CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1. Quản lý Từ khi con người bắt đầu hình thành các nhóm để thực hiện những mục tiêu mà cá nhân riêng lẻ không thể đạt được thì nhu cầu quản lý cũng hình thành như một yếu tố cần thiết để phối hợp những nỗ lực của từng cá nhân hướng tới mục tiêu chung. Vì vậy, cùng với sự phát triển của xã hội thì quản lý luôn là một thuộc tính tất yếu lịch sử khách quan, bắt nguồn từ bản chất của xã hội là hoạt động lao động tập thể.
Quá trình lao động đòi hỏi con người phải liên kết lại với nhau, kết hợp lại thành tập thể. Điều này dẫn đến phải có sự tổ chức, phải có sự phân công và hợp tác trong lao động, dẫn đến phải có sự quản lý (Khoa học quản lý, tập I, Trường ĐH KTQD, Hà Nội 2001). Quản lý là một trong những hoạt động vừa khó khăn vừa phức tạp, vừa là một nhân tố có ý nghĩa quyết định đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội. Vì vậy, quản lý là một khái niệm rất rộng, được tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau.
Quản lý là tiến trình làm việc với và thông qua người khác để đạt các mục tiêu của tổ chức trong một môi trường thay đổi. Trọng tâm của tiến trình này là kết quả và hiệu quả của việc sử dụng các nguồn lực giới hạn. Quản lý là việc đạt tới mục đích của tổ chức một cách có kết quả và hiệu quả thông qua quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra các nguồn lực của tổ chức (Khoa học quản lý, tập I, Trường ĐH KTQD, Hà Nội 2001). Theo Nguyễn Thị Ngọc Huyền, Đoàn Thị Thu Hà và Đỗ Thị Hải Hà (2012) thì: “Quản lý là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các nguồn lực và các hoạt động cơ bản của tổ chức nhằm giúp tổ chức đạt được mục đích của mình với hiệu lực và hiệu quả trong điều kiện môi trường luôn biến động.” Quản lý bao gồm các yếu tố sau: - Chủ thể quản lý là tác nhân tạo ra các tác động và đối tượng bị quản lý tiếp nhận trực tiếp các tác động của chủ thể quản lý và các khách thể khác chịu tác động gián tiếp từ chủ thể quản lý.
Chủ thể quản lý có thể là cá nhân hoặc tổ chức. - Đối tượng quản lý tiếp nhận sự tác động của chủ thể quản lý. Tùy theo đối tượng quản lý khác nhau mà người ta chia thành các dạng quản lý khác nhau. 10 - Chịu sự tác động hay chịu sự điều chỉnh của chủ thể quản lý, đó là hành vi của con người và các quá trình xã hội.
Quản lý là một hoạt động phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau., như: con người; hệ thống tư tưởng chính trị; tổ chức; thông tin, văn hóa,… Do đó, muốn quản lý thành công, trước tiên cần phải xác định rõ chủ thể, đối tượng và khách thể quản lý. Điều này đòi hỏi phải biết định hướng đúng, để từ đó, chủ thể quản lý phải thực hiện việc tác động và phải biết cách tác động. Vì thế chủ thể phải hiểu đối tượng và điều khiển đối tượng một cách có hiệu quả. Đấu giá Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng đó cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản đã ra giá.
Về phương diện kinh tế, đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá. Đấu giá hàng hóa là một trong những hình thức mua bán đặc biệt. Có nhiều mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn phương thức mua bán này, nhưng mục đích thường được hướng tới là nhằm đưa tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị hàng hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác mà người bán tài sản đấu giá mong muốn đạt được. Để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật về đấu giá của Việt Nam từng bước được xây dựng và dần hoàn thiện.
Đấu giá đã được quy định trong nhiều văn bản luật và dưới luật, trong đó, Bộ luật dân sự năm 2015 (trước đây là Bộ luật dân sự năm 2005), Luật thương mại năm 2005 và Luật đấu giá tài sản năm 2016 là những cơ sở pháp lý quan trọng về hoạt động đấu giá. Điều 451 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Bán đấu giá tài sản: Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Luật Thương mại năm 2005, Điều 185 quy định về đấu giá hàng hóa: “Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”.
11 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”. Đối tượng của hoạt động đấu giá hàng hóa là các loại hàng hóa được phép lưu thông. Phần lớn những hàng hóa có đặc thù về giá trị cũng như giá trị sử dụng mới được cân nhắc để lựa chọn bán theo hình thức bán đấu giá. Những hàng hóa này khó xác định giá trị thực của nó như các loại hàng hóa khác.
Trong hoạt động đấu giá hàng hóa người mua hàng chính là người tham gia đấu giá, gồm tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia cuộc đấu giá, trừ những đối tượng không được tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật liên quan; người bán hàng hóa là chủ sở hữu hàng hóa, người được chủ sở hữu hàng hóa ủy quyền hoặc người có quyền bán hàng hóa theo quy định của pháp luật như tổ thanh toán tài sản (Luật Phá sản) hay các trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo quy định của Bộ Luật Dân sự và các Luật có liên quan. Quyền sử dụng đất ở Ở Việt Nam, quyền sử dụng đất là một bộ cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Luật Đất đai qua các thời kỳ đều khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 5 Luật Đất đai 2003; Điều 4 Luật Đất đai 2013). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Việc nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai không giống như các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng các tài sản thông thường. Quyền sử dụng đất có sự khác nhau về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất, chẳng hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp khác với quyền sử dụng đất ở; quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khác với quyền sử dụng đất của tổ chức. Mỗi chủ thể sử dụng đất ngoài quyền và nghĩa vụ quy định chung cho tất cả các chủ thể, còn phải mang quyền và nghĩa vụ pháp lý riêng của mình cho phù hợp với loại đất được nhà nước giao, đảm bảo tuân thủ các chế độ sử dụng đất của từng loại đất như đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất an ninh, đất quốc phòng.
12 Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị (Thông tư 28/2014/TT-BTNMT). Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 143, Luật Đất đai năm 2013) Đất ở đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 144, Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, đất ở được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống, trong đó nhà ở có thể còn gắn liền với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở. Đối tượng trực tiếp sử dụng đất ở chính là hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng đất.
Đất ở tại khu vực nông thôn thì được xác định là đất ở nông thôn, còn đất ở tại khu vực đô thị thì đất này được xác định là đất ở đô thị. Với những phân tích trên, quyền sử dụng đất ở được hiểu là: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp, phục vụ cho mục đích của mình và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Như trên đã trình bày, quyền sử dụng đất ở là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất ở thực chất cũng là đấu giá tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là quyền sử dụng đất ở.