CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1. Khái quát chung về nhà chung cư 1. Khái niệm nhà chung cư Thuật ngữ nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu. Theo đó, nhằm mục đích cung cấp chỗ ở cho những người dân nghèo, người La Mã đã xây dựng nên những dạng nhà cung cư đầu tiên, với tên gọi là “Insula”.
Với diện tích trệt chỉ khoảng 400m2, mỗi “Insula” có sức chứa lên tới hơn 40 người; khi xây dựng số tầng “Insula”có thể lên đến 6-7 tầng. Trong thời kỳ phát triển nhất, số lượng “Insula” tại La Mã có thời điểm lên đến 50. Trong Tiếng Anh, nhà chung cư được gọi với thuật ngữ là “Condominium” - được sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên bởi những người La Mã cổ đại. Trong tiếng Latin, thuật ngữ “Condominium” được tạo thành bởi từ “con” có nghĩa là “của chung” kết hợp với từ “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.
Thuật ngữ “Condominium” ghi nhận khuôn viên khu đất và các công trình, căn hộ được xây dựng, tạo ra trong khuôn viên khu đất này. Khi một người sở hữu căn hộ thì đi theo đó, họ sẽ có quyền sở hữu đối với các bức tường, trần căn hộ, phần không gian trong căn hộ và có quyền sở hữu chung đối với phần “không gian chung” của “Condominium” đó. Ngày nay, thuật ngữ “Condominium” thường được sử dụng với nghĩa là toàn bộ dự án chung cư hoặc cũng có thể dùng để chỉ từng căn hộ trong dự án chung cư đó. Tuy nhiên, xét trên phương diện kỹ thuật, từ “Condominium” là thuật ngữ dùng để chỉ toàn bộ dự án chung cư (Project); còn nếu muốn nói đến các căn hộ chung cư đơn lẻ, người ta thường hay sử dụng thuật ngữ “Apartment” hay “Unit”6.
5 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/, truy cập ngày 01/4/2023. 6 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/, truy cập ngày 01/4/2023. 10 Tại Việt Nam, khái niệm nhà chung cư lần đầu tiên được quy định tại Quy chế QLSD nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (khoản 1 Điều 3). Theo đó, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở được xây dựng gồm có nhiều tầng, các căn hộ có cấu trúc khép kín, cho nhiều hộ dân ở.
Đồng thời, cũng có lối đi chung, cầu thang chung và các hệ thống kết cấu hạ tầng, kỹ thuật sử dụng chung cho toàn thể các hộ dân. Đến ngày 01/7/2006, Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, ngoài việc giữ lại các nội dung đã được quy định tại Quy chế QLSD nhà chung cư nói trên, thì khái niệm nhà chung cư đã có bổ sung thêm nội dung: “. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”7. Đến ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022 có hiệu lực, trên cơ sở tiếp nối, giữ lại nội hàm khái niệm nhà chung cư tại các quy định nêu trên, thì Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm vào khái niệm nhà chung cư nội dung về phân loại nhà chung cư: “… bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Đồng thời, so với quy định trước đây, khái niệm nhà chung cư tại Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm chủ thể là “tổ chức”, bên cạnh “hộ gia đình, cá nhân”, là chủ thể có quyền đối với phần sở hữu chung, riêng và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung tại nhà chung cư8. Từ các quy định trên, có thể hiểu nhà chung cư là nhà ở thường tập trung ở các khu vực, địa bàn khu đô thị lớn, có nhiều tầng, nhiều căn hộ độc lập, riêng biệt cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức ở hoặc để ở kết hợp với hoạt động kinh doanh. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có các phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung tại nhà chung cư. 7 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005.
8 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022. 11 Để làm rõ hơn các thuật ngữ được nêu tại khái niệm nhà chung cư, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD) cũng đã định nghĩa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư “được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.” và định nghĩa, giải thích nhằm giúp phân biệt giữa nhà chung cư và căn hộ chung cư, cụ thể: “Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể”9. Bên cạnh đó, trong quá trình QLSD, cũng xuất hiện một số thuật ngữ, do vậy, để làm rõ các thuật ngữ này thì Quy chế QLSD nhà chung cư cũng đã có các giải thích, định nghĩa như: “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” tại khoản 2 Điều 3; hay định nghĩa về cụm nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3: “Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, cùng với các quy định, định nghĩa nêu trên, đã góp phần làm rõ hơn nội hàm khái niệm nhà chung cư, qua đó giúp chúng ta cơ bản hình dung và xác định được loại hình nhà ở này so với các nhà ở thông thường khác.
Đặc điểm nhà chung cư Nhìn chung, nhà chung cư cũng có các đặc điểm của nhà ở thông thường như: Được con người đầu tư chi phí để xây dựng, việc thi công xây dựng nhà ở phải tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn nhất định và các quy định của pháp luật; gắn với quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; nhà chung cư được xây dựng nhằm phục vụ mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Bên cạnh đó, nhà chung cư có một số đặc điểm cơ bản sau đây: 9 Tiểu mục 1.4, Chương 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD) ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. 12 Một là, nhà chung cư có sự tồn tại song song giữa quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng. Cư dân vừa có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ, ban công, lô gia gắn liền với căn hộ.
và quyền sở hữu chung đối với trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, không gian, hệ thống kết cấu chịu lực và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Do vậy, cư dân sẽ có những quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm trong việc thực hiện các quyền sở hữu nói trên, để đảm bảo nhà chung cư được hoạt động, vận hành liên tục, bình thường, ổn định, an toàn. Hai là, các cư dân có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc QLSD phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư. Giá trị phần sở hữu chung được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí QLVH để được khai thác và sử dụng phần diện tích này.
Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng, cũng như mục đích sử dụng. Đồng thời, vì các cư dân có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm ngang nhau trong việc QLSD phần diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, do đó, họ phải tôn trọng quyền của nhau trong việc sử dụng các phần sở hữu chung này. Ba là, trong quá trình QLSD nhà chung cư, có sự tham gia của hai chủ thể là Ban quản trị và đơn vị QLVH nhà chung cư. Bốn là, nhà chung cư là nhà ở có nhiều căn hộ.
Hiện nay, nhà chung cư thường được xây dựng với rất nhiều tầng, thang máy là thiết bị kỹ thuật không thể thiếu tại các chung cư cao tầng. Nhà chung cư là nơi sinh sống của rất nhiều cư dân, do đó, để đảm bảo sự tiện lợi, cũng như tiện ích cho người sử dụng, các nhà chung cư hiện nay hầu như đều xây dựng tầng hầm, nhằm phục vụ nhu cầu để xe của cư dân tại chung cư, cũng như lắp đặt các khu kỹ thuật, kho chứa. Phân hạng nhà chung cư Nhà chung cư là nhà ở có quy mô lớn cả về số lượng căn hộ, số lượng người dân sinh sống và hệ thống công trình hạ tầng, kỹ thuật phục vụ cho nhà chung cư. Do đó, chất lượng của nhà chung cư là một trong những tiêu chí được quan tâm 13 hàng đầu.
Sau khi triển khai xây dựng xong dự án nhà chung cư và đưa vào sử dụng, việc phân hạng nhà chung cư được xem là hoạt động đánh giá tổng thể chất lượng của nhà chung cư: “Nhằm cung cấp cơ sở cho hoạt động QLVH, sử dụng nhà chung cư của các chủ thể được thống nhất và đúng mục đích, đảm bảo lợi ích của các bên trong các trường hợp cụ thể”10. Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây: (1) Có đề nghị của cá nhân, tổ chức theo quy định; (2) Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (3) Nhà chung cư được xây dựng theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp; (4) Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan; (5) Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật, được đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ để đề nghị công nhận hạng; (6) Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.