CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về NOXH 1. Khái niệm về NOXH Theo từ điển Tiếng Việt: “Nhà ở xã hội là những ngôi nhà và căn hộ thuộc sở hữu của chính quyền địa phương hoặc của các tổ chức khác không tạo ra lợi nhuận và được cho những người có thu nhập thấp thuê” [11, tr 58]. Tại Việt Nam, theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định” [3, tr 1]. Cơ quan quản lý NOXH Theo Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng quản lý NOXH bao gồm: Đối với NOXH được đầu tư bằng vốn trung ương thì Bộ Xây dựng là đơn vị quản lý trực tiếp; nếu vốn là của địa phương thì cơ quan quản lý NOXH tại tỉnh đó là đơn vị quản lý trực tiếp.
Đối với NOXH được đầu tư không bằng vốn ngân sách thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh/địa phương báo cáo cho UBND cấp tỉnh quản lý, giám sát. Nguồn cung nhà ở xã hội Theo Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội: Một là, Nhà nước: Theo đó, “nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua”. Hai là, Doanh nghiệp và Hợp tác xã. Trong đó, “các DN, HTX bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014”.
Ba là, hộ, cá thể. Theo đó, “các hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014”. Đối tượng thụ hưởng NOXH Theo Luật Nhà ở năm 2014, nếu đối tượng ưu tiên đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo đúng như Luật Nhà ở năm 2014 thì được hưởng các ưu đãi về NOXH: - “Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; - Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; - Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; - Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 11 - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; - Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở”.2 Vai trò của các chủ thể đối với thị trường NOXH Theo Ngô Trọng Nghĩa (2009), có ba yếu tố để tạo nên thị trường nhà ở có giá thấp, ở đây gọi là ba nhà: Nhà nước, Nhà băng (ngân hàng, quỹ đầu tư và các đơn vị, tổ chức tín dụng) và Nhà đầu tư với vai trò của từng “nhà” lần lượt là: kích cung, kích cầu và kích hoạt. Vai trò của Nhà nước Một là, tạo ra các cơ chế, các chính sách để giải phóng các nguồn lực của xã hội nhằm giúp các nhà đầu tư có thêm cơ hội cung cấp nhiều sản phẩm tốt hơn.
Theo Ngô Trọng Nghĩa (2009) thì: “tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với nguồn “đất sạch” để thực hiện dự án. Đất sạch ở đây có ý nghĩa là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng và/hoặc đã đầu tư cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng công trình. Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất (chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình). Cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh 12 nghiệp nhắm đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai”.
- Đơn giản thủ tục cho công trình NOXH, dự án nhà giá thấp. - Cho phép kết hợp chương trình NOXH với công trình nhà ở thương mại trong cùng chung cư, điều này đem lại các ích lợi như sau: một là cho phép điều tiết lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích XH, giúp nhà đầu tư giải được bài toán lợi nhuận rất khó khăn nếu đầu tư dự án chỉ đơn thuần là NOXH. Giúp cho nhà đầu tư vừa hoàn thành nhiệm vụ đối với cổ đông vừa hoàn thành trách nhiệm đối với XH. Hai là người thu nhập thấp được hưởng các tiện ích cao hơn dự án NOXH tại các công trình thương mại.
- Muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng thấp và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu pháp luật cho phép đầu tư căn hộ chung cư, căn hộ nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 30 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng mới cưới, người độc thân, người già neo đơn, sinh viên… có điều kiện mua nhà ở có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng. - Xây dựng các quy định để các đối tượng tiếp cận được NOXH. Tuy nhiên cần xem lại tính khả thi và hợp lý của quy định phải bán lại NOXH cho Nhà nước hoặc chỉ được bán sau 10 năm vì khó xác định giá bán lại như thế nào là hợp lý, không phù hợp quy luật cuộc sống … Hai là, xây dựng quỹ đất dành cho các dự án NOXH - Nhà đầu tư có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường vì không phải thực hiện việc đền bù, thu hồi, giao đất, … thường mất đến vài năm mới xong; - Giảm nhẹ được gánh nặng cho ngân sách; - Nhà nước sẽ có cơ sở hạ tầng nhà ở và khắc phục được những vấn đề xã hội nếu không có quỹ nhà này.
13 Ba là, tạo nguồn vốn thực hiện chương trình NOXH - Tạo điều kiện, cơ chế cho các chủ đầu tư vay vốn thực hiện chương trình NOXH với lãi suất thấp, miễn thuế khi thực hiện dự án; phát hành trái phiếu hoặc công cụ tài chính khác để huy động vốn thực hiện chương trình, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn trong và ngoài nước. - Tạo điều kiện và cơ chế tài trợ lãi suất đối với ngân hàng thương mại cho người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà. Bốn là, trực tiếp đầu tư tạo ra quỹ NOXH. Đối với chương trình NOXH dạng cho thuê, Nhà nước phải thể hiện vai trò chính do các căn hộ, NOXH dạng cho thuê có thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu lâu và kéo dài (với thời gian trên 20 năm) và khung giá thuê NOXH hiện được quy định quá thấp.
Đối với những đối tượng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở giá thấp thì Nhà nước phải đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách để tạo điều kiện cho những đối tượng này có cơ hội được cư trú và sinh sống tốt hơn. Riêng đối với những người dân có nguồn thu nhập thấp thỏa được những yêu cầu về trả góp mua nhà thì xã hội hóa bằng cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm thu hút được nhiều nhà đầu tư và các ngân hàng tham gia. Vai trò của Ngân hàng Ở đây là vai trò kích cầu, nhưng không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém (bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đã rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó. Vì vậy để thực hiện được chức năng kích cầu ngân hàng phải cho vay với lãi suất thấp; giảm số vốn đối ứng ban đầu của người mua nhà xuống dưới mức 30% giá trị nhà như hiện nay và càng thấp càng tốt; kéo dài thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt, và có thể áp dụng đồng thời ba biện pháp kể trên cùng với việc cho trả nợ gốc ban đầu thật nhẹ, sau tăng dần theo quy luật thu nhập sẽ tăng dần theo thời gian.
Vai trò của nhà đầu tư Chủ đầu tư các dự án nhà ở hay còn gọi là Nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình NOXH vào thực tế cuộc sống, hiện thực hóa việc kích cung của Nhà nước và kích cầu của Ngân hàng làm cho thị trường sản phẩm NOXH thực chất đi vào hoạt động. Chức năng kích hoạt của các Nhà đầu tư bao gồm những ý nghĩa như thế. Để một dự án NOXH thành công thì dự án cần: gần cơ quan, xí nghiệp, trường, công viên, bệnh viện,. Các dự án phải có đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần thiết, tối thiểu như: chỗ giữ xe các loại, điện và nước dự phòng, phương tiện PCCC, thang máy… Các thiết kế căn hộ có không gian thoải mái, thoáng mát cho người dùng, nhưng vẫn đảm bảo an toàn và tiết kiệm chi phí đầu tư lẫn chi phí khai thác, sử dụng.