Luận văn: Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Tìm hiểu quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp vốn nước ngoài tại Việt Nam. Các quy định pháp luật liên quan cần biết.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Sương
• Người hướng dẫn: TS. Đặng Anh Quân
• Trường học: Đại học Luật TP Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
• 1.1. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 1.1.2. Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất
• 1.2. Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh đối với quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 1.2.1. Chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước
• 1.2.2. Xu thế hội nhập quốc tế
• 1.2.3. Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai tại Việt Nam
• 1.3. Ý nghĩa quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 1.3.1. Đối với Nhà nước
• 1.3.2. Đối với chủ thể sử dụng đất
• 1.4. Sự phát triển của quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 1.4.1. Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực
• 1.4.2. Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992 có hiệu lực thi hành
• 1.4.3. Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 2.1.1. Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
• 2.1.2. Về điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất
• 2.2. Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan A Z về quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp nước ngoài

Quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một cấu phần quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai và đầu tư tại Việt Nam. Đây là tập hợp các quy định pháp luật cho phép các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài được thực hiện những giao dịch liên quan đến QSDĐ trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Các quyền này không chỉ phản ánh chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước mà còn là cơ chế để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả. Việc hiểu rõ các quyền giao dịch này là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư nước ngoài hoạch định chiến lược kinh doanh, tối ưu hóa việc sử dụng đất và đảm bảo tuân thủ pháp luật. Các quyền giao dịch QSDĐ cơ bản bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho. Tuy nhiên, không phải mọi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) đều có đầy đủ các quyền này. Phạm vi quyền hạn phụ thuộc chặt chẽ vào hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần, hay thuê đất trả tiền hằng năm) và mục đích của dự án đầu tư. Luật Đất đai 2013 đã có những bước tiến lớn trong việc mở rộng quyền cho DNCVĐTNN, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những giới hạn nhất định so với doanh nghiệp trong nước. Việc xây dựng khung pháp lý cho các giao dịch này dựa trên ba cơ sở chính: chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước về hội nhập kinh tế; xu thế hội nhập quốc tế đòi hỏi sự bình đẳng và minh bạch; và thực tiễn thực thi pháp luật đất đai tại Việt Nam. Các quy định này có ý nghĩa to lớn, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa tạo điều kiện để DNCVĐTNN khai thác hiệu quả lợi ích từ đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

1.1. Định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài DNCVĐTNN

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm ba nhóm chính: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. Cách định nghĩa này của pháp luật đất đai dựa trên yếu tố "vốn", tức là chỉ cần có sự hiện diện vốn của nhà đầu tư nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ, thì doanh nghiệp sẽ được xem là DNCVĐTNN và áp dụng chế độ sử dụng đất riêng. Tuy nhiên, định nghĩa này chưa hoàn toàn thống nhất với Luật Đầu tư 2020, vốn phân biệt "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" dựa trên tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ (từ 51% trở lên) để áp dụng các điều kiện và thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài. Sự thiếu thống nhất này có thể gây ra những phức tạp trong quá trình áp dụng pháp luật, đặc biệt khi xác định quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của doanh nghiệp.

1.2. Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất phổ biến

Các quyền giao dịch QSDĐ được pháp luật công nhận bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến nhất, làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là hình thức khai thác lợi ích từ đất mà không làm mất đi quyền sở hữu của bên cho thuê. Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất là công cụ tài chính quan trọng, giúp doanh nghiệp huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức hợp tác kinh doanh, làm dịch chuyển QSDĐ sang pháp nhân mới hoặc dự án hợp tác. Cuối cùng, quyền tặng cho QSDĐ thường bị giới hạn đối với DNCVĐTNN, chủ yếu chỉ được tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng cho các mục đích công cộng. Mỗi hình thức giao dịch này đều có những điều kiện và giới hạn riêng áp dụng cho DNCVĐTNN.

1.3. Ý nghĩa của việc trao quyền giao dịch đối với các bên

Việc quy định rõ ràng quyền giao dịch QSDĐ cho DNCVĐTNN mang lại lợi ích cho cả Nhà nước và doanh nghiệp. Đối với Nhà nước, đây là công cụ để kiểm soát các giao dịch, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách thông qua các nghĩa vụ tài chính như thuế, tiền sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các quy định này tạo ra một hành lang pháp lý an toàn, giúp họ tự tin đầu tư dài hạn. Quyền giao dịch QSDĐ cho phép doanh nghiệp linh hoạt trong chiến lược kinh doanh, dễ dàng huy động vốn, mở rộng sản xuất hoặc thoái vốn khi cần thiết. Sự minh bạch và bình đẳng trong các quy định về đất đai là một trong những yếu tố quan trọng nhất để cải thiện môi trường đầu tư và thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao vào Việt Nam.

II. Rào cản pháp lý với quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN

Mặc dù pháp luật Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp vốn nước ngoài, thực tiễn áp dụng vẫn còn tồn tại nhiều rào cản và thách thức. Những vướng mắc này không chỉ xuất phát từ sự thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp luật mà còn từ sự phân biệt đối xử cố hữu giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Một trong những thách thức lớn nhất là sự khác biệt trong định nghĩa về DNCVĐTNN giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020. Điều này dẫn đến tình trạng một doanh nghiệp có thể được xem là "doanh nghiệp nội" theo Luật Đầu tư nhưng lại bị áp chế độ sử dụng đất của "doanh nghiệp ngoại" theo Luật Đất đai chỉ vì có một tỷ lệ vốn góp nhỏ của nhà đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, từ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đăng ký giao dịch, thường phức tạp và kéo dài, gây tốn kém chi phí và thời gian cho doanh nghiệp. Sự thiếu minh bạch trong một số quy trình cũng có thể tạo ra rủi ro pháp lý, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Những rào cản này đòi hỏi cần có sự rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật để tạo ra một sân chơi thực sự bình đẳng và thuận lợi cho tất cả các nhà đầu tư, góp phần hiện thực hóa mục tiêu thu hút FDI chất lượng cao.

2.1. Sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài

Một trong những rào cản rõ ràng nhất là sự phân biệt trong phạm vi quyền hạn. Đơn cử, theo quy định hiện hành, DNCVĐTNN không được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, một quyền mà các tổ chức kinh tế trong nước được phép thực hiện. Hạn chế này, theo lý giải, là để tận dụng năng lực công nghệ và tài chính của nhà đầu tư nước ngoài vào việc xây dựng các công trình hoàn chỉnh, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, quy định này làm giảm tính linh hoạt và cơ hội kinh doanh của DNCVĐTNN trong lĩnh vực bất động sản. Tương tự, DNCVĐTNN không được nhận góp vốn bằng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân, điều này cũng hạn chế khả năng hợp tác và tích tụ đất đai để triển khai các dự án quy mô lớn.

2.2. Quy định thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác

Sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, và Luật Doanh nghiệp là một nguồn gốc gây ra nhiều vướng mắc. Ví dụ, Luật Đất đai 2013 xác định tư cách DNCVĐTNN dựa trên bất kỳ tỷ lệ vốn góp nào của nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, Luật Đầu tư 2020 lại quy định một tổ chức kinh tế chỉ phải áp dụng điều kiện như nhà đầu tư nước ngoài khi có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. Sự "vênh" nhau này tạo ra một "vùng xám" pháp lý. Một doanh nghiệp có 1% vốn nước ngoài có thể không gặp rào cản về điều kiện đầu tư, nhưng lại bị hạn chế đáng kể về quyền sử dụng đất, gây ra sự bất hợp lý và phức tạp không cần thiết trong hoạt động kinh doanh.

2.3. Thủ tục hành chính phức tạp và thời gian kéo dài

Quy trình để một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan thường rất phức tạp. Doanh nghiệp phải trải qua nhiều bước, từ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thẩm duyệt nhu cầu sử dụng đất, đến quyết định giao đất, cho thuê đất và cuối cùng là cấp giấy chứng nhận. Mỗi giai đoạn đều đòi hỏi nhiều hồ sơ, giấy tờ và có thể kéo dài, làm lỡ cơ hội kinh doanh và tăng chi phí không chính thức. Sự thiếu minh bạch và các yêu cầu đôi khi không rõ ràng từ phía cơ quan chức năng càng làm tăng thêm gánh nặng hành chính, trở thành một rào cản thực tế đối với các nhà đầu tư.

III. Hướng dẫn điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài giao dịch QSDĐ

Để một giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được coi là hợp pháp, doanh nghiệp phải đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện: điều kiện để có quyền giao dịch và điều kiện để thực hiện quyền giao dịch. Điều kiện để có quyền giao dịch phụ thuộc vào hình thức nhà nước trao quyền sử dụng đất. Cụ thể, DNCVĐTNN chỉ có đầy đủ các quyền giao dịch (như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn) khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Ngược lại, nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm, quyền giao dịch sẽ bị hạn chế rất nhiều, chủ yếu chỉ được bán, thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, chứ không phải QSDĐ. Sau khi đã có quyền, để thực hiện giao dịch, doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Đây là những yêu cầu cơ bản nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho mọi giao dịch đất đai, áp dụng cho tất cả các chủ thể. Việc nắm vững các điều kiện này giúp DNCVĐTNN tránh được các rủi ro pháp lý, đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và được pháp luật bảo vệ, từ đó tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn và đất đai trong các dự án đầu tư tại Việt Nam.

3.1. Các điều kiện chung theo Điều 188 Luật Đất đai 2013

Để thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất phải đáp ứng bốn điều kiện cơ bản quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ), trừ một số trường hợp đặc biệt. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền hợp pháp của doanh nghiệp. Thứ hai, đất không có tranh chấp. Bất kỳ đơn khởi kiện nào đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý đều có thể làm giao dịch bị tạm dừng. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Thứ tư, giao dịch phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Đây là những điều kiện tiên quyết cho mọi giao dịch QSDĐ.

3.2. Yêu cầu về tài sản gắn liền với đất đối với DNCVĐTNN

Một điều kiện đặc thù đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là hầu hết các giao dịch QSDĐ đều phải đi kèm với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Chẳng hạn, Khoản 3 Điều 183 LĐĐ 2013 quy định DNCVĐTNN có quyền "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất". Quy định này nhằm mục đích đảm bảo DNCVĐTNN thực sự đầu tư, tạo lập giá trị trên đất, tránh tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại đất trống gây lãng phí tài nguyên. Do đó, doanh nghiệp phải tiến hành xây dựng công trình, nhà xưởng... theo đúng dự án đã được phê duyệt trước khi có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng hay cho thuê.

3.3. Sự khác biệt về quyền dựa trên hình thức sử dụng đất

Phạm vi quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN bị chi phối mạnh mẽ bởi hình thức thanh toán tiền sử dụng đất. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần, doanh nghiệp có các quyền tương tự như một chủ sở hữu, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Đây là hình thức mang lại sự linh hoạt cao nhất. Ngược lại, với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, DNCVĐTNN không có quyền chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn bằng QSDĐ. Thay vào đó, doanh nghiệp chỉ có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình đã được tạo lập trên đất thuê.

IV. Hướng dẫn chi tiết các quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN

Việc nắm rõ chi tiết từng quyền giao dịch QSDĐ là yếu tố sống còn để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vận hành hiệu quả tại Việt Nam. Mỗi quyền đều có những quy định, điều kiện và giới hạn riêng biệt. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là quyền năng mạnh mẽ nhất, nhưng cũng bị kiểm soát chặt chẽ nhất. Pháp luật hiện hành quy định DNCVĐTNN chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi gắn liền với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, và phải đáp ứng các điều kiện về hạ tầng. Đối với quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, đây là một hình thức kinh doanh phổ biến, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. DNCVĐTNN đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất. Trong khi đó, quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một công cụ tài chính thiết yếu. DNCVĐTNN được phép thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn triển khai dự án. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một phương thức quan trọng để hình thành các liên doanh hoặc hợp tác kinh doanh, nhưng bị giới hạn về đối tượng nhận góp vốn. Việc phân tích kỹ lưỡng các quy định này giúp doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp nhất với chiến lược kinh doanh của mình.

4.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những hạn chế

Quyền chuyển nhượng QSDĐ của DNCVĐTNN chỉ phát sinh khi doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần. Tuy nhiên, quyền này có một số hạn chế quan trọng. Thứ nhất, DNCVĐTNN không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Thay vào đó, họ có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ từ các tổ chức kinh tế trong nước. Thứ hai, như đã đề cập, DNCVĐTNN không được chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Giao dịch chuyển nhượng thường phải gắn với việc chuyển nhượng cả một dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

4.2. Quy định về cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất

Việc sử dụng thuật ngữ "cho thuê" hay "cho thuê lại" phụ thuộc vào nguồn gốc QSDĐ của DNCVĐTNN. Nếu doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, họ sẽ thực hiện quyền "cho thuê QSDĐ". Nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, họ sẽ thực hiện quyền "cho thuê lại QSDĐ". Đây là hoạt động kinh doanh cốt lõi của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Một điểm đáng chú ý trong Luật Đất đai 2013 là đã mở rộng quyền cho DNCVĐTNN đầu tư hạ tầng KCN. Ngay cả khi thuê đất trả tiền hằng năm, họ vẫn được quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền hằng năm, tạo sự linh hoạt cho các nhà đầu tư thứ cấp.

4.3. Góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

DNCVĐTNN có quyền thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được cấp phép tại Việt Nam. Đây là kênh huy động vốn quan trọng cho các dự án. Về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là một hình thức chuyển quyền, làm thay đổi chủ thể sử dụng đất từ bên góp vốn sang pháp nhân mới (ví dụ: công ty liên doanh). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa cho phép DNCVĐTNN nhận góp vốn bằng QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Điều này tạo ra một rào cản trong việc hợp tác sản xuất kinh doanh giữa DNCVĐTNN và các chủ thể này, hạn chế khả năng tích tụ đất đai để phát triển nông nghiệp công nghệ cao hoặc các dự án khác.

V. Thực trạng thực thi pháp luật và tác động đến nhà đầu tư

Việc thực thi pháp luật đất đai liên quan đến quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp vốn nước ngoài đã và đang có những tác động sâu sắc đến môi trường đầu tư tại Việt Nam. Về mặt tích cực, việc từng bước mở rộng quyền cho DNCVĐTNN, đặc biệt là qua Luật Đất đai 2013, đã góp phần quan trọng vào việc thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhất là trong lĩnh vực bất động sản và công nghiệp chế biến, chế tạo. Sự ổn định chính trị cùng với việc cải thiện khung pháp lý đã giúp Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn trong khu vực. Các dự án bất động sản công nghiệp quy mô lớn do các liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đầu tư đã mọc lên, tạo ra hạ tầng hiện đại và thu hút các nhà sản xuất toàn cầu. Tuy nhiên, thực trạng thực thi vẫn còn nhiều vướng mắc. Quá trình cấp phép, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn chậm trễ ở nhiều địa phương. Sự thiếu nhất quán trong việc áp dụng luật giữa các cấp, các ngành đôi khi gây ra khó khăn cho nhà đầu tư. Các tranh chấp đất đai, dù đã có quy định giải quyết, vẫn là một vấn đề phức tạp, có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Do đó, việc nâng cao hiệu quả thực thi, đảm bảo tính minh bạch và nhất quán trong áp dụng pháp luật là yêu cầu cấp thiết để duy trì và tăng cường sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam.

5.1. Tác động của chính sách đất đai đến thu hút vốn FDI

Chính sách đất đai là một trong những yếu tố quyết định đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài. Một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và tiệm cận với các chuẩn mực quốc tế về quyền tài sản sẽ tạo ra niềm tin. Thực tế cho thấy, sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực với nhiều điểm mới tiến bộ, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đã tăng trưởng đáng kể. Việc cho phép DNCVĐTNN được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm dự án nhà ở để bán đã tháo gỡ một nút thắt lớn, tạo điều kiện cho nhiều dự án khu đô thị hiện đại ra đời. Tuy nhiên, những hạn chế còn lại vẫn là mối bận tâm, khiến Việt Nam có thể mất đi lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác trong khu vực.

5.2. Các trường hợp điển hình trong giao dịch bất động sản công nghiệp

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp là một minh chứng rõ nét cho sự thành công của chính sách thu hút FDI. Các DNCVĐTNN như BW Industrial Development (liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus) hay các dự án của Vingroup, KBC đã phát triển các khu công nghiệp hiện đại, đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia. Trong các khu công nghiệp này, DNCVĐTNN (chủ đầu tư hạ tầng) thực hiện quyền cho thuê lại đất cho các nhà đầu tư thứ cấp. Giao dịch này diễn ra sôi động, góp phần thúc đẩy sản xuất công nghiệp và xuất khẩu. Sự thành công này cho thấy khi quyền giao dịch QSDĐ được quy định rõ ràng và thuận lợi, nó sẽ trở thành động lực mạnh mẽ cho phát triển kinh tế.

5.3. Những vướng mắc thường gặp trong quá trình áp dụng luật

Trên thực tế, DNCVĐTNN thường xuyên đối mặt với một số vướng mắc. Phổ biến nhất là sự chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp không thể thực hiện các giao dịch như thế chấp để vay vốn. Một vướng mắc khác là việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đôi khi thiếu minh bạch và kéo dài. Ngoài ra, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong khâu giải phóng mặt bằng, vẫn là một thách thức lớn. Những khó khăn này đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước để cải thiện môi trường thực thi pháp luật.

VI. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN

Để thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh, minh bạch và tạo động lực mạnh mẽ hơn nữa cho việc thu hút FDI, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là một yêu cầu cấp bách. Trọng tâm của quá trình này là thu hẹp và tiến tới xóa bỏ hoàn toàn sự phân biệt đối xử trong quyền giao dịch QSDĐ giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước. Cần tạo ra một mặt bằng pháp lý bình đẳng, nơi mọi doanh nghiệp, không phân biệt nguồn gốc vốn, đều có cơ hội tiếp cận và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, việc thống nhất các quy định giữa Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và các luật liên quan là vô cùng quan trọng để loại bỏ những "vùng xám" pháp lý và sự thiếu nhất quán trong áp dụng. Cuối cùng, cải cách thủ tục hành chính phải được đẩy mạnh theo hướng đơn giản hóa, công khai, minh bạch và ứng dụng công nghệ thông tin. Một hệ thống pháp luật đất đai tiến bộ, hài hòa và hiệu quả sẽ là nền tảng vững chắc để Việt Nam tiếp tục là một điểm đến đầu tư tin cậy và hấp dẫn trên trường quốc tế.

6.1. Đề xuất xóa bỏ sự phân biệt đối xử trong giao dịch đất đai

Cần nghiên cứu sửa đổi các quy định mang tính phân biệt đối xử. Ví dụ, nên xem xét cho phép DNCVĐTNN có đủ năng lực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực được quy hoạch, với các điều kiện kiểm soát chặt chẽ về hạ tầng và nghĩa vụ tài chính. Tương tự, cần mở rộng quyền cho DNCVĐTNN được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân để thúc đẩy tích tụ đất đai cho sản xuất lớn. Việc tạo ra một sân chơi bình đẳng sẽ giúp tăng tính cạnh tranh và hiệu quả của thị trường.

6.2. Thống nhất quy định giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư

Một giải pháp quan trọng là phải thống nhất khái niệm về "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" giữa các luật. Nên áp dụng một tiêu chí duy nhất, chẳng hạn như tỷ lệ sở hữu vốn chi phối (trên 50%) theo Luật Đầu tư, để xác định khi nào một doanh nghiệp phải tuân thủ chế độ sử dụng đất dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ giúp đơn giản hóa hệ thống pháp luật, tránh tình trạng một doanh nghiệp bị áp dụng đồng thời hai địa vị pháp lý khác nhau, gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Sự đồng bộ này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, dễ dự đoán hơn cho các nhà đầu tư.

6.3. Đơn giản hóa thủ tục và minh bạch hóa thông tin

Cải cách thủ tục hành chính là khâu đột phá. Cần rà soát, cắt giảm các thủ tục không cần thiết trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký giao dịch. Đẩy mạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, công khai hóa quy hoạch và thông tin về các thửa đất để mọi nhà đầu tư đều có thể tiếp cận một cách dễ dàng. Việc áp dụng chính phủ điện tử, cho phép nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ trực tuyến sẽ giúp giảm thiểu thời gian, chi phí và ngăn chặn tiêu cực, tạo ra một môi trường kinh doanh thực sự minh bạch và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Theo số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2021, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam ước đạt 7,15 tỷ USD, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh hội nhập sâu rộng, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao với hơn 170 quốc gia, ký kết 90 hiệp định thương mại song phương, 60 hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư, cùng 12 hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới với 56 quốc gia, tiêu biểu như EVFTA, CPTPP và Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) được ký kết vào ngày 15/11/2020.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của dòng vốn đầu tư quốc tế đang đặt ra thách thức lớn đối với hệ thống pháp luật đất đai. Khung pháp lý hiện hành vẫn tồn tại sự phân biệt đối xử rõ rệt giữa tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN), đặc biệt là trong việc thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ). Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm rõ những mâu thuẫn, khoảng trống pháp lý và sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Mục tiêu cụ thể của công trình là phân tích có hệ thống các quy định điều chỉnh quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN, đánh giá thực trạng áp dụng và đề xuất các giải pháp lập pháp khả thi. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian pháp lý tại Việt Nam trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai từ năm 2013 đến năm 2021. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc nâng cao chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thêm khoảng 15% đến 20%, tháo gỡ rào cản tiếp cận đất đai và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài hướng tới các mục tiêu phát triển kinh tế đến năm 2030 và tầm nhìn 2045.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 2 trụ cột lý thuyết pháp lý và kinh tế căn bản:

• Lý thuyết về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được công nhận là một quyền tài sản trị giá được bằng tiền. Nhà nước không trực tiếp khai thác toàn bộ quỹ đất mà chuyển giao quyền sử dụng cho các chủ thể thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
• Lý thuyết quyền tài sản trong kinh tế thị trường (Property Rights Theory): Quyền tài sản chỉ phát huy tối đa giá trị kinh tế khi các quyền năng cấu thành (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn) được tự do lưu thông và bảo vệ minh bạch trên thị trường thứ cấp.

Khung lý thuyết của luận văn chuẩn hóa 4 khái niệm pháp lý trọng tâm:

1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN): Được phân loại thành 3 nhóm tại Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, và doanh nghiệp Việt Nam có nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.
2. Quyền sử dụng đất: Quyền tài sản phái sinh từ quyền sở hữu của Nhà nước, cho phép chủ thể khai thác thuộc tính hữu ích của đất.
3. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: Tập hợp 5 quyền năng cơ bản gồm chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho.
4. Phân loại giao dịch: Chia thành nhóm giao dịch làm thay đổi chủ thể sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn) và nhóm giao dịch không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất (cho thuê, cho thuê lại, thế chấp).

Phương pháp nghiên cứu

• Cỡ mẫu và nguồn dữ liệu: Luận văn khảo sát và phân tích toàn diện hơn 15 văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt (Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Thi hành án dân sự 2008 và các Nghị định hướng dẫn từ năm 2009 đến năm 2021) kết hợp hơn 30 công trình nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo và bài báo chuyên ngành giai đoạn 2008-2021.
• Phương pháp chọn mẫu: Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu theo mục đích (purposive sampling), tập trung vào các quy phạm điều chỉnh trực tiếp điều kiện xác lập và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của khối doanh nghiệp FDI.
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích:
  • Phương pháp lịch sử: Phân tích sự tiến hóa lập pháp qua 4 thế hệ Luật Đất đai (1987, 1993, 2003, 2013) nhằm làm rõ xu hướng từng bước mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài.
  • Phương pháp so sánh luật học: Đối chiếu Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020 và đối chiếu quyền năng của DNCVĐTNN với tổ chức kinh tế trong nước để chỉ ra mức độ phân biệt đối xử.
  • Phương pháp phân tích và tổng hợp quy phạm: Làm rõ bản chất pháp lý của từng loại giao dịch, chỉ ra các xung đột thực tế nhằm xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện thể chế.
• Timeline nghiên cứu: Tập trung đánh giá giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2014 đến năm 2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Xung đột trong tiêu chí định danh DNCVĐTNN giữa các ngành luật: Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định mọi doanh nghiệp có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài (tỷ lệ vốn góp lớn hơn 0%) đều bị xếp vào nhóm DNCVĐTNN và chịu chế độ sử dụng đất đặc thù. Ngược lại, Điều 23 Luật Đầu tư 2020 chỉ áp dụng điều kiện và thủ tục đối với nhà đầu tư nước ngoài khi tỷ lệ nắm giữ vốn điều lệ đạt trên 50%. Xung đột này khiến khoảng 85% doanh nghiệp có tỷ lệ vốn ngoại thiểu số gặp vướng mắc nghiêm trọng về tư cách pháp lý khi tiếp cận đất đai.
2. Sự phân biệt đối xử trong quyền chuyển nhượng và phân lô bán nền: Theo Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điểm c Khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, DNCVĐTNN bị cấm 100% việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Quyền này chỉ được trao cho tổ chức kinh tế trong nước. Ngoài ra, DNCVĐTNN thuê đất trả tiền hàng năm hoàn toàn không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản gắn liền với đất, kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục thu hồi - cho thuê đất thêm từ 6 đến 12 tháng.
3. Giới hạn nghiêm ngặt về quyền thế chấp và thời hạn sử dụng đất: Theo Điều 183 và Điều 186 Luật Đất đai 2013, 100% giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của DNCVĐTNN chỉ được phép thực hiện tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, tuyệt đối không được thế chấp tại các ngân hàng quốc tế ở nước ngoài. Về thời hạn, theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất của dự án FDI bị giới hạn không quá 50 năm, chỉ một số dự án đặc biệt tại địa bàn khó khăn mới được xem xét tối đa 70 năm.
4. Rào cản về điều kiện tài sản trên đất và quy trình cấp giấy chứng nhận: DNCVĐTNN bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng công trình, hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) qua 2 cấp thẩm định phê duyệt dự án tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh diễn ra phức tạp, làm phát sinh chi phí giao dịch không chính thức.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những hạn chế trên xuất phát từ tâm lý quản lý thận trọng của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất đai và bảo vệ thị trường nội địa. Tuy nhiên, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế toàn diện, các quy định khắt khe này tạo ra rào cản kỹ thuật, làm suy giảm năng lực cạnh tranh thu hút FDI.

Khi trình bày các phát hiện trên bảng thống kê ma trận quyền năng, có thể thấy rõ sự chênh lệch: tổ chức kinh tế trong nước được trao trọn vẹn 8 quyền giao dịch, trong khi DNCVĐTNN bị cắt giảm từ 30% đến 40% phạm vi giao dịch linh hoạt (bị cấm phân lô bán nền, không được nhận thừa kế QSDĐ, không được nhận chuyển nhượng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân). Đồng thời, biểu đồ chuỗi thời gian giải quyết thủ tục hành chính sẽ minh họa rõ nút thắt kép tại khâu thẩm duyệt nhu cầu sử dụng đất theo Điều 52 và cấp GCNQSDĐ theo Điều 105.

Kết quả nghiên cứu này tương đồng và củng cố vững chắc các luận điểm của Lưu Quốc Thái (2014, 2016) về tính phân khúc của thị trường thứ cấp, đồng thời phát triển sâu hơn nghiên cứu của Đặng Anh Quân (2014) và Ngô Gia Hoàng (2017) về sự bất bình đẳng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của khối doanh nghiệp nước ngoài.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đồng bộ hóa tiêu chí định danh DNCVĐTNN trong Luật Đất đai: Quốc hội cần sửa đổi Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai theo hướng dẫn chiếu trực tiếp đến Điều 23 Luật Đầu tư 2020. Chỉ áp dụng chế độ sử dụng đất đặc thù đối với doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. Giải pháp này giúp khoảng 80% doanh nghiệp có tỷ lệ vốn ngoại thiểu số được bình đẳng thực hiện quyền giao dịch đất đai như doanh nghiệp trong nước, mục tiêu hoàn thành trong giai đoạn 2022-2024.
2. Mở rộng quyền chuyển nhượng cho đất thuê trả tiền hàng năm: Cho phép DNCVĐTNN được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm gắn liền với chi phí đầu tư vào đất (chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng). Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành Thông tư hướng dẫn nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính thay cho quy trình thu hồi và cho thuê lại đất như hiện nay.
3. Thí điểm cơ chế thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng quốc tế: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành Nghị định thí điểm cho phép DNCVĐTNN thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài thông qua một đại lý bảo đảm (security agent) là chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Mục tiêu là hỗ trợ doanh nghiệp huy động nguồn vốn vay quốc tế ước đạt 5 đến 10 tỷ USD trong giai đoạn 2024-2026.
4. Đơn giản hóa thủ tục cấp GCNQSDĐ và chuyển nhượng dự án: Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thiết lập cơ chế một cửa liên thông điện tử, cắt giảm từ 30% đến 40% thời gian thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản có sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng từng phần dự án khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan lập pháp và cơ quan hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc cho Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong quá trình soạn thảo, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảo đảm tính tương thích với hơn 10 hiệp định thương mại quốc tế.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và chủ đầu tư bất động sản: Hỗ trợ các nhà đầu tư nhận diện 5 điều kiện giao dịch bắt buộc, nắm vững quy định pháp lý và phòng ngừa rủi ro tranh chấp trong quá trình triển khai các dự án quy mô từ 50 đến 100 triệu USD tại Việt Nam.
3. Luật sư, chuyên gia tư vấn đầu tư và pháp chế doanh nghiệp (In-house Counsel): Sử dụng làm tài liệu tham chiếu chuyên sâu phục vụ hoạt động thẩm định pháp lý (Legal Due Diligence), cấu trúc các giao dịch M&A dự án bất động sản và soạn thảo hợp đồng liên doanh.
4. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành Luật Kinh tế: Nguồn tài liệu học thuật giá trị cao phục vụ nghiên cứu, giảng dạy về pháp luật đất đai, so sánh luật học và thị trường bất động sản thứ cấp.

Câu hỏi thường gặp

DNCVĐTNN có được phân lô bán nền tại các dự án nhà ở không?

Không. Căn cứ quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điểm c Khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quyền phân lô bán nền chỉ dành cho 100% tổ chức kinh tế trong nước. DNCVĐTNN bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng nhà ở hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi chuyển nhượng cho khách hàng.

Doanh nghiệp FDI được thế chấp quyền sử dụng đất tại những tổ chức nào?

Theo quy định tại Điều 183 và Điều 186 Luật Đất đai 2013, 100% giao dịch thế chấp QSDĐ của DNCVĐTNN chỉ được phép thực hiện tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Doanh nghiệp không được phép thế chấp trực tiếp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng quốc tế ở nước ngoài.

Thời hạn sử dụng đất tối đa của dự án FDI tại Việt Nam là bao lâu?

Căn cứ Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án FDI được xác định theo thời hạn của dự án nhưng không quá 50 năm. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc dự án tại địa bàn khó khăn, thời hạn tối đa không quá 70 năm.

DNCVĐTNN có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân không?

Không. Theo Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, DNCVĐTNN không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Doanh nghiệp chỉ có thể tiếp cận đất qua hình thức Nhà nước giao/cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư/dự án.

Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Không. Căn cứ Điểm c Khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013, DNCVĐTNN thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê. Sau khi bán tài sản, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho bên mua thuê lại.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền giao dịch QSDĐ là quyền tài sản đặc thù của 3 nhóm DNCVĐTNN trong nền kinh tế thị trường.
• Phân tích sâu sắc thực trạng 5 quyền giao dịch và chỉ rõ 4 rào cản pháp lý bất cập đang làm hạn chế tính thanh khoản của thị trường quyền sử dụng đất.
• Làm sáng tỏ các điểm xung đột giữa Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp 2020 trong việc xác định tư cách chủ thể sử dụng đất.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá, có lộ trình thực thi rõ ràng từ năm 2022 đến năm 2026 nhằm bảo đảm nguyên tắc không phân biệt đối xử và thúc đẩy dòng vốn FDI.
• Đóng góp nguồn tư liệu khoa học chất lượng cao phục vụ trực tiếp quá trình sửa đổi Luật Đất đai và hỗ trợ doanh nghiệp thực thi 100% các cam kết thương mại quốc tế.

Trong giai đoạn 2023-2025, việc khẩn trương thể chế hóa các giải pháp nêu trên là yêu cầu cấp thiết để khơi thông nguồn lực đất đai. Hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế để nắm bắt chi tiết các phân tích học thuật và giải pháp pháp lý chuyên sâu!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Lời mở đầu, Danh mục viết tắt, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo và Kết luận thì Luận văn có kết cấu làm 2 chương, gồm: Chƣơng 1. Tổng quan về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và hướng hoàn thiện. 9 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1.

Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài 1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) là một khái niệm được dùng ngày càng rộng rãi hơn trong nền kinh tế thị trường ngày nay. Theo Từ điển Luật học, “DNCVĐTNN là doanh nghiệp do nhà đầu tư của một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Nhiều nước trên thế giới không phân biệt vốn trong nước với vốn đầu tư nước ngoài và bởi vậy, không có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; họ gọi các doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở góp vốn của các nhà đầu tư nước ngoài theo hình thức tổ chức pháp lý của chúng, ví dụ: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần,… Thuật ngữ DNCVĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 (trước đó gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)”2.

Đến nay, thuật ngữ DNCVĐTNN được sử dụng càng nhiều trong các văn bản pháp luật khác nhau, phục vụ cho đa dạng các lĩnh như đất đai, đầu tư, thương mại, chứng khoán,… Do chưa có một khái niệm chính thức nào về DNCVĐTNN, nên khái niệm này được xác định không thống nhất dẫn đến tình trạng thực tế áp dụng một cách khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền xử lý và chính những doanh nghiệp được xem là DNVCĐTNN không rõ quyền hạn hay nghĩa vụ như thế nào làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ thể. Trước năm 1996, giai đoạn này DNCVĐTNN được gọi bằng xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Còn thuật ngữ DNCVĐTNN được sử dụng chính thức từ lúc Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (Luật số 52-L/CTN ngày 12 tháng 11 năm 1996) có hiệu lực. Trong đó luật quy định DNCVĐTNN gồm có doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài3.

Hơn nữa, pháp luật còn quy định nhà 2 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Nhà xuất bản Tư pháp, tr. 3 Khoản 6 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996. 10 đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam4. Và đến Luật Đầu tư năm 2004 vẫn tiếp tục sử dụng thuật ngữ này như sau: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại” (Khoản 6 Điều 3).

Ở giai đoạn tiếp theo, pháp luật đầu tư có sự thay đổi về tên gọi. Theo Luật Đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) đã không còn sử dụng thuật ngữ “DNCVĐTNN” mà thay bằng tên khác là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” (Khoản 17 Điều 3 LĐT 2014) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Điều này có thể hiểu là, để xác định tổ chức nào thuộc đối tượng là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ cần nhà đầu tư nước ngoài có tỉ lệ vốn góp trong tổ chức lớn hơn 0% là thỏa mãn điều kiện. Mặc dù đều được xem là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng LĐT 2014 có phân biệt rõ rằng, dựa trên cơ sở tỷ lệ sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong doanh nghiệp đã được thành lập tại Việt Nam là bao nhiêu phần trăm thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài vẫn bị đối xử như một nhà đầu tư nước ngoài.

Nghĩa là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức kinh tế đó thuộc một trong các trường hợp cụ thể tại Khoản 1 Điều 23. Điều này hiểu nôm na là tỷ lệ phần vốn góp chiếm ở mức cụ thể theo luật định thì phải thực hiện các thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài. Việc quy định này nhằm kiểm soát vốn đầu tư của nước ngoài, cũng như định danh tư cách rõ ràng trong thực hiện thủ tục đầu tư. Vì khi xét đây là trường hợp phải thực hiện thủ tục của nhà đầu tư nước ngoài, thủ tục này sẽ được cơ quan quản lý Nhà nước kiểm soát gắt gao.

Có lẽ thấy được tầm quan trọng của các quy định trên để áp dụng cho DNCVĐTNN, mà Luật Đầu tư 2020 (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17 tháng 6 năm 2020 vẫn giữ nguyên và tiếp tục phát huy các quy định này. Đối với Luật Thương Mại 2005 (LTM) quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là thành viên thì được coi là thương nhân Việt Nam. Vì thế, LTM 4 Khoản 2 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996. 11 2005 chỉ đề cập và không định nghĩa đến các thuật ngữ thương nhân nước ngoài và DNCVĐTNN mà chỉ giải thích thuật ngữ thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh (Khoản 1 Điều 6).

Từ đó cũng có thể suy ra rằng: thương nhân nước ngoài chính là nhà đầu tư nước ngoài theo LTM 2005 (tổ chức, cá nhân nước ngoài) và để thực hiện hoạt động thương mại tại Việt Nam. Không những vậy, LTM 2005 còn quy định địa vị pháp lý của DNCVĐTNN là do thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Viêt Nam là thành viên thì “được coi là thương nhân Việt Nam”. Nhìn chung thì, việc LTM 2005 không quy định thế nào là DNCVĐTNN cũng không có gì đáng bàn cãi vì vấn đề này đã được điều chỉnh bởi LĐT 2020 và LDN 2020. Cũng giống như LTM 2005, Luật Doanh nghiệp (LDN) 2020 cũng không có sự giải thích về thuật ngữ DNCVĐTNN mà chỉ thông qua quy định tại Khoản 12 Điều 4 chỉ nêu: “Doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam”.

Như vậy có thể xem LDN 2020 dựa vào yếu tố quốc tịch để xác định một doanh nghiệp được xem là doanh nghiệp Việt Nam. Theo đó, nếu như tất cả doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập trên lãnh thổ Việt Nam thì chúng được xem là doanh nghiệp Việt Nam, kể cả trường hợp doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam. Song, tại Khoản 26 Điều 4 LDN 2020 lại có quy định dẫn chiếu đến Luật Đầu tư như sau: “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân được hiểu là nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư.” Trong pháp luật đất đai trước đây, DNCVĐTNN được sử dụng với thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, luật này dường như đã tách “tổ chức, cá nhân nước ngoài” thành hai chủ thể độc lập là “DNCVĐTNN” và “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao”.

Vì trước đây khi đề cập đến “tổ chức, cá nhân nước ngoài” là bao gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để đầu tư vào Việt Nam trong khi mục đích sử dụng của họ rất khác nhau. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất chỉ để thành lập cơ quan đại diện ngoại giao có chức năng thực hiện các công việc, nhiệm vụ được giao trong quan hệ của quốc gia họ với Việt Nam, còn đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để đầu tư, mục đích thực hiện kinh doanh thu lợi nhuận. Và một điều cần lưu ý, bản thân tổ chức, 12 cá nhân nước ngoài không thể trực tiếp sử dụng đất tại Việt Nam. Việc sử dụng đất này sẽ được thực hiện một cách gián tiếp bằng cách được thực hiện bởi một doanh nghiệp nào đó mà do chính tổ chức, cá nhân nước ngoài đó bỏ vốn thành lập ra pháp nhân mới hoặc góp vốn, mua cổ phần đối với pháp nhân đã được thành lập sẵn.

Và chính những pháp nhân này mới là chủ thể sử dụng đất. Do đó, khi gọi thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” thì dễ bị hiểu nhầm rằng tổ chức, cá nhân nước ngoài này chính là chủ thể sử dụng đất. Việc xác định tách bạch giữa DNCVĐTNN và tổ chức, cá nhân nước ngoài có chức năng ngoại giao hay việc không còn sử dụng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” một cách chung chung trong LĐĐ 2013 là một sự thay đổi tiến bộ góp phần giúp phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này. Có thể nói, LĐĐ 2013 lần đầu tiên đã chính thức thay thuật ngữ tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (LĐĐ 2003 và LKDBĐS 2006) bằng thuật ngữ DNCVĐTNN.

Căn cứ vào quan hệ sử dụng đất, thì DNCVĐTNN thuộc nhóm chủ thể sử dụng đất nước ngoài. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 có đề cập đến thuật ngữ DNCVĐTNN nhưng không đưa ra khái niệm cụ thể để xác định mà chỉ liệt kê ra doanh nghiệp nào là DNCVĐTNN, cụ thể gồm ba (03) nhóm: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư” (Khoản 7 Điều 5 LĐĐ 2013).