Chương 1 Cơ sở lý luận về qui trình định giá bất động sản thương mại 1. Khái niệm về bất động sản và bất động sản thương mại 1. Khái quát về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Dựa trên điều 174/ Bộ Luật Dân Sự 2005 của nước CHXHXCN Việt Nam có quy định rằng: BĐS là những tài sản mà không thể di dời được như: đất đai, nhà cửa, các công trình xây dựng gắn liền với đất, cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng và một số tài sản khác mà được pháp luật quy định. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
• Phân loại bất động sản Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và vô cùng quan trọng chiếm khoảng 40% tài sản của một quốc gia. Bất động sản có nhiều loại và có những đặc thù khác nhau. Nhưng theo luật pháp của nước CHXHCN Việt Nam, BĐS được phân ra thành 4 nhóm chính: - Đất đai: là tài sản không thể di chuyển được và phỉa được chứng nhận từ nhà nước CHXHCN Việt Nam 6 - Nhà ở và các công trình được gắn liền với đất: Nhà, cửa, trường học, các công trình về giao thông. và các TS gắn liền với các CTXD như hệ thống điều hòa, vệ sinh, điều khiển.
và các tài sản này phải đo lường được và xác định được giá trị. - Tài sản khác gắn liền với đất: cây cối trồng lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy hải sản, cánh đồng tạo muối, công trình thể thao, khu du lịch. - Tài sản khác được quy định theo luật pháp. Ngoài ra BĐS còn có thể phân chia làm 3 loại theo bách khoa toàn thư mở ( Wikipedia ) bao gồm: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm những bất động sản chính như sau: Bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ).Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
- BĐS không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất hiếm; Đất chưa sử dụng - BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia; Di sản văn hóa vật thể; Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; Nghĩa trang, v.v… • Điều kiện để công nhận một tài sản là BĐS: - Bất động sản có tính chất ko di dời được, trong trường hợp có thể di dời nhưng ảnh hưởng đến hình dạng, công năng của nó. - Có tính chất lâu dài: BĐS đã tồn tại được khổng thời gian dài nhất định - Được sở hữu bởi một người hay nhiều người - Đo lường được: Có thể lượng hóa được giá trị BĐS 7 Bên cạnh đó, chúng ta cần chú ý rằng BĐS còn tồn tại dưới 2 dạng đó là: BĐS vô hình và BĐS hữu hình để định giá giá trị của một BĐS một cách chính xác nhất. - BĐS hữu hình: là những hiện vật có thể nhìn thấy được như nhà cửa, đất đai, cácCTXD. - BĐS vô hình: là những giá trị không thể thấy được bằng mắt như công nghệ quản lý, dịch vụ marketing, và các giá trị về tinh thần/ văn hóa.
Khái niệm bất động sản thương mại “Bất động sản thương mại là loại hình BĐS kinh doanh thương mại lấy lợi thế về vị trí, hạ tầng, tiện ích để cung cấp dịch vụ cho cộng đồng. Do đặc thù này nên các dự án bất động sản thương mại thường tọa lạc trên các con đường lớn, ngã tư và giữa các khu dân cư đông đúc.” Các loại hình bất động sản khai thác thương mại phổ biến nhất hiện nay là khách sạn, nhà hàng, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại ,nhà xưởng,… Bất động sản thương mại có thể sinh lời qua hoạt động kinh doanh nên được nhiều nhà đầu tư săn tìm và xem như một tài sản để dành, giá trị tăng theo thời gian cũng như dễ dàng cho thuê lại để có nguồn thu nhập ổn định. Khi có nhu cầu bán lại, tính thanh khoản của bất động sản thương mại cũng tốt hơn so với các sản phẩm khác. Có thể nói hiện nay ở nước ta chưa có cụ thể một khái niệm để bao quát được đầy đủ và thống nhất về BĐS nhưng các khái niệm trên đã khái quát đầy đủ các vấn đề có liên quan đến BĐS giúp mọi người nhìn nhận một cách rõ ràng và nhà nước có thể quản lý, xây dựng một hệ thống lành mạnh và thúc đẩy thị trường BĐS ngày một phát triển.
• Phân loại bđs thương mại Bất động sản thương mại là bất động sản sản sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng chỉ cho mục đích kinh doanh cho thuê. Đó là phân hạng bất động sản lớn nhất dành cho mục đích đầu tư. Bất động sản thương mại bao gồm: Các 8 khu chung cư, nhà ở thương mại với mục đích chủ yếu là cho thuê lại; văn phòng cho thuê; bất động sản công nghiệp như nhà xưởng, kho hàng; bất động sản cho thuê để mở dịch vụ bán lẻ như các cửa hàng kinh doanh quần áo, đồ điện tử, đồ ăn uống …; và bất động sản khách sạn như nhà nghỉ, khách sạn, resort. Đặc điểm của bất động sản thương mại Ngoài những đặc điểm chung của bđs như: - Tính cố định về vị trí: do BDS luôn gắn với đất đai, mà đất đất thì không thể di dời được.
Vì thế, mỗi BDS lại mang tính chất,đặc điểm khác nhau và yếu tố này cũng quyết định về giá trị và lợi ích mà BDS mang đến. - Chịu sự tác động của yếu tố vùng,khu vực: “Đó gồm các yếu tố như điều kiện về tự nhiên, trình độ của phát triển kinh tế/xã hội, điều kiện chính trị, môi trường sống. Các yếu tố này mang tính cố định hay tạm thời, tích cực hay là tiêu cực đều tác động rất lớn đến giá trị và lợi ích của BDS. Vì thế BDS khu vực này thì sẽ không giống BDS khu vực khác và được thể hiện rõ ràng nhất qua khung giá đất.
Ví dụ như giá đất ở đô thị thì đắt hơn nhiều so với giá ở nông thôn.” - Mang tính khan hiếm: “Diện tích trái đất là không đổi, do đó diện tích đất đai không thể mở rộng thêm được nữa cùng sự phát triển mạnh của kinh tế/xã hội và sự gia tăng của dân số loài người làm cho đất đai dần trở lên khan hiếm, các quỹ đất dành cho mỗi lĩnh vực hoặt động là giới hạn và dành cho các lĩnh vực trong tương lai càng giới hạn hơn nữa. Dấn đến mất tình trạng cung cầu, luôn trong trạng thái cung không đủ cho cầu xảy ra những hiện tượng về đầu cơ BDS, giá đất tăng cao. người thì không đủ dùng, người thì dùng không hết.” - Tính cá biệt : Mỗi BDS luôn không giống với 1 BDS nào khác. Trước tiên là về vị trí địa lí, do BDS mang tính cố định, khác nhau vềvị trí lô đất, ngoại cảnh và các công trinh xây dựng.
Ngay cả trong một chung cư thì các căn phòng khác nhau đều mang những giá trị khác nhau. 9 - Tính lâu bền: Đất đai là một TS mà do thiên nhiên tặng có tuổi thị vĩnh viễn ngoài trừ các trường hợp như sạt lở, lũ lụt, sói mòn. Bên cạnh đó các CTXD gắn liền với đất luôn rất chắc chắn và có tuổi thọ cao. Nếu thường xuyên bao trì, bảo dưỡng thì các công trình xây dựng có thể có tuổi thọ cả trăm năm và lâu hơn nữa.
Ngay cả các TS khác gằn liền với đất như: cây cổ thụ, công trình để nuôi trồng thủy/hải sản cũng có những tuổi thọ cao hàng chục hàng trăm năm. Lợi ích kinh tế thường giảm dần theo mỗi chu kỳ , vì vậy cần có những chiến lược kinh doanh, định giá giá trị sao cho phù hợp. - Chịu ảnh hưởng lẫn nhau: “Sự hoàn thiện, sự ra đời hay cải tạo của BDS này sẽ là tác động tích cựch hay là tiêu cực lên BDS kia về giá trị, công năng hay lợi ích sử dụng. Sự ảnh hưởng mạnh mẽ nhất có thể nhìn thấy thường xuyên đó là sự ảnh hưởng của BDS liền kề với các công trình dự án chung của nhà nước như đường xá, trường học, bệnh viện.
Vì vậy khi định giá một BDS cần chú ý về quy hoạch của nhà nước cũng như các BDS hình thành trong tương lai có ảnh hưởng đến BDS cần định giá.” - Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý: Các yếu tố này chi phối mạnh mẽ lên BDS thương mại. Tùy mỗi quốc gia, khu vực, lãnh thổ, …khác nhau thì nhu cầu về BDS khác nhau. Cùng với các yếu tố như tôn giáo, tín ngưỡng, hay tâm lý đều chi phối về nhu cầu hay giá trị của một BDS. - Mang giá trị lớn: “Do BDS thương mại luôn luôn gắn với đất, và đất đai là một tài sản có giá trị lớn, cùng với việc đầu tư công trình xây dựng với chi phí cao và khả năng sinh lời lớn làm cho BDS là một hàng hóa thu hút với nhà đầu tư.
Vì thế các hoạt động về việc kinh doanh BDS thương mại luôn có dự can thiệp của NHTM và các tổ chức về tín dụng khác.” - Chịu sự chi phối của Pháp luật và chính sách nhà nước một cách mạnh mẽ: Do BDS thương mại là một tài sản quan trọng, chiếm khoản 40% tài sản của một quốc gia cho nên các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS thương mại ảnh hưởng 10 mạnh mẽ đến những hoạt động kinh tế/xã hội khác.