CHƯƠNG 1 CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN MUA NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1. Xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 1. Quy định của pháp luật về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Theo quy định tại Điều 80 LNƠ 2014, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Nhà ở công vụ, nhà ở thuộc diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước. Tùy thuộc vào đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng, pháp luật nhà ở quy định cụ thể việc xác định quyền và nghĩa vụ cũng như điều kiện của chủ thể được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Như vậy, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một trong những công trình xây dựng có thể chuyển quyền sở hữu cho cá nhân, hộ gia đình nếu đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Trong đó, cơ chế xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã được công nhận và bảo hộ trong những ngày đầu xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh về chế độ sở hữu nhà ở. Theo Thông tư số 47-BXD/XDCB ngày 05/8/1989 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của Thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị có thể xem là văn bản pháp lý đầu tiên ghi nhận quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (hóa giá nhà). Thông tư số 47- BXD/XDCB, hóa giá nhà được áp dụng trong trường hợp nhà do nhà nước quản lý đang cho thuê bị xuống cấp nghiêm trọng được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để tự sửa chữa lại, phục vụ cho nhu cầu cư trú.
Tuy nhiên, để tránh tình trạng mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với giá quá rẻ, chưa đủ điều kiện bán, chưa đúng đối tượng mua, Thông tư số 47-BXD/XDCB được ban hành và quy định khá chặt chẽ về loại nhà được bán, chủ thể đủ điều kiện mua, giá bán,… Đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cần thỏa mãn điều kiện như sau2: + Có hộ khẩu thường trú, có quyết định cấp nhà và hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp của nhà nước đều được xét cho mua phần diện tích đang ở thuê. 2 Khoản 3 Mục I Thông tư số 47-BXD/XDCB. 7 + Đối với những diện tích còn trống (chưa có người ở) chỉ xét bán cho những người hiện chưa có nhà ở hoặc ở quá chật. + Mỗi hộ gia đình chỉ được mua một diện tích ở.
Như vậy, trong giai đoạn này, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được bán theo hình thức, thủ tục đã có quyết định cấp nhà, áp dụng cho những chủ thể đặc biệt, được hưởng chính sách đãi ngộ của nhà nước, bao gồm cả ưu đãi về giá. Trường hợp bên có quyền mua nhà ở chết, những người thừa kế được tiếp tục thừa kế quyền mua nhà ở. Theo quy định tại điểm d khoản 5 Mục I Thông tư số 47-BXD/XDCB, trường hợp người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước chết mà chưa trả hết tiền mua nhà, những người thừa kế theo quy định của pháp luật được quyền đứng tên mua và tiếp tục trả tiền hoặc nhà nước thu hồi để bán cho đối tượng khác nếu không có người thừa kế hoặc người thừa kế không tự nguyện mua. Trước hết ưu tiên bán cho những người cùng số nhà, cùng hộ khẩu.
Trên tinh thần quy định của Thông tư số 47-BXD/XDCB, pháp luật về nhà ở tiếp tục ghi nhận và hoàn thiện về quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người đang thuê chính ngôi nhà ấy. Tuy nhiên, so với Thông tư số 47/BXD/XDCB, Nghị định số 61-CP quy định chặt chẽ hơn về điều kiện được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cụ thể, chủ thể phải thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Sau thời gian thuê, nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở. Hiện nay, theo quy định LNƠ 2014 và Văn số 01/VBHN-BXD ngày 14/5/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng xác thực văn bản hợp nhất Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 của Chính phủ, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định cụ thể như sau: - Nhà ở không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở3. Nhà ở được mua, thuê mua không thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không được bán theo hướng dẫn tại Văn số 01/VBHN-BXD. 3 Điểm d khoản 1 Điều 83 LNƠ 2014.
8 - Người mua nhà ở phải thuộc đối tượng được thuê nhà ở theo quy định tại Văn số 01/VBHN-BXD là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27/11/1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Văn số 01/VBHN-BXD, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật. Chủ thể được mua, thuê mua nhà ở đang thực tế sử dụng nhà ở đó và có nhu cầu thuê hoặc mua lại nhà ở này4. - Người mua nhà ở phải có tên trên hợp đồng thuê nhà đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở (từ đủ 18 tuổi trở lên); đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê và các chi phí quản lý vận hành nhà cho đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê. Như vậy, trong giai đoạn này (từ trước thời điểm 1994) pháp luật quy định cụ thể đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải có hộ khẩu thường trú, có quyết định cấp nhà và hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp của nhà nước.
Trường hợp bên có quyền mua nhà ở chết, những người thừa kế được tiếp tục thừa kế quyền mua nhà ở hoặc bên có quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã hoàn tất thủ tục mua nhà hóa giá nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán đã chết thì người thừa kế theo quy định của pháp luật được quyền đứng tên và tiếp tục nghĩa vụ thanh toán. Do đó, quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là quyền tài sản, được chuyển giao và trở thành di sản thừa kế. Giai đoạn từ năm 1994 đến nay (thời điểm Nghị định số 61-CP có hiệu lực), quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có sự thay đổi so với thời điểm trước đó. Theo đó, bên có quyền mua là bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là có điều kiện. Xuất phát từ cơ chế bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong giai đoạn này là nhằm tạo điều kiện cho những cá nhân chưa có nhà ở, khó khăn về nhà ở được quyền mua để ổn định cuộc sống. Do đó, bên thuê nhà ở phải đủ các điều kiện mà pháp luật quy định mới đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, trong trường hợp người đứng tên trên hợp đồng thuê nhà chết, một vấn đề pháp lý còn đang vướng mắc là quyền thừa kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có được xác lập cho những người thừa kế của bên thuê nhà hay không? Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 61-CP, quyền thừa 4 Điểm d khoản 1, điểm d khoản 2 Điều 82 LNƠ 2014.
9 kế quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định “Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nếu người mua nhà chết thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Hiện nay, pháp luật nhà ở không có quy định về điều kiện chuyển quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi bên có quyền mua chết, cụ thể tại khoản 1 Điều 131 LNƠ 2014 quy định trường hợp bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chết mà không có ai cùng chung sống thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và sẽ thu hồi lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước5. Như vậy, nếu áp dụng chế định thừa kế theo quy định của BLDS 2015, một số vấn đề về mặt pháp lý chưa được xác định rõ liên quan đến xác định di sản là quyền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong những tình huống sau: - Trường hợp thứ nhất: Bên thuê nhà đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì chết.
Trường hợp này, di sản mà những người thừa kế được hưởng có phải chỉ là số tiền đã thanh toán cho nhà nước hay bao gồm cả quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước? và người nào sẽ được ưu tiên quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước? - Trường hợp thứ hai: Bên thuê nhà đủ điều kiện mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhưng chưa ký hợp đồng mua nhà thì chết mà tất cả các con không có ai cùng sống chung. Lúc này, quyền tiếp tục mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước có trở thành di sản thừa kế hay không?