Luận văn: Pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luận văn thạc sỹ luật phân tích pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thực trạng quy định và các giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Lê Hùng Vương
• Người hướng dẫn: Pgs. Ts Lê Vũ Nam
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật dân sự & tố tụng dân sự
• Đề tài: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành tương lai

Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một lĩnh vực phức tạp, đóng vai trò then chốt trong việc huy động vốn cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và hỗ trợ cá nhân, tổ chức tiếp cận tín dụng để sở hữu bất động sản. Nhà ở hình thành trong tương lai, theo định nghĩa tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, là "nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng". Đây là một loại tài sản đặc thù, tồn tại dựa trên cơ sở pháp lý và các cam kết thay vì hiện hữu vật chất tại thời điểm giao dịch. Giao dịch thế chấp loại tài sản này về bản chất là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp), theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Sự kết hợp giữa hai khái niệm này tạo ra một cơ chế tài chính linh hoạt, cho phép các chủ đầu tư sử dụng chính dự án hoặc nhà ở trong dự án để vay vốn từ tổ chức tín dụng, trong khi người mua nhà có thể dùng chính căn nhà tương lai của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà. Cơ chế này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn tạo ra những thách thức pháp lý không nhỏ liên quan đến việc xác định tài sản, bảo vệ quyền lợi các bên và quản lý rủi ro. Các quy định pháp luật phải đảm bảo sự cân bằng giữa việc tạo điều kiện cho các giao dịch và việc kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn rủi ro, đặc biệt là khi tài sản thế chấp chưa hoàn toàn hình thành và quyền sở hữu chưa được xác lập một cách đầy đủ.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) được định nghĩa cụ thể trong hai văn bản pháp luật quan trọng. Luật Nhà ở 2014 (Khoản 19, Điều 3) nêu rõ đây là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Khoản 4, Điều 3) định nghĩa "nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai" là công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu. Về cơ bản, tài sản này bao gồm cả nhà ở chưa hình thành, đang trong giai đoạn xây dựng, và cả nhà ở đã xây xong nhưng chưa được nghiệm thu hoặc chưa xác lập quyền sở hữu. Đặc điểm cơ bản nhất của nó là sự tồn tại pháp lý trước khi tồn tại vật chất. Tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, tài sản này có thể chỉ là bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng và quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư. Đặc điểm thứ hai là tình trạng pháp lý của tài sản sẽ thay đổi khi công trình hoàn thành, được nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi đó, đối tượng thế chấp sẽ chuyển từ "tài sản hình thành trong tương lai" sang "bất động sản hiện hữu", đòi hỏi các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký chuyển tiếp để đảm bảo hiệu lực của biện pháp bảo đảm.

1.2. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án

Dựa trên các quy định của Luật Nhà ở 2014, nhà ở HTTTL trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí. Về đối tượng sở hữu, có thể chia thành ba loại chính: nhà ở thương mại HTTTL, nhà ở xã hội HTTTL, và nhà ở công vụ HTTTL. Nhà ở thương mại là loại phổ biến nhất, do các chủ đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội là dạng nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng chính sách. Về cấu trúc và hình dạng, nhà ở HTTTL thường bao gồm: căn hộ chung cư, nhà ở liền kề, và biệt thự. Căn hộ chung cư HTTTL là các căn hộ trong một tòa nhà chung cư thuộc dự án. Nhà ở liền kề và biệt thự HTTTL là loại nhà ở gắn liền với đất, có sân vườn, thường thuộc các dự án khu đô thị quy mô lớn. Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng các quy định pháp luật cụ thể về điều kiện mua bán, thế chấp và các ưu đãi (nếu có) đối với từng loại hình nhà ở.

1.3. Các chủ thể chính trong quan hệ thế chấp nhà ở tương lai

Quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có sự tham gia của ba chủ thể chính. Bên thế chấp có thể là chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, cá nhân mua nhà ở. Chủ đầu tư thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án, hoặc các căn nhà chưa bán trong dự án để vay vốn thực hiện dự án đó. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở thế chấp chính căn nhà đã mua để vay vốn từ tổ chức tín dụng nhằm thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Bên nhận thế chấp, theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014, bắt buộc phải là các tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, phổ biến nhất là các ngân hàng thương mại. Ngân hàng đóng vai trò cung cấp vốn và nắm giữ quyền xử lý tài sản nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, chủ đầu tư còn đóng một vai trò gián tiếp nhưng quan trọng trong giao dịch giữa người mua nhà và ngân hàng, với trách nhiệm cung cấp hồ sơ pháp lý dự án và xác nhận tình trạng căn nhà.

II. Các thách thức pháp lý trong thế chấp nhà ở hình thành tương lai

Hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dù mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro và vướng mắc pháp lý cho các bên liên quan. Thách thức lớn nhất xuất phát từ chính đặc tính "tương lai" của tài sản, khi việc hình thành và giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố không chắc chắn như năng lực của chủ đầu tư, tiến độ dự án, và sự ổn định của thị trường. Đối với tổ chức tín dụng, rủi ro mất vốn là hiện hữu nếu dự án bị đình trệ, chủ đầu tư phá sản, hoặc pháp lý dự án có vấn đề. Khi đó, tài sản bảo đảm có thể không bao giờ hình thành hoặc không đủ giá trị để thu hồi nợ. Đối với người mua nhà, họ có nguy cơ vừa gánh nợ ngân hàng, vừa không nhận được nhà nếu dự án thất bại. Một vấn đề pháp lý phức tạp khác là tình trạng "một tài sản, hai lần thế chấp", khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án (bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản HTTTL) cho một ngân hàng, sau đó vẫn bán căn hộ cho người mua và người mua này lại tiếp tục thế chấp căn hộ đó cho một ngân hàng khác. Sự chồng chéo này gây ra tranh chấp phức tạp về quyền ưu tiên xử lý tài sản. Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, và các nghị định, thông tư hướng dẫn cũng tạo ra những "khoảng trống" và cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho các văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký trong quá trình thực thi.

2.1. Rủi ro đối với bên nhận thế chấp tổ chức tín dụng

Các tổ chức tín dụng phải đối mặt với nhiều rủi ro khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ nhất là rủi ro pháp lý từ dự án, chẳng hạn như dự án không có đủ giấy phép xây dựng, có tranh chấp về đất đai, hoặc không tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt. Thứ hai là rủi ro từ năng lực của chủ đầu tư: nếu chủ đầu tư yếu kém về tài chính hoặc quản lý, dự án có thể bị chậm tiến độ hoặc dừng thi công, khiến tài sản bảo đảm không được hình thành. Thứ ba là rủi ro về định giá tài sản. Việc xác định giá trị của một tài sản chưa tồn tại là rất khó khăn và mang tính chủ quan, có thể dẫn đến việc ngân hàng định giá quá cao so với giá trị thực tế khi hoàn thành. Cuối cùng, khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ, việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL rất phức tạp, đặc biệt khi tài sản còn đang dang dở. Việc tìm người mua cho một tài sản chưa hoàn thiện là một thách thức lớn.

2.2. Bất cập từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật

Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu đồng bộ và đôi khi mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật. Luận văn của tác giả Lê Hùng Vượng đã chỉ ra, trước đây, sự khác biệt trong quy định giữa Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, và các văn bản hướng dẫn về đăng ký biện pháp bảo đảm đã gây ra tình trạng nhiều văn phòng công chứng từ chối thực hiện hợp đồng thế chấp loại tài sản này. Ví dụ, Luật Nhà ở 2014 yêu cầu bắt buộc công chứng đối với hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL, nhưng lại không có quy định tương tự đối với việc thế chấp toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Sự không nhất quán này tạo ra kẽ hở pháp lý và gây khó khăn trong việc áp dụng thống nhất. Mặc dù các văn bản sau này như Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Thông tư 07/2019/TT-BTP đã cố gắng tháo gỡ, những vướng mắc trong thực tiễn vẫn còn tồn tại, đòi hỏi một sự rà soát và hoàn thiện tổng thể.

III. Hướng dẫn điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Để giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật công nhận và có hiệu lực, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, đặc biệt là Thông tư 26/2015/TT-NHNN. Các điều kiện này được xây dựng nhằm đảm bảo tính khả thi của việc hình thành tài sản, xác thực quyền sở hữu tiềm năng của bên thế chấp và giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng. Quy định được phân chia rõ ràng cho hai đối tượng chính: chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân mua nhà. Đối với chủ đầu tư, các điều kiện tập trung vào tính pháp lý và tiến độ của dự án. Pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và giấy tờ pháp lý về đất đai. Khi thế chấp từng căn nhà riêng lẻ, một điều kiện tiên quyết là nhà ở đó phải được xây dựng xong phần móng. Đối với người mua nhà, điều kiện chủ yếu xoay quanh việc chứng minh quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, bao gồm việc cung cấp hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và các chứng từ đã thanh toán theo tiến độ. Đồng thời, tài sản thế chấp ở cả hai trường hợp đều phải đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện này là cơ sở để hợp đồng thế chấp được công chứng và biện pháp bảo đảm được đăng ký thành công.

3.1. Điều kiện áp dụng đối với chủ đầu tư dự án

Khi một chủ đầu tư muốn thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở HTTTL trong dự án, họ phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN. Cụ thể, chủ đầu tư phải có: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt, và giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp thế chấp từng nhà ở riêng lẻ trong dự án, ngoài các điều kiện trên, pháp luật còn yêu cầu thêm hai điều kiện quan trọng: (1) nhà ở đó phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; và (2) nhà ở đó không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng một tài sản bị thế chấp trùng lặp, bảo vệ quyền lợi của cả tổ chức tín dụng và người mua nhà sau này.

3.2. Điều kiện áp dụng đối với cá nhân tổ chức mua nhà ở

Tổ chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL trong dự án cũng có quyền thế chấp tài sản này để vay vốn, với điều kiện phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền tài sản của mình. Theo quy định, người mua nhà phải có: (1) Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết hợp pháp với chủ đầu tư; (2) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng, phải có văn bản chuyển nhượng hợp pháp. Ngoài ra, tại thời điểm thế chấp, tài sản (tức quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán) không được có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, không bị kê biên để thi hành án và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Các điều kiện này nhằm xác thực quyền lợi hợp pháp và duy nhất của người mua đối với căn nhà tương lai, làm cơ sở vững chắc cho việc nhận thế chấp của ngân hàng.

IV. Hướng dẫn quy trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Quy trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm nhiều bước pháp lý quan trọng, từ việc chuẩn bị hồ sơ, ký kết hợp đồng, công chứng cho đến đăng ký biện pháp bảo đảm. Việc tuân thủ đúng và đủ các bước trong quy trình này là yếu tố quyết định đến hiệu lực của giao dịch và khả năng bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Đầu tiên, các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật, bao gồm các giấy tờ pháp lý về dự án, hợp đồng mua bán, và các giấy tờ nhân thân/pháp nhân. Sau khi hồ sơ được tổ chức tín dụng thẩm định và chấp thuận, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp. Theo Luật Nhà ở 2014, hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là một bước pháp lý quan trọng để đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của ý chí các bên và nội dung thỏa thuận. Bước cuối cùng và không kém phần quan trọng là đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường là Văn phòng đăng ký đất đai. Việc đăng ký này có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, xác lập quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp. Sự ra đời của các văn bản như Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Thông tư 07/2019/TT-BTP đã góp phần chuẩn hóa và làm rõ hơn quy trình này, tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tiễn.

4.1. Chuẩn bị hồ sơ thế chấp theo quy định pháp luật

Hồ sơ thế chấp là nền tảng của toàn bộ giao dịch. Tùy thuộc vào bên thế chấp là chủ đầu tư hay người mua nhà, thành phần hồ sơ sẽ khác nhau. Đối với chủ đầu tư thế chấp dự án, hồ sơ phải bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ thiết kế được duyệt. Đối với người mua nhà thế chấp, hồ sơ cần có: hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu có), các hóa đơn, chứng từ xác nhận việc đã thanh toán tiền cho chủ đầu tư. Cả hai trường hợp đều phải nộp kèm phiếu yêu cầu đăng ký và bản gốc hợp đồng thế chấp đã được công chứng. Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ chính xác và đầy đủ không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn giúp đẩy nhanh quá trình thẩm định của ngân hàng và thủ tục tại các cơ quan nhà nước.

4.2. Thủ tục công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm

Công chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, theo Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, năng lực hành vi của các bên và xác nhận sự tự nguyện trong giao dịch. Hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng. Sau khi công chứng, bên nhận thế chấp (hoặc bên được ủy quyền) phải tiến hành đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án. Thủ tục đăng ký bao gồm việc nộp hồ sơ và lệ phí theo quy định. Sau khi hoàn tất, cơ quan đăng ký sẽ ghi vào sổ địa chính và cấp văn bản xác nhận đã đăng ký. Việc đăng ký này giúp công khai hóa giao dịch, là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên khi có nhiều bên cùng nhận bảo đảm trên một tài sản hoặc khi xử lý tài sản thế chấp.

V. Phân tích quyền và nghĩa vụ khi thế chấp nhà ở tương lai

Trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (từ Điều 320 đến 323) và được cụ thể hóa trong Thông tư 26/2015/TT-NHNN. Việc xác định rõ ràng các quyền và nghĩa vụ này trong hợp đồng thế chấp là cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh và bảo vệ lợi ích hợp pháp của mỗi bên. Bên thế chấp, dù là chủ đầu tư hay người mua nhà, có quyền khai thác, sử dụng tài sản (sau khi được bàn giao) nhưng phải có nghĩa vụ bảo quản, không làm suy giảm giá trị tài sản và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp kiểm tra. Nghĩa vụ quan trọng nhất là cung cấp thông tin trung thực và đầy đủ về tình trạng pháp lý của tài sản. Về phía bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng), họ có quyền giám sát quá trình hình thành tài sản, kiểm tra, định giá lại tài sản và quan trọng nhất là quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Song song đó, họ có nghĩa vụ không cản trở việc hình thành tài sản, bảo mật thông tin và phải trả lại các giấy tờ gốc cho bên thế chấp khi nghĩa vụ được hoàn thành. Sự cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ giúp tạo ra một hành lang pháp lý an toàn, minh bạch cho giao dịch.

5.1. Quyền và nghĩa vụ pháp lý của bên thế chấp

Bên thế chấp có các quyền cơ bản như được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ sau khi hoàn thành nghĩa vụ, có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp thực hiện đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của họ lại rất quan trọng. Họ phải cung cấp hồ sơ đầy đủ, trung thực và chịu trách nhiệm về tính pháp lý của các giấy tờ đó. Trong suốt quá trình hình thành tài sản, họ phải thông báo ngay cho tổ chức tín dụng về bất kỳ thay đổi, hư hỏng hoặc tranh chấp nào liên quan đến nhà ở. Một nghĩa vụ đặc thù được quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN là phải tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản bảo đảm. Nếu nhà ở không thể hoàn thành, bên thế chấp phải có trách nhiệm thay thế bằng tài sản khác hoặc biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận.

5.2. Quyền và nghĩa vụ pháp lý của bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp (ngân hàng) được trao nhiều quyền năng để bảo vệ khoản vay của mình. Họ có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ, thực hiện giám sát, kiểm tra tiến độ dự án. Ngân hàng cũng có quyền định giá lại tài sản định kỳ và yêu cầu bổ sung tài sản nếu giá trị bị suy giảm. Quyền lực lớn nhất là quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật khi bên vay không trả nợ đúng hạn. Về nghĩa vụ, ngân hàng phải thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Khi giám sát, họ không được gây cản trở, khó khăn cho việc hình thành tài sản. Sau khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ, ngân hàng phải giao lại đầy đủ giấy tờ đã nhận và phối hợp thực hiện thủ tục giải chấp. Ngoài ra, ngân hàng có nghĩa vụ gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư về việc người mua đã thế chấp nhà ở, nhằm đảm bảo sự minh bạch thông tin giữa các bên.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở. Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng nhà ở 1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu một cách đơn giản là dự án của nhà đầu tư xây dựng để bán cho tổ chức, cá nhân dùng để ở. Để phân tích cho khái niệm trên, ta có thể tìm hiểu Dự án đầu tư xây dựng là gì? Với khái niệm này thì Luật Xây dựng 2014 đã giải thích cụ thể “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”1. Về khái niệm nhà ở thì từ thời xa xưa, nhà ở là nơi trú ngụ che nắng, che mưa của những người có quan hệ huyết thống hay quan hệ tình cảm với nhau. Còn nay, theo sự phát triển của xã hội, nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và còn là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng. Để xác lập mối quan hệ pháp lý với nhà ở thì đầu tiên cá nhân, hộ gia đình cần có quyền sử dụng nhà ở2.

Tuy nhiên, Luật nhà ở 2014 đã giải thích “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, 1 Quy định tại Điều 3 Luật Xây dựng 2014 2 Nguyễn Thuỳ Linh, xem tại https://luatduonggia.vn/nha-o-la-gi-khai-niem-nha-o-quyen-su-dung- nha-o-la-gi/ truy cập ngày 08/08/2020. 10 hộ gia đình”3. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Như vậy, ở hai khái niệm ở trên cho thấy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là dự án được các nhà đầu tư có đủ điều kiện để xây dựng sau đó bán lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để ở.

Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn khái niệm này thì tại khoản 8, Điều 3, Luật nhà ở 2014 đã quy định cụ thể: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”. Cũng tại Luật nhà ở 2014 quy định rõ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: “Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh4. Căn cứ quy định trên thì dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều kiện thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở Để thực hiện được dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì về quy định của chủ đầu tư còn có điều kiện khu đất để thực hiện dự án, điều kiện về xây dựng và một số điều kiện khác có liên quan như sau: Thứ nhất, chủ thể tham gia có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã và phải được thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam5.

Ở đây, có nghĩa là tuỳ vào hoạt 3 Quy định tại khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 4 Quy định tại khoản 2, Điều 17, Luật Nhà ở 2014 5 Quy định tại Điều 21, Luật Nhà ở 2014 11 động kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thể phải thành lập theo các điều kiện mà pháp luật quy định cho hoạt động đó. Xét đến cùng là để đảm bảo dự án được xây dựng trong tiêu chuẩn quy định, theo đúng quy định của pháp luật, giúp sàng lọc ra những chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thể thực hiện dự án hiệu quả và an toàn. Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã đó phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư6. Vốn pháp định ở đây được hiểu là số vốn điều lệ tối thiểu mà doanh nghiệp, hợp tác xã đã đăng ký theo quy định.

Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định. Mức vốn này không được thấp hơn 20 tỷ đồng7. Ngoài ra, theo pháp luật về đầu tư, các doanh nghiệp, hợp tác xã nói trên phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định8. Tuỳ vào tình hình quy mô dự án và loại hình sử dụng đất như thế nào mà chủ thể phải thực hiện việc ký quỹ để đảm bảo.

Tiền ký quỹ sẽ được nộp vào tài khoản của Cơ quan đăng ký đầu tư mở tại Ngân hàng thương mại tại Việt Nam theo sự lựa chọn của chủ đầu tư. Mức ký quỹ có thể dao động từ 1% đến 3% tuỳ thuộc vào quy mô dự án và ngành nghề kinh doanh. Vì pháp luật quy định việc ký quỹ thực hiện trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không quy định các trường hợp khác nên có thể suy luận rằng trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thông qua các hoạt động trên thì không bắt buộc phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định. 6 Quy định tại Khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2014 7 Quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2015 8 Quy định tại Khoản 1, Điều 42, Luật Đầu tư 2014 12 Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định9.

Theo đó, chức năng kinh doanh bất động sản được quy định là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi10. Như vậy, mặc dù đáp ứng 2 điều kiện trên nhưng chủ thể không có chức năng kinh doanh bất động sản thì cũng không đủ điều kiện làm chủ thể tham gia dự án xây dựng nhà ở thương mại. Sỡ dĩ pháp luật quy định về điều kiện chủ thể này là vì bản chất của công trình xây dựng nhà ở thương mại luôn tốn khá nhiều chi phí, cần một quá trình thực hiện dài và yêu cầu chủ thể tham gia dự án phải có năng lực mới có thể đáp ứng việc thực hiện xây dựng. Vì vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở thương mại thì không phải ai cũng có thể làm chủ đầu tư tham gia dự án.

Mặt khác, vì thời hạn sử dụng của loại dự án này là khá dài, đến vài chục năm nên việc đòi hỏi phải yêu cầu chất lượng, quy trình thực hiện phải đúng khoa học để phục vụ cho nhu cầu ở, nhu cầu cư trú lâu dài tránh gây thiệt hại về người và tài sản cho người sử dụng. Do đó, việc quy định các điều kiện trên là việc thiết yếu. Ngoài điều kiện về chủ đầu tư thì điều kiện về khu đất để thực hiện dự án là quy định bắt buộc. Do đó, đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư có nhiều hình thức để có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất để xây dựng nhà ở thương mại.

Có thể kể đến các trường hợp như chủ đầu tư được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán hay được nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại11. Xét về tính hợp pháp của đất trong trường hợp được nhận chuyển nhượng thì đất thực hiện dự án phải đáp 9 Quy định tại Khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở 2014 10 Quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản 2015 11 Quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014. 13 ứng quy định12. Theo đó, đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Thứ tư, về quy định điều kiện xây dựng đối với dự án thì loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại thì không phải dự án thương mại nào cũng được tự do xây dựng về số lượng, chất lượng hoặc loại nhà và cả diện tích xây dựng. Theo điều kiện về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại phải phù hợp với các nội dung sau: loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương đó13. Theo đó quy định luôn trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư buộc phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội14. Quy định này được hướng dẫn tại các điều 4,5,6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.