Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Trung đang đặt ra thách thức gay gắt đối với công tác quản lý nhà nước về tài nguyên, đặc biệt là nguồn lực đất đai. Tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, với tổng diện tích tự nhiên 24.449,40 ha, sự phát triển kinh tế vượt bậc với tốc độ tăng trưởng bình quân 12,11% mỗi năm trong giai đoạn 2015-2019 đã tạo ra sức ép chuyển dịch cơ cấu không gian đô thị vô cùng mạnh mẽ. Việc mở rộng các khu, cụm công nghiệp cùng hạ tầng giao thông kết nối với các trục hành lang kinh tế Đông - Tây và Quốc lộ 1A đã kéo theo sự bùng nổ của thị trường bất động sản, làm nảy sinh nhiều bất cập trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp phép và giải phóng mặt bằng.

Nghiên cứu tập trung giải quyết vấn đề trung tâm: Làm thế nào để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại một đô thị đang trong tiến trình công nghiệp hóa nhanh, bảo đảm sự hài hòa giữa phát triển hạ tầng kinh tế và bảo tồn quỹ đất nông nghiệp bền vững. Mục tiêu cụ thể của luận văn bao gồm: hệ thống hóa cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện, thị xã; đánh giá toàn diện thực trạng thực thi qua 6 nội dung trọng tâm giai đoạn 2015-2019; đồng thời dự báo nhu cầu và đề xuất hệ thống giải pháp khả thi định hướng đến năm 2025.

Ý nghĩa thực tiễn của công trình được thể hiện qua các chỉ số định lượng rõ rệt: góp phần duy trì tốc độ tăng thu ngân sách địa phương bình quân 18,85% mỗi năm, thúc đẩy việc khai thác hiệu quả 981,3 ha đất chưa sử dụng, đồng thời giải quyết triệt để các điểm nghẽn hành chính cho hơn 184.733 người dân trên địa bàn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng tổng hợp lý thuyết quản lý hành chính công hiện đại và lý thuyết kinh tế học thể chế về quyền sở hữu tài sản. Đất đai được tiếp cận dưới góc độ là nguồn lực kinh tế đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khung phân tích của đề tài tích hợp mô hình quản lý đất đai dựa trên hệ thống bằng khoán hiện đại, kết hợp đồng bộ 6 nội dung cốt lõi theo Luật Đất đai năm 2013:

  1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
  2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo phân kỳ phát triển kinh tế.
  3. Quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng.
  4. Quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
  5. Quản lý, giám sát quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng các dịch vụ công.
  6. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó, nghiên cứu cụ thể hóa các khái niệm nền tảng như: quy hoạch sử dụng đất dài hạn từ 10 đến 30 năm, kế hoạch sử dụng đất hàng năm và định giá đất thị trường nhằm đảm bảo tính công bằng xã hội và tối ưu hóa nguồn lực tài chính công.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng kết hợp giữa số liệu thứ cấp và dữ liệu khảo sát sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ các báo cáo kiểm kê đất đai, báo cáo kinh tế - xã hội định kỳ và niên giám thống kê của Ủy ban nhân dân thị xã An Nhơn, Chi cục Thống kê, Chi cục Thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã giai đoạn 2015-2019.

Về dữ liệu sơ cấp, đề tài sử dụng kết quả điều tra xã hội học từ cuộc khảo sát diện rộng do Ban Cải cách hành chính thị xã thực hiện trên cỡ mẫu 500 đối tượng đại diện, bao gồm 350 người dân và 150 doanh nghiệp đang hoạt động trên địa bàn. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng tại 5 phường nội thị và 10 xã nông nghiệp nhằm phản ánh chính xác sự khác biệt về nhận thức và mức độ tiếp cận dịch vụ công giữa các khu vực địa lý.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp phương pháp so sánh đối chiếu và phân tích định lượng chuỗi thời gian là nhằm lượng hóa rõ nét biên độ dao động của các nhóm đất tự nhiên, đánh giá hiệu quả ban hành 7.659 văn bản hành chính và đo lường sự đóng góp của nguồn thu tài chính đất đai vào cấu trúc kinh tế địa phương trong suốt giai đoạn 5 năm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu ghi nhận 4 phát hiện quan trọng mang tính bản lề trong bức tranh quản lý đất đai tại thị xã An Nhơn:

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất có sự dịch chuyển mạnh mẽ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, tổng diện tích đất nông nghiệp đạt 17.229,0 ha, chiếm 70,75% diện tích tự nhiên, giảm 69,2 ha so với năm 2014. Ngược lại, đất phi nông nghiệp đạt 6.168,9 ha, chiếm 25,23%, tăng 495,4 ha. Trong đó, đất ở đô thị tăng 139,7 ha, đất ở nông thôn tăng 66,7 ha và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 159,9 ha. Quỹ đất chưa sử dụng giảm 425,4 ha, hiện còn 981,3 ha, chiếm 4,01%.

Thứ hai, công tác ban hành văn bản và phổ biến pháp luật được đẩy mạnh nhưng tồn tại khoảng cách nhận thức rõ rệt giữa các nhóm chủ thể. Trong 5 năm, chính quyền thị xã đã ban hành 7.659 văn bản các loại, bao gồm 2.036 quyết định chuyên ngành, tổ chức 35 hội nghị với 1.575 lượt cán bộ tham dự và phát hành 12.400 tờ rơi. Tuy nhiên, tỷ lệ người dân nắm được quy định mới về quản lý đất đai chỉ đạt 68,3%, thấp hơn đáng kể so với mức 73,6% của khối doanh nghiệp; tỷ lệ người dân hiểu rõ các điểm mới của Luật Đất đai đạt 76,8% so với 82,7% ở khối doanh nghiệp.

Thứ ba, nguồn thu tài chính từ đất đai trở thành động lực then chốt thúc đẩy ngân sách địa phương. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 12,11% và tổng thu ngân sách tăng 18,85%/năm, giá trị sản xuất toàn thị xã năm 2019 đạt 11.156 tỷ đồng, trong đó công nghiệp - xây dựng chiếm 54,5% và thương mại - dịch vụ chiếm 19,2%, khẳng định hiệu quả của việc phân bổ đất cho các khu, cụm công nghiệp.

Thứ tư, hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa theo kịp tốc độ chuyển đổi quỹ đất. Toàn thị xã mới hoàn thành 38,26 km đường đô thị và 10,7 km cống thoát nước vỉa hè, chưa có hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt riêng biệt, gây áp lực lớn lên công tác quy hoạch chi tiết.

Thảo luận kết quả

Các dữ liệu nghiên cứu phản ánh chân thực áp lực kép mà chính quyền địa phương phải đối mặt: vừa phải duy trì an ninh lương thực và sản xuất nông nghiệp với 60.448 lao động nông nghiệp, vừa phải đáp ứng nhu cầu mặt bằng cho các dự án công nghiệp hóa.

Để hiển thị trực quan các luận điểm này, dữ liệu nghiên cứu có thể được mô hình hóa hiệu quả thông qua hai dạng thức:

  • Biểu đồ tròn và biểu đồ cột ghép thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2019 cùng biên độ biến động của từng nhóm đất giữa hai kỳ kiểm kê 2014 và 2019.
  • Bảng tổng hợp đối sánh tương quan giữa tỷ lệ nhận thức pháp luật của người dân và doanh nghiệp kết hợp biểu đồ miền mô tả xu hướng tăng trưởng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giai đoạn 2015-2019.

So sánh với các nghiên cứu của Nguyễn Dũng Tiến năm 2007 và Nguyễn Quốc Ngữ năm 2013, kết quả tại An Nhơn minh chứng rằng tình trạng quy hoạch thiếu tính đồng bộ và việc triển khai các văn bản pháp luật chậm đi vào đời sống vẫn là điểm nghẽn phổ biến ở cấp huyện. Tuy nhiên, luận văn đã mở rộng nghiên cứu của Võ Văn Lợi năm 2015 khi không chỉ dừng lại ở đất đô thị mà phân tích toàn diện mối tương tác giữa đất nông - lâm nghiệp với hạ tầng liên xã trên một địa bàn chuyển tiếp nông thôn - đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn định hướng đến năm 2025, hệ thống 4 nhóm giải pháp trọng tâm được kiến nghị thực hiện:

Thứ nhất, nâng cao chất lượng lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thị xã An Nhơn cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường cần chủ trì rà soát, tích hợp quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2025, phấn đấu phủ kín 100% quy hoạch chi tiết các phường nội thị, đồng thời đưa 981,3 ha đất chưa sử dụng vào khai thác có mục đích, ưu tiên 653,5 ha đất bằng cho sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ.

Thứ hai, cải cách quy trình giao đất, cho thuê đất và tinh giản thủ tục hành chính. Bộ phận Một cửa liên thông thị xã phối hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính, rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ 30 ngày xuống dưới 20 ngày, bảo đảm tính công khai, minh bạch trong công tác thu hồi, bồi thường và tái định cư.

Thứ ba, hoàn thiện cơ chế quản lý tài chính đất đai và chống thất thu thuế. Phòng Tài chính - Kế hoạch cùng Chi cục Thuế thị xã xây dựng cơ chế xác định giá đất cụ thể sát với giá thị trường tại thời điểm giao đất, tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất công khai, đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trên 15% mỗi năm trong giai đoạn 2021-2025.

Thứ tư, tăng cường thanh tra, giám sát và đổi mới phương thức phổ biến pháp luật. Thanh tra thị xã phối hợp Ủy ban nhân dân 15 xã, phường tổ chức thanh tra định kỳ tối thiểu 2 cuộc/năm trên từng địa bàn trọng điểm; thiết lập đường dây nóng xử lý vi phạm trật tự xây dựng, phấn đấu giải quyết dứt điểm trên 95% đơn thư khiếu nại, tố cáo phát sinh ngay tại cơ sở, đồng thời nâng tỷ lệ nắm bắt luật của người dân lên trên 85% vào năm 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện, thị xã: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và Thanh tra các địa phương có điều kiện tương đồng có thể áp dụng trực tiếp khung đánh giá 6 nội dung và bộ giải pháp quản lý tài chính đất đai vào thực tiễn địa phương.

  2. Chuyên viên quy hoạch và quản lý đô thị: Các kỹ sư, kiến trúc sư và nhà hoạch định chính sách có thể sử dụng số liệu biến động 495,4 ha đất phi nông nghiệp để tham chiếu khi xây dựng đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch hạ tầng giao thông và hệ thống thoát nước đô thị.

  3. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế: Tài liệu cung cấp nguồn cứ liệu học thuật tin cậy, phương pháp luận chuẩn mực và hệ thống bảng biểu chi tiết phục vụ giảng dạy, nghiên cứu chuyên sâu về Quản lý kinh tế và Kinh tế tài nguyên đất.

  4. Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và bất động sản: Các nhà đầu tư có thể nắm bắt bức tranh tổng quan về quy hoạch phân bổ đất đai, định hướng phát triển 5 cụm công nghiệp và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thị xã An Nhơn đến năm 2025 để xây dựng chiến lược kinh doanh chuẩn xác.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đâu là điểm chuyển dịch nổi bật nhất trong cơ cấu sử dụng đất tại thị xã An Nhơn giai đoạn 2015-2019? Điểm đột phá lớn nhất là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, thể hiện qua việc đất phi nông nghiệp tăng thêm 495,4 ha, trong đó đất ở đô thị tăng 139,7 ha và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 159,9 ha. Đồng thời, thị xã đã khai thác hiệu quả 425,4 ha từ quỹ đất chưa sử dụng để phục vụ phát triển hạ tầng và công nghiệp.

  2. Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra những thay đổi căn bản nào trong công tác quản lý tại địa phương? Luật Đất đai năm 2013 đã trao quyền và phân cấp rõ ràng hơn cho chính quyền cấp huyện trong việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất và bồi thường tái định cư. Tại An Nhơn, quy định này được cụ thể hóa thông qua việc ban hành 2.036 quyết định chuyên ngành, mở rộng lấy ý kiến công khai của nhân dân về quy hoạch trên cổng thông tin điện tử.

  3. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch nhận thức pháp luật đất đai giữa người dân và doanh nghiệp là gì? Khảo sát năm 2019 cho thấy người dân nắm rõ quy định mới chỉ đạt 68,3% trong khi doanh nghiệp đạt 73,6%. Nguyên nhân chủ yếu do doanh nghiệp có bộ phận pháp lý chuyên trách và chủ động tiếp cận chính sách, trong khi công tác tuyên truyền cho người dân nông thôn vẫn dựa nhiều vào loa truyền thanh và tờ rơi, chưa có tính tương tác cao.

  4. Quản lý tài chính đất đai đóng góp như thế nào vào bức tranh kinh tế chung của thị xã? Tài chính đất đai thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế chuyển nhượng là nguồn lực cốt lõi giúp tổng thu ngân sách thị xã tăng trưởng bình quân 18,85%/năm. Nguồn thu này tái đầu tư trực tiếp vào hạ tầng kỹ thuật với 196,46 km đường giao thông nông thôn được bê tông hóa và 10,7 km cống vỉa hè đô thị.

  5. Giải pháp nào được đề xuất để xử lý dứt điểm diện tích đất chưa sử dụng còn lại? Luận văn đề xuất tích hợp quy hoạch chi tiết giai đoạn 2021-2025, phân loại cụ thể 653,5 ha đất bằng chưa sử dụng để đưa vào kế hoạch đấu giá phát triển thương mại - làng nghề, đồng thời quy hoạch 260,2 ha đất đồi núi chưa sử dụng sang phát triển lâm nghiệp sinh thái và trồng cây ăn quả bền vững.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện khung lý luận và đánh giá thực chứng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn qua 6 nội dung trọng tâm trong chu kỳ 5 năm (2015-2019).
  • Phản ánh chính xác bước chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất với 495,4 ha đất phi nông nghiệp tăng thêm, gắn liền với mức tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 15,56% mỗi năm.
  • Chỉ rõ những nút thắt nội tại về hạ tầng kỹ thuật với chỉ 38,26 km đường đô thị đạt chuẩn, khoảng cách nhận thức pháp luật giữa người dân và doanh nghiệp, cùng sự thiếu đồng bộ trong hệ thống thoát nước.
  • Xác lập lộ trình thực thi 4 nhóm giải pháp đồng bộ về quy hoạch, cải cách hành chính, tài chính đất đai và thanh tra giám sát hướng tới mốc phát triển năm 2025.
  • Cung cấp tài liệu tham khảo khoa học, phương pháp luận chuẩn xác và nguồn dữ liệu thực chứng giá trị cho các nhà hoạch định chính sách, cơ quan quản lý và giới nghiên cứu học thuật. Hãy ứng dụng ngay các phát hiện và khung giải pháp từ công trình này để nâng cao hiệu lực quản trị tài nguyên đất đai tại các địa phương đang phát triển.