Luận văn thạc sĩ quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân nước ngoài người việt nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản việt nam

Luận văn thạc sĩ phân tích quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân Việt Nam định cư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam.

• Tác giả: Hoàng Thanh Thảo
• Người hướng dẫn: PGS. Dương Đăng Huệ
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài, Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài Theo Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Các đặc điểm của bất động sản
• 1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.2. Điều kiện kinh doanh bất động sản
• 2.3. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.4. Quyền đối với nhà ở tại Việt Nam
• 2.5. Quyền đối với công trình xây dựng
• 2.6. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.7. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.7.1. Những kết quả đạt được
• 2.7.2. Một số tồn tại, hạn chế
• 2.7.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 3.1. Xu hướng phát triển và quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.1.1. Xu hướng phát triển
• 3.1.2. Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản
• 3.2.2. Kiến nghị về tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài

Quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu. Việc hiểu rõ về quyền này không chỉ giúp người Việt ở nước ngoài có thể đầu tư hiệu quả mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền đầu tư vào bất động sản tại quê hương, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được làm rõ.

1.1. Khái niệm quyền kinh doanh bất động sản

Quyền kinh doanh bất động sản được hiểu là quyền của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các hoạt động mua bán, cho thuê, và đầu tư vào bất động sản. Điều này bao gồm cả quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam.

1.2. Lịch sử hình thành quyền kinh doanh bất động sản

Quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Từ những quy định ban đầu cho đến các luật sửa đổi, bổ sung, quyền này ngày càng được hoàn thiện và mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

II. Những thách thức trong quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc thực hiện quyền kinh doanh bất động sản. Các vấn đề như quy định pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính phức tạp, và sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là những rào cản lớn.

2.1. Quy định pháp luật chưa đồng bộ

Hệ thống pháp luật về bất động sản hiện nay còn thiếu tính đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các quy định này thường rải rác và không thống nhất, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

2.2. Thủ tục hành chính phức tạp

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, khiến cho người Việt ở nước ngoài gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền kinh doanh. Việc thiếu thông tin và hướng dẫn cụ thể cũng là một vấn đề lớn.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề quyền kinh doanh bất động sản

Để giải quyết những thách thức trong quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải cách pháp luật, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tăng cường thông tin cho nhà đầu tư là những bước đi cần thiết.

3.1. Cải cách pháp luật về bất động sản

Cần có những cải cách mạnh mẽ trong hệ thống pháp luật về bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Việc thống nhất các quy định và giảm thiểu sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là rất quan trọng.

3.2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính

Đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp người Việt ở nước ngoài dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền kinh doanh bất động sản. Cần có các hướng dẫn cụ thể và dễ hiểu để nhà đầu tư có thể nắm bắt thông tin một cách nhanh chóng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về quyền kinh doanh bất động sản

Việc nghiên cứu và ứng dụng các quy định về quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Nhiều nhà đầu tư đã thành công trong việc đầu tư vào bất động sản tại quê hương, góp phần vào sự phát triển kinh tế.

4.1. Kết quả đạt được từ việc đầu tư bất động sản

Nhiều người Việt ở nước ngoài đã đầu tư thành công vào bất động sản tại Việt Nam, tạo ra nguồn thu nhập ổn định và góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các nhà đầu tư cần rút ra bài học từ những kinh nghiệm thực tiễn để có thể tối ưu hóa quyền kinh doanh bất động sản của mình. Việc nắm vững quy định pháp luật và tìm hiểu thị trường là rất quan trọng.

V. Kết luận và tương lai của quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài

Quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang có nhiều triển vọng phát triển. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự cải cách mạnh mẽ trong hệ thống pháp luật và chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư.

5.1. Triển vọng phát triển trong tương lai

Với sự hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, quyền kinh doanh bất động sản của người Việt ở nước ngoài sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn. Các chính sách hỗ trợ và cải cách pháp luật sẽ là yếu tố quyết định.

5.2. Những khuyến nghị cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu và nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản tại Việt Nam. Việc tham gia các khóa đào tạo và hội thảo sẽ giúp nâng cao kiến thức và kỹ năng đầu tư.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò trung tâm trong nền kinh tế với giá trị chiếm khoảng 40%-50% tổng tài sản vật chất của các quốc gia phát triển và đang phát triển. Tại Việt Nam, ngành này không chỉ thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế - xã hội mà còn góp phần chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đặc biệt sau khi trở thành thành viên chính thức của Tổ chức thương mại thế giới (WTO) từ năm 2006. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2012 đạt 1,85 tỷ USD, khẳng định tầm quan trọng và sức hút của thị trường đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Luận văn tập trung nghiên cứu “Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam”, nhằm làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng thực thi và đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật về đầu tư BĐS, quyền tiếp cận đất đai, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của chủ thể nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giai đoạn từ 2003 đến 2013. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện rõ ở việc xây dựng nền tảng pháp lý đồng bộ, hỗ trợ quá trình hội nhập quốc tế, nâng cao năng lực cạnh tranh cho thị trường BĐS Việt Nam và thúc đẩy sự minh bạch, công bằng trong đầu tư và kinh doanh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai lý thuyết chính để phân tích: Thứ nhất, lý thuyết về quyền kinh doanh – tập trung vào khái niệm quyền và giới hạn của nó trong quan hệ pháp luật kinh tế; thứ hai, lý thuyết thị trường bất động sản, chi tiết các đặc điểm đặc thù như tính cá biệt, tính cố định, tính bền lâu và ảnh hưởng qua lại giữa các bất động sản với nhau. Ngoài ra, mô hình quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng được áp dụng nhằm đánh giá về cơ chế kiểm soát và điều tiết thị trường, tập trung vào các quyền và nghĩa vụ của chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các khái niệm trọng tâm bao gồm: quyền kinh doanh BĐS, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, điều kiện kinh doanh, cũng như các ranh giới pháp lý giữa chủ thể trong và ngoài nước trong lĩnh vực BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa các quy định pháp luật liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Phương pháp phân tích, đánh giá được sử dụng nhằm chỉ ra ưu điểm, tồn tại và bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật. Phương pháp so sánh được áp dụng khi đối chiếu chính sách và quy định pháp luật của Việt Nam với kinh nghiệm của một số nước như Singapore, Indonesia, Philippines, Hàn Quốc, Đài Loan nhằm tìm ra bài học và gợi mở cho hoàn thiện pháp luật. Bên cạnh đó, các phương pháp diễn dịch, quy nạp và logic được triển khai nhằm bảo đảm lập luận khoa học và thuyết phục.

Nguồn dữ liệu chủ yếu khai thác từ văn bản pháp luật gồm: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006, các nghị định hướng dẫn, nghị quyết của Quốc hội liên quan cùng các báo cáo thực tế về đầu tư nước ngoài từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các văn bản liên quan, kết hợp số liệu thống kê FDI lĩnh vực BĐS từ năm 2003 đến 2013. Phân tích được tiến hành theo timeline nghiên cứu giai đoạn 2003-2013 nhằm đánh giá thực tiễn thi hành và sự phát triển của quyền kinh doanh BĐS đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Sự phát triển pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng rõ rệt sau năm 2003. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2003 lần đầu cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư với thời hạn thuê tối đa 50 năm, một số trường hợp lên đến 70 năm.

2. Điều kiện kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài có sự kiểm soát chặt chẽ về vốn pháp định và đăng ký doanh nghiệp. Vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng, đối với các dự án đặc thù như khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, yêu cầu vốn chiếm tỉ lệ 15%-20% tổng mức đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp hợp pháp, đóng vai trò quan trọng nhằm hạn chế tình trạng “dự án giấy” như ghi nhận qua báo cáo của ngành.

3. Quyền sở hữu và kinh doanh nhà ở có sự phân biệt rõ theo chủ thể. Người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở trong một số trường hợp đầu tư xây dựng hoặc mua nhà theo Nghị quyết 19/2008, với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm. Tuy nhiên, họ không được phép sở hữu hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được thuê đất với thời hạn giới hạn. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng quyền rộng hơn, bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

4. Việc thực thi pháp luật còn tồn tại những hạn chế, đặc biệt liên quan đến sự thiếu đồng bộ và phức tạp trong quy định, gây khó khăn trong thực tiễn. Thời hạn thuê đất tối đa 50 năm hoặc 70 năm vẫn phụ thuộc vào quyết định của Chính phủ thay vì quy định tiêu chí cụ thể, làm giảm tính chủ động của nhà đầu tư. Thủ tục hành chính còn nhiều bất cập, ảnh hưởng tới tính hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Thảo luận kết quả

Những phát hiện cho thấy cơ sở pháp lý cho quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có bước tiến lớn sau khi Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh BĐS 2006 ra đời. Việc mở rộng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản giúp Việt Nam hội nhập sâu hơn vào khu vực và quốc tế, thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư. So với các quốc gia như Singapore cấm sở hữu nhà đất đối với người nước ngoài nhưng cho thuê lâu dài, hay Philippines quy định sở hữu đất giới hạn, chính sách Việt Nam có phần linh hoạt hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, sự hạn chế trong quyền chuyển giao đất thuê, chưa có tiêu chí rõ ràng cho thời hạn thuê kéo dài và thủ tục hành chính rườm rà vẫn làm phức tạp quá trình đầu tư. Vấn đề này được minh họa rõ qua số liệu FDI BĐS chưa ổn định, phản ánh sự do dự từ nhà đầu tư nước ngoài. Gợi ý trình bày dữ liệu dưới dạng biểu đồ cột so sánh tỷ trọng vốn đầu tư nước ngoài theo năm sẽ cho thấy xu hướng đầu tư và tác động từ các chính sách pháp luật. Đồng thời, bảng so sánh điều kiện kinh doanh BĐS của chủ thể trong và ngoài nước cũng thể hiện rõ sự chênh lệch và điểm cần hoàn thiện.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu trong kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cần ban hành các tiêu chí rõ ràng về thời hạn cho thuê đất tối đa 70 năm nhằm tạo sự minh bạch và ổn định pháp lý, nâng cao tính chủ động của nhà đầu tư. Chủ thể thực hiện là Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng trong vòng 12 tháng.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký đầu tư và kinh doanh BĐS. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng quy trình một cửa điện tử cho thủ tục cấp phép và đăng ký quyền sử dụng đất, giảm thiểu thời gian thủ tục còn trung bình 45-60 ngày hiện nay xuống còn khoảng 20-30 ngày. Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc thực hiện trong 18 tháng tới.

3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát thực thi pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Đảm bảo việc tuân thủ các quy định về vốn pháp định, tiến độ dự án, minh bạch thông tin nhằm ngăn ngừa “dự án giấy” và đầu cơ đất đai trái pháp luật. Thanh tra Nhà nước phối hợp với Bộ Tư pháp triển khai hàng năm.

4. Xây dựng chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu công nghệ cao. Kèm theo hỗ trợ tài chính như miễn giảm thuế, giảm tiền thuê đất nhằm phát huy tối đa tác động xã hội và kinh tế của lĩnh vực BĐS. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng chủ trì thực hiện đồng bộ trong 24 tháng tiếp theo.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng và đầu tư như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh thành phố, giúp hoàn thiện thể chế pháp luật và cải thiện công tác quản lý thị trường BĐS nước ngoài.

2. Các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang có nhu cầu đầu tư hoặc đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, nhằm hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và thủ tục pháp lý để thuận tiện cho hoạt động đầu tư.

3. Các tổ chức nghiên cứu, giảng dạy trong lĩnh vực luật kinh tế, luật đất đai, bất động sản có thể sử dụng luận văn như nguồn tài liệu tham khảo khoa học bổ sung cho chương trình đào tạo và nghiên cứu chuyên sâu.

4. Các doanh nghiệp trong nước hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm nắm bắt cơ chế pháp lý và xu hướng cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngoài, từ đó xây dựng chiến lược phát triển phù hợp trong bối cảnh hội nhập.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà đầu tư nước ngoài có được phép sở hữu đất tại Việt Nam không?
   Nhà đầu tư nước ngoài không được sở hữu đất mà chỉ được phép thuê đất với thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt có thể được gia hạn đến 70 năm. Đây là quy định nhằm kiểm soát tài nguyên đất và bảo đảm chủ quyền quốc gia.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở như công dân trong nước không?
   Theo Luật Nhà ở 2005 và các văn bản sửa đổi bổ sung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tương tự như công dân trong nước nếu đáp ứng các điều kiện về thời gian cư trú và loại hình nhà ở, tuy vẫn có một số hạn chế về hình thức sử dụng đất.

3. Điều kiện về vốn pháp định khi kinh doanh bất động sản là gì?
   Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Việt Nam phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng Việt Nam. Các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp yêu cầu vốn chủ sở hữu chiếm ít nhất 15%-20% tổng mức đầu tư nhằm đảm bảo tính khả thi và trách nhiệm tài chính.

4. Nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế các hình thức kinh doanh BĐS nào?
   Nhà đầu tư nước ngoài không được phép mua bán nhà để bán lại, không được cho thuê lại nhà thuê, cũng như không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để kinh doanh. Những hạn chế này nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và ổn định thị trường.

5. Các chính sách ưu đãi hiện nay hỗ trợ gì cho nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS?
   Nhà nước có các chính sách miễn giảm tiền thuê đất, cho vay ưu đãi, hỗ trợ tạo lập quỹ nhà ở xã hội, bên cạnh áp dụng các cơ chế thuế hấp dẫn nhằm khuyến khích đầu tư vào các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu chính sách, phát triển hạ tầng khu công nghiệp và công nghệ cao.

Kết luận

• Luận văn cung cấp cái nhìn toàn diện về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam giai đoạn 2003-2013, làm rõ nhiều khía cạnh pháp lý và thực tiễn.
• Pháp luật Việt Nam đã có nhiều bước tiến quan trọng trong việc mở rộng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài đồng thời bảo vệ lợi ích quốc gia.
• Vẫn còn tồn tại những khó khăn như hạn chế trong quyền chuyển nhượng đất thuê, quy trình thủ tục hành chính chưa thực sự thuận tiện, cần được khắc phục trong tương lai gần.
• Đề xuất hoàn thiện chính sách, đơn giản hóa thủ tục, tăng cường giám sát và xây dựng các chính sách ưu đãi cụ thể cho nhà đầu tư nước ngoài là những bước đi cần thiết để phát triển thị trường bền vững.
• Giai đoạn tiếp theo nghiên cứu mở rộng đánh giá thực tiễn cập nhật kể từ năm 2013, nghiên cứu sâu hơn về các lĩnh vực liên quan như kinh doanh dịch vụ BĐS là cần thiết nhằm đóng góp vào quá trình hoàn thiện pháp luật và thực thi hiệu quả hơn.

Mọi nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư cũng như nhà nghiên cứu được khuyến khích ứng dụng kết quả luận văn để nâng cao hiệu quả phát triển và quản lý kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo hướng minh bạch, bình đẳng và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành. Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.

Bất động sản và kinh doanh bất động sản 1. Bất động sản a) Khái niệm bất động sản Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.

Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. 8 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.

Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. b) Các đặc điểm của bất động sản * Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v… Chính vì vậy, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác.

* Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, 9 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

* Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác - Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. - Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị, chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. - Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

10 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các BĐS khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm.

Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS. * Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS.

Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. * Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Ngoài ra, BĐS còn có các tính chất khác như: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã 11 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] hội; hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước… c) Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. - BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.

Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.