Luận Văn Về Pháp Luật Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Luận văn phân tích pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cung cấp cái nhìn sâu sắc và giải pháp pháp lý hiệu quả.

• Tác giả: Đỗ Thị Yến
• Người hướng dẫn: Tiến Sĩ Đặng Anh Quân
• Trường học: Trường Đại Học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 1.3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
• 1.4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Giá trị ứng dụng của đề tài
• 1.6. Kết cấu của đề tài
• 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 2.2. Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 2.3. Định nghĩa và đặc điểm của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 2.4. Ý nghĩa của việc thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 2.5. Sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 2.6. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 3.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.2. Điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.3. Chủ thể trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.4. Hợp đồng thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.5. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.6. Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.7. Giải chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.8. Thực tiễn thực thi pháp luật và kiến nghị hoàn thiện về thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.8.1. Về việc không thống nhất một số khái niệm giữa Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014
• 3.8.2. Về thủ tục giải chấp khi chủ đầu tư bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã được thế chấp trước đó
• 3.8.3. Về việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.8.4. Về việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 3.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• KẾT LUẬN CHUNG

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Pháp Luật Về Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một lĩnh vực quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Nó không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành sẽ giúp các tổ chức tín dụng và người tiêu dùng có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về quy trình thế chấp. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, nhu cầu vay vốn để đầu tư vào bất động sản ngày càng tăng cao.

1.1. Khái Niệm Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được định nghĩa là việc bên vay sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Các quy định pháp luật hiện hành đã xác định rõ ràng các điều kiện và thủ tục cần thiết để thực hiện việc thế chấp này.

1.2. Ý Nghĩa Của Việc Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Việc thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không chỉ giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho người tiêu dùng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao chất lượng dịch vụ tài chính.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Pháp Luật Về Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại

Mặc dù pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại đã được quy định rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong quá trình áp dụng. Các tổ chức tín dụng thường gặp khó khăn trong việc định giá tài sản, xử lý tài sản thế chấp khi có vi phạm nghĩa vụ. Hơn nữa, sự không thống nhất giữa các quy định pháp luật cũng gây ra nhiều khó khăn cho các bên liên quan.

2.1. Những Khó Khăn Trong Việc Định Giá Tài Sản Thế Chấp

Định giá tài sản thế chấp là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quy trình thế chấp. Các tổ chức tín dụng thường phải đối mặt với việc xác định giá trị thực tế của tài sản hình thành trong tương lai, điều này có thể dẫn đến rủi ro tài chính nếu giá trị thực tế thấp hơn dự kiến.

2.2. Vướng Mắc Trong Quy Trình Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, việc xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn do các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên và ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho vay.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại

Để khắc phục những khó khăn trong việc thế chấp nhà ở thương mại, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật, nâng cao năng lực cho các tổ chức tín dụng và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng là rất cần thiết.

3.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Thế Chấp

Cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp các tổ chức tín dụng có cơ sở pháp lý vững chắc hơn trong việc thực hiện giao dịch.

3.2. Nâng Cao Năng Lực Cho Các Tổ Chức Tín Dụng

Đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên của các tổ chức tín dụng trong việc đánh giá và xử lý tài sản thế chấp là rất quan trọng. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường hiệu quả trong hoạt động cho vay.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Về Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Việc áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Nhiều tổ chức tín dụng đã thành công trong việc triển khai các sản phẩm cho vay thế chấp, giúp người tiêu dùng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, vẫn cần có những nghiên cứu sâu hơn để đánh giá hiệu quả thực tế của các quy định này.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Thực Tiễn

Nghiên cứu thực tiễn cho thấy rằng việc thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã giúp nhiều người tiêu dùng có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

4.2. Những Bài Học Kinh Nghiệm Từ Thực Tiễn

Các tổ chức tín dụng cần rút ra bài học từ những khó khăn trong quá trình thực hiện thế chấp để cải thiện quy trình và nâng cao chất lượng dịch vụ. Việc học hỏi từ các mô hình thành công sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động.

V. Kết Luận Về Pháp Luật Về Thế Chấp Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thiện. Việc nhận diện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại sẽ giúp tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc cho các tổ chức tín dụng và người tiêu dùng. Tương lai của lĩnh vực này phụ thuộc vào sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc cải cách và hoàn thiện quy định pháp luật.

5.1. Tương Lai Của Pháp Luật Về Thế Chấp

Tương lai của pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu vay vốn của người tiêu dùng. Cần có sự điều chỉnh kịp thời để đáp ứng nhu cầu thực tế.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là cần thiết. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho các tổ chức tín dụng và người tiêu dùng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò huyết mạch trong nền kinh tế, trong đó phân khúc nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chiếm khoảng 70% đến 80% tổng khối lượng giao dịch tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Hoạt động cấp tín dụng bảo đảm bằng loại tài sản đặc thù này chiếm tỷ trọng trên 65% dư nợ cho vay mua nhà tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, bản chất chưa hiện hữu về mặt vật chất và việc chưa hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sở hữu khiến biện pháp bảo đảm này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn tập trung vào sự thiếu đồng bộ giữa các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trong việc điều chỉnh giao dịch thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Mục tiêu cụ thể của đề tài là hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại các ngân hàng thương mại, chỉ ra các xung đột pháp lý về điều kiện thế chấp, đăng ký biện pháp bảo đảm, giải chấp và xử lý tài sản khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ.

Phạm vi nghiên cứu bao quát hệ thống pháp luật Việt Nam từ năm 2015 đến năm 2022, kết hợp khảo sát thực tiễn tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học nhằm giảm tỷ lệ rủi ro phát sinh tranh chấp xuống dưới 1.5%, hỗ trợ các ngân hàng kiểm soát tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản dưới ngưỡng 2%, đồng thời chuẩn hóa quy trình nhận tài sản bảo đảm, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên vay lẫn bên cấp tín dụng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai nền tảng lý thuyết chủ đạo trong khoa học pháp lý kinh tế:

Thứ nhất, Lý thuyết quyền tài sản và vật quyền (Property Rights Theory). Lý thuyết này làm rõ sự chuyển dịch và phân tách quyền sở hữu thành các quyền năng cụ thể gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, quyền sở hữu chưa được xác lập trọn vẹn tại thời điểm giao kết hợp đồng, dẫn đến sự giới hạn về quyền chiếm hữu thực tế và khai thác công dụng tài sản.

Thứ hai, Lý thuyết giao dịch bảo đảm (Secured Transactions Theory). Lý thuyết này giải thích chức năng dự phòng rủi ro tín dụng của biện pháp thế chấp, xác lập trật tự ưu tiên thanh toán và bảo vệ quyền đối kháng với người thứ ba theo Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015 mà không cần chuyển giao quyền chiếm giữ tài sản vật chất.

Hệ thống khái niệm cốt lõi được xây dựng gồm:

1. Tài sản hình thành trong tương lai: Tài sản chưa tồn tại hoặc đang trong quá trình hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch theo Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
3. Hợp đồng thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
4. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Quyền ưu tiên xử lý tài sản của bên nhận thế chấp phát sinh từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm hợp pháp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp gồm 35 văn bản quy phạm pháp luật (luật, nghị định, thông tư), cùng hơn 50 bản án, quyết định giải quyết tranh chấp tín dụng và hợp đồng thế chấp thực tế giai đoạn 2015-2022. Cỡ mẫu khảo sát thực tiễn bao gồm 12 tổ chức tín dụng thương mại tiêu biểu chiếm hơn 65% thị phần tín dụng nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn nhằm tập trung vào các ngân hàng có khối lượng giao dịch thế chấp dự án và căn hộ hình thành trong tương lai lớn nhất.

Luận văn kết hợp chặt chẽ các phương pháp phân tích, tổng hợp quy phạm và phương pháp so sánh luật học. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích - tổng hợp là để mổ xẻ từng điều khoản pháp luật chuyên ngành, chỉ ra mối tương quan giữa quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015 với quy định riêng của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN. Phương pháp so sánh luật học giúp phân biệt rõ ràng giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các tổ chức tín dụng tránh nhầm lẫn nghiệp vụ khi thẩm định hồ sơ.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, tồn tại sự không thống nhất về khái niệm và thời điểm xác lập quyền giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong khi Luật Nhà ở xác định điều kiện là chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, Bộ luật Dân sự lại mở rộng phạm vi sang cả tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu. Sự thiếu đồng bộ này gây lúng túng cho khoảng 35% tổ chức hành nghề công chứng khi tiếp nhận hồ sơ thế chấp.

Thứ hai, vướng mắc nghiêm trọng trong cơ chế giải chấp từng phần khi chủ đầu tư bán căn hộ thuộc dự án đã thế chấp cho ngân hàng. Theo thống kê thực tiễn, có tới hơn 40% các vụ tranh chấp bất động sản hình thành trong tương lai xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ giải chấp hoặc chưa được ngân hàng đồng ý bằng văn bản nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán với khách hàng cá nhân theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014.

Thứ ba, bất cập trong khâu định giá và xử lý tài sản bảo đảm. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai thường được định giá dựa trên tiến độ xây dựng cam kết (khoảng 70% đến 80% giá trị hợp đồng mua bán). Khi dự án bị chậm tiến độ trên 12 tháng hoặc đình chỉ thi công, giá trị thực tế của tài sản sụt giảm nghiêm trọng từ 30% đến 50%, làm vô hiệu hóa khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

Thứ tư, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm và chuyển đổi tài sản thế chấp từ dạng hình thành trong tương lai sang nhà ở đã hoàn thành còn rườm rà, kéo dài thời gian xử lý thủ tục hành chính thêm 15 đến 30 ngày so với quy định chuẩn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự thiếu liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức tín dụng. Khi so sánh với các công trình nghiên cứu của Vũ Thị Hồng Yến (2017) và Bùi Đức Giang (2017), luận văn khẳng định sự cần thiết phải phân định ranh giới pháp lý tuyệt đối giữa quyền tài sản và tài sản hiện hữu trong tương lai.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy có thể mô hình hóa rủi ro thành bảng so sánh cấu trúc pháp lý:

Tiêu chí so sánh	Thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai	Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
Cơ sở pháp lý	Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN	Điều 105, 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP
Đối tượng thế chấp	Tài sản gắn liền với đất đang hình thành	Quyền đòi nợ, quyền yêu cầu bàn giao tài sản
Cơ quan đăng ký	Văn phòng Đăng ký đất đai	Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (Cục ĐKGDBĐ)
Tỷ lệ áp dụng thực tế	Chiếm khoảng 60% tổng giao dịch tín dụng dự án	Chiếm khoảng 40% (chủ yếu khi chưa đủ điều kiện theo Luật Nhà ở)

Biểu đồ phân bổ rủi ro chỉ ra rằng rủi ro lớn nhất (chiếm 55%) nằm ở giai đoạn chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, 30% rủi ro do tranh chấp quyền ưu tiên thanh toán, và 15% do biến động giảm giá trị tài sản trên thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả áp dụng, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp cụ thể:

1. Hoàn thiện và thống nhất hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát, sửa đổi các quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đồng nhất khái niệm tài sản hình thành trong tương lai với Bộ luật Dân sự năm 2015. Mục tiêu là loại bỏ 100% sự mâu thuẫn về điều kiện thế chấp trước năm 2024.
2. Chuẩn hóa quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia liên thông về biện pháp bảo đảm bất động sản. Giải pháp này giúp rút ngắn 50% thời gian xử lý hồ sơ đăng ký thế chấp và giải chấp, đảm bảo công khai minh bạch thông tin dự án trong vòng 24 giờ sau khi đăng ký.
3. Ban hành quy chế quản lý dòng tiền và tài khoản phong tỏa: Ngân hàng Nhà nước cần ban hành thông tư thay thế Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, quy định bắt buộc dòng tiền mua bán nhà ở của khách hàng phải chuyển trực tiếp vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng nhận thế chấp dự án. Tỷ lệ giải ngân tín dụng phải được kiểm soát nghiêm ngặt theo tiến độ nghiệm thu thực tế, duy trì tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tối đa 70% trong giai đoạn 2023-2025.
4. Nâng cao năng lực thẩm định và giám sát của các tổ chức tín dụng: Các ngân hàng thương mại cần xây dựng quy chế nội bộ về định giá định kỳ 6 tháng/lần đối với tài sản hình thành trong tương lai, kết hợp thuê đơn vị giám sát độc lập kiểm tra tiến độ công trình, nhằm giảm thiểu nguy cơ nợ xấu phát sinh từ các dự án chậm tiến độ xuống dưới mức 1%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cán bộ pháp chế, quản trị rủi ro và chuyên viên tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Giúp nhận diện chính xác các rủi ro pháp lý, hoàn thiện mẫu hợp đồng thế chấp và xây dựng quy trình kiểm soát giải chấp dự án an toàn, giảm 30% thời gian thẩm định hồ sơ.
2. Chủ đầu tư các dự án bất động sản thương mại: Cung cấp hiểu biết chuyên sâu về điều kiện pháp lý khi thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai để huy động vốn đúng luật, tránh các chế tài hành chính và tranh chấp với người mua nhà.
3. Luật sư, thẩm phán và công chứng viên: Làm tài liệu tham khảo giá trị trong việc chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, đồng thời làm căn cứ giải quyết các tranh chấp về quyền ưu tiên thanh toán và xử lý tài sản bảo đảm tại Tòa án.
4. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Đóng vai trò là nguồn tư liệu học thuật có tính hệ thống cao về chế định giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu có được thế chấp trực tiếp không? Có. Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 118 và Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, với điều kiện dự án đã có giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt.

2. Hợp đồng thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không? Bắt buộc. Căn cứ Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 54 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng thế chấp nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

3. Chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại ngân hàng có được bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng không? Được phép, nhưng bắt buộc phải thực hiện thủ tục giải chấp từng phần đối với căn hộ đó trước khi ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp và bên mua có văn bản đồng ý không cần giải chấp theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014.

4. Sự khác biệt căn bản giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản là gì? Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng là bất động sản sẽ hoàn thành và phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Trong khi đó, thế chấp quyền tài sản có đối tượng là quyền đòi nợ hoặc quyền yêu cầu bàn giao nhà, phải đăng ký tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

5. Khi bên vay mất khả năng trả nợ, tổ chức tín dụng xử lý nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Theo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, ngân hàng có quyền bán đấu giá tài sản, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ, hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho bên thứ ba sau khi gửi thông báo xử lý tài sản hợp lệ theo quy định pháp luật.

Kết luận

• Luận văn đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc thù với các quyền năng bị giới hạn tại thời điểm giao dịch.
• Hệ thống hóa toàn diện các điều kiện, trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm theo chuẩn mực pháp luật hiện hành.
• Chỉ ra 4 nhóm bất cập trọng tâm trong thực tiễn áp dụng quy định về giải chấp, định giá và xử lý tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng.
• Đề xuất hệ thống 4 giải pháp đồng bộ về hoàn thiện thể chế lập pháp, nâng cấp công nghệ đăng ký trực tuyến và kiểm soát dòng vốn vay.
• Khẳng định giá trị ứng dụng thực tiễn trong việc giảm thiểu tranh chấp tín dụng bất động sản và kiểm soát tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.

Để tiếp tục phát triển các kết quả nghiên cứu, lộ trình tiếp theo cần tập trung khảo sát tác động của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trong giai đoạn 2024-2026. Các chuyên gia pháp lý, nhà nghiên cứu và tổ chức tín dụng quan tâm có thể khai thác toàn văn công trình luận văn thạc sĩ này để hoàn thiện chính sách nghiệp vụ và ứng dụng hiệu quả vào thực tiễn quản trị rủi ro tín dụng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 1. Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 1.

Định nghĩa nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Tài sản không những là một trong những thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến và gần gũi đối với cuộc sống hàng ngày của con người mà nó còn là đối tượng quan trọng trong các giao dịch dân sự. Tài sản còn có ý nghĩa rất to lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Nó được dùng để tạo nên rất nhiều sản phẩm, từ những sản phẩm thiết yếu, nhu yếu phẩm cho đến các sản phẩm vật chất hiện đại, có giá trị sử dụng. Tài sản là một khái niệm rất rộng, có thể được hiểu theo nhiều ý nghĩa khác nhau.

Trước hết, có thể hiểu “tài sản” là các điều kiện vật chất để nuôi sống con người, “tài sản” còn là các vật chất khác do con người tạo ra, chiếm hữu và sử dụng 1 nhằm duy trì, bảo vệ cuộc sống và phát triển. Theo từ điển tiếng Việt, khái niệm tài 2 sản được hiểu là “của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”. Trong từ điển Hán – Việt, “tài sản” được ghép bởi hai từ “tài” và “sản”. “Tài” là tiền bạc, của cải, vật chất có giá trị kinh tế.

“Sản” là sự sinh sôi, sản sinh mà ở trong 3 trường hợp cụ thể này là sự sinh ra các lợi ích. Theo đó, có thể hiểu tài sản là tiền bạc, của cải, lợi ích vật chất có giá trị kinh tế và có khả năng sinh lợi. Dưới góc độ triết học, tài sản là một bộ phận của thế giới vật chất, đó có thể là những lợi ích vật chất tồn tại trong thế giới thực do con người tìm thấy trong tự nhiên hoặc các sản phẩm xã hội được con người chế tạo, có giá trị kinh tế, phục vụ cho các nhu cầu của con người mà con người có thể làm chủ, chi phối được. Dưới góc độ kinh tế - pháp lý, theo nghĩa hẹp, tài sản là đối tượng của quyền sở hữu, gồm các tài nguyên đã được con người khai phát, các sản phẩm do con người làm ra hoặc các lợi ích khác có giá trị sử dụng mà con người có thể hưởng thụ để 4 thỏa mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình.

1 Phùng Trung Tập (2017), “Chế độ tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí kiếm sát, (03), Tr. 2 Nguyễn Như Ý (CB), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb, VH-TT, Hà Nội, năm 1999, tr. 3 Đào Duy Anh, Hán – Việt Từ điển, (Phan Bội Châu hiệu đính), Nxb. VH-TT, Hà Nội, tái bản năm 2005, tr.

4 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, PGS. TS Lê Minh Hùng, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 10 Dưới góc độ Luật học, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định tại Điều 172 Bộ luật dân sự năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Đến Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”.

Theo pháp luật hiện hành, Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về khái niệm tài sản như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Có thể nói, đây là khái niệm được Bộ luật dân sự định nghĩa rất rõ ràng và riêng biệt. So với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 thì quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 được định nghĩa dưới dạng mô tả chứ không phải liệt kê và nêu rõ định dạng từng loại tại sản là “vật”, “tiền”, “quyền tài sản”, “giấy tờ có giá”. Mặt khác, theo tinh thần của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và 2015 thì khái niệm tài sản được mở rộng hơn so với quy định năm 1995, cụ thể tài sản bao gồm cả những vật có thực và những vật sẽ có trong tương lai.

Vật có thực là vật đã tồn tại vào thời điểm đang xét đến và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của vật đó, ví dụ: ngôi nhà ở đã xây xong và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Còn vật hình thành trong tương lai được hiểu là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai, ví dụ: tiền lương sẽ được hưởng, dự án nhà ở cao tầng đang trong quá trình xây dựng,. Sự mở rộng khái niệm tài sản đã làm cho giá trị pháp lý của khái niệm này được xác định ở phạm vi rộng hơn, từ đó đối tượng của giao dịch dân sự hợp pháp cũng được mở rộng hơn theo hướng đa dạng, phù hợp với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường nhiều thành phần của nước ta. Trong pháp luật của các nước, rất hiếm có quy định trực tiếp về định nghĩa tài sản.

Ngay cả Bộ luật Dân sự của Pháp, một trong những hình mẫu của BLDS của nhiều quốc gia trên thế giới, cũng không trực tiếp đưa ra khái niệm tài sản là gì, mặc dù trong một dự án gần đây khi sửa đổi BLDS Pháp, các học giả có đề xuất đưa khái niệm tài sản vào trong BLDS sửa đổi. Tuy vậy, có một vài BLDS của các nước có đề cập đến định nghĩa về tài sản, chẳng hạn Điều 654 BLDS của bang California (Hoa Kỳ) định nghĩa: “…Trong Bộ luật này, vật mà có thể sở hữu được gọi là tài sản”. Theo Điều 899 BLDS của Québec (Canada): “Tài sản, hoặc hữu hình hoặc vô hình, được chia thành bất động sản và động sản”. Điều 99 BLDS và Thương mại Thái 11 Lan quy định: “Tài sản bao gồm những vật cũng như các đối tượng không cụ thể, có 5 thể có một giá trị và có thể chiếm dụng được”.

6 Tài sản bao gồm tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Tài sản hiện có là những tài sản “có thực” và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu đối với tài sản đó. Nghĩa là, tại thời điểm giao dịch tài sản đã hình thành và đã được công nhận quyền sở hữu đối với tài sản. Tài sản HTTTL là những tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao dịch.

Nhà ở là một loại tài sản, những giao dịch về nhà ở ngoài chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Khái niệm “nhà ở” được định nghĩa tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Pháp luật về dân sự định nghĩa nhà ở là một loại bất động sản và là đối tượng của những giao dịch dân sự 7 về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở hoặc thế chấp nhà ở ,. Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở có thể được hiểu là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt 8 đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.

Pháp luật về nhà ở định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ 9 gia đình, cá nhân. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 đã định nghĩa chi tiết, cụ thể các loại nhà ở như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, trong đó nhà ở thương mại hiện nay đang được quan tâm và đem lại lợi ích cao về mặt kinh tế cho các chủ thể khác nhau. Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua 10 theo cơ chế thị trường. Có thể hiểu, nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng bởi chủ đầu tư nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, cho thuê mua trong đó các bên giao dịch sẽ tự quyết định về vấn đề giá cả.

5 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (4), tr. 6 Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015. 7 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 8 Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung bởi Điểm c Khoản 1 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020.

9 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 10 Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 12 Đối với các văn bản luật trước đây, khái niệm “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” chưa được nêu cụ thể mà chỉ quy định các khái niệm liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở HTTTL mà không xác định cụ thể được khái niệm thế nào là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại Điều 39 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “8. Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.