CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN SAU ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư 1.1 Khái niệm tài sản bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai không thể di dời. Theo bộ luật dân sự của Việt Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, Công rình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” (Nguồn: Bộ luật dân sự 2005). Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Tài sản bất động sản sau đầu tư là một loại bất động sản.
Tài sản này bao gồm: Đất đai đã được giao quyền sử dụng; Nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp và được phép đưa vào sử dụng; cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật gắn liền với đất đai sử dụng; các tài sản bất động sản hợp pháp khác của chủ đầu tư hoặc đi thuê. Tài sản BĐS sau đầu tư một mặt mang những đặc điểm của bất động sản nói chung, mặt khác cũng có những đặc điểm riêng. Đặc điểm của tài sản bất động sản sau đầu tư bao gồm: Thứ nhất: Tính cá biệt và khan hiếm, đặc điểm này xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất là có hạn, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương và lãnh thổ, v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS sau đầu tư có tính cá biệt.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có không gian, vị trí, xây dựng và thiết kế khác nhau. Ngoài ra đây là điểm mà các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. 6 Thứ hai: Tính bền vững và lâu dài do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên được xem như không thể hủy diệt trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp để có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS sau đầu tư là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS sau đầu tư rất phong phú và đa dạng. Thứ ba: Tính tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau. BĐS sau đầu tư chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS xung quanh khu vực đó.
Thực tế đã chứng minh, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Thứ tư: Tài sản bất động sản sau đầu tư là kết quả của hoạt động đầu tư. Đầu tư BĐS là một hoạt động kinh tế trong việc phát triển hàng hóa, đầu tư mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức trên cơ sở thỏa mãn nhu cầu cung cấp tiện nghi cho người sử dụng như nhà chung cư, tòa văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nghỉ dưỡng, hạ tầng đường giao thông, … và làm nền tảng cho các hoạt động khác. Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy hoạt động đầu tư cần nhà đầu tư thực hiện kỹ từ việc nghiên cứu thị trường, lập dự án đầu tư, thời gian đầu tư v.
Ngoài việc tạo ra tài sản hình thành sau đầu tư cũng là việc tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động đầu tư bất động sản. Thứ năm: Quản lý và sử dụng tài sản bất động sản sau đầu tư phải tuân thủ những quy định chặt chẽ của pháp luật như: - Quy định về phê duyệt kiến trúc, quy hoạch - Quy định về công năng và vận hành - Quy định về An toàn phòng cháy chữa cháy - Quy định về cảnh quan môi trường - Quy định về an ninh, trật tự. 7 - Quy định về vận hành, bảo trì bảo dưỡng và ngăn ngừa sự cố của hệ thống kỹ thuật bên trong BĐS. - Quy định về khai thác Bất động sản.
Thứ sáu: Tài sản bất động sản sau đầu tư là hàng hóa với những đặc tính khác biệt mà sự tồn tại của nó có khả năng thỏa mãn một số những nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiện sinh sống, giảm chi phí hoặc tạo nguồn thu nhập. So với các loại hàng hóa khác, BĐS là hàng hóa đặc biệt chúng được phân biệt trước tiên bởi những thuộc tính riêng như tính cố định và lâu bền, tính cá biết và khan hiếm. Do vậy Kinh doanh tài sản bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh đặc biệt vừa mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành. Trên góc độ kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư, mỗi tài sản bất động sản đều có những đặc trưng riêng về vị trí, cấu trúc và đặc tính sử dụng.
Các yếu tố này tạo nên khả năng sinh lời cũng như các điều kiện để kinh doanh khai thác tài sản bất động sản.2 Đặc điểm kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp Kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư là quá trình tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh bao gồm khai thác, vận hành, quản lý các loại hình bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Tài sản này bao gồm đất đai, đã được giao quyền sử dụng, nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp được phép đưa vào sử dụng, cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật gắn liền với đất được sử dụng, các tài sản bất động sản hợp pháp khác của chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư đi thuê như: nhà chung cư, nhà mặt đất, Trung tâm thương mại, Tòa văn phòng, Khu nghỉ dưỡng, Khu du lịch sinh thái, Khu công nghiệp, các khu vui chơi giải trí, thể thao (sân golf, công viên) v.v… được đưa vào khai thác vận hành nhằm đem lại lợi ích tối đa cho chủ đầu tư, người sở hữu tài sản BĐS. Đặc điểm chủ yếu của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư bao gồm: Thứ nhất: Kinh doanh tài sản BĐS mang tính chất cục bộ và khu vực vì BĐS là các tài sản đã đầu tư trên đất có vị trí cố định, vị trí của các BĐS rất khác nhau vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà đầu tư những lợi ích cũng khác nhau. Mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản bất động sản sau đầu tư đều gắn liền với vị trí của BĐS điều này thể hiện tính chất cục bộ trong kinh doanh tài 8 sản BĐS.
Ngoài ra môi trường xung quanh vị trí BĐS cũng có tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản đó. Tài sản BĐS ở các khu vực, vị trí và địa bàn khách nhau cũng khác nhau, do vậy không thể áp dụng mô hình kinh doanh, phương thức tiếp cận kinh doanh ở khu vực này cho khu vực khác. Thứ hai: Kinh doanh tài sản Bất động sản sau đầu tư là hoạt động đòi hỏi đầu tư lớn và lâu dài. Do tài sản BĐS là tài sản có giá trị lớn, tuổi thọ cao gắn liền với đất đai và là hàng hóa không thể thay thế.
Quá trình đầu tư lâu dài, trải qua nhiều công đoạn từ việc tìm kiếm dự án tiềm năng đến nghiên cứu thị trường, lên ý tưởng kinh doanh, thiết kế ý tưởng, phân tích tiềm lực tài chính, lập nguồn tài chính và xây dựng phương án tiêu thụ các sản phẩm dịch vụ sau đầu tư. Vì vậy để hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực về tài chính để tổ chức hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Thứ ba: Kinh doanh tài sản BĐS là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách. Do hệ thống pháp luật của nước ta hiện nay chưa thật sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi chưa cao.
Thêm vào đó vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo trong lĩnh vực hành chính, trong đó có lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản. Hiện nay nhà nước quản lý toàn bộ bất động sản như đất đai, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất thông qua các luật như: Luật đất đai, luật kinh doanh BĐS. Do hàng hóa BĐS sau đầu tư là hàng hóa có giá trị lớn do vậy hoạt động kinh doanh BĐS rất nhạy cảm chịu tác động trực tiếp từ tâm lý người trực tiếp sử dụng hàng hóa liên quan đến các yếu tố như vị trí, hướng, hình dáng kiến trúc BĐS sau đầu tư cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh này. Thứ tư: Hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù thể hiện ở đây là thị trường không hoàn hảo, thông tin thị trường chưa đầy đủ khó có thể đem ra so sánh, cung phản ánh chậm hơn cầu.
Ngoài ra một số tài sản sau đầu tư mang tính chất độc quyền, gắn liền với cảnh quan môi trường và chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố về tâm linh, tập quán thói quen của chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư. Bên cạnh đó việc đưa tài sản 9 sau đầu tư vào hoạt động kinh doanh được thực hiện trên cơ sở phân tích đánh giá và thực hiện rất nhiều các yếu tố như kỹ thuật, ý tưởng kiến trúc, vốn đầu tư tài chính, và bao gồm cả hoạt động marketing, tiêu thụ, cho thuê, quản lý môi giới, tư vấn, v. do vậy đây cũng là một hoạt động kinh doanh đa ngành.