Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là đô thị lớn nhất Việt Nam với dân số thực tế gần 14 triệu người, mật độ dân số trung bình 4.375 người/km², đồng thời là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng. Trong giai đoạn 2016-2021, TP.HCM đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) đạt khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19. Song song với phát triển kinh tế, nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) cho người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng chính sách ngày càng cấp thiết. Giai đoạn này, TP.HCM đặt mục tiêu xây dựng khoảng 20.000 căn NOXH và 35.000 chỗ ở tập trung cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý nhà nước về NOXH tại TP.HCM trong giai đoạn 2016-2021, nhằm phân tích thực trạng, đánh giá kết quả và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các chính sách, quy hoạch, quản lý quỹ đất, thiết kế kỹ thuật, giao nhà, cho thuê, thu hồi và xử lý vi phạm liên quan đến NOXH trên địa bàn TP.HCM. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý NOXH, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp, đồng thời hỗ trợ phát triển bền vững đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý nhà nước, phát triển đô thị và chính sách nhà ở xã hội. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

  1. Lý thuyết quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước được hiểu là hoạt động quyền lực của Nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, duy trì trật tự và phát triển xã hội. Trong lĩnh vực NOXH, quản lý nhà nước bao gồm ban hành chính sách, tổ chức thực hiện, giám sát và xử lý vi phạm.

  2. Mô hình phát triển nhà ở xã hội: Bao gồm ba chủ thể chính là Nhà nước (kích cung), Ngân hàng (kích cầu) và Nhà đầu tư (kích hoạt). Mô hình này nhấn mạnh vai trò phối hợp giữa các bên để phát triển NOXH hiệu quả, đáp ứng nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp.

Các khái niệm chính được làm rõ gồm: nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng NOXH, nguồn cung NOXH, công tác quy hoạch và quản lý quỹ đất, chính sách hỗ trợ phát triển NOXH, và công tác thanh tra, xử lý vi phạm.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa phân tích định lượng và định tính, dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm 93 dự án NOXH trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016-2021 với tổng diện tích quỹ đất 256,75 ha và quy mô dự kiến khoảng 126.780 m² sàn xây dựng.

  • Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các dự án NOXH đã được cấp phép, triển khai và quản lý trên địa bàn TP.HCM nhằm đảm bảo tính đại diện và toàn diện.
  • Phương pháp phân tích: So sánh, tổng hợp số liệu từ các báo cáo của Sở Xây dựng, UBND TP.HCM, Cục Thống kê và các văn bản pháp luật liên quan. Phân tích các chỉ tiêu phát triển NOXH, đánh giá thực trạng quản lý, xác định hạn chế và nguyên nhân.
  • Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích giai đoạn 2016-2021, đồng thời tham khảo các kế hoạch phát triển NOXH đến năm 2030 để đề xuất giải pháp phù hợp.

Phần mềm Excel được sử dụng để tổng hợp, phân tích số liệu, hỗ trợ trình bày dữ liệu dưới dạng bảng biểu và biểu đồ minh họa.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tăng trưởng kinh tế và nhu cầu NOXH: GRDP TP.HCM giai đoạn 2016-2019 tăng trung bình trên 8% mỗi năm, đạt 1,347 triệu tỷ đồng năm 2019. Dù năm 2020-2021 chịu ảnh hưởng dịch Covid-19, GRDP vẫn duy trì mức 1,299 triệu tỷ đồng. Nhu cầu NOXH dự báo tăng lên khoảng 45.000 m² sàn giai đoạn 2021-2025 và 50.000 m² sàn giai đoạn 2026-2030.

  2. Quy hoạch và quỹ đất dành cho NOXH: Trong giai đoạn 2016-2021, TP.HCM đã phê duyệt 41 dự án NOXH với tổng diện tích quỹ đất hơn 1,27 triệu m². Tuy nhiên, việc bố trí đất cho NOXH còn hạn chế, chủ yếu dựa vào quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại. Một số đồ án quy hoạch chưa tích hợp quỹ đất NOXH, ảnh hưởng đến tính chủ động phát triển.

  3. Thực trạng quản lý và triển khai dự án: Sở Xây dựng TP.HCM đã cấp phép xây dựng 24 dự án với tổng diện tích sàn 1.748,32 m², nghiệm thu 11 dự án với 111.236,9 m² sàn, và cho phép bán 15 dự án. Công tác kiểm tra đối tượng thuê, mua NOXH ghi nhận 11.032 lượt đối tượng, trong đó 8.472 lượt mua, 2.299 lượt thuê. Tuy nhiên, việc bàn giao quỹ đất 20% từ các dự án thương mại còn chậm, ảnh hưởng tiến độ phát triển NOXH.

  4. Chính sách và pháp luật: TP.HCM đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, kế hoạch phát triển NOXH như Nghị quyết số 10/NQ-HĐND (2018), Quyết định số 5086/QĐ-UBND (2018), Quyết định số 4151/QĐ-UBND (2021). Tuy nhiên, vẫn tồn tại các bất cập như thiếu hướng dẫn chi tiết về chi phí bồi thường, hoàn trả cho nhà đầu tư, và quy định chưa đồng bộ về quản lý quỹ đất.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy TP.HCM đã có nhiều nỗ lực trong phát triển NOXH, thể hiện qua số lượng dự án và quỹ đất được phê duyệt. Tuy nhiên, sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch và chính sách đã làm giảm hiệu quả quản lý. Việc chậm bàn giao quỹ đất 20% từ các dự án thương mại là một trong những nguyên nhân chính khiến tiến độ phát triển NOXH không đạt kỳ vọng.

So sánh với các nghiên cứu tại Đà Nẵng và Hà Nội, TP.HCM có quy mô và nhu cầu lớn hơn nhưng cũng đối mặt với thách thức phức tạp hơn về quỹ đất và quản lý dự án. Việc thiếu các quy định hướng dẫn chi tiết về chi phí bồi thường và hoàn trả cho nhà đầu tư cũng là điểm khác biệt cần được khắc phục.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng GRDP, bảng tổng hợp dự án NOXH theo diện tích và tiến độ, biểu đồ phân bổ quỹ đất và số lượng đối tượng thụ hưởng NOXH. Những biểu đồ này giúp minh họa rõ nét thực trạng và xu hướng phát triển NOXH tại TP.HCM.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện cơ chế chính sách về NOXH: Ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về chi phí bồi thường, đầu tư hạ tầng và hoàn trả cho nhà đầu tư nhằm tạo sự minh bạch, thúc đẩy nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH. Thời gian thực hiện: 2024-2025. Chủ thể: UBND TP.HCM phối hợp Bộ Xây dựng.

  2. Tăng cường quy hoạch và quản lý quỹ đất: Đảm bảo tích hợp quỹ đất dành cho NOXH trong các đồ án quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất dài hạn, ưu tiên quỹ đất sạch cho NOXH. Thời gian: 2024-2026. Chủ thể: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường.

  3. Đẩy nhanh tiến độ bàn giao quỹ đất 20% từ dự án thương mại: Thiết lập cơ chế giám sát, xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ đất NOXH, đồng thời hỗ trợ thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian. Thời gian: 2024-2025. Chủ thể: UBND TP.HCM, Sở Xây dựng.

  4. Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm: Xây dựng kế hoạch thanh tra định kỳ và đột xuất, xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý, sử dụng NOXH nhằm bảo đảm quyền lợi người thụ hưởng. Thời gian: liên tục từ 2024. Chủ thể: Thanh tra Sở Xây dựng, các cơ quan chức năng.

  5. Đa dạng hóa loại hình NOXH và nâng cao chất lượng: Khuyến khích phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời nâng cao tiêu chuẩn kỹ thuật, thiết kế để đảm bảo chất lượng và tiện ích. Thời gian: 2024-2030. Chủ thể: Nhà đầu tư, Sở Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và đô thị: Giúp nắm bắt thực trạng, đánh giá hiệu quả chính sách, từ đó xây dựng kế hoạch phát triển NOXH phù hợp với điều kiện địa phương.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp xây dựng: Cung cấp thông tin về quy trình, chính sách, cũng như các khó khăn, thách thức trong phát triển NOXH, hỗ trợ hoạch định chiến lược đầu tư hiệu quả.

  3. Các tổ chức nghiên cứu và học thuật: Là tài liệu tham khảo để nghiên cứu sâu hơn về quản lý nhà nước, phát triển đô thị và chính sách nhà ở xã hội tại các đô thị lớn.

  4. Người dân và đối tượng thụ hưởng NOXH: Giúp hiểu rõ quyền lợi, điều kiện tiếp cận NOXH, cũng như các quy định pháp luật liên quan đến việc thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Câu hỏi thường gặp

  1. Nhà ở xã hội là gì và ai được hưởng?
    Nhà ở xã hội là nhà do Nhà nước hoặc các tổ chức không vì lợi nhuận xây dựng, dành cho người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, học sinh sinh viên và các đối tượng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

  2. TP.HCM đã phát triển bao nhiêu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2021?
    Trong giai đoạn này, TP.HCM đã phê duyệt 93 dự án NOXH với tổng diện tích quỹ đất 256,75 ha, dự kiến xây dựng khoảng 126.780 m² sàn, trong đó 24 dự án đã được cấp phép xây dựng.

  3. Những khó khăn chính trong quản lý NOXH tại TP.HCM là gì?
    Khó khăn gồm chậm bàn giao quỹ đất 20% từ dự án thương mại, thiếu hướng dẫn chi tiết về chi phí bồi thường và hoàn trả cho nhà đầu tư, quy hoạch chưa đồng bộ và thiếu đa dạng loại hình NOXH.

  4. Chính sách hỗ trợ nào được áp dụng cho nhà đầu tư NOXH?
    Nhà nước hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp, miễn thuế, ưu đãi về quỹ đất và thủ tục hành chính nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển NOXH.

  5. Làm thế nào để người thu nhập thấp tiếp cận NOXH?
    Người thu nhập thấp có thể thuê, thuê mua hoặc mua NOXH theo quy định, với điều kiện được xác nhận đủ tiêu chuẩn và tuân thủ các quy định về đối tượng thụ hưởng, giá bán và thời hạn sử dụng.

Kết luận

  • TP.HCM đã đạt nhiều kết quả tích cực trong phát triển NOXH giai đoạn 2016-2021 với hàng chục dự án được phê duyệt và triển khai.
  • Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại các hạn chế về quy hoạch, quản lý quỹ đất, chính sách và tiến độ thực hiện dự án.
  • Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách, tăng cường quản lý quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ bàn giao quỹ đất và nâng cao chất lượng NOXH.
  • Các giải pháp này hướng tới mục tiêu phát triển NOXH bền vững, đáp ứng nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp tại TP.HCM đến năm 2030.
  • Khuyến nghị các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các bên liên quan phối hợp chặt chẽ để thực hiện hiệu quả các giải pháp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển đô thị bền vững.

Luận văn này là tài liệu tham khảo quan trọng cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và các tổ chức nghiên cứu trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM và các đô thị lớn khác. Để tiếp tục phát triển, cần triển khai các bước nghiên cứu và thực thi chính sách trong giai đoạn 2024-2030, đồng thời tăng cường giám sát và đánh giá hiệu quả thực hiện.