Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những cấu phần trọng yếu của nền kinh tế, trong đó bất động sản ước tính chiếm tỷ trọng lớn trong tổng khối tài sản quốc gia (khoảng 40% đến 60%). Sự phát triển nhanh chóng của các giao dịch kinh tế, tín dụng ngân hàng, đầu tư thương mại và chuyển nhượng tài sản kéo theo nhu cầu cấp thiết về xác định giá trị thị trường một cách khách quan, chính xác. Hoạt động thẩm định giá bất động sản đóng vai trò là cầu nối trung gian độc lập nhằm phục vụ nhiều mục đích pháp lý và kinh tế như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh, bảo toàn tài sản, tính thuế và giải phóng mặt bằng bồi thường.

Tuy nhiên, lĩnh vực định giá bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện, đối mặt với nhiều phức tạp về tính thanh khoản, tính cá biệt của tài sản và mức độ minh bạch của thông tin giao dịch. Nhằm đánh giá việc vận dụng phương pháp thu nhập trong hoạt động định giá thực tế tại doanh nghiệp, tác giả Hoàng Quốc Huy (Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: "Quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập tại Công ty Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam VTA".

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định gồm các nhiệm vụ cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học, khái niệm, đặc điểm, vai trò, nguyên tắc và các kỹ thuật định giá bất động sản thương mại theo cách tiếp cận từ thu nhập.
  2. Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập đang được áp dụng tại Công ty Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA).
  3. Xác định những ưu điểm, tồn tại, hạn chế cùng nguyên nhân trong quy trình nghiệp vụ tại doanh nghiệp; từ đó đề xuất các nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập và các nhân tố ảnh hưởng tới quy trình này.
  • Phạm vi không gian: Hoạt động thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA) và mạng lưới chi nhánh trên phạm vi cả nước.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu tài chính, hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp trong giai đoạn 3 năm (2016 – 2018).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng các văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá chuyên ngành tại Việt Nam:

  • Khái niệm và quy định về tài sản, đất đai: Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005; Luật Đất đai năm 2003; Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở; Thông tư số 45/2013/TT-BTC về trích khấu hao tài sản cố định; Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về bảng giá các loại đất.
  • Quy chuẩn chuyên môn về thẩm định giá: Pháp lệnh Giá số 40 (Điều 4); Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định số 170/2003/NĐ-CP và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP; Thông tư số 15/2004/TT-BTC; hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC và Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính.

Hệ thống 11 nguyên tắc thẩm định giá

Tác giả tổng hợp và phân tích 11 nguyên tắc cốt lõi chi phối việc xác định giá trị tài sản bằng phương pháp thu nhập:

  1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Đánh giá khả năng khai thác tối ưu về mặt vật chất, pháp lý, tài chính và thời gian để tạo ra thu nhập ròng lớn nhất.
  2. Nguyên tắc cung cầu: Giá trị bất động sản biến động theo tương quan cung - cầu trên thị trường.
  3. Nguyên tắc phù hợp: Mức độ tương thích giữa bất động sản với môi trường kinh tế, xã hội và quy hoạch khu vực.
  4. Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản bị giới hạn bởi chi phí sở hữu tài sản tương đương có cùng công năng sinh lợi.
  5. Nguyên tắc thay đổi: Bất động sản và thị trường liên tục biến đổi về công năng, thị hiếu và môi trường kinh tế.
  6. Nguyên tắc cân bằng: Sự hài hòa giữa các yếu tố cấu thành bên trong bất động sản và mối quan hệ với hạ tầng bên ngoài.
  7. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng thu nhập thuần của toàn bộ tài sản.
  8. Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận kỳ vọng từ bất động sản kích thích cạnh tranh trên thị trường.
  9. Nguyên tắc dự báo: Giá trị tài sản được ước tính dựa trên khả năng sinh lời và các dòng lợi ích trong tương lai.
  10. Nguyên tắc nhất quán: Đảm bảo tính đồng bộ giữa mục đích sử dụng đất và mục đích định giá.
  11. Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập tạo ra được phân bổ cho các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý); phần thặng dư còn lại thuộc về giá trị đất.

Kỹ thuật định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập

Nghiên cứu chi tiết hóa hai phương pháp toán học định giá chính:

  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng khi thu nhập hoạt động thuần của bất động sản tương đối ổn định trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại hoặc vô hạn định: $$\text{Giá trị tài sản } (V) = \frac{I}{R}$$ (Trong đó: $I$ là thu nhập hoạt động thuần hàng năm; $R$ là tỷ suất vốn hóa).

    Tỷ suất vốn hóa ($R$) được lượng hóa qua ba hướng tiếp cận:

    • Phương pháp so sánh: Tính trực tiếp từ tỷ lệ giữa thu nhập thuần và giá bán của ít nhất 03 tài sản tương đồng trên thị trường ($R = \frac{\text{Thu nhập hoạt động thuần}}{\text{Giá bán}}$) hoặc thông qua hệ số chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả: $$R = \frac{1 - \text{Tỷ lệ chi phí hoạt động}}{\text{Số nhân thu nhập hiệu quả}}$$
    • Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu (Band of Investment): $$R = M \times R_m + (1 - M) \times R_e$$ (Trong đó: $M$ là tỷ trọng vốn vay; $R_m$ là hệ số vốn hóa tiền vay; $R_e$ là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu).
    • Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ (DCR): $$R = M \times R_m \times DCR$$ (Trong đó: $DCR$ là tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ = Thu nhập hoạt động thuần / Khoản thanh toán nợ hàng năm).

  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Áp dụng khi dòng thu nhập từ bất động sản biến đổi không đều qua các năm dự báo: $$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1 + r)^t} + \frac{V_n}{(1 + r)^n}$$ (Trong đó: $CF_t$ là dòng tiền thuần năm thứ $t$; $r$ là tỷ suất chiết khấu; $V_n$ là giá trị tài sản thu hồi ở cuối kỳ dự báo; $n$ là số năm trong giai đoạn dự báo).

    Tỷ suất chiết khấu ($r$) được tính toán trên cơ sở chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền ($WACC$) hoặc mô hình cộng dồn rủi ro (lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm cộng tỷ lệ bù đắp rủi ro).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

  • Phương pháp thống kê mô tả và thu thập số liệu thứ cấp từ tài liệu quản trị, báo cáo tài chính của Công ty VTA.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp và so sánh dữ liệu thị trường bất động sản.
  • Phương pháp luận duy vật biện chứng nhằm xem xét mối liên hệ giữa các biến số kinh tế vĩ mô, cơ chế chính sách và quy trình nghiệp vụ nội bộ.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình định giá bất động sản thương mại

Chương 1 thiết lập khung khái niệm tổng quan về bất động sản và bất động sản thương mại:

  • Bất động sản theo phân loại pháp luật gồm 4 nhóm (đất đai, nhà ở và công trình gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất, các tài sản khác theo luật định) và theo tính chất đầu tư gồm 3 loại (bất động sản có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng, bất động sản đặc thù).
  • Bất động sản thương mại được xác định là loại hình bất động sản sản sinh ra thu nhập thường xuyên từ hoạt động kinh doanh, cho thuê (trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà xưởng công nghiệp, mặt bằng bán lẻ).
  • Tác giả phân tích 10 đặc điểm đặc thù của bất động sản thương mại: tính cố định vị trí, tác động của vùng/khu vực, tính khan hiếm, tính cá biệt, tính lâu bền, chịu ảnh hưởng lẫn nhau, yếu tố tập quán/thị hiếu, giá trị lớn, sự chi phối chặt chẽ của pháp luật, và sự phụ thuộc vào năng lực quản lý vận hành.

Quy trình chuẩn định giá bất động sản được hệ thống hóa qua 6 bước khép kín:

  1. Bước 1 - Nắm rõ tổng quát vấn đề: Xác định pháp lý tài sản, quyền sở hữu, mục đích định giá, thời điểm hiệu lực và phạm vi công việc.
  2. Bước 2 - Lập kế hoạch định giá: Phân bổ nhân sự, lịch trình thực hiện, xác định nguồn thông tin và biểu mẫu khảo sát.
  3. Bước 3 - Khảo sát hiện trạng và thu thập dữ liệu: Điều tra thực địa công trình, thu thập dữ liệu kinh tế - xã hội vùng, giao dịch tương tự, doanh thu, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành.
  4. Bước 4 - Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp: Quyết định áp dụng vốn hóa trực tiếp, DCF, so sánh, chi phí hoặc thặng dư.
  5. Bước 5 - Chuẩn bị báo cáo định giá: Tổng hợp số liệu, rà soát tính logic và đối chiếu kết quả.
  6. Bước 6 - Lập và ban hành chứng thư, báo cáo định giá: Trình bày thông tin khách hàng, căn cứ pháp lý, phương pháp, kết quả ước tính và các giả thiết hạn chế.

Đồng thời, chương này phân tích các nhân tố chi phối quy trình định giá bao gồm nhóm khách quan (khung khổ pháp lý, chu kỳ tăng trưởng kinh tế, biến động cung - cầu) và nhóm chủ quan (quy trình nội bộ của tổ chức định giá, chiến lược thẩm định, nguồn dữ liệu thị trường, trình độ và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên).

Chương 2: Quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập tại công ty thẩm định giá VTA

Chương 2 tập trung phân tích môi trường hoạt động thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA):

  • Quá trình hình thành: Công ty VTA được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cấp ngày 31/01/2011 bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội. Trụ sở chính đặt tại Liền kề 2.4 tổ 9, khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, TP. Hà Nội. Doanh nghiệp thiết lập mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện tại Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh (Chi nhánh Miền Nam), Hải Dương, Kon Tum, Vũng Tàu và Bình Định.
  • Năng lực nhân sự và dịch vụ: 100% cán bộ nghiệp vụ có trình độ đại học và sau đại học (trong đó có 01 Tiến sĩ và gần 30% là Thạc sĩ hoặc học viên cao học). Danh mục dịch vụ bao gồm: Thẩm định giá (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, tài sản vô hình), Tư vấn tài chính, Kế toán và Kiểm toán.
  • Kết quả kinh doanh giai đoạn 2016 – 2018:
Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: nghìn đồng) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Thu nhập thuần 70.208.390 80.142.230 80.930.422
Chi phí hoạt động 30.682.804 40.260.996 40.698.284
Tổng thu nhập trước thuế 20.037.207 30.996.650 80.036.307
Tổng lợi nhuận sau thuế 10.529.187 30.148.845 60.445.594

Về thực trạng nghiệp vụ, tác giả phân tích các cơ sở pháp lý và các bước triển khai phương pháp thu nhập trong các hồ sơ định giá bất động sản thương mại tại VTA. Đánh giá chung cho thấy quy trình của VTA tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, các bước khảo sát và lập báo cáo chặt chẽ, kiểm soát tốt tính độc lập. Tuy nhiên, việc ứng dụng phương pháp thu nhập tại công ty vẫn gặp hạn chế do tính bất đối xứng thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam, việc xác định tỷ lệ thất thu, chi phí vận hành thực tế và suất vốn hóa còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chủ quan của thẩm định viên khi thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thương mại bằng phương pháp thu nhập tại công ty VTA

Dựa trên các hạn chế và nguyên nhân đã phân tích ở Chương 2, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin: Xây dựng quy chuẩn hóa phiếu điều tra thực địa, mở rộng các kênh thu thập dữ liệu giao dịch cho thuê, chi phí hoạt động từ các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà, sàn giao dịch uy tín.
  2. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường: Thành lập hoặc nâng cấp bộ phận nghiên cứu thị trường chuyên trách tại VTA; định kỳ theo dõi chỉ số giá, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê văn phòng/bán lẻ theo từng khu vực nhằm cung cấp dữ liệu đầu vào chuẩn xác cho công thức vốn hóa và chiết khấu.
  3. Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá: Thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo nội bộ, cử thẩm định viên tham gia các chương trình cập nhật kiến thức do Bộ Tài chính tổ chức; chú trọng bồi dưỡng kỹ năng phân tích tài chính doanh nghiệp và đạo đức hành nghề.
  4. Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng: Chuẩn hóa hệ thống biểu mẫu, quy trình thẩm định nội bộ bảo đảm bám sát các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam mới nhất và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Giá, Luật Đất đai.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

  • Hệ thống hóa phương pháp luận định lượng: Làm rõ cơ sở toán học và điều kiện áp dụng của mô hình vốn hóa trực tiếp ($V = I / R$) và mô hình chiết khấu dòng tiền ($DCF$), phân định rõ các kỹ thuật xác định tỷ suất vốn hóa ($R$) thông qua phương pháp so sánh thị trường, phân tích $WACC$ và hệ số khả năng trả nợ ($DCR$).
  • Phản ánh bức tranh hoạt động doanh nghiệp: Cung cấp chuỗi số liệu tài chính liên tục 3 năm (2016 – 2018) của Công ty VTA, phản ánh sự tăng trưởng về quy mô doanh thu thuần (từ 70,2 tỷ đồng năm 2016 lên 80,9 tỷ đồng năm 2018) và lợi nhuận sau thuế (từ 10,5 tỷ đồng lên 60,4 tỷ đồng).
  • Nhận diện điểm nghẽn thực tiễn: Khái quát được những thách thức khi áp dụng phương pháp thu nhập tại Việt Nam, đặc biệt là sự thiếu hụt cơ sở dữ liệu thị trường chuẩn hóa về chi phí hoạt động và suất sinh lời bất động sản.

Đóng góp về mặt giải pháp

Khóa luận đã đề xuất các khuyến nghị gắn liền với thực tiễn quản trị tại Công ty Thẩm định giá VTA, tập trung vào việc chuẩn hóa nguồn dữ liệu thu thập, xây dựng bộ phận nghiên cứu thị trường nội bộ và nâng cao năng lực phân tích tài chính cho đội ngũ thẩm định viên.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi dữ liệu: Đề tài tập trung phân tích nghiên cứu điển hình (case study) tại một doanh nghiệp cụ thể là Công ty VTA trong giai đoạn 2016 – 2018, chưa mở rộng so sánh định lượng với quy trình thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá quốc tế hoặc các tổ chức định giá khác tại Việt Nam.
  • Hạn chế về tính thời điểm của khung pháp lý: Tại thời điểm tác giả hoàn thành chuyên đề, các căn cứ pháp lý được viện dẫn dựa trên Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Cập nhật quy trình định giá theo các văn bản luật sửa đổi hiện hành; mở rộng phân tích chuyên sâu cho các phân khúc bất động sản thương mại đặc thù như khách sạn nghỉ dưỡng phức hợp (resort), trung tâm logistics thông minh; kiểm định mô hình xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp kinh tế lượng với cỡ mẫu thị trường lớn hơn.

Giá trị tham khảo

Tài liệu có giá trị tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên chuyên ngành: Sinh viên ngành Kinh doanh Bất động sản, Thẩm định giá, Kinh tế tài nguyên và Tài chính doanh nghiệp đang tìm kiếm tài liệu về lý thuyết tiếp cận thu nhập và các bước lập báo cáo định giá.
  • Thẩm định viên và học viên nghề thẩm định: Tham khảo quy trình 6 bước, các công thức chi tiết hóa tỷ suất vốn hóa ($R$), tỷ suất chiết khấu ($r$) và cách thức thu thập, xử lý dòng tiền hoạt động thuần của bất động sản cho thuê.
  • Doanh nghiệp thẩm định giá: Cung cấp tư liệu tham khảo về cơ cấu tổ chức, danh mục sản phẩm dịch vụ và các giải pháp quản lý chất lượng hồ sơ định giá.

Câu hỏi thường gặp

1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp khác phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) ở điểm nào?

Phương pháp vốn hóa trực tiếp ($V = I / R$) được áp dụng khi thu nhập hoạt động thuần ($I$) từ bất động sản tương đối ổn định (không đổi hoặc tăng trưởng đều) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại. Phương pháp dòng tiền chiết khấu ($DCF$) được áp dụng khi dòng tiền biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (dòng tiền không đều), phổ biến ở các bất động sản mới đưa vào khai thác hoặc dự án đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng.

2. Tỷ suất vốn hóa ($R$) trong phương pháp vốn hóa trực tiếp được xác định bằng những cách nào?

Theo cơ sở lý thuyết của khóa luận, $R$ được xác định qua 3 phương pháp:

  1. Phương pháp so sánh: Tính trực tiếp từ tỷ lệ giữa thu nhập thuần và giá bán của tối thiểu 03 tài sản tương tự, hoặc thông qua tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả.
  2. Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu: Tính theo bình quân gia quyền giữa hệ số vốn hóa tiền vay ($R_m$) và tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu ($R_e$).
  3. Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ: Căn cứ vào tỷ trọng vốn vay ($M$), hệ số vốn hóa tiền vay ($R_m$) và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ ($DCR$).

3. Quy mô tổ chức và mạng lưới hoạt động của Công ty Thẩm định giá VTA gồm những đơn vị nào?

Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (thành lập ngày 31/01/2011) có trụ sở chính tại Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội. Mạng lưới hoạt động bao gồm: Chi nhánh Hải Phòng, Chi nhánh Miền Nam (TP.HCM), cùng các văn phòng đại diện tại Hải Dương, Kon Tum, Vũng Tàu và Bình Định.

4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty VTA giai đoạn 2016 – 2018 thể hiện như thế nào?

Theo báo cáo tài chính trong văn bản, thu nhập thuần của VTA đạt 70,21 tỷ đồng (năm 2016), tăng lên 80,14 tỷ đồng (năm 2017) và đạt 80,93 tỷ đồng (năm 2018). Lợi nhuận sau thuế có sự tăng trưởng mạnh từ 10,53 tỷ đồng (2016) lên 30,15 tỷ đồng (2017) và đạt 60,45 tỷ đồng (2018).

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của sinh viên Hoàng Quốc Huy đã tổng hợp hệ thống lý luận và khung pháp lý chuyên ngành về định giá bất động sản thương mại theo cách tiếp cận từ thu nhập. Nghiên cứu đi sâu phân tích thực trạng triển khai nghiệp vụ, cơ cấu tổ chức và kết quả tài chính giai đoạn 2016 – 2018 tại Công ty Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA). Trên cơ sở chỉ ra các điểm nghẽn về dữ liệu thị trường và tính chủ quan trong ước tính tỷ suất sinh lời, tác giả đã đưa ra 4 nhóm giải pháp mang tính ứng dụng nhằm hoàn thiện quy trình định giá tại doanh nghiệp.