Chương 1 Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng 1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở 1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân". Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố: Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định của pháp luật về XD); Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống, là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống.; Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác nghiệp công vụ. Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người.
Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các khu ổ chuột.; Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở: Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định; Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định; Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt. Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí về lương thực.
Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại". Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Phân loại nhà ở Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở khác nhau.
Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD. Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định.
Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một số mục đích: Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm; Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất đầu tư cao hơn nhà cấp 4; Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau; 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây: - Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Trong thời kỳ bao cấp trước đây, loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá, bán cho các hộ gia đình đang thuê ở. Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích đất ở hạn hẹp. Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng.
Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. - Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế) nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm.Các nhà ở được XD sát nhau nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường, ngõ, hẻm.
Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao tối đa không quá 4 tầng. - Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt.