Pháp Luật Về Kinh Doanh Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Từ Thực Tiễn Tỉnh Tiền Giang

Khám phá pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang, phân tích thực tiễn và những thách thức hiện nay.

• Tác giả: Võ Tuấn Kiệt
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Thu Hà
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.3. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.4. Vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL
• 1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL
• 1.2.2. Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.3. Vai trò của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG
• 2.1. Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL
• 2.4. Thực tiễn thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• 2.5. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• 2.6. Đánh giá chung về việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• 2.7. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang
• 2.7.1. Những thuận lợi
• 2.7.2. Những khó khăn
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG
• 3.1. Bối cảnh và dự báo tình hình thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.1. Bối cảnh thị trường bất động sản
• 3.1.2. Một số dự báo tình hình thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• 3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC BẢNG

Tóm tắt

I. Tổng quan về Pháp Luật Kinh Doanh Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Tại Tiền Giang

Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tiền Giang đang trở thành một chủ đề nóng trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa. Tỉnh Tiền Giang, với vị trí địa lý thuận lợi, đang chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của các dự án nhà ở. Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn nhiều thách thức. Cần có một cái nhìn tổng quan về các quy định pháp luật hiện hành và thực trạng áp dụng chúng.

1.1. Khái niệm và Đặc điểm của Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản chưa hoàn thiện nhưng đã được giao dịch. Đặc điểm của loại hình này bao gồm tính chất chưa hoàn thiện và sự phụ thuộc vào các yếu tố pháp lý. Việc hiểu rõ khái niệm này là rất quan trọng để áp dụng đúng các quy định pháp luật.

1.2. Vai trò của Pháp Luật trong Kinh Doanh Nhà Ở

Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Nó giúp định hình các quy tắc và tiêu chuẩn cho việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng.

II. Những Thách Thức Trong Việc Áp Dụng Pháp Luật Kinh Doanh Nhà Ở Tại Tiền Giang

Việc áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tiền Giang gặp phải nhiều thách thức. Hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, nhiều quy định còn mơ hồ và thiếu tính khả thi. Điều này dẫn đến việc thực hiện các giao dịch bất động sản gặp khó khăn, gây thiệt hại cho cả người mua và người bán.

2.1. Hệ Thống Pháp Luật Chưa Hoàn Thiện

Nhiều quy định pháp luật hiện hành chưa rõ ràng, dẫn đến việc hiểu và áp dụng không đồng nhất. Điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

2.2. Thiếu Minh Bạch Trong Giao Dịch

Sự thiếu minh bạch trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai dẫn đến nhiều tranh chấp. Người mua thường không nắm rõ thông tin về dự án, gây ra rủi ro lớn trong đầu tư.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Kinh Doanh Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Để giải quyết các vấn đề trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân là rất cần thiết.

3.1. Hoàn Thiện Hệ Thống Pháp Luật

Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính khả thi và minh bạch. Việc này sẽ giúp tạo ra một khung pháp lý vững chắc cho các giao dịch bất động sản.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo và Thông Tin

Cần tổ chức các chương trình đào tạo và cung cấp thông tin cho người dân về quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch nhà ở. Điều này sẽ giúp nâng cao nhận thức và giảm thiểu rủi ro trong đầu tư.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Tại Tiền Giang

Nghiên cứu thực tiễn về pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tiền Giang cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng tồn tại nhiều vấn đề cần khắc phục. Các dự án nhà ở xã hội đang gia tăng, nhưng vẫn cần có sự quản lý chặt chẽ hơn.

4.1. Tình Hình Thực Hiện Các Dự Án Nhà Ở

Hiện tại, Tiền Giang có nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai đang được triển khai. Tuy nhiên, việc quản lý và giám sát các dự án này cần được cải thiện để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

4.2. Kết Quả Nghiên Cứu và Đánh Giá

Kết quả nghiên cứu cho thấy, mặc dù có nhiều dự án thành công, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại như tranh chấp và thiếu minh bạch trong giao dịch. Cần có các giải pháp cụ thể để khắc phục những vấn đề này.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Pháp Luật Kinh Doanh Nhà Ở Tại Tiền Giang

Kết luận về pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tiền Giang cho thấy cần có sự cải cách và hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển. Tương lai của lĩnh vực này phụ thuộc vào việc cải thiện hệ thống pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Tương Lai Của Kinh Doanh Nhà Ở

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, cần có các quy định pháp luật rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Cải Cách

Cần có các giải pháp cải cách pháp luật để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bền vững và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Theo thống kê giai đoạn 2016-2020, tỉnh Tiền Giang có 15 dự án nhà ở HTTTL đang triển khai, chiếm khoảng 29,4% tổng số dự án BĐS trên địa bàn. Trong đó, nhà ở thương mại chiếm khoảng 60%, nhà ở xã hội chiếm 26,7%, còn lại là các dự án kết hợp. Nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt, chưa hoàn thiện nhưng đã được pháp luật thừa nhận và cho phép giao dịch, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển đa dạng và linh hoạt.

Luận văn tập trung làm rõ các vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở HTTTL, đánh giá thực trạng pháp luật và việc áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang trong giai đoạn 2016-2020. Mục tiêu cụ thể là phân tích các quy định pháp luật hiện hành, khảo sát thực tiễn áp dụng, chỉ ra những khó khăn, hạn chế và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường BĐS nhà ở HTTTL tại địa phương.

Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh tỉnh Tiền Giang đang phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS, đồng thời góp phần bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là người mua nhà, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở HTTTL và kinh tế địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật kinh doanh BĐS, tập trung vào:

• Khái niệm nhà ở HTTTL: Được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng, theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

• Pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL: Là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ kinh tế xã hội liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL, bao gồm điều kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên, thủ tục giao dịch.

• Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL: Pháp luật có tính quy phạm, bắt buộc chung, có sự thay đổi theo từng giai đoạn phát triển thị trường, đồng thời bảo vệ quyền lợi các bên và bình ổn thị trường.

• Vai trò của pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL: Tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh, bảo vệ quyền lợi các bên, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và bình ổn thị trường nhà ở.

Các khái niệm chuyên ngành như "tài sản hình thành trong tương lai", "hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL", "bảo lãnh nghĩa vụ tài chính", "điều kiện kinh doanh BĐS" được làm rõ và áp dụng xuyên suốt nghiên cứu.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phương pháp so sánh và tổng hợp: So sánh các quy định pháp luật qua các giai đoạn, tổng hợp dữ liệu từ các công trình nghiên cứu, báo cáo ngành và tài liệu pháp luật liên quan.

• Phương pháp phân tích: Phân tích các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Tiền Giang, làm rõ các điểm mạnh, hạn chế và nguyên nhân.

• Phương pháp quy nạp: Hệ thống hóa số liệu thống kê về các dự án nhà ở HTTTL, tranh chấp pháp lý và các vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, báo cáo thị trường BĐS, các văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các bài báo khoa học và tài liệu pháp lý chuyên ngành.

• Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích giai đoạn 2016-2020, phù hợp với dữ liệu thực tiễn và các quy định pháp luật hiện hành.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ 15 dự án nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang trong giai đoạn trên, cùng các trường hợp tranh chấp pháp lý được ghi nhận tại các cấp tòa án địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Số lượng dự án nhà ở HTTTL chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng số dự án BĐS: Trong giai đoạn 2016-2020, nhà ở HTTTL chiếm khoảng 29,4% tổng số dự án BĐS tại Tiền Giang, trong khi các dự án đất nền chiếm đa số. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển nhà ở HTTTL còn rất lớn.

2. Gia tăng các dự án nhà ở xã hội: Tỷ lệ nhà ở xã hội trong các dự án HTTTL chiếm khoảng 26,7%, cao hơn nhiều so với các tỉnh khác, nơi nhà ở thương mại chiếm ưu thế. Đây là điểm sáng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội tại địa phương.

3. Hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập và chưa đồng bộ: Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn chưa quy định chi tiết, rõ ràng về các điều kiện kinh doanh, bảo lãnh tài chính, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Điều này dẫn đến khó khăn trong quản lý và giám sát hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL.

4. Thực tiễn áp dụng pháp luật còn hạn chế: Việc quản lý các dự án nhà ở HTTTL tại Tiền Giang chưa hiệu quả, tồn tại hiện tượng huy động vốn trái phép, chuyển nhượng không minh bạch, gây tranh chấp kéo dài. Các chủ thể kinh doanh chưa tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế là do hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL chưa hoàn thiện, thiếu sự thống nhất giữa các văn bản luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Bộ luật Dân sự. Khái niệm nhà ở HTTTL chưa được hiểu thống nhất, dẫn đến cách áp dụng pháp luật khác nhau giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

So sánh với một số nghiên cứu tại các tỉnh khác cho thấy Tiền Giang có sự phát triển nhà ở xã hội tích cực hơn, tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn tương tự về mặt pháp lý và quản lý. Việc thiếu các quy định chi tiết về bảo lãnh tài chính và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL làm tăng rủi ro cho người mua và nhà đầu tư.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại dự án nhà ở HTTTL theo từng năm, bảng tổng hợp các tranh chấp pháp lý tại tòa án địa phương, giúp minh họa rõ nét thực trạng và xu hướng phát triển.

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật để tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy phát triển bền vững thị trường nhà ở HTTTL tại Tiền Giang.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về kinh doanh nhà ở HTTTL: Sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở để quy định rõ ràng, chi tiết về điều kiện kinh doanh, bảo lãnh tài chính, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan liên quan.

2. Xây dựng văn bản quy phạm riêng về nhà ở HTTTL: Ban hành nghị định hoặc thông tư hướng dẫn riêng biệt điều chỉnh các hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL nhằm tạo sự thống nhất và dễ áp dụng. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Chính phủ, Bộ Xây dựng.

3. Tăng cường công tác quản lý, giám sát tại địa phương: Nâng cao năng lực cho các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Tiền Giang trong việc kiểm tra, giám sát các dự án nhà ở HTTTL, xử lý nghiêm các vi phạm huy động vốn trái phép, chuyển nhượng không minh bạch. Thời gian: liên tục. Chủ thể: UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp.

4. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức pháp luật cho các chủ thể tham gia thị trường: Tổ chức các chương trình đào tạo, phổ biến pháp luật cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân về quyền lợi, nghĩa vụ trong giao dịch nhà ở HTTTL. Thời gian: 6-12 tháng. Chủ thể: Sở Tư pháp, Hội Môi giới BĐS tỉnh.

5. Khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ: Xây dựng chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân có thu nhập thấp. Thời gian: 2-3 năm. Chủ thể: Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Tiền Giang.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và BĐS: Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND tỉnh Tiền Giang có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở HTTTL.

2. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS và nhà đầu tư: Các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở HTTTL sẽ được cung cấp thông tin pháp lý chi tiết, giúp tuân thủ quy định, giảm thiểu rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

3. Người mua nhà và khách hàng cá nhân: Nghiên cứu giúp người mua hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và các rủi ro khi tham gia giao dịch nhà ở HTTTL, từ đó đưa ra quyết định đầu tư, mua bán hợp lý.

4. Giảng viên, sinh viên ngành Luật và Kinh tế: Luận văn là tài liệu tham khảo quý giá cho việc nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật kinh doanh BĐS, đặc biệt là nhà ở HTTTL, góp phần nâng cao kiến thức và kỹ năng nghiên cứu học thuật.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
   Nhà ở HTTTL là nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Đây là loại tài sản đặc biệt được pháp luật thừa nhận để giao dịch trên thị trường BĐS.

2. Điều kiện để chủ đầu tư kinh doanh nhà ở HTTTL là gì?
   Chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan khác theo quy định pháp luật.

3. Người mua nhà ở HTTTL cần lưu ý gì khi ký hợp đồng?
   Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải lập thành văn bản, có các điều khoản rõ ràng về thông tin nhà ở, giá bán, tiến độ thanh toán, bảo lãnh tài chính và quyền chuyển nhượng hợp đồng để bảo vệ quyền lợi người mua.

4. Những khó khăn phổ biến trong thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL tại Tiền Giang?
   Bao gồm hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, hiện tượng huy động vốn trái phép, chuyển nhượng không minh bạch, thiếu sự giám sát hiệu quả từ cơ quan quản lý và bất cập trong bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

5. Giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở HTTTL?
   Hoàn thiện pháp luật, xây dựng văn bản hướng dẫn riêng, tăng cường giám sát, tuyên truyền pháp luật cho các chủ thể tham gia và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội là những giải pháp thiết thực.

Kết luận

• Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt, được pháp luật Việt Nam thừa nhận và điều chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch.
• Tỉnh Tiền Giang có tiềm năng phát triển nhà ở HTTTL với sự gia tăng các dự án nhà ở xã hội, góp phần đa dạng hóa thị trường BĐS địa phương.
• Hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ và chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu quản lý, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn áp dụng.
• Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tăng cường quản lý và nâng cao nhận thức pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở HTTTL lành mạnh, bền vững.
• Các bước tiếp theo cần tập trung vào xây dựng văn bản pháp luật chi tiết, tăng cường giám sát và hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội tại Tiền Giang.

Hành động ngay hôm nay: Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân nên nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật về nhà ở HTTTL để đảm bảo quyền lợi và góp phần phát triển thị trường BĐS bền vững tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc kết cấu bởi 3 chƣơng chính: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang Chƣơng 3: Các kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang 10 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò của nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai Theo Từ điển tiếng Việt, “nhà” hay “nhà ở” đƣợc hiểu “là công trình xây dựng có mái, có tƣờng vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó”6. Theo pháp luật về xây dựng thì “nhà ở là một loại công trình xây dựng” và công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật xây dựng là “sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế”7.

Pháp luật về dân sự cho rằng “Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai” đƣợc xem là BĐS và BĐS đó có thể là “tài sản hiện có và tài sản HTTTL”8. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”9. Nhƣ vậy, dƣới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dƣới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là tài sản dƣới hình thức công trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của con ngƣời và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con ngƣời. Nhà ở HTTTL là một dạng tài sản HTTTL, theo quy định của pháp luật dân sự đó là nhà mà ở thời điểm hiện tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc hoàn thành việc xây dựng trong tƣơng lai.

Lần đầu tiên tài sản HTTTL đƣợc quy định trong BLDS năm 2004 với khái niệm “vật HTTTL” nhƣ sau “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc đƣợc HTTTL. Vật HTTTL là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết” 10. 6 Viện Ngôn ngữ học (1998), Từ điển Tiếng Việt, NXB Ngôn ngữ, Hà Nội, tr. 7 Đỗ Việt Thanh (2021), Môt số vấn đề về kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, Tạp chí Công thƣơng số 3/2021 8 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân sự 1, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.

Luật số 65/2014/QH13: Luật Nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014. 10 Phạm Hoàng Anh (2015) “Pháp luật về nhà ở HTTTL tại Việt Nam”, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 11 Đây là quy định sơ khai làm tiền đề để hình thành khái niệm nhà ở HTTTL hiện nay. Nhà ở HTTTL chính thức đƣợc ghi nhận theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì nhà ở HTTTL đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “Nhà, công trình xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng”.

Qua đó có thể hiểu nhà ở HTTTL là công trình xây dựng làm nơi ở, đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhƣng chƣa đƣợc nghiệm thu để đƣa vào sử dụng. Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở HTTTL đƣợc quy định nhƣ sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đƣa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trƣờng hợp nhà ở do chủ đầu tƣ tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nƣớc phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);”. Nhà ở HTTTL là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên. Dƣới góc độ nghiên cứu của luận văn, tác giả đƣa ra khái niệm về nhà ở HTTTL nhƣ sau: nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng.

Trƣờng hợp nhà ở do chủ đầu tƣ tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chƣa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nƣớc phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy) để đƣa vào sử dụng.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai Thứ nhất, nhà ở HTTTL là một loại tài sản đặc biệt. Tính chất đặc biệt của nhà ở HTTTL là nó chƣa hoàn toàn trở thành một tài sản đƣợc đƣa vào sử dụng nhƣng đã có thể tham gia vào các giao dịch dân sự. Nhà, 12 công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng, tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chƣa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thông qua11. Theo quy định của Luật Nhà ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng.

Nhƣ vậy về mặt thực tế, chúng ta phải nhìn thấy đƣợc rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành theo nhƣ các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy đƣợc rằng ngôi nhà đang trong quá trình đƣợc các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng ta nhìn vào đó biết đƣợc rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành. Mặt khác, về thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh đƣợc tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ HTTTL trong một thời gian dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tƣơng lai12. Chính vì vậy, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chƣa thể thực hiện đầy đủ các quyền lên đó nhƣ chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên.

Tức là căn cứ vào hành vi và tình trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chƣa HTTTL. Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo nhƣ thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết. Nhƣng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức quan trọng13. Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại đƣợc với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau nhƣ thế nào.

Đối với bên mua, thì coi nhƣ đã nhận tài sản, còn bên bán, coi nhƣ đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua. 11 Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà ở thƣơng mại HTTTL, Luận văn Thạc sĩ Đại học Luật, Đại học Huế, tr. 12 Phạm Quang Huy (2014), Bàn về hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS HTTTL, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 kỳ 02, tr. 13 Phạm Quang Huy (2014), Bàn về hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS HTTTL, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 kỳ 02, tr.

13 Nhƣ vậy tuy chƣa hình thành nhƣng pháp luật đã thừa nhận nhà ở HTTTL và cho phép đƣa tài sản này tham gia vào các giao dịch dân sự với các điều kiện theo quy định. Bên cạnh đó nhà ở đã đƣợc hình thành nhƣng chƣa xác lập quyền sở hữu cũng đƣợc xem là tài sản HTTTL14. Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn thấy, gọi tên, nhận dạng và thậm chí có thể đƣa vào khai thác, sử dụng nhƣng về mặt pháp lý chủ sở hữu của nó có thể chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ hai, nhà ở HTTTL là một dạng tài sản đƣợc xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu sau thời điểm giao dịch.

Nhà ở là một loại tài sản đặc thù có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã do đó nó phải tồn tại, phải đƣợc nhìn thấy, đƣợc gọi tên và đƣợc đƣa vào sử dụng theo đúng công năng15. Tuy nhiên khái niệm đó không còn phù hợp khi BLDS 2015 ra đời theo đó tài sản không những là “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm BĐS và động sản” đã tồn tại mà còn bao gồm cả “BĐS và động sản HTTTL”. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật dân sự thừa nhận tài sản bao gồm tài sản hiện hữu và cả những tài sản HTTTL.

Nhà ở HTTTL là tài sản nhƣng tài sản này sẽ khác với tài sản là nhà ở đã đƣợc hình thành vì nhà ở HTTTL là một loại tài sản đặc biệt nó chƣa đƣợc hình thành, chƣa tồn tại nhƣ một thực thể, chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu nên con ngƣời không thể gọi tên, nhận dạng, khai thác theo đúng công năng và chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu.