Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Tài liệu nghiên cứu Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về .

• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản Trên Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM
• 1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản
• 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
• 1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
• 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản

Tóm tắt

I. Tổng quan về quản lý nhà nước và thị trường bất động sản tại TP

Thị trường bất động sản (TTBĐS) tại TP.HCM đã trở thành một phần quan trọng trong nền kinh tế thành phố. Với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở và đất đai ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, việc quản lý nhà nước đối với TTBĐS vẫn còn nhiều thách thức. Các chính sách và quy định hiện hành cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

1.1. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản tại TP.HCM

TTBĐS tại TP.HCM có những đặc điểm riêng biệt như tính địa phương rõ nét, sự biến động giá cả và sự ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật. Các yếu tố này tạo ra một môi trường giao dịch đặc thù, đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ từ nhà nước.

1.2. Vai trò của quản lý nhà nước trong thị trường bất động sản

Quản lý nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết TTBĐS, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch. Các chính sách quản lý cần phải linh hoạt và phù hợp với thực tiễn để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

II. Những thách thức trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Mặc dù có nhiều nỗ lực trong việc quản lý TTBĐS, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức lớn. Các vấn đề như tình trạng phân khúc thị trường, sự chồng chéo trong các quy định pháp lý và sự phát triển của thị trường phi chính thức đang gây khó khăn cho công tác quản lý.

2.1. Tình trạng phân khúc và bất hợp lý trong thị trường

Sự phân khúc cục bộ trong TTBĐS dẫn đến tình trạng giá cả không đồng nhất và khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở cho người dân. Điều này cần được giải quyết thông qua các chính sách đồng bộ và hiệu quả.

2.2. Sự phát triển của thị trường phi chính thức

Thị trường phi chính thức đang gia tăng, gây ra nhiều rủi ro cho người tiêu dùng và làm giảm hiệu quả quản lý của nhà nước. Cần có các biện pháp để kiểm soát và điều chỉnh hoạt động của thị trường này.

III. Phương pháp quản lý nhà nước hiệu quả cho thị trường bất động sản

Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với TTBĐS, cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại và linh hoạt. Việc cải cách các quy định pháp lý và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng là rất cần thiết.

3.1. Cải cách quy định pháp lý trong quản lý bất động sản

Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp lý để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong quản lý TTBĐS. Việc này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch.

3.2. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan chức năng

Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi các chính sách và quy định liên quan đến TTBĐS. Điều này cũng giúp tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về quản lý nhà nước

Các nghiên cứu gần đây đã chỉ ra rằng việc quản lý nhà nước hiệu quả có thể tạo ra những tác động tích cực đến TTBĐS. Những ứng dụng thực tiễn từ các mô hình quản lý thành công có thể được áp dụng tại TP.HCM để cải thiện tình hình hiện tại.

4.1. Mô hình quản lý thành công từ các quốc gia khác

Nghiên cứu các mô hình quản lý TTBĐS từ các quốc gia phát triển có thể cung cấp những bài học quý giá cho TP.HCM. Việc áp dụng các phương pháp này có thể giúp cải thiện hiệu quả quản lý và phát triển bền vững.

4.2. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng tại TP.HCM

Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc cải cách quản lý nhà nước đã mang lại những thay đổi tích cực trong TTBĐS. Cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để điều chỉnh kịp thời các chính sách.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thị trường bất động sản tại TP

Tương lai của TTBĐS tại TP.HCM phụ thuộc vào khả năng quản lý nhà nước và sự phát triển của các chính sách phù hợp. Việc tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của thị trường.

5.1. Triển vọng phát triển bền vững của thị trường

Với những cải cách trong quản lý nhà nước, TTBĐS tại TP.HCM có thể phát triển bền vững hơn. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở.

5.2. Đề xuất chính sách cho tương lai

Cần có các chính sách dài hạn để đảm bảo sự phát triển ổn định của TTBĐS. Việc này bao gồm việc cải thiện hạ tầng, quy hoạch đô thị và tăng cường các dịch vụ công cộng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế đầu tàu của cả nước với quy mô diện tích 2.095,01 km2, bao gồm 24 quận huyện và dân số sinh sống thực tế vượt hơn 5,6 triệu người. Thu nhập bình quân đầu người của thành phố đạt trên 1.450 USD/người/năm, dẫn đầu cả nước và thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Cùng với tốc độ gia tăng dân số cơ học bình quân khoảng 100.000 người mỗi năm, nhu cầu về nhà ở và mặt bằng sản xuất kinh doanh đã tạo áp lực cực lớn lên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này trong thời gian dài còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn sâu sắc, dẫn đến việc thị trường phi chính thức chiếm lĩnh từ 60% đến 70% tổng lượng giao dịch thực tế, gây thất thu ngân sách và tiềm ẩn rủi ro bong bóng tài sản.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản đô thị, phân tích thực trạng vận hành của thị trường nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện cơ chế quản lý đến năm 2010. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hai phân khúc cốt lõi là thị trường quyền sử dụng đất ở và thị trường nhà ở đô thị. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp các luận cứ khoa học định lượng nhằm bình ổn biên độ biến động giá, chuẩn hóa quy trình pháp lý cho hơn 956.000 căn nhà, nâng diện tích nhà ở bình quân từ 10,88 m2/người lên mục tiêu 14 m2/người và lành mạnh hóa môi trường đầu tư kinh tế - xã hội của đô thị hạt nhân phía Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa lý luận kinh tế chính trị về địa tô, hàng hóa của chủ nghĩa Mác - Lênin và các lý thuyết kinh tế học hiện đại về cân bằng cung - cầu, thất bại thị trường và quản lý hành chính công. Các khái niệm nền tảng được chuẩn hóa gồm: bất động sản, hàng hóa bất động sản, thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước), thị trường thứ cấp (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp) và thị trường phi chính quy.

Hàng hóa bất động sản được nhận diện qua 5 đặc trưng cơ bản: tính cố định không gian gắn liền với tài nguyên đất hữu hạn, giá trị kinh tế lớn và ít mất giá, chịu sự chi phối tuyệt đối của khung pháp lý nhà nước, chịu tác động mạnh từ tâm lý xã hội - thị hiếu và khả năng sinh lợi chuyển đổi công năng. Cơ chế quản lý nhà nước được cấu thành từ 4 nhóm công cụ điều tiết vĩ mô: công cụ quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, công cụ kinh tế - tài chính (định giá đất, thuế suất, lãi suất tín dụng), công cụ pháp lý hành chính và hệ thống cơ quan chuyên trách thực thi.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ các báo cáo quản lý nhà nước của Sở Địa chính - Nhà đất, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Niên giám Thống kê thành phố và số liệu khảo sát thị trường từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB). Cỡ mẫu khảo sát bao gồm toàn bộ cơ sở dữ liệu 956.000 căn nhà hiện hữu trên 24 quận huyện và mẫu điều tra xã hội học chọn lọc gồm 1.000 khách hàng tham gia giao dịch bất động sản.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên theo khu vực nội thành, quận mới thành lập và huyện ngoại thành được áp dụng để bảo đảm tính đại diện địa bàn. Tác giả sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, thống kê mô tả, phân tích chuỗi thời gian giai đoạn 1996 - 2003, phân tích so sánh định lượng và phỏng vấn sâu chuyên gia quản lý đô thị. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm phản ánh chính xác tính chất bất đối xứng thông tin, sự phân khúc cục bộ và đo lường đúng thực trạng giao dịch ngầm vốn không thể hiện đầy đủ qua các báo cáo hành chính đơn thuần. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được triển khai liên tục, đối chiếu số liệu trước và sau các mốc ban hành chính sách quản lý lớn của thành phố.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu đã chỉ ra 3 phát hiện cốt lõi mang tính bước ngoặt về thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh:

Thứ nhất, quy mô thị trường tăng trưởng bùng nổ nhưng cơ cấu cung - cầu bị lệch pha nghiêm trọng. Tổng diện tích sàn nhà ở toàn thành phố đã tăng từ 31 triệu m2 năm 1990 lên 52 triệu m2 năm 2000 và đạt 61,258 triệu m2 vào năm 2003, bình quân mỗi năm xây mới trên 2 triệu m2 sàn. Mức cầu chi trả từ 100 cây vàng trở lên tăng vọt từ 12% năm 1996 lên 40,7% năm 2002 và dự báo chạm mốc 60% vào năm 2005. Ngược lại, nhóm thu nhập thấp và 25.044 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp ven kênh rạch hoàn toàn thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội phù hợp.

Thứ hai, tình trạng pháp lý yếu kém và sự thống trị của thị trường phi chính thức. Trong tổng số 854.181 căn nhà thuộc sở hữu tư nhân, có tới 557.837 căn (chiếm tỷ lệ 65%) chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ; chỉ có 44.408 căn có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoàn chỉnh. Tỷ lệ nhà đất không hợp lệ tại các quận ven đạt mức báo động: quận Tân Bình chiếm 74%, huyện Bình Chánh chiếm 79% và huyện Hóc Môn lên tới 95%. Ước tính có khoảng 60% đến 70% tổng lượng giao dịch thực tế diễn ra ngầm bằng giấy tay.

Thứ ba, khối lượng giao dịch chính quy thấp và giá cả biến động sốt ảo qua nhiều chu kỳ. Lượng giao dịch nhà đất thực tế ước đạt 100.000 vụ/năm với diện tích chuyển nhượng khoảng 5 triệu m2, nhưng cơ quan thuế chỉ ghi nhận khoảng 30% lượng giao dịch chính thức (tương đương 1,6 triệu m2). Hệ số biến động giá đất tăng từ mức 1,04 - 1,08 lần giai đoạn 1996 - 1997 lên mức 1,4 - 1,6 lần trong cơn sốt giá đỉnh điểm 2000 - 2001; cá biệt một số khu vực có quy hoạch hạ tầng như Quận 2, Gò Vấp, Tân Bình ghi nhận giá đất bị đầu cơ thổi phồng tăng gấp 11 lần so với giá trị ban đầu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các hiện tượng trên bắt nguồn từ sự bất cập trong thể chế quản lý nhà nước. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra chậm chạp, thủ tục hành chính phức tạp và chi phí giao dịch quá cao. Gánh nặng tài chính bao gồm 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất cộng với 1% lệ phí trước bạ (tổng cộng 5%) đã tạo rào cản lớn, trực tiếp đẩy các chủ thể kinh tế vào các giao dịch phi chính quy nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ trục lợi và hiệu ứng tâm lý bầy đàn diễn ra tràn lan do thiếu một hệ thống thông tin quy hoạch công khai, minh bạch.

Khi so sánh với kinh nghiệm quốc tế, các phát hiện của luận văn hoàn toàn tương đồng với các cảnh báo kinh tế học. Tại Cộng hòa Liên bang Đức, việc áp dụng sắc thuế đầu cơ nghiêm ngặt đối với các bất động sản bán lại trong vòng 10 năm đã ngăn chặn hiệu quả tình trạng lướt sóng. Tại Trung Quốc, bài học xử lý khủng hoảng bọt kinh tế giai đoạn 1992 - 1993 chỉ ra rằng giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập công nhân bắt nguồn từ cơ cấu chi phí gồm 30% tiền sử dụng đất, 20% thuế phí và 15% lợi nhuận doanh nghiệp; do đó Nhà nước đã buộc các dự án tồn đọng 3 năm phải giảm giá từ 15% đến 20% để giải cứu thị trường.

Các dữ liệu nghiên cứu này có thể được mô tả và trực quan hóa trực tiếp qua Biểu đồ đường thể hiện hệ số biến động giá đất giai đoạn 1996 - 2003, Biểu đồ cột chồng phản ánh cơ cấu dịch chuyển mức cầu chi trả bằng vàng của dân cư và Bảng ma trận so sánh tỷ lệ thiếu giấy tờ hợp lệ giữa các nhóm quận nội thành và huyện ngoại thành.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược:

Thứ nhất, hoàn thiện khung khổ pháp lý và công khai hóa quy hoạch phát triển đô thị. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần số hóa và công bố 100% đồ án quy hoạch tổng thể và quy hoạch phân khu chi tiết trước năm 2007; đồng thời rút ngắn thời gian điều chỉnh quy hoạch nhằm giảm 50% độ trễ chính sách, xóa bỏ tình trạng bất đối xứng thông tin và ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ thổi giá đất.

Thứ hai, cải cách thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sở Tài nguyên và Môi trường cần chủ trì liên thông một cửa, chuẩn hóa 14 loại giấy tờ nhà đất hợp lệ, phấn đấu nâng tỷ lệ nhà ở được cấp giấy chứng nhận hợp pháp từ mức 35% lên trên 80% trước năm 2010; cam kết thời gian thụ lý và giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất dưới 30 ngày làm việc.

Thứ ba, cải cách chính sách tài chính, thuế và lãi suất tín dụng bất động sản. Cục Thuế Thành phố phối hợp Bộ Tài chính đề xuất giảm tổng mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ từ 5% hiện nay xuống mức 2% đến 2,5% giai đoạn 2005 - 2008 nhằm khuyến khích giao dịch chính quy; đồng thời áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với hành vi găm giữ đất đai bỏ hoang và điều hành linh hoạt trần lãi suất cho vay bất động sản.

Thứ tư, kiện toàn tổ chức bộ máy chuyên trách và phát triển nhà ở xã hội. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần chính thức nâng cấp Ban Chỉ đạo Quản lý và Phát triển thị trường bất động sản thành cơ quan điều phối liên ngành thống nhất, thiết lập sàn giao dịch bất động sản công để kéo giảm tỷ lệ giao dịch ngầm từ 70% xuống dưới 30% vào năm 2010; song song đó phân bổ 20% quỹ đất sạch tại các dự án đô thị mới để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và xóa dứt điểm 25.044 căn nhà tạm bợ ven kênh rạch.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng thực tiễn cao và là tài liệu tham khảo giá trị cho 4 nhóm đối tượng:

Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách đô thị: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Ủy ban nhân dân 24 quận huyện có thể khai thác các mô hình đánh giá giao dịch ngầm để xây dựng bảng giá đất sát thực tế, hoàn thiện quy chế cấp phép xây dựng và nâng cao hiệu lực thanh tra đô thị.

Doanh nghiệp đầu tư và phát triển dự án bất động sản: Các chủ đầu tư, công ty kinh doanh địa ốc và đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp nắm bắt được quy luật biến động của thị trường, nhận diện sự dịch chuyển trong cơ cấu chi trả của từng nhóm khách hàng để lựa chọn phân khúc đầu tư trung cấp hoặc cao cấp phù hợp với quy hoạch.

Tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại và đơn vị thẩm định giá: Đội ngũ chuyên viên tín dụng và thẩm định tài sản bảo đảm sử dụng các phân tích về tỷ lệ pháp lý 65% nhà đất thiếu giấy tờ và hệ số biến động giá để thiết lập hạn mức cho vay an toàn, kiểm soát rủi ro nợ xấu bất động sản.

Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh kinh tế: Các nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý kinh tế, Kinh tế phát triển và Quản lý đô thị có thể sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian, hệ thống khung lý thuyết hàng hóa bất động sản để phát triển các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về thể chế kinh tế thị trường chuyển đổi.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân cốt lõi nào khiến 60% đến 70% giao dịch bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra trên thị trường phi chính quy? Tình trạng này xuất phát từ việc có tới 65% nhà ở tư nhân thiếu giấy tờ pháp lý hợp lệ theo quy định, tập trung tại các huyện vùng ven như Hóc Môn chiếm 95% và Bình Chánh chiếm 79%. Thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất rườm rà cùng mức thuế phí chuyển nhượng 5% quá cao đã khiến người dân chọn hình thức mua bán trao tay bằng giấy viết tay để tiết kiệm chi phí.

Công cụ thuế và lệ phí tác động như thế nào đến việc minh bạch hóa thị trường nhà đất? Tổng mức thu bao gồm 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất và 1% lệ phí trước bạ tạo gánh nặng tài chính 5% trên tổng giá trị giao dịch. Mức điều tiết quá cao này không khuyến khích các chủ thể đăng ký hợp pháp, trực tiếp làm thất thu hàng ngàn tỷ đồng tiền thuế của ngân sách thành phố và đẩy thị trường vào trạng thái hoạt động ngầm khó kiểm soát.

Cơ chế cung - cầu bất động sản tại đô thị hạt nhân Thành phố Hồ Chí Minh có đặc thù gì? Cung bất động sản có tính cố định không gian, diện tích đất đai hữu hạn và độ dốc đường cung lớn nên không thể co giãn nhanh chóng. Trong khi đó, cầu nhà đất tăng phi mã do thu nhập bình quân vượt 1.450 USD/người/năm, dòng người di cư cơ học 100.000 người/năm và nhu cầu tích trữ tài sản an toàn khiến thị trường luôn nhạy cảm, dễ bùng phát sốt giá cục bộ.

Kinh nghiệm quốc tế từ Đức và Trung Quốc mang lại bài học quản lý nào cho Việt Nam? Cộng hòa Liên bang Đức cung cấp bài học về việc áp dụng thuế đầu cơ đối với bất động sản chuyển nhượng trong vòng 10 năm và thành lập các công ty thác quản tài sản công. Trung Quốc mang lại kinh nghiệm hạ tỷ trọng chi phí tiền đất và thuế trong giá thành nhà ở, đồng thời kiên quyết buộc hạ giá 15% đến 20% đối với các dự án căn hộ tồn kho trên 3 năm để giải tỏa thanh khoản.

Mục tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân lên 14 m2/người vào năm 2010 đặt ra thách thức gì cho công tác quản lý? Thành phố phải duy trì tốc độ xây dựng tối thiểu hơn 2 triệu m2 sàn nhà ở mỗi năm trong điều kiện quỹ đất nội thành cạn kiệt. Thách thức lớn nhất là phải cân đối cơ cấu phát triển giữa phân khúc cao cấp (chiếm trên 40,7% nhu cầu chi trả lớn) và bài toán an sinh xã hội, giải tỏa 25.044 căn nhà ổ chuột ven kênh rạch để ổn định đời sống cho thị dân nghèo.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với hàng hóa bất động sản, thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp và thị trường phi chính quy trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Đánh giá thực chứng quá trình tăng trưởng vượt bậc của quy mô nhà ở đô thị Thành phố Hồ Chí Minh từ 31 triệu m2 năm 1990 lên 61,258 triệu m2 năm 2003, đáp ứng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.
• Nhận diện chính xác 3 rào cản nội tại lớn: 65% nhà ở tư nhân thiếu chứng thư pháp lý hoàn chỉnh, thị trường ngầm chiếm 60% đến 70% thị phần và hệ số biến động giá đất từng sốt ảo tăng vọt 11 lần tại các quận mới.
• Đúc kết bài học quản lý giá đất, kiểm soát đầu cơ và cơ cấu giá thành từ kinh nghiệm chuyển đổi của Cộng hòa Liên bang Đức và giải quyết bọt kinh tế của Trung Quốc.
• Hoàn thiện hệ thống 4 giải pháp đồng bộ về minh bạch quy hoạch, cải cách thủ tục cấp sổ đỏ, điều chỉnh thuế chuyển nhượng và thành lập cơ quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản.

Đóng góp quan trọng nhất của luận văn là thiết lập khung phân tích định lượng thực chứng đầu tiên về sự can thiệp của bàn tay quản lý nhà nước đối với các khuyết tật của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Lộ trình thực thi các giải pháp cần được triển khai thí điểm giai đoạn 2005 - 2008 thông qua đề án chuẩn hóa hồ sơ nhà đất và vận hành chính thức mô hình sàn giao dịch trước năm 2010. Các cơ quan quản lý đô thị, doanh nghiệp địa ốc và các nhà nghiên cứu kinh tế hãy ứng dụng ngay hệ thống dữ liệu cùng các khuyến nghị chính sách từ công trình này để chung tay kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM 1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản 1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản a) Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa.

Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung.

Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS.

Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS. b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm.

ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định.

Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau.

Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc.

Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS.

Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan.

Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác.

Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr.

Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. Khái quát về thị trường bất động sản 1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội.

Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS.

Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác.

Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động.