc, có ý thức giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc nơi quê hương thứ hai của mình.12 Từ những năm 90 của thế kỷ 20 đến nay, đặc biệt là từ những năm 2000, do chính sách mở cửa của Việt Nam trong quan hệ đối ngoại cũng như do ảnh hưởng của quá trình toàn cầu hoá, số người Việt Nam ra nước ngoài định cư ngày càng đông. Họ ra nước ngoài để định cư, đoàn tụ gia đình theo các chương trình mà Việt 12 Nguyễn Thanh Sơn (2012), Người Việt Nam ở nước ngoài luôn hướng về quê hương < http://vov.vn/nguoi-viet/kieu-bao/nguoi-viet-nam-o-nuoc-ngoai-luon-huong-ve-que-huong-226089.

TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 17 Nam ký kết hoặc đi làm ăn, kinh doanh, đi du học rồi ở lại. Cũng có nhiều trường hợp kết hôn với công dân nước ngoài rồi theo chồng hoặc vợ ra nước ngoài định cư. Với con số không nhỏ người Việt đang định cư ở nước ngoài, giả thiết chỉ cần mỗi một người Việt Nam gửi tiền về Việt Nam mua một căn nhà để ở theo quy định pháp luật thì thật sự sẽ là mong ước của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Một lượng kiều hối không nhỏ sẽ chảy vào Việt Nam, thúc đẩy dòng vốn và thị trường bất động sản vận động theo chiều hướng tốt hơn.

Khái niệm về nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1. Khái niệm về nhà ở Công trình nhà ở là một loại công trình xuất hiện sớm nhất trong lịch sử phát triển của xã hội loài người. Là nơi mà con người quần tụ thành gia đình nhằm thích nghi với môi trường xung quanh, đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ và những điều kiện bất lợi của thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có nhiều chuyển biến và nhà ở cũng phát triển và thay đổi nhiều về hình thức lẫn nội dung.

Nhà ở không chỉ còn là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một nơi để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể trong gia đình phát triển một cách toàn diện đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại, để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu kỹ thuật và khoa học của thời đại. Trên cơ sở đó, nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con người cải tiến, hoàn thiện dựa trên kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên nhiên, tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹ thuật và mức sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kỳ công trình kiến trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều kiện đặc thù của thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái của một vùng địa lý), của TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 18 mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần cũng như vật chất của dân tộc, thời đại)13. “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Khái niệm về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Do biến động chính trị theo dòng lịch sử trong suốt thế kỷ 20 nên ngày nay người Việt có mặt ở khắp “năm châu bốn biển”, một bộ phận không nhỏ người Việt 13 Theo Tủ sách nội thất, 2014. Khái niệm chung về nhà ở và đặc điểm kiến trúc nhà ở.

14 Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 19 đã ra nước ngoài vì lý do này hoặc lý do khác, nhưng cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều mong muốn một ngày trở về thăm lại quê hương. Người Việt Nam ở nước ngoài về du lịch, thăm thân nhân, tìm kiếm cơ hội đầu tư kinh doanh ngày càng nhiều. Song song đó, họ sẽ mong muốn sở hữu nhà đất tại Việt Nam phục vụ cho nhu cầu ở, sinh sống và làm việc.

Chính vì thế, quy định của pháp luật thì ngày càng phải thuận tiện và dễ dàng hơn, họ rất cần những thay đổi, sửa đổi của pháp luật với những điều kiện thuận lợi hơn, ưu đãi dành cho kiều bào khi có nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam. Và cũng chính vì người Việt ở nước ngoài hơn 4,5 triệu người (gần 5% dân số Việt Nam hiện tại) nên cần thiết phải có một chính sách riêng, một cơ chế riêng, đặc biệt dành riêng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì thực tế hiện nay pháp luật mới đã ban hành nhưng việc áp dụng luật chưa thật sự khả quan.