Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp và pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam; Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và thực tiễn thi hành tại Việt Nam; Chương 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1. Một số vấn đề lý luận về khu công nghiệp và quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp 1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Đất khu công nghiệp đƣợc định nghĩa là: Đất làm mặt bằng để xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, kể cả các công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp đƣợc thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền [12, Phụ lục số 01 – Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tƣợng sử dụng đất, loại đối tƣợng quản lý đất].
Nhƣ vậy, Quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp. Quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp đƣợc hình thành dựa trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai đƣợc thể hiện tại quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc phát sinh dựa trên quyết định thu hồi đất hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Nội dung quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Ngoài các quyền chung của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao đất, 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và/hoặc đầu tƣ vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp có những quyền sau: CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT Nội Giao đất có thu Thuê đất trả dung tiền sử dụng đất tiền thuê đất Thuê đất trả tiền thuê đất Quyền một lần cho cả hàng năm thời gian thuê Đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử Không đƣợc chuyển nhƣợng dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của quyền sử dụng đất.
mình gắn liền với đất Tuy nhiên, khi chủ thể sử dụng đất tạo lập tài sản hợp pháp, đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử nhƣợng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các chủ thể có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhƣợng tài sản gắn liền với đất Chủ đầu tƣ có quyền tặng cho quyền Tặng cho tài sản thuộc sở hữu sử dụng đất cho Nhà nƣớc; tặng cho của mình gắn liền với đất thuê, quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân ngƣời đƣợc tặng cho tài sản Tặng cƣ để xây dựng các công trình phục đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho cho vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng thuê đất theo mục đích đã đƣợc cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất xác định; theo quy định của pháp luật. Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản Cho thuê tài sản thuộc sở hữu Cho thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình gắn liền với đất thuê thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đƣợc cho thuê Cho thuê lại quyền sử dụng đất lại quyền sử theo hình thức trả tiền thuê đất dụng đất, tài hàng năm đối với đất đã đƣợc sản thuộc sở xây dựng xong kết cấu hạ tầng Cho hữu của mình trong trƣờng hợp đƣợc phép thuê lại gắn liền với đất đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, Thế chấp tài sản thuộc sở hữu Thế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn của mình gắn liền với đất thuê chấp liền với đất tại các tổ chức tín dụng. tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng tài sản thuộc sở tài sản thuộc sở hữu của mình gắn hữu của mình gắn liền với đất liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh thuê; ngƣời nhận góp vốn bằng doanh với tổ chức, cá nhân, ngƣời tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục Góp vốn Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cho thuê đất theo mục đích đã doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc đƣợc xác định.
ngoài theo quy định của pháp luật. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Từ định nghĩa nêu tại mục 1.1, có thể xác định quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp có những đặc điểm sau: Thứ nhất, đất khu công nghiệp chủ yếu là đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh Đất khu công nghiệp đƣợc sử dụng để làm mặt bằng xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và nhà kho của Nhà đầu tƣ dự án trong khu công nghiệp) thuộc phạm vi khu công nghiệp. Cơ sở vật chất kỹ thuật đƣợc xây dựng phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, không phục vụ cho mục đích sinh sống của dân cƣ, kể cả những ngƣời làm việc trong khu công nghiệp. Thứ hai, chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp là các chủ thể kinh doanh Chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp là các Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Khu công nghiệp có những quy định bắt buộc tuân thủ đối với các chủ thể nhƣ doanh nghiệp, công ty thƣờng trú… trong khu công nghiệp. Thứ ba, đất khu công nghiệp được xác định ranh giới rõ ràng, phù hợp với quy hoạch Khu công nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng công nghiệp, đƣợc tách riêng khỏi khu dân cƣ đƣợc quy hoạch thành một khu có những quy định cụ thể về xây dựng các tòa nhà, nhà máy, cũng nhƣ các dịch vụ: công trình công ích, viễn thông, cảnh quan, hệ thống giao thông,… Việc quy hoạch khu công nghiệp phải đảm bảo tổng thể và quy hoạch chi tiết, đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về kỹ thuật và môi trƣờng nhƣ Bộ tiêu chuẩn về khí thải và tiếng ồn, Bộ tiêu chuẩn về cấp nƣớc sinh hoạt và nƣớc thải, Bộ quy chuẩn về giới hạn ô nhiễm trong đất và chất thải nguy hại…để đảm bảo an toàn, tránh các tác động tiêu cực đến sức khỏe, bảo vệ môi trƣờng một cách tối đa. Thứ tư, quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp có quy chế, phương hướng riêng, khác với các loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh khác Việc tập trung khu vực công nghiệp cũng giúp nhà nƣớc quản lý dễ 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dàng hơn, đƣa ra đƣợc các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tƣ, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trƣờng hiệu quả. Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp 1.
Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp 1. Khái niệm pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp sinh trong các hoạt động của các chủ thể tham gia xây dựng, kinh doanh, đầu tƣ, sản xuất trong quy hoạch khu công nghiệp liên quan đến quản lý, sử dụng đất. Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là một phần của pháp luật đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tƣ, pháp luật thƣơng mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trƣờng, quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật hình sự, quan hệ pháp luật hành chính và quan hệ quốc tế đặt trong một ranh giới xác định là khu công nghiệp, phản ánh đƣợc sự phát triển của nền kinh tế, xã hội. Có thể định nghĩa khái niệm Pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp nhƣ sau: Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là tổng hợp những quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ trong sử dụng đất khu công nghiệp và giữa các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ trong sử dụng đất khu công nghiệp với nhau.
14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp i. Pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp là một bộ phận không thể tách rời của pháp luật đất đai Chủ thể của quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp chính là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Nhà nƣớc, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.