CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1. Khái quát về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản nghỉ dưỡng * Về khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch hay không thể chuyển dịch để phân biệt hai loại tài sản này.
Trên cơ sở nguyên tắc này, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau: “1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Dựa vào sự phân loại này, có thể thấy rằng động sản là những tài sản không phải là BĐS, có thể chuyển dịch hoặc di dời mà vẫn giữ nguyên tính năng và công dụng, còn BĐS chính là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, được xác định vị trí bởi đất. Trong đó, BĐS là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh đem lại lợi nhuận cao, để phát triển kinh tế cũng như thu hút được vốn đầu tư nước ngoài, mở rộng thị trường quốc tế thì các loại hình đầu tư sinh lời như BĐS rất được quan tâm.
Hiện nay, các loại hình BĐS phổ biến trên thị trường có thể kể đến như: căn hộ chung cư; nhà phố; đất nền; đất BĐS nghỉ dưỡng; đất xây nhà xưởng, khu công nghiệp. Và ở thời điểm hiện tại, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các NĐT, đặc biệt là khi ngành du lịch 10 Việt Nam đang có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà còn cả đông đảo lượng khách quốc tế1. Trên cơ sở tìm hiểu về BĐS ở trên, thì hiện nay pháp luật Việt Nam chưa đưa ra cụ thể khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng, vì thế với nhiều cách tiếp cận và ở những góc độ khác nhau, khái niệm này được đưa ra và nhìn nhận như sau: Ở góc độ kinh tế, BĐS nghỉ dưỡng được hiểu là những loại hình BĐS nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của NĐT, được các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng xây dựng tại các vị trí đắc địa, … để bán lại cho NĐT. Không chỉ có vậy, các NĐT còn có thể tự họ kinh doanh hoặc cho CĐT dự án thuê lại để họ tự vận hành và cùng nhau chia sẻ lợi nhuận.
Ở góc độ văn hóa – xã hội, BĐS nghỉ dưỡng là các BĐS gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, Shophouse, Mini Hotel, … được xây dựng bên trong các khu nghỉ dưỡng, thể hiện sự sáng tạo của CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng trong từng sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu của NĐT vừa sử dụng để nghỉ dưỡng vừa để kinh doanh có hiệu quả, không chỉ đơn giản là để NĐT khám phá vẻ đẹp của BĐS nghỉ dưỡng đó mà còn giúp họ có thêm kiến thức về di sản, đặc trưng của địa phương và nét đặc sắc về văn hóa của người dân xung quanh. Từ những phân tích ở trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng như sau: “Bất động sản nghỉ dưỡng là đất đai, công trình nghỉ dưỡng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, được xây dựng trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú, … và sản phẩm được bán lại cho các nhà đầu tư để nghỉ dưỡng, tự kinh doanh hoặc cùng hợp tác kinh doanh để thu lợi nhuận”. * Về đặc điểm của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng là một trong những loại BĐS phổ biến tại Việt Nam, chính vì thế loại hình này cũng mang những đặc điểm như của BĐS, bao gồm: 1 “Các loại hình bất động sản tại Việt Nam”, http://congtytrananh.vn/cac-loai-hinh-bat-dong-san-tai-viet- nam, truy cập vào lúc 9h ngày 15/03/2021 11 Một là, bất động sản nghỉ dưỡng mang tính cá biệt Tính cá biệt được hiểu là sự riêng lẻ, ít ai có được và không phổ biến. Vì BĐS nghỉ dưỡng mang tính chất của đất đai và không thể di chuyển, di dời được nên do đó đây là loại hình có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực kể cả hai BĐS nghỉ dưỡng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Sự cá biệt trong BĐS nghỉ dưỡng được phát huy tối đa trong các công trình để tạo được điểm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng. Và nhằm để thu hút một lượng lớn NĐT tìm đến, các CĐT dự án KDBĐS nghỉ dưỡng quyết định lựa chọn nơi có vị trí đắc địa, xây dựng BĐS nghỉ dưỡng ở những vùng biển đẹp, vùng núi với cảnh quan thiên nhiên hữu tình, khí hậu mát mẻ, giao thông đi lại dễ dàng, … tạo nên những điểm riêng biệt đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của NĐT. Hai là, tính lâu bền của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian.
Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hại. Và những công trình nghỉ dưỡng xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính lâu bền của hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng là những công trình nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất và đất đai thì không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng rất phong phú đa dạng. Từ đó cho thấy việc kinh doanh loại hình này được đánh giá là hoạt động kinh doanh an toàn, bền vững.
Về mặt lâu dài và tổng thể thì KDBĐS nghỉ dưỡng luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung. Ba là, bất động sản nghỉ dưỡng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS nghỉ dưỡng chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS nghỉ dưỡng có thể bị tác động của BĐS nghỉ dưỡng khác. Việc Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ càng làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS nghỉ dưỡng được xây dựng trong khu vực đó. Bên cạnh đó, việc các CĐT thực hiện các dự án đầu tư vào một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị 12 trường BĐS khu vực và quốc gia, đặc biệt là về mặt kinh tế.
Trong thực tế, việc xây dựng các BĐS nghỉ dưỡng có thể làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS nghỉ dưỡng có một số đặc điểm riêng biệt sau: Một là, tính khan hiếm của bất động sản nghỉ dưỡng Tính khan hiếm được hiểu là sự thiếu hụt, khó tìm thấy và quá ít so với nhu cầu. Và do chỉ có thể có khả thi và phát triển ở những địa điểm giàu tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng như các vùng đồi núi, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, các thành phố ven biển, bãi biển, đảo xa bờ, … thay vì có thể phát triển ở tất cả những địa điểm mà con người có thể sinh sống, sản xuất như các loại hình BĐS khác. Ngoài ra, nếu như BĐS nhà ở đáp ứng nhu cầu chủ yếu của con người là chỗ ở nên tính bắt buộc, phổ biến cao hơn thì BĐS nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng – một nhu cầu tuy không thiết yếu nhưng ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của xã hội.
Do đó, có thể thấy số lượng các sản phẩm liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng ngày càng có giới hạn hơn và có giá trị cao hơn. Hai là, về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng của bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng BĐS nghỉ dưỡng cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người. Theo đó, BĐS nghỉ dưỡng thường được đầu tư với nguồn vốn và quy mô lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi. Từ sự khác biệt về tiêu chuẩn, quy chuẩn, việc phân hạng BĐS nghỉ dưỡng cũng có sự khác biệt với nhà ở2.
Khi được đưa vào kinh doanh trên thị trường BĐS, hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng có tính đa dạng về chủng loại với các mức độ đầu tư, mức giá bán khác nhau nhằm phục vụ đa dạng nhu cầu, đối tượng. Sự phát triển 2 Đối với BĐS nghỉ dưỡng là cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch việc xếp hạng được thực hiện theo quy định tại Điều 50 Luật Du lịch năm 2017. Theo đó, hạng cơ sở lưu trú du lịch bao gồm 01 sao, 02 sao, 03 sao, 04 sao và 05 sao được phân theo các tiêu chí về vị trí, kiến trúc, trang thiết bị tiện nghi, dịch vụ, người quản lý và nhân viên phục vụ, an ninh, an toàn và bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm, … 13 những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển. * Về phân loại bất động sản nghỉ dưỡng Ở Việt Nam, căn cứ vào chức năng và cấu trúc thì có thể kể đến một số loại hình BĐS nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay như sau: Một, căn hộ du lịch (Condotel) Căn hộ du lịch là sự kết hợp của hai loại hình BĐS, vừa có chức năng của một căn hộ vừa có chức năng của một khách sạn.
Vì được xây dựng ở vị trí đắc địa kết hợp với các dịch vụ tiện ích cao cấp mà loại hình này thu hút rất nhiều khách du lịch tìm đến. Loại hình này khác với căn hộ thông thường ở chỗ là được vận hành và quản lý bởi một đơn vị uy tín, giúp NĐT có thể thu về lợi nhuận một cách an toàn.