Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Qua Thực Tiễn Tại Thành Phố Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng, với vị trí địa lý thuận lợi và cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp, đã… 145 trang · Trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh · 2021.

• Tác giả: Thái Thị Tú Anh
• Người hướng dẫn: ThS. Đào Thị Nguyệt
• Trường học: Trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Qua Thực Tiễn Tại Thành Phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Đà Nẵng

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI TRI ÂN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
• 1.1. Khái quát về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.3. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.4. Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.5. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.6. Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.7. Các nguyên tắc pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.8. Vai trò của pháp luật trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.9. Khái quát lịch sử quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 1.9.1. Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 2000
• 1.9.2. Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2013
• 1.9.3. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
• 1.10. Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.11. Kết luận Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
• 2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.2. Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Thành phố Đà Nẵng
• 2.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.4.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.5. Kết luận Chương 2
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Tại Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng, với vị trí địa lý thuận lợi và cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp, đã trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn cho ngành du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đang trong quá trình hoàn thiện, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch cho các nhà đầu tư. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong lĩnh vực này.

1.1. Khái niệm và Đặc điểm của Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản được sử dụng cho mục đích nghỉ ngơi, thư giãn. Đặc điểm của loại hình này bao gồm vị trí đắc địa, thiết kế sang trọng và dịch vụ tiện ích cao cấp. Theo quy định của pháp luật, bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, và khách sạn.

1.2. Tình hình Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng hiện nay đang được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, và các nghị định hướng dẫn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng và thực thi các quy định này, gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

II. Vấn Đề và Thách Thức Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có nhiều tiềm năng, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như thiếu minh bạch trong quy định pháp luật, rủi ro về đầu tư, và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án là những yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng.

2.1. Thiếu Minh Bạch Trong Quy Định Pháp Luật

Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

2.2. Rủi Ro Đầu Tư Trong Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Rủi ro đầu tư là một yếu tố không thể tránh khỏi trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng sinh lời và các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong tương lai.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, cần có những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

3.1. Cải Thiện Khung Pháp Lý Về Kinh Doanh Bất Động Sản

Cần thiết phải cải thiện khung pháp lý hiện hành để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Việc ban hành các quy định cụ thể về quyền sở hữu, chuyển nhượng và quản lý bất động sản là rất quan trọng.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo và Nâng Cao Nhận Thức

Đào tạo và nâng cao nhận thức cho các nhà đầu tư và các bên liên quan về pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là cần thiết. Điều này giúp họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu rủi ro trong đầu tư.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Tại Đà Nẵng

Việc áp dụng các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đã cho thấy những kết quả tích cực. Nhiều dự án đã được triển khai thành công, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương.

4.1. Các Dự Án Thành Công Tại Đà Nẵng

Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đã thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các dự án này không chỉ mang lại lợi nhuận cao mà còn tạo ra nhiều việc làm cho người dân địa phương.

4.2. Đánh Giá Hiệu Quả Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cho thấy rằng lĩnh vực này đang phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, cần có những biện pháp để duy trì và phát triển bền vững trong tương lai.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Kinh Doanh Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Tại Đà Nẵng

Kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự đồng bộ trong các quy định pháp luật và sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương.

5.1. Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Sự gia tăng nhu cầu du lịch và đầu tư sẽ là động lực chính cho sự phát triển này.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Hỗ Trợ Đầu Tư

Đề xuất các chính sách hỗ trợ đầu tư cho lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng là cần thiết. Các chính sách này nên tập trung vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Sự tăng trưởng kinh tế cùng chính sách mở rộng hội nhập quốc tế và tiềm năng cảnh quan thiên nhiên đã thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển nhanh chóng, tạo động lực trực tiếp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương ven biển (như Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc) cũng như các đô thị du lịch và vùng miền núi (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Lạt, Sa Pa). Tuy nhiên, giai đoạn 2020–2021, đại dịch Covid-19 bùng phát đã tác động nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tại Thành phố Đà Nẵng – trung tâm du lịch trọng điểm của miền Trung, thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng bộc lộ nhiều điểm nghẽn do hành lang pháp lý chưa đồng bộ, chưa có quy định chuyên biệt điều chỉnh các loại hình mới như căn hộ du lịch (condotel), shophouse thương mại, biệt thự du lịch. Thực trạng này gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án và làm phát sinh các vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước tại địa phương.

Từ bối cảnh trên, khóa luận xác định mục tiêu và hệ thống nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

• Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về kinh doanh và pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng; khảo sát, phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành tại Thành phố Đà Nẵng; từ đó đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi, bảo đảm thị trường phát triển minh bạch, bền vững.
• Nhiệm vụ nghiên cứu:
  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận, khái niệm, đặc điểm, phân loại và các nguyên tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.
  2. Phân tích quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam qua các giai đoạn lịch sử và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của một số quốc gia (Thái Lan, Hoa Kỳ).
  3. Đánh giá thực trạng các quy phạm pháp luật hiện hành về chủ thể, điều kiện, phạm vi kinh doanh và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
  4. Xác định các vướng mắc, khoảng trống lập pháp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện thể chế cũng như cơ chế tổ chức thi hành pháp luật.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Quy định pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng (tập trung vào quy chế chủ thể kinh doanh, điều kiện kinh doanh, hợp đồng, chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và xử lý vi phạm) thể hiện trong các đạo luật nền tảng như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Du lịch năm 2017, Luật Đầu tư năm 2020; cùng thực tiễn áp dụng các quy định này tại Thành phố Đà Nẵng.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Về nội dung: Tập trung vào hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất thương mại, dịch vụ theo cơ sở lý luận và pháp lý hiện hành.
  • Về không gian: Khảo sát thực tế trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
  • Về thời gian: Tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được triển khai trên nền tảng lý luận pháp lý chuyên ngành luật kinh tế, kết hợp nghiên cứu quy chuẩn kỹ thuật và thực tiễn quản lý nhà nước. Tác giả vận dụng các khái niệm pháp lý về tài sản, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản có điều kiện.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả trích dẫn và phân tích gồm:

• Bộ luật, luật: Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 107 về phân loại bất động sản); Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013 (Điều 5, Điều 10, Điều 126, Điều 153); Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 3, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 19, 21, 22, 23, 24, 58); Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 3, Điều 9, Điều 159); Luật Du lịch năm 2017 (Điều 48, Điều 50 về phân loại và xếp hạng cơ sở lưu trú); Luật Đầu tư năm 2020 (khoản 19 Điều 3, khoản 2 Điều 7, khoản 2 Điều 75); Luật Doanh nghiệp năm 2020 (khoản 21 Điều 4); Luật Quy hoạch năm 2017; Luật Bảo vệ môi trường năm 2014.
• Văn bản dưới luật và văn bản chỉ đạo: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 14 về năng lực tài chính của chủ đầu tư); Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch; Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT; Thông tư số 06/2019/TT-BXD và Thông tư số 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng; Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết: Phân tích bản chất học thuật, khái niệm, đặc điểm, cấu trúc phân loại bất động sản nghỉ dưỡng và hệ thống hóa các chế định pháp luật tại Chương 1 và Chương 2.
• Phương pháp so sánh pháp luật: Đối chiếu các quy định giữa pháp luật Việt Nam với quy chế sở hữu có thời hạn của Thái Lan và chế độ minh bạch thông tin giao dịch theo Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Kỳ), cũng như so sánh giữa các loại hình bất động sản nhà ở và công trình lưu trú.
• Phương pháp thống kê, tổng hợp dữ liệu thực tế: Thu thập dữ liệu thứ cấp, số liệu nguồn cung và mức độ tiêu thụ các sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại Đà Nẵng để đánh giá thực trạng thị trường.
• Phương pháp đánh giá, bình luận: Đưa ra quan điểm lập pháp độc lập đối với các điểm mâu thuẫn giữa các luật hiện hành và các quy định sửa đổi mới của Luật Đầu tư năm 2020.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận và pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng

Tác giả xây dựng định nghĩa khoa học: Bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình nghỉ dưỡng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, được xây dựng trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng nhằm phục vụ du khách, cung ứng dịch vụ thương mại, lưu trú, và sản phẩm được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh thu lợi nhuận. Khóa luận phân tích 3 đặc điểm chung kế thừa từ bất động sản (tính cá biệt, tính lâu bền, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau) và 2 đặc điểm riêng biệt của phân khúc nghỉ dưỡng: tính khan hiếm (phụ thuộc vào địa hình, cảnh quan tự nhiên) và yêu cầu nghiêm ngặt về tiêu chuẩn, quy chuẩn, phân cấp xếp hạng (theo Điều 50 Luật Du lịch năm 2017 từ 1 sao đến 5 sao).

Bảng tổng hợp phân loại bất động sản nghỉ dưỡng theo tác giả trình bày:

Loại hình	Bản chất kiến trúc và chức năng	Đặc trưng vận hành và sở hữu
Căn hộ du lịch (Condotel)	Kết hợp giữa căn hộ khép kín (bếp, phòng khách, phòng ngủ) và tiện ích khách sạn cao cấp (hồ bơi, nhà hàng, gym).	Vận hành bởi đơn vị quản lý chuyên nghiệp; nhà đầu tư có quyền sở hữu để nghỉ dưỡng hoặc ủy thác cho thuê chia sẻ lợi nhuận.
Biệt thự du lịch	Công trình nghỉ dưỡng riêng biệt, sang trọng tại khu vực ven biển hoặc đồi núi, mật độ xanh cao, diện tích lớn.	Chú trọng tối đa tính riêng tư; phục vụ phân khúc khách hàng thu nhập cao và khách quốc tế.
Mini Hotel	Mô hình khách sạn thu nhỏ trong quần thể nghỉ dưỡng hoặc trung tâm đô thị du lịch; bùng nổ tại Việt Nam từ năm 2016.	Diện tích đất vừa phải, tích hợp tiện ích hiện đại, chi phí đầu tư linh hoạt.
Shophouse (Nhà phố thương mại)	Thiết kế hỗn hợp kết hợp giữa kinh doanh thương mại và lưu trú; thường từ hai tầng trở lên dọc các trục đường chính khu du lịch.	Tầng dưới bố trí kinh doanh thương mại, dịch vụ ăn uống; các tầng trên dành cho sinh hoạt gia đình hoặc lưu trú nghỉ dưỡng.

Về mặt lý luận, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng được phân tích dưới góc độ mang lại lợi ích đa chiều: đóng góp nguồn thu ngân sách (thuế, tiền thuê đất) và công cụ điều tiết kinh tế cho Nhà nước; tối ưu hóa lợi nhuận và mở rộng thương hiệu cho chủ đầu tư; giải quyết việc làm địa phương (như dự án FLC Quy Nhơn giải quyết gần 1.200 lao động) và tạo cơ hội sinh lời cho người dân. Về mặt pháp lý, hoạt động này chịu sự chi phối của 4 nguyên tắc cơ bản theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: bình đẳng, tự do thỏa thuận không trái luật; bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện luật định; trung thực, công khai, minh bạch; và tuân thủ quy hoạch quốc phòng, an ninh.

Nghiên cứu lịch sử lập pháp chỉ ra 3 giai đoạn chuyển biến: Giai đoạn 1954–2000 (đặt nền móng với Luật Đất đai năm 1987 và 1993, xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai); Giai đoạn 2000–2013 (Luật Đất đai năm 2003 và 2013 bắt đầu phân hóa chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ); Giai đoạn 2013 đến nay (sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 cùng các văn bản dưới luật điều chỉnh căn hộ và biệt thự du lịch).

Khảo cứu kinh nghiệm quốc tế mang lại hai bài học lập pháp:

• Thái Lan: Quy định rõ thời hạn sở hữu có giới hạn (căn hộ chung cư tối đa 50 năm; bất động sản gắn liền với đất như biệt thự du lịch là 30 năm, có thể gia hạn theo chu kỳ lên 90–120 năm). Pháp luật Thái Lan kiểm soát chặt chẽ quyền sử dụng đất của người nước ngoài, nhưng thiết lập cơ chế thuê đất dài hạn hoặc lập pháp nhân liên doanh (người nước ngoài nắm giữ không quá 49% cổ phần) kết hợp bảo lãnh tài chính, giúp Nhà nước vừa thu hút vốn ngoại vừa giữ vững chủ quyền tài nguyên đất đai.
• Hoa Kỳ: Đề cao nguyên tắc minh bạch thông tin tuyệt đối theo quy định của Bộ luật Dân sự bang California (Phần 1 Điều 102.3), buộc bên bán và môi giới phải công bố văn bản tình trạng thực tế của tài sản, thiết lập chế tài nghiêm khắc đối với gian lận thông tin; đồng thời tạo điều kiện tài chính thông qua việc các tổ chức tín dụng cho vay khi người mua trả trước 30–40% giá trị.

Chương 2: Thực trạng pháp luật, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng

Chương 2 tập trung mổ xẻ thực trạng pháp luật thực định và bất cập phát sinh:

• Về chủ thể và quyền tiếp cận thị trường của người nước ngoài: Tồn tại sự xung đột thể chế rõ rệt. Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam trong thời hạn không quá 50 năm. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 không liệt kê người nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đồng thời, khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại ràng buộc nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này khiến các cơ quan quản lý lúng túng, không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người nước ngoài mua các sản phẩm nghỉ dưỡng.
• Về điều kiện vốn pháp định: Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi và bãi bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng này. Tác giả phê phán đây là một bất cập lớn, bởi kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là ngành nghề đầu tư lớn, dài hạn; việc dỡ bỏ rào cản vốn pháp định tối thiểu tiềm ẩn nguy cơ các doanh nghiệp năng lực tài chính yếu kém tham gia thị trường, gây đứt gãy tiến độ và rủi ro thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng.
• Về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Áp dụng Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên, đồng thời phải chứng minh năng lực huy động vốn từ tổ chức tín dụng.
• Thực tiễn áp dụng tại Đà Nẵng: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng phát triển sôi động với nguồn cung lớn về condotel và biệt thự du lịch. Tuy nhiên, các vướng mắc về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ (theo Điều 153 và khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 với thời hạn giao/thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đã cản trở việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài (sổ đỏ) cho người mua condotel. Hướng dẫn tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ giải quyết việc cấp giấy chứng nhận có thời hạn tương ứng với thời hạn của dự án du lịch, chưa tháo gỡ được tâm lý e ngại của các nhà đầu tư thứ cấp muốn sở hữu ổn định lâu dài. Bên cạnh đó, các biến động tiêu cực về nguồn cung và sức tiêu thụ (phản ánh tại Biểu đồ 1 và Biểu đồ 2 của luận văn trang 57) cho thấy thị trường rơi vào giai đoạn chững lại nghiêm trọng dưới tác động kép của khoảng trống pháp lý và đại dịch.

Kết quả và đóng góp

• Kết quả nghiên cứu chính:
  • Khóa luận làm sáng tỏ bản chất pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng: là công trình xây dựng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ; không phải là "nhà ở" theo định nghĩa của Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, do đó không áp dụng chế độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lâu dài như căn hộ chung cư thông thường.
  • Chỉ ra sự thiếu tương thích mang tính hệ thống giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2020 liên quan đến quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài và điều kiện vốn pháp định của chủ thể kinh doanh.
  • Phân tích giá trị thực thi của các văn bản chuyên ngành: Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL và Thông tư số 06/2019/TT-BXD trong việc xác lập quy chuẩn kỹ thuật và thủ tục cấp giấy chứng nhận có thời hạn cho căn hộ, biệt thự du lịch.
• Hệ thống giải pháp và kiến nghị:
  • Hoàn thiện khung pháp lý: Đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai nhằm định danh chính thức các sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, shophouse thương mại dịch vụ; quy định cụ thể cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình có thời hạn cho nhà đầu tư thứ cấp; khôi phục hoặc thiết lập tiêu chí kiểm soát năng lực tài chính chặt chẽ đối với chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng thay vì bãi bỏ hoàn toàn vốn pháp định; xây dựng quy chế cho phép cá nhân nước ngoài mua bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn gắn liền với điều kiện bảo đảm quốc phòng, an ninh.
  • Nâng cao hiệu quả thực thi: Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy hoạch đất đai tại Đà Nẵng; minh bạch hóa toàn bộ thông tin tình trạng pháp lý dự án nghỉ dưỡng trước khi mở bán; chuẩn hóa hợp đồng mẫu trong giao dịch căn hộ du lịch để phân định rủi ro và cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.
• Đóng góp học thuật: So với các nghiên cứu trước đây (thường chỉ tiếp cận condotel thuần túy dưới góc độ kinh tế thị trường hoặc nghiên cứu diện rộng trên phạm vi toàn quốc), khóa luận đã xây dựng một phân tích pháp lý hệ thống, chuyên sâu dưới lăng kính Luật kinh tế, đồng thời gắn liền việc thi hành pháp luật với thực tế tại một địa bàn cụ thể là Thành phố Đà Nẵng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài:
  • Khóa luận được hoàn thành vào năm 2021, thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chịu tác động nặng nề bởi các biện pháp giãn cách xã hội do dịch Covid-19, dẫn đến việc khảo sát số liệu thực tế tại Đà Nẵng chịu sự chi phối của các yếu tố biến động bất thường của thị trường.
  • Phạm vi khảo sát thực tiễn áp dụng tập trung từ năm 2016 đến năm 2021, trong khi các chính sách mới của Luật Đầu tư năm 2020 và các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới ở giai đoạn đầu triển khai, chưa tích lũy đủ các phán quyết tranh chấp tại Tòa án để phân tích sâu thực tiễn tố tụng.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng ủy thác quản lý cam kết lợi nhuận condotel giữa khách hàng và chủ đầu tư.
  • Đánh giá tác động thực thi của các đạo luật sửa đổi trong tương lai đối với việc tháo gỡ quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ đa chức năng tại các đô thị du lịch biển.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

• Đối với sinh viên, học viên chuyên ngành Luật kinh tế, Luật Đất đai: Cung cấp tài liệu hệ thống hóa các khái niệm, lịch sử lập pháp và phương pháp phân tích xung đột giữa các đạo luật kinh tế hiện hành. Phần phân tích so sánh pháp luật của Thái Lan và bang California (Hoa Kỳ) tại Chương 1 là nguồn tư liệu hữu ích cho các bài nghiên cứu về luật so sánh.
• Đối với cơ quan quản lý và chính quyền địa phương: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về những vướng mắc trong khâu thẩm định dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở và quản lý quy hoạch đất ven biển tại Đà Nẵng.
• Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư và luật sư tư vấn: Giúp nhận diện rõ ranh giới pháp lý giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở, các tiêu chuẩn tài chính theo Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và lường trước các rủi ro pháp lý khi soạn thảo hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận định nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào?
Tác giả định nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình nghỉ dưỡng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, được xây dựng trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú, và sản phẩm được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc cùng hợp tác kinh doanh để thu lợi nhuận.

2. Điểm xung đột pháp lý nổi bật nào giữa Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đối với người nước ngoài?
Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 không xếp người nước ngoài vào nhóm đối tượng có quyền sử dụng đất. Trong khi đó, khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định việc mua bán công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Sự thiếu tương thích này tạo ra khoảng trống pháp lý khiến cơ quan chức năng không thể cấp Giấy chứng nhận sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng cho cá nhân nước ngoài.

3. Tác giả đánh giá như thế nào về việc Luật Đầu tư năm 2020 bãi bỏ quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?
Tác giả nhận định việc điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 bãi bỏ quy định vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng (tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) là một bất cập. Do kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đòi hỏi quy mô vốn lớn và dài hạn, việc dỡ bỏ vốn pháp định sẽ làm tăng rủi ro cho khách hàng và thị trường khi các doanh nghiệp yếu kém về tài chính vẫn được cấp phép tham gia, dẫn đến nguy cơ chậm tiến độ hoặc không hoàn thành dự án.

4. Chế độ pháp lý đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ và biệt thự du lịch được hướng dẫn ra sao theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ?
Theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đất xây dựng dự án du lịch nghỉ dưỡng thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm). Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho người nhận chuyển nhượng căn hộ, biệt thự du lịch được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai cho công trình xây dựng không phải nhà ở, với thời hạn sở hữu gắn liền với thời hạn hoạt động của dự án, chứ không được cấp sổ đỏ lâu dài như đất ở.

5. Pháp luật Thái Lan điều chỉnh thời hạn sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng đối với biệt thự du lịch như thế nào?
Theo quy định pháp luật Thái Lan được tác giả viện dẫn, đối với nhà chung cư, người mua có thể sở hữu 50 năm, nhưng đối với các sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự du lịch thì thời hạn sở hữu tối đa chỉ là 30 năm, áp dụng cho cả người nước ngoài và công dân Thái Lan. Cá nhân nước ngoài muốn sử dụng lâu hơn thường lựa chọn hình thức gia hạn hợp đồng thuê đất từ 2 đến 3 kỳ hạn tiếp theo (đạt tổng thời gian 90–120 năm) nhằm bảo đảm quyền quản lý tài sản gắn với quy định bảo vệ đất đai của quốc gia này.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Thái Thị Tú Anh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và pháp lý về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời làm rõ các điểm nghẽn thể chế từ thực tiễn áp dụng tại Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2016–2021. Công trình chỉ rõ sự xung đột giữa các đạo luật then chốt về đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là chế định cấp chứng nhận quyền sở hữu và điều kiện năng lực của chủ thể kinh doanh. Với các đề xuất sửa đổi lập pháp và bài học kinh nghiệm quốc tế sâu sắc, khóa luận đóng góp nguồn tư liệu học thuật và thực tiễn có giá trị cho việc hoàn thiện chính sách thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1. Khái quát về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản nghỉ dưỡng * Về khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch hay không thể chuyển dịch để phân biệt hai loại tài sản này.

Trên cơ sở nguyên tắc này, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau: “1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Dựa vào sự phân loại này, có thể thấy rằng động sản là những tài sản không phải là BĐS, có thể chuyển dịch hoặc di dời mà vẫn giữ nguyên tính năng và công dụng, còn BĐS chính là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, được xác định vị trí bởi đất. Trong đó, BĐS là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh đem lại lợi nhuận cao, để phát triển kinh tế cũng như thu hút được vốn đầu tư nước ngoài, mở rộng thị trường quốc tế thì các loại hình đầu tư sinh lời như BĐS rất được quan tâm.

Hiện nay, các loại hình BĐS phổ biến trên thị trường có thể kể đến như: căn hộ chung cư; nhà phố; đất nền; đất BĐS nghỉ dưỡng; đất xây nhà xưởng, khu công nghiệp. Và ở thời điểm hiện tại, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các NĐT, đặc biệt là khi ngành du lịch 10 Việt Nam đang có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà còn cả đông đảo lượng khách quốc tế1. Trên cơ sở tìm hiểu về BĐS ở trên, thì hiện nay pháp luật Việt Nam chưa đưa ra cụ thể khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng, vì thế với nhiều cách tiếp cận và ở những góc độ khác nhau, khái niệm này được đưa ra và nhìn nhận như sau: Ở góc độ kinh tế, BĐS nghỉ dưỡng được hiểu là những loại hình BĐS nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của NĐT, được các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng xây dựng tại các vị trí đắc địa, … để bán lại cho NĐT. Không chỉ có vậy, các NĐT còn có thể tự họ kinh doanh hoặc cho CĐT dự án thuê lại để họ tự vận hành và cùng nhau chia sẻ lợi nhuận.

Ở góc độ văn hóa – xã hội, BĐS nghỉ dưỡng là các BĐS gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, Shophouse, Mini Hotel, … được xây dựng bên trong các khu nghỉ dưỡng, thể hiện sự sáng tạo của CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng trong từng sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu của NĐT vừa sử dụng để nghỉ dưỡng vừa để kinh doanh có hiệu quả, không chỉ đơn giản là để NĐT khám phá vẻ đẹp của BĐS nghỉ dưỡng đó mà còn giúp họ có thêm kiến thức về di sản, đặc trưng của địa phương và nét đặc sắc về văn hóa của người dân xung quanh. Từ những phân tích ở trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng như sau: “Bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình nghỉ dưỡng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, được xây dựng trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú, … và sản phẩm được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc cùng hợp tác kinh doanh để thu lợi nhuận”. * Về đặc điểm của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng là một trong những loại BĐS phổ biến tại Việt Nam, chính vì thế loại hình này cũng mang những đặc điểm như của BĐS, bao gồm: 1 “Các loại hình bất động sản tại Việt Nam”, http://congtytrananh.vn/cac-loai-hinh-bat-dong-san-tai-viet- nam, truy cập vào lúc 9h ngày 15/03/2021 11 Một là, bất động sản nghỉ dưỡng mang tính cá biệt Tính cá biệt được hiểu là sự riêng lẻ, ít ai có được và không phổ biến. Vì BĐS nghỉ dưỡng mang tính chất của đất đai và không thể di chuyển, di dời được nên do đó đây là loại hình có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực kể cả hai BĐS nghỉ dưỡng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Sự cá biệt trong BĐS nghỉ dưỡng được phát huy tối đa trong các công trình để tạo được điểm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng. Và nhằm để thu hút một lượng lớn NĐT tìm đến, các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng quyết định lựa chọn nơi có vị trí đắc địa, xây dựng BĐS nghỉ dưỡng ở những vùng biển đẹp, vùng núi với cảnh quan thiên nhiên hữu tình, khí hậu mát mẻ, giao thông đi lại dễ dàng, … tạo nên những điểm riêng biệt đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của NĐT. Hai là, tính lâu bền của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian.

Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hại. Và những công trình nghỉ dưỡng xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính lâu bền của hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng là những công trình nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất và đất đai thì không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng rất phong phú đa dạng. Từ đó cho thấy việc kinh doanh loại hình này được đánh giá là hoạt động kinh doanh an toàn, bền vững.

Về mặt lâu dài và tổng thể thì KDBĐS nghỉ dưỡng luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung. Ba là, bất động sản nghỉ dưỡng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS nghỉ dưỡng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS nghỉ dưỡng có thể bị tác động của BĐS nghỉ dưỡng khác. Việc Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ càng làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS nghỉ dưỡng được xây dựng trong khu vực đó. Bên cạnh đó, việc các CĐT thực hiện các dự án đầu tư vào một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị 12 trường BĐS khu vực và quốc gia, đặc biệt là về mặt kinh tế.

Trong thực tế, việc xây dựng các BĐS nghỉ dưỡng có thể làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS nghỉ dưỡng có một số đặc điểm riêng biệt sau: Một là, tính khan hiếm của bất động sản nghỉ dưỡng Tính khan hiếm được hiểu là sự thiếu hụt, khó tìm thấy và quá ít so với nhu cầu. Và do chỉ có thể có khả thi và phát triển ở những địa điểm giàu tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng như các vùng đồi núi, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, các thành phố ven biển, bãi biển, đảo xa bờ, … thay vì có thể phát triển ở tất cả những địa điểm mà con người có thể sinh sống, sản xuất như các loại hình BĐS khác. Ngoài ra, nếu như BĐS nhà ở đáp ứng nhu cầu chủ yếu của con người là chỗ ở nên tính bắt buộc, phổ biến cao hơn thì BĐS nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng – một nhu cầu tuy không thiết yếu nhưng ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của xã hội.

Do đó, có thể thấy số lượng các sản phẩm liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng ngày càng có giới hạn hơn và có giá trị cao hơn. Hai là, về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng BĐS nghỉ dưỡng cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người. Theo đó, BĐS nghỉ dưỡng thường được đầu tư với nguồn vốn và quy mô lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi. Từ sự khác biệt về tiêu chuẩn, quy chuẩn, việc phân hạng BĐS nghỉ dưỡng cũng có sự khác biệt với nhà ở2.

Khi được đưa vào kinh doanh trên thị trường BĐS, hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng có tính đa dạng về chủng loại với các mức độ đầu tư, mức giá bán khác nhau nhằm phục vụ đa dạng nhu cầu, đối tượng. Sự phát triển 2 Đối với BĐS nghỉ dưỡng là cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch việc xếp hạng được thực hiện theo quy định tại Điều 50 Luật Du lịch năm 2017. Theo đó, hạng cơ sở lưu trú du lịch bao gồm 01 sao, 02 sao, 03 sao, 04 sao và 05 sao được phân theo các tiêu chí về vị trí, kiến trúc, trang thiết bị tiện nghi, dịch vụ, người quản lý và nhân viên phục vụ, an ninh, an toàn và bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm, … 13 những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển. * Về phân loại bất động sản nghỉ dưỡng Ở Việt Nam, căn cứ vào chức năng và cấu trúc thì có thể kể đến một số loại hình BĐS nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay như sau: Một, căn hộ du lịch (Condotel) Căn hộ du lịch là sự kết hợp của hai loại hình BĐS, vừa có chức năng của một căn hộ vừa có chức năng của một khách sạn.

Vì được xây dựng ở vị trí đắc địa kết hợp với các dịch vụ tiện ích cao cấp mà loại hình này thu hút rất nhiều khách du lịch tìm đến. Loại hình này khác với căn hộ thông thường ở chỗ là được vận hành và quản lý bởi một đơn vị uy tín, giúp NĐT có thể thu về lợi nhuận một cách an toàn.