Chương 1 CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM 1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản 1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản a) Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa.
Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung.
Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS.
Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS. b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm.
ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau.
Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc.
Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS.
Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan.
Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác.
Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr.
Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. Khái quát về thị trường bất động sản 1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội.
Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS.
Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác.
Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động.