Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính - Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. - Nghị quyết số: 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số: 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 03 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. - Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định.
n 6 - Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số: 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Thông tư liên tịch số: 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ĐKQSD đất. - Thông tư số: 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của liên Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 14/01/2012). - Bộ Luật Dân sự 2005. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất 1. Đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy.), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, hệ thống thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất, môi trường sự n 7 sống, cân bằng sinh thái, điều tiết khí hậu, tàng trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ, kiểm soát ô nhiễm và chất thải, không gian sự sống… Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Điều này có nghĩa thiếu đất thì không một ngành nào, xí nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất.
Các Mác đã nhấn mạnh “Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng, như: - Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
n 8 Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản n 9 bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản và thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai); - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê; - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [7]. Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
Đăng ký đất đai, bất động sản 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký Nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị. Có 02 hệ thống đăng ký bất động sản: n 10 - Hệ thống đăng ký Địa bạ.
Việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác; - Hệ thống đăng ký Bằng khoán. Việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên qua n đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai. - Hệ thống đăng ký bằng hình thức điện tử (khoản 2 điều 95 và Điều 96 Luật Đất đai 2013): việc lập hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy.