MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNH- HĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng và đƣa vào khai thác, sử dụng. Nhƣng những ngƣời có nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy mô nhỏ còn thiếu …. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) đã cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát triển thị trƣờng bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng.
Nhà nƣớc tác động đến giá đất thị trƣờng bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trƣờng bất động sản.” Thể chế hóa chủ trƣơng chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội khóa XI nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản” Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trƣng, là quận cửa ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội.
Vì vậy tốc độ đô thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Tại đây tồn 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tại một thị trƣờng bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục. Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp bách trong xã hội, cần đƣợc sự hƣởng ứng của ngƣời dân. Đây là một trong những nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn cho ngƣời dân.
Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “ Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ”. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trƣờng bất động sản. - Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ các dự án đang triển khai và sắp triển khai. - Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong địa bàn quận Hoàng Mai – Hà Nội, những dự án chung cƣ đã và đang triển khai trong giai đoạn từ 2007 đến nay. Phương pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trƣờng chung cƣ trên địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra theo nội dung nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập đƣợc, so sánh với thực tiễn - Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell - Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ 1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản a) Bất động sản Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị đƣợc xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại Bất động sản và Động sản. Bất động sản: là tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiên chí phân loại bất động sản của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự) Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là đất đai. Đất đai đƣợc phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nƣớc, hàng rào và các phƣơng tiện khác đƣợc xây dựng trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây dựng tùy từng trƣờng hợp cụ thể có các vật cố định nhƣ sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sƣởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa, quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đô thị nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất” 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%.2 Hàng hóa bất động sản Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng mua bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản.
Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch: các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Úc, một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên TTBĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc (bằng cách trƣng thu) mới đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng nhƣ các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng.3 Thị trường bất động sản a) Định nghĩa Thị trƣờng bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Tức là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn.
giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản. b) Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi ngƣời đều có thể tự tạo lập đƣợc nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và đƣợc coi là bất động sản.
Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra đƣợc trên thị trƣờng.