Chương 1 KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai 1. Khái niệm đăng ký đất đai - Theo Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [18].
- Theo Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [28, Điều 3, Khoản 15]. Như vậy so với trước đây, đăng ký đất đai có nhiều thay đổi như: Về phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất; về mục đích đăng ký: Ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [28, tr.15] mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [24]. 7 Từ những vấn đề nêu trên có thể hiểu, đăng ký đất đai là hoạt động nhằm xác lập hay ghi nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện công dụng, hay tác dụng của hoạt động này đối với cá nhân, tổ chức, nhà nước và xã hội.
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích cá nhân, tổ chức tổ chức và lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện như sau: Một là, đối với lợi ích đối với công dân gồm: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. Hai là, đối với lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; 1. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đấ t đai của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ 1.
Trước khi có Luật Đất đai Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, công tác đăng ký đất đai được Nhà nước quan tâm quản lý. Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ có Quyết định 201/CP về thống nhất quản lý ruộng đất 8 và tăng cường công tác quản lý trong cả nước và ngày 10 tháng 11 năm 1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg, về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Thực hiện yêu cầu này, Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành các văn bản đầu tiên quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK, ngày 05/11/1981 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất về trình tự thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước quy định các tài liệu của hệ thống hồ sơ gồm: + Biên bản xác định ranh giới hành chính; + Số dã ngoại; + Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài đất, trong phòng; + Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất; + Bản kê khai ruộng đất của tập thể; + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; + Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân; + Sổ mục kê; + Biểu tổng hợp diện tích; + Bảng thống kê diện tích ruộng đất; + Mẫu giấy chứng nhận; + Biên bản thông báo kê khai hồ sơ đăng ký [32]. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988 Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
Hội đồng bộ trưởng đã ban hành Nghị định 30 – HĐBT ngày 23/03/1989 về thi hành Luật Đất đai; Tổng Cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp 9 giấy chứng nhận và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/ĐKTK. Để phù hợp với Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ địa chính. Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp [19]. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [21, Điều 13, Khoản 5].
Theo đó người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất. Các văn bản hướng dẫn về Đăng ký đất đai: - Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất cả nước. - Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập, vì vậy Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 10 26/11/2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993, theo đó quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nội dung Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng được tái khẳng định. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ. Khoản 19, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [24].
Theo Luật Đất đai 2003, việc đăng ký đất đai được thực hiện trong 5 trường hợp sau: 1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; 3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; 4.
Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; 5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [24, Điều 46] 11 * Cơ quan Đăng ký đất đai: Cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm mới căn bản: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [28, tr. Bên cạnh đó, để thuận tiện cho người dân trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Luật cho phép việc đăng ký được thực hiện dưới hai hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử.
Hai hình thức đăng ký này có giá trị pháp lý như nhau. Thời hạn đăng ký cũng được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013, theo đó thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động.
