Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội Đến Năm 2030

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang trải qua những biến đổi mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng… 191 trang · Học viện Khoa học Xã hội · 2019.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Tiệp
• Người hướng dẫn: Nguyễn Đình Dương
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội Đến Năm 2030
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
• 1.3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
• 1.4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
• 2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam
• 2.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.3. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA
• 3. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 3.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG
• 3.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở
• 3.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 3.2.1. Cầu thị trƣờng nhà ở. Cung thị trƣờng
• 3.2.2. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng
• 3.2.3. Hệ thống các tổ chức trung gian. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 3.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 3.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật
• 3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 3.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 3.3.4. Tổ chức thực hiện
• 3.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 3.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
• 3.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra
• 4. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 4.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 4.1.1. Tình hình kinh tế
• 4.1.2. Tình hình văn hóa - xã hội
• 4.1.3. Tình hình phát triển đô thị
• 4.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 4.2.1. Cầu thị trƣờng. Cung thị trƣờng
• 4.2.2. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng
• 4.2.3. Hệ thống các tổ chức trung gian. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 4.3. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 4.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật
• 4.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 4.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 4.3.4. Công tác tổ chức thực hiện
• 4.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG
• 4.4.1. Những kết quả đạt đƣợc
• 4.4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
• 4.4.3. Kết luận chung
• 5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 6. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030
• 6.1. Tình hình quốc tế
• 6.2. Tình hình trong nƣớc
• 7. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 7.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050
• 7.2. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp
• 8. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 8.1. Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội
• 8.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách
• 8.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng
• 8.4. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc
• 8.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng
• KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội Đến Năm 2030

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang trải qua những biến đổi mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở gia tăng. Việc phát triển thị trường này không chỉ đáp ứng nhu cầu của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của thành phố. Đến năm 2030, Hà Nội dự kiến sẽ có nhiều thay đổi trong cơ cấu nhà ở, với sự chú trọng vào các loại hình nhà ở giá trung bình và thấp.

1.1. Tình Hình Hiện Tại Của Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội

Thị trường nhà ở Hà Nội hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ và sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực. Nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp đang gia tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kịp thời.

1.2. Xu Hướng Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Đến Năm 2030

Dự báo đến năm 2030, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ có sự chuyển mình mạnh mẽ với sự gia tăng các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Các chính sách hỗ trợ từ chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển này.

II. Những Thách Thức Trong Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội

Mặc dù thị trường nhà ở Hà Nội có tiềm năng lớn, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức cần phải giải quyết. Các vấn đề như giá nhà cao, thiếu thông tin thị trường và sự quản lý chưa hiệu quả đang cản trở sự phát triển bền vững của thị trường.

2.1. Giá Nhà Cao So Với Thu Nhập Của Người Dân

Giá nhà tại Hà Nội hiện nay đang ở mức cao, khiến nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa cung và cầu trên thị trường.

2.2. Thiếu Thông Tin Và Quản Lý Thị Trường

Thông tin về thị trường nhà ở còn hạn chế, dẫn đến việc người dân khó khăn trong việc đưa ra quyết định mua nhà. Hệ thống quản lý nhà nước cũng chưa thực sự hiệu quả trong việc điều tiết thị trường, gây ra tình trạng bất ổn.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội

Để phát triển thị trường nhà ở bền vững, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính phủ và các cơ quan liên quan. Các chính sách hỗ trợ, quy hoạch hợp lý và tăng cường quản lý nhà nước là những yếu tố quan trọng.

3.1. Chính Sách Hỗ Trợ Nhà Ở Giá Rẻ

Cần thiết phải có các chính sách hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở. Các chương trình vay ưu đãi và hỗ trợ từ chính phủ sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân.

3.2. Quy Hoạch Đô Thị Hợp Lý

Quy hoạch đô thị cần được thực hiện một cách đồng bộ và hợp lý, đảm bảo rằng các khu vực phát triển nhà ở phải gắn liền với các tiện ích công cộng và hạ tầng giao thông. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sinh sống và làm việc.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Về Thị Trường Nhà Ở

Nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội đã chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết, đồng thời cũng đưa ra những giải pháp khả thi. Việc áp dụng các mô hình phát triển từ các quốc gia khác có thể giúp Hà Nội cải thiện tình hình thị trường nhà ở.

4.1. Kinh Nghiệm Từ Các Quốc Gia Khác

Nhiều quốc gia đã thành công trong việc phát triển thị trường nhà ở thông qua các chính sách hỗ trợ và quy hoạch hợp lý. Hà Nội có thể học hỏi từ những kinh nghiệm này để áp dụng vào thực tiễn.

4.2. Đánh Giá Kết Quả Nghiên Cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển thị trường nhà ở cần phải được thực hiện một cách đồng bộ và có sự tham gia của nhiều bên liên quan, từ chính phủ đến các nhà đầu tư và người dân.

V. Kết Luận Về Tương Lai Thị Trường Nhà Ở Tại Hà Nội

Tương lai của thị trường nhà ở tại Hà Nội phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách của nhà nước, nhu cầu của người dân và sự phát triển kinh tế. Việc phát triển bền vững thị trường nhà ở sẽ góp phần vào sự ổn định xã hội và phát triển kinh tế của thành phố.

5.1. Dự Báo Tương Lai Thị Trường Nhà Ở

Dự báo rằng đến năm 2030, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ có sự chuyển biến tích cực với nhiều dự án nhà ở giá rẻ được triển khai, đáp ứng nhu cầu của người dân.

5.2. Vai Trò Của Chính Phủ Trong Phát Triển Thị Trường

Chính phủ cần tiếp tục có những chính sách hỗ trợ và quản lý hiệu quả để đảm bảo rằng thị trường nhà ở phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu "Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030" do nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tiệp thực hiện tại Học viện Khoa học Xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam (năm 2019), dưới sự hướng dẫn khoa học của người hướng dẫn 1 là Nguyễn Đình Dương và người hướng dẫn 2 là TS. Bùi Văn Huyền. Luận án thuộc chuyên ngành Quản lý kinh tế, mã số đào tạo 9.10.

Tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của nhà ở như một nhu cầu sinh hoạt thiết yếu bậc nhất của con người (thuộc tầng thứ nhất trong tháp nhu cầu Maslow) và là bộ phận trọng yếu của nền kinh tế đô thị. Sau hơn 30 năm đổi mới, thị trường nhà ở thành phố Hà Nội đã hình thành và tăng trưởng nhanh chóng, song bộc lộ nhiều bất cập mang tính cấu trúc: thị trường phát triển thiếu ổn định, tự phát, thường xuyên trải qua các chu kỳ "nóng" và "đóng băng"; cơ cấu hàng hóa mất cân đối nghiêm trọng khi dư thừa các phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá thành cao nhưng thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ). Tình trạng lệch pha cung - cầu này diễn ra trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội tăng cao, với tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 chiếm tới 68,7% (theo Điều tra di cư nội địa năm 2015), tạo áp lực lớn lên hệ thống an sinh và hạ tầng đô thị. Mặc dù toàn thành phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới đang triển khai, phần lớn cư dân có thu nhập trung bình và thấp vẫn khó tiếp cận nhà ở thương mại thông thường.

Mục đích nghiên cứu của luận án là hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường nhà ở, phân tích và đánh giá thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2008–2018/2019, từ đó đề xuất hệ thống quan điểm, phương hướng và giải pháp quản lý kinh tế nhằm phát triển thị trường nhà ở lành mạnh, bền vững đến năm 2030.

Nhiệm vụ nghiên cứu được xác định cụ thể gồm 4 nhiệm vụ:

1. Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường nhà ở và phát triển thị trường nhà ở dưới góc độ quản lý kinh tế.
2. Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển, điều tiết thị trường nhà ở của một số quốc gia trên thế giới và địa phương trong nước (Thành phố Hồ Chí Minh), rút ra bài học áp dụng cho Hà Nội.
3. Đánh giá thực trạng phát triển thị trường nhà ở Hà Nội, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; chỉ ra các kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân từ công tác quản lý nhà nước.
4. Đề xuất các nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Thị trường nhà ở, trọng tâm là phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp (nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá trung bình, thấp).
• Khách thể nghiên cứu: Nhà nước (chủ thể quản lý), các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, người mua nhà (đại diện phía cầu), và các tổ chức trung gian, môi giới bất động sản.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2008 đến năm 2018–2019; tầm nhìn và định hướng giải pháp đến năm 2030.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào mối quan hệ cung - cầu, cơ chế hình thành giá, hệ thống trung gian, thông tin thị trường và công tác quản lý nhà nước đối với phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan nghiên cứu trong luận án được phân chia thành ba nhóm chủ đề chính:

Nghiên cứu quốc tế về thị trường nhà ở và nhà ở xã hội: Luận án điểm lại các công trình về vai trò kinh tế - xã hội của nhà ở và sự can thiệp của Nhà nước từ Ngân hàng Thế giới (World Bank, 139), trong đó nhấn mạnh nhà ở xã hội góp phần xóa đói giảm nghèo, thúc đẩy doanh nghiệp vừa và nhỏ, ổn định chính trị; nghiên cứu của Christina Rosan (122) về sự chuyển đổi chính sách nhà ở xã hội tại Mỹ thông qua quan hệ đối tác công - tư (PPP); công trình của Roelof Verhage (135) khảo sát đầu tư công và cơ chế thị trường tại Hà Lan, Pháp, Đức, Anh; nghiên cứu của Si-Ming Li (133) tại Bắc Kinh và Quảng Châu về sự lựa chọn của người dân giữa nhà ở do nhà nước hỗ trợ và nhà ở tư nhân; nghiên cứu của Elizabeth Gudrais (129) về tác động của di dân và an sinh nhà ở cho người nghèo; Hal Pawson, Tony Dalton và Kath Hulse (132) về nhà ở cho sinh viên và người thu nhập trung bình tại New South Wales và Victoria; báo cáo của UN-Habitat (137) đề xuất 5 nhóm giải pháp xử lý nhà ổ chuột tại châu Á; các nghiên cứu về mô hình nhà ở tự hoàn thiện từng phần "half-half" tại Chile (140) và nghiên cứu giải pháp thiết kế kiến trúc nhà cao tầng của Ngô Lê Minh (53) tham khảo từ Thượng Hải và châu Âu. Luận án cũng tổng hợp các mô hình định chế tài chính nhà ở như Cục Phát triển Nhà ở (HDB) tại Singapore, Công ty Cho vay Nhà ở Chính phủ (GHLC) tại Nhật Bản, Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) tại Thái Lan, và Công ty Nhà ở Quốc gia (KNHC) tại Hàn Quốc.

Nghiên cứu trong nước về thị trường bất động sản và nhà ở: Luận án kế thừa kết quả từ các tác giả: Đinh Văn Ân (1), Lê Xuân Bá (4), Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (9), Trần Kim Chung (13, 117), Hoàng Văn Cường (16), Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (37), Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (64), Nguyễn Đình Bồng (2006). Báo cáo của UN-Habitat (114) chỉ rõ thị trường nhà ở Việt Nam phát triển sơ khai từ cuối thập niên 1980 và thiếu hụt dữ liệu khu vực phi chính thức. Các nghiên cứu chuyên sâu gồm: Nguyễn Văn Hoàng (34) về quản lý nhà nước đối với đất ở tại Hà Nội; Phạm Thái Sơn (2014) và Nguyễn Trọng Hòa (2015) về quy hoạch quỹ đất và quy chuẩn mềm cho nhà ở xã hội; Nguyễn Văn Danh (19) đề xuất miễn 100% thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà ở xã hội; Phạm Sỹ Liêm (48) phân tích hai thuộc tính kinh tế - xã hội của nhà ở và đề xuất hỗ trợ bên cầu qua mô hình hợp tác xã nhà ở; Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng (24) về mô hình nhà ở xã hội cho thuê diện tích 15–20 m² giá 1,5–2 triệu đồng/tháng.

Nghiên cứu tại địa bàn Hà Nội và các diễn đàn chuyên môn: Luận án tham chiếu công trình của Lê Thị Bích Thuận (97) về nhà tái định cư; Nguyễn Văn Trịnh (104) về nhà ở công nhân khu công nghiệp; Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (64) với mô hình kênh dẫn vốn trung - dài hạn giữa thị trường tài chính và thị trường nhà ở; Trịnh Kim Liên (47) về tái cấu trúc sản phẩm nhà ở thương mại Hà Nội 2008–2012; Đỗ Thanh Tùng (108) về chính sách tài chính tiếp cận vốn dài hạn; Nguyễn Thị Thu Nguyệt (66) về 5 hình thức đối tác công - tư trong phát triển nhà ở. Đồng thời, văn bản tổng hợp ý kiến từ 5 cuộc hội thảo khoa học: Hội thảo của Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Tổng Liên đoàn Lao động (05/11/2015) về quỹ đất 20% và nhà ở công nhân; Hội thảo của Thời báo Kinh tế Sài Gòn (17/12/2015) về suất đầu tư và giá thành nhà ở xã hội 10 triệu đồng/m²; Hội thảo Bộ Xây dựng - World Bank (12/03/2014) về tín dụng ưu đãi; Hội thảo Đại học Kinh tế Quốc dân - VNREA (2014) về mô hình chứng chỉ nhà ở và quỹ tiết kiệm nhà ở; Hội thảo Báo Nông thôn Ngày nay - Báo Dân Việt (15/11/2018) về phân khúc nhà ở bình dân 10–25 triệu đồng/m² (tương đương 1–1,5 tỷ đồng/căn).

Khoảng trống nghiên cứu được luận án xác định: Về lý luận, các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận thị trường bất động sản nói chung hoặc xem xét nhà ở xã hội dưới góc độ kiến trúc, kỹ thuật quy hoạch hay chính sách an sinh xã hội đơn lẻ; thiếu sự luận giải có hệ thống về phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp như một phân mảng thị trường hàng hóa đặc thù dưới góc độ quản lý kinh tế. Về thực tiễn, chưa có công trình nào đánh giá toàn diện mối quan hệ cung - cầu, cơ chế định giá, tổ chức trung gian và hệ thống thông tin đối với phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội trong mối tương quan với các công cụ can thiệp, điều tiết của chính quyền đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng:

• Khái niệm nhà ở: Vận dụng quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Nhà ở 2014, xác định nhà ở là tài sản bất động sản, là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt. Dưới góc độ hàng hóa, nhà ở có đặc trưng gắn liền với đất đai, thời gian sử dụng dài hạn, chịu tác động mạnh của hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội và vị trí địa lý.
• Khái niệm thị trường nhà ở: Kết hợp định nghĩa thị trường của Philip Kotler, David Berg và Đinh Văn Ân, luận án xác định thị trường nhà ở là nơi diễn ra các giao dịch trao đổi, mua bán các công trình xây dựng để ở dưới tác động của quy luật thị trường và sự điều tiết của Nhà nước.
• Định nghĩa phân khúc chuyên biệt của tác giả: Nhà ở giá trung bình và thấp là công trình xây dựng để ở, ưu tiên phục vụ nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp; thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến nhóm sản phẩm này.
• Khung phân loại: Phân loại theo Luật Nhà ở 2014 (nhà ở thương mại, công vụ, tái định cư, nhà ở của hộ gia đình/cá nhân, nhà ở xã hội); phân loại theo kết cấu của ngành Thống kê (kiên cố, bán kiên cố, thiếu kiên cố, đơn sơ); phân loại theo tính chất kinh doanh (thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp); và cấu trúc thị trường bất động sản theo Denise DiPasquale và William C. Wheaton.
• Khung phân tích khả năng chi trả của Ngân hàng Thế giới (World Bank):

Vị trí thu nhập hộ gia đình	Thu nhập hộ gia đình/năm (triệu VNĐ)	Loại nhà	Giá bán theo đơn vị nhà ở (triệu VNĐ)	Chỉ số giá nhà ở trên thu nhập
Nhóm 1 (Trung vị)	50,4	NOXH căn nhỏ (36 m²) NOXH điển hình (55 m²) NOTM giá rẻ nhất (68 m²) NOTM giá rẻ điển hình (65 m²)	360 495 1220 2080	7,14 9,82 24,21 41,27
Nhóm 2 (Trung vị)	87,6	NOXH căn nhỏ (36 m²) NOXH điển hình (55 m²) NOTM giá rẻ nhất (68 m²) NOTM giá rẻ điển hình (65 m²)	360 495 1220 2080	4,11 5,65 13,93 23,74
Nhóm 3 (Trung vị)	123,6	NOXH căn nhỏ (36 m²) NOXH điển hình (55 m²) NOTM giá rẻ nhất (68 m²) NOTM giá rẻ điển hình (65 m²)	360 495 1220 2080	2,91 4,00 9,87 16,83
Nhóm 4 (Trung vị)	169,2	NOXH căn nhỏ (36 m²) NOXH điển hình (55 m²) NOTM giá rẻ nhất (68 m²) NOTM giá rẻ điển hình (65 m²)	360 495 1220 2080	2,13 2,93 7,21 12,29
Nhóm 5 (Trung vị)	279,6	NOXH căn nhỏ (36 m²) NOXH điển hình (55 m²) NOTM giá rẻ nhất (68 m²) NOTM giá rẻ điển hình (65 m²)	360 495 1220 2080	1,29 1,77 4,36 7,44

Khung phân tích 5 tầng của luận án: Tác giả thiết lập khung nghiên cứu gồm 5 tầng logic: Xác định đối tượng nghiên cứu $\rightarrow$ Làm rõ khái niệm bản chất $\rightarrow$ Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường (cung, cầu, giá cả, trung gian, thông tin) $\rightarrow$ Đánh giá các yếu tố tác động và vai trò quản lý nhà nước $\rightarrow$ Đề xuất hệ thống giải pháp phát triển lành mạnh thị trường.

Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

• Phương pháp tiếp cận lịch sử: Khảo sát quá trình biến đổi từ thời kỳ bao cấp phân phối nhà ở, giai đoạn ban hành Pháp lệnh Nhà ở 1991, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia năm 2004, Quyết định 2127/QĐ-TTg năm 2011 đến Luật Nhà ở 2014.
• Phương pháp tiếp cận theo nhóm đối tượng: Khảo sát các chủ thể Nhà nước, người mua nhà (đặc biệt là lao động nhập cư, người thu nhập trung bình và thấp), chủ đầu tư xây dựng và sàn môi giới trung gian.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu kinh nghiệm phát triển nhà ở của Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Mỹ, Chile, các nước châu Âu và Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phương pháp thống kê: Thu thập, tổng hợp chuỗi số liệu thứ cấp về kinh tế - xã hội, quy mô dân số, diện tích sàn xây dựng hoàn thành, diễn biến giá vật liệu xây dựng (giá cát, thép xây dựng) tại Hà Nội.
• Phương pháp khảo sát điều tra thực địa và xã hội học:
  • Phỏng vấn sâu chuyên gia và nhà quản lý: Thực hiện trên 20 chuyên gia và nhà quản lý (Phụ lục 02, 03, 05).
  • Khảo sát doanh nghiệp: Thực hiện trên 10 doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội (Phụ lục 04, 05).
  • Khảo sát thực địa tại 7 dự án nhà ở mật độ cư dân cao: 5 dự án nhà ở xã hội (Đặng Xá - Gia Lâm, CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông, Kiến Hưng - Hà Đông, 30 Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy, Bamboo Garden - Quốc Oai) và 2 dự án nhà ở thương mại giá trung bình, thấp (Kim Văn - Kim Lũ - Hoàng Mai, Khu nhà ở HH - Linh Đàm - Hoàng Mai). Tiến hành qua 2 đợt: Đợt 1 (tháng 3/2018 tại 3 dự án) và Đợt 2 (tháng 10-11/2018 tại 4 dự án).
  • Điều tra bảng hỏi đối với người dân: Phát 150 phiếu khảo sát cư dân tại 7 dự án trên, xử lý dữ liệu bằng phần mềm Microsoft Excel.

Tiêu chí	Phân loại	Tỷ lệ (%)
Giới tính	Nam Nữ	48,0 52,0
Độ tuổi	Từ 20 – 40 tuổi Từ 40 – 60 tuổi Trên 60 tuổi	41,3 27,3 31,3
Nghề nghiệp	Đang đi làm Nội trợ, hưu trí	63,3 36,7

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về thị trường bất động sản và nhà ở. Tác giả phân tích các bài học quốc tế về quản lý nhà ở xã hội tại Singapore (HDB quản lý hơn 80% nhà ở), Nhật Bản (GHLC), Hàn Quốc (KNHC), Thái Lan (GHB huy động tiền gửi tài trợ tín dụng mua nhà), Mỹ (chứng chỉ nhà ở, ưu đãi thuế), Chile (mô hình bán kiên cố "half-half"), châu Âu (Pháp, Anh, Hà Lan, Đức) và Trung Quốc (Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải). Tại Việt Nam, tác giả tổng lược hệ thống chính sách qua các thời kỳ, các công trình nghiên cứu về quản lý đất đai, tài chính nhà ở, các mô hình đối tác công - tư và tổng thuật 5 cuộc hội thảo khoa học lớn liên quan đến nhà ở xã hội và căn hộ bình dân. Chương 1 chỉ rõ khoảng trống nghiên cứu: chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu, tổng thể về phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp tại một địa bàn cụ thể như Hà Nội dưới góc độ khoa học quản lý kinh tế.

Chương 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở

Chương 2 làm rõ các khái niệm nền tảng: nhà ở, thị trường nhà ở, thị trường nhà ở giá trung bình và thấp, quản lý nhà nước về kinh tế đối với thị trường nhà ở. Luận án phân tích chi tiết 5 yếu tố cấu thành thị trường:

1. Cầu thị trường: Xác định bởi quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa, thu nhập và khả năng chi trả của hộ gia đình (phân tích theo 5 nhóm thu nhập của World Bank, tháp nhu cầu Maslow, chu kỳ cuộc đời).
2. Cung thị trường: Phụ thuộc vào quỹ đất, chính sách quy hoạch, chi phí đầu vào và nguồn vốn đầu tư.
3. Giá cả nhà ở: Cơ chế xác định giá dựa trên tương quan cung - cầu, chi phí xây dựng, địa tô chênh lệch và các khoản thuế, phí.
4. Hệ thống tổ chức trung gian: Vai trò của sàn giao dịch, văn phòng môi giới, tổ chức định giá và công chứng.
5. Thông tin thị trường: Tính chất không đối xứng, độ trễ thông tin và sự cần thiết của hệ thống cơ sở dữ liệu công khai.

Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở được phân tích qua 4 trụ cột: ban hành văn bản chính sách pháp luật; lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà ở; sử dụng các công cụ kinh tế - tài chính (thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất); tổ chức thực thi, thanh tra, kiểm tra. Đồng thời, chương 2 đúc kết kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, rút ra bài học về quy hoạch quỹ đất độc lập, đa dạng hóa gói tín dụng ưu đãi và mở rộng cơ chế khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.

Chương 3. Thực trạng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội

Chương 3 phân tích thực trạng phát triển thị trường nhà ở Hà Nội giai đoạn 2008–2018/2019 gắn với bối cảnh kinh tế - xã hội (tăng trưởng GRDP, cơ cấu kinh tế dịch vụ - công nghiệp, tốc độ gia tăng dân số cơ học và áp lực di dân). Về quan hệ cung - cầu, kết quả khảo sát chỉ ra sự lệch pha nghiêm trọng: nguồn cầu tập trung khổng lồ ở phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp từ nhóm cán bộ công chức, người lao động tại các khu công nghiệp, người nhập cư; trong khi nguồn cung lại tập trung vào các dự án thương mại cao cấp, nhà liền kề, biệt thự, condotel, shophouse do tỷ suất lợi nhuận cao. Các dự án nhà ở xã hội (Đặng Xá, Kiến Hưng, Bamboo Garden, 30 Phạm Văn Đồng...) và nhà ở thương mại giá rẻ (Kim Văn - Kim Lũ, HH Linh Đàm) đã giải quyết chỗ ở cho hàng vạn người dân nhưng bộc lộ nhiều hạn chế về hạ tầng xã hội, áp lực quá tải giao thông, trường học và chất lượng hoàn thiện. Về công tác quản lý nhà nước, chính quyền Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, thực hiện quy định bố trí 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tồn tại lớn là nhiều chủ đầu tư né tránh việc dành 20% quỹ đất, thủ tục hành chính phê duyệt dự án phức tạp, cơ chế hậu kiểm việc chuyển nhượng nhà ở xã hội còn lỏng lẻo, thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tình trạng trục lợi chính sách và bất cập trong quản lý đô thị.

Chương 4. Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030

Chương 4 phân tích bối cảnh phát triển kinh tế thế giới, trong nước và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050; tổng hợp các dự báo về gia tăng dân số, nhu cầu diện tích nhà ở tăng thêm và phân tích SWOT về thị trường nhà ở Hà Nội. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Giải pháp về cơ chế, chính sách: Hoàn thiện khung pháp lý về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; cụ thể hóa các cơ chế ưu đãi thuế (nghiên cứu miễn/giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp), đơn giản hóa thủ tục giao đất, miễn tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội; kiểm soát chặt chẽ quy định dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội tại các dự án khu đô thị mới.
2. Giải pháp đảm bảo cân đối cung – cầu: Đa dạng hóa các loại hình sản phẩm, chú trọng phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua; hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi trung - dài hạn; thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc bổ sung chức năng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để hỗ trợ người mua nhà.
3. Giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước: Nâng cao chất lượng lập và quản lý quy hoạch phát triển đô thị; công khai, minh bạch các quy hoạch phân khu và danh mục dự án; siết chặt thanh tra, kiểm tra chất lượng thi công, quản lý vận hành chung cư và giám sát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
4. Giải pháp về hệ thống thông tin thị trường: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa đồng bộ về thị trường bất động sản và nhà ở thành phố Hà Nội; công khai thông tin giao dịch, giá bán, pháp lý dự án nhằm xóa bỏ tình trạng bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận:

• Luận án khẳng định tính tất yếu khách quan của việc phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xác định sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp là một loại hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn đến năm 2030.
• Làm rõ các đặc thù của thị trường nhà ở đô thị đang phát triển, chứng minh sự cần thiết phải có sự can thiệp, hỗ trợ và điều tiết có trọng tâm của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, khắc phục các khuyết tật thị trường và đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững, an sinh xã hội.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn và kiến nghị giải pháp:

• Cung cấp bức tranh thực trạng toàn diện về cơ cấu cung - cầu, biến động giá cả, hoạt động trung gian và những bất cập trong quản lý nhà nước đối với phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp tại Hà Nội giai đoạn 2008–2018/2019 dựa trên chuỗi số liệu thống kê và dữ liệu điều tra thực tế tại 7 dự án.
• Đề xuất hệ thống giải pháp quản lý kinh tế đồng bộ, bao gồm việc sửa đổi cơ chế thực thi quỹ đất 20%, thiết lập kênh tài chính nhà ở dài hạn (kết hợp Quỹ tiết kiệm nhà ở với Ngân hàng Chính sách Xã hội), cải cách thủ tục hành chính cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở giá thấp và xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa minh bạch thị trường nhà ở Hà Nội đến năm 2030.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án: Văn bản luận án nêu rõ một số hạn chế do điều kiện thời gian và kinh phí nghiên cứu có hạn: quy mô mẫu khảo sát xã hội học còn dừng lại ở mức 150 phiếu điều tra cư dân tại 7 dự án nhà ở đại diện; số lượng chuyên gia, nhà quản lý (20 người) và doanh nghiệp (10 đơn vị) tham gia phỏng vấn sâu ở phạm vi hẹp; dữ liệu phân tích tập trung chủ yếu vào giai đoạn 2008–2018/2019 trên địa bàn Hà Nội.

Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng quy mô điều tra khảo sát với cỡ mẫu lớn hơn tại toàn bộ các quận, huyện của Hà Nội; theo dõi, đánh giá tác động thực tế của Luật Nhà ở sửa đổi và các gói tín dụng mới đối với khả năng chi trả của người dân; nghiên cứu sâu hơn về các công cụ tài chính phái sinh, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và mô hình nhà ở xã hội dạng căn hộ siêu nhỏ, nhà ở sinh thái cho người thu nhập thấp trong dài hạn đến năm 2050.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cao cho các nhóm đối tượng:

• Cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ thực tiễn cho Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở, quy hoạch quỹ đất và hoàn thiện các cơ chế ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội.
• Nhà nghiên cứu, giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học: Tài liệu học thuật hữu ích thuộc chuyên ngành Quản lý kinh tế, Kinh tế bất động sản, Kinh tế phát triển và Quản trị đô thị; đặc biệt là phương pháp tiếp cận khung phân tích 5 tầng và phương pháp điều tra thực địa tại các dự án nhà ở.
• Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Tham khảo các phân tích về xu hướng dịch chuyển nhu cầu của người dân, cơ cấu khả năng chi trả theo 5 nhóm thu nhập để điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm căn hộ vừa túi tiền.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa thế nào về "nhà ở giá trung bình và thấp" và "thị trường nhà ở giá trung bình và thấp"? Theo tác giả luận án, nhà ở giá trung bình và thấp là công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội. Thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là nơi diễn ra các giao dịch mua bán các công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng này.

2. Mẫu khảo sát điều tra thực tế của luận án được thực hiện tại những dự án nào và quy mô mẫu ra sao? Luận án thực hiện khảo sát tại 7 dự án trên địa bàn Hà Nội: 5 dự án nhà ở xã hội gồm Đặng Xá (Gia Lâm), CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Kiến Hưng (Hà Đông), 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy), Bamboo Garden (Quốc Oai); và 2 dự án nhà ở thương mại giá rẻ gồm Kim Văn - Kim Lũ và Khu nhà ở HH Linh Đàm (Hoàng Mai). Quy mô khảo sát gồm 150 phiếu điều tra người dân, phỏng vấn sâu 20 chuyên gia và nhà quản lý, cùng 10 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở.

3. Dân số di cư vào Hà Nội có đặc điểm gì nổi bật ảnh hưởng trực tiếp đến cầu nhà ở theo văn bản? Văn bản dẫn số liệu từ Điều tra di cư nội địa năm 2015 chỉ ra rằng tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 đến Hà Nội chiếm tới 68,7%. Đây là lực lượng lao động trẻ, có nhu cầu tạo lập nhà ở rất lớn nhưng phần lớn thuộc nhóm thu nhập trung bình và thấp, tạo áp lực gay gắt lên phân khúc nhà ở bình dân tại Thủ đô.

4. Luận án đề xuất giải pháp tài chính nào nhằm hỗ trợ vốn cho nhà ở xã hội tại Hà Nội? Luận án đề xuất cơ chế tăng cường gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp; nghiên cứu hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc bổ sung chức năng huy động và cho vay dài hạn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, hạ lãi suất vay mua nhà và giảm phụ thuộc vào ngân sách công.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Tiệp là công trình nghiên cứu hệ thống và chuyên sâu về phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ quản lý kinh tế. Tác giả đã kết hợp chặt chẽ giữa lý luận quản lý kinh tế, bài học kinh nghiệm quốc tế và dữ liệu khảo sát thực địa tại 7 dự án đô thị để làm rõ bức tranh lệch pha cung - cầu cùng những bất cập quản lý nhà nước giai đoạn 2008–2018/2019. Hệ thống 4 nhóm giải pháp về thể chế, cung - cầu, quản lý quy hoạch và thông tin thị trường được đề xuất có giá trị thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho mục tiêu phát triển thị trường nhà ở Hà Nội lành mạnh, minh bạch và bền vững đến năm 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao gồm: - Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu; - Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở; - Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội; - Chƣơng 4.

Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, … Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm trƣớc tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam * Nghiên cứu quốc tế: Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm bảo nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ, công nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác.

Singapore đƣợc biết đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm mục tiêu giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời dân đƣợc hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống. Một số quốc gia nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo mô hình Tổng công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội.

Trong khi đó, tại một số quốc gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân kiểm soát do không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ. Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn 13 hộ nhƣ một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trƣờng nhà ở đóng vai trò quan trọng trong xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tƣ, thêm thu nhập từ cho thuê nhà; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế. Nhà ở là để cung cấp cho một tỷ lệ dân cƣ nhất định, số căn hộ, số đơn nguyên đủ để cho ngƣời dân sinh sống.

Thị trƣờng nhà ở đóng vai trò chủ yếu trong việc cung cấp nhà ở cho xã hội theo các điều khoản quy định. Sự đồng thuận về mặt chủ trƣơng và hành động của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trọng việc phát triển thị trƣờng nhà ở [122]. Cũng giống nhƣ các loại thị trƣờng khác, thị trƣờng nhà ở cũng chịu tác động bởi những yếu tố nhƣ: nguồn cung về nhà ở, nguồn cung về đất đai, kỳ sử dụng đất, chính sách về đô thị, quyền sở hữu đất đai, giá nhà. Xây dựng hệ thống tài chính nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa số ngƣời lao động trong xã hội là cần thiết.

Ở Thái Lan, hệ thống tín dụng nhà ở là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các ngân hàng thƣơng mại, Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm nhân thọ, hệ thống ngân hàng của Nhà nƣớc, đặc biệt là Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) là các cơ quan tiếp nhận các khoản đặt cọc của cá nhân và tổ chức và sử dụng chính khoản đặt cọc này làm vốn vay mua nhà ở. GHB đã thành công trong việc huy động các khoản đặt cọc và phát hành trái phiếu, công tác quản lý hiệu quả với chi phí vận hành thấp đã giúp cho mức lãi suất vay mua nhà rất thấp, phù hợp với đại bộ phận dân cƣ, khiến cho mọi bộ phận ngƣời thu nhập thấp trong xã hội đều có cơ hội có nhà để ở. Nhật Bản thành lập Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) nhằm tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho ngƣời vay để xây nhà hoặc để ở.

Vốn để hoạt động cho Công ty chủ yếu đƣợc huy động từ trái phiếu tiết kiệm, một phần khác từ tiền đền bù, khế ƣớc nhà ở, các khoản cho vay tƣ nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Sự thành công của mô hình GHLC 14 không chỉ thể hiện sự phù hợp của chính sách nhà ở mà còn góp phần ổn định và tăng trƣởng kinh tế quốc dân ở Nhật Bản. Nhà nƣớc điều tiết chênh lệch địa tô bằng các hình thức đầu tƣ xây dựng hạ tầng cơ sở để cân bằng, hài hòa lợi ích trên thị trƣờng BĐS, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hƣớng “làm nhà tới đâu – mở đƣờng theo đó”. Tại các nƣớc phát triển nhƣ Úc, Canada, Đức.

khi Chính phủ thực hiện các dự án mở rộng hoặc làm đƣờng giao thông sẽ tiến hành giải phóng thêm 2 bên tuyến đƣờng mỗi bên vào 50m. Quỹ đất đƣợc mở rộng sau đó dùng để bán đấu giá cho tƣ nhân hoặc đầu tƣ xây dựng nhà ở, công trình đô thị phục vụ xã hội. Do đó, Nhà nƣớc đã thực hiện việc điều tiết chênh lệch địa tô do đầu tƣ hạ tầng mang lại, đồng thời góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị theo hƣớng hiện đại, văn minh. Học giả Roelof Verhage [135] đƣa ra những kết luận về các chính sách đầu tƣ công và cơ chế thị trƣờng tại các nƣớc Hà Lan, Pháp, Đức, Anh ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến sự phát triển nhà ở.

Việc chính quyền địa phƣơng chủ động xây dựng kế hoạch hằng năm sẽ giúp họ chủ động trong việc xây dựng triển khai các mô hình nhà ở đảm bảo chất lƣợng theo nhƣ kế hoạch đƣợc đề ra, đồng thời ngƣời dân có thể theo dõi và giám sát quá trình triển khai. Bài nghiên cứu của học giả Si-Ming Li [133]. Học giả đã đƣa ra những kinh nghiệm về phát triển sản phẩm nhà ở tại Bắc Kinh và Quảng Châu. Thông qua cuộc khảo sát điều tra, tác giả đƣa ra các thông tin dữ liệu về lựa chọn của ngƣời dân giữa việc hỗ trợ của nhà nƣớc và hỗ trợ của các tổ chức về phát triển nhà ở.

Cũng theo nghiên cứu này đã xác định bƣớc đầu các nhóm đối tƣợng đủ điều kiện sống trong các ngôi nhà theo sở hữu của nhà nƣớc hoặc tƣ nhân. “Nhà ở giá hợp lý” không phải là một khái niệm mới, cụm từ này đã đƣợc các quốc gia phát triển trên thế giới nhƣ Hoa Kỳ, Anh, Canada nhắc tới từ những năm 60,70 của thế kỷ trƣớc. Sau này những khái niệm có liên quan này bắt đầu lan rộng tới các quốc gia phát triển ở khu vực châu Á, nơi có mật độ dân số tập 15 trung cao nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Việc phát triển các mô hình nhà ở xã hội đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo điều kiện có nhà để ở cho các đối tƣợng ngƣời vô gia cƣ, ngƣời không có thu nhập hoặc thu nhập thấp.

Ở Châu Á, việc xây dựng các tổ hợp và mô hình nhà ở giá hợp lý cũng đƣợc triển khai khá sớm. Cục phát triển Nhà ở Singapore đã cung cấp các căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội cho ngƣời dân từ những năm 1960, việc xuất hiện các loại hình nhà ở này đã góp phần cải thiện và nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân và có khả năng cung cấp nhà ở cho ngƣời dân với số lƣợng lớn trong khoảng thời gian ngắn [134]. Một nghiên cứu khác đã chỉ ra, việc phát triển loại hình nhà ở xã hội từ những năm 50-60 tại Hồng Kông đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng ngƣời thất nghiệp và ngƣời già trong xã hội [122]. Học giả Christina Rosan [122] đã đƣa ra rất nhiều phân tích về những thay đổi trong chính sách phát triển mô hình nhà ở xã hội tại Mỹ, trong đó vai trò điều tiết và hỗ trợ của Chính phủ về mặt tài chính dần dần đƣợc thay đổi.

Hàng loạt các thay đổi đã đƣợc cụ thể hóa trong việc tạo ra các chính sách hỗ trợ phát triển dựa trên quan hệ đối tác giữa chính phủ với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Việc thay đổi các chính sách tại một cƣờng quốc nhƣ Hoa Kỳ đƣợc thực hiện khi một Đảng chính trị lên nắm quyền và thay đổi một số quy tắc nhất định để điều chính một số chính sách đã ban hành không còn hiệu lực phù hợp. Mỗi chính sách về nhà ở đều phản ánh những quan điểm, tƣ tƣởng của các Đảng phái chính trị khác nhau, tuy nhiên đều có chung mục đích giải quyết những vấn đề đang tồn tại ở đất nƣớc này, góp phần cân bằng hài hòa mối quan hệ giữa kinh tế, văn hóa, chính trị mà vẫn đảm bảo cho nhu cầu về nhà ở của các đối tƣợng khác nhau. Báo cáo đã khẳng định rõ việc thay đổi các chính sách về nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy quan hệ đối tác giữa ngân sách công với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận.

Nguồn ngân sách công không đủ khả 16 năng để giải quyết hết những nhu cầu thay đổi liên tục của cộng đồng về nhà ở giá rẻ vì vậy cần phải đƣợc giải quyết song song giữa nhu cầu của ngƣời dân và khả năng của các tổ chức tham gia cung ứng. Nghiên cứu về đối tƣợng sử dụng: - Tác giả Elizabeth Gudrais [129] đã bày tỏ những quan điểm về vấn đề nhà ở cho ngƣời nghèo ở Châu Mỹ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề di dân đã phần nào gây ra những khó khăn trong việc đảm bảo nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt đối với ngƣời nghèo ở khu vực Châu Mỹ.