Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất 1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả quyền lực Nhà nƣớc thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nƣớc về cơ bản thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân.
Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nƣớc đều thuộc sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nƣớc trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tƣ liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất. Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp quản lý và khai khác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai đƣợc tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp.
Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lƣợng, chất lƣợng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc đảm bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội đƣợc xây dựng trên cơ sở khoa học và việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhƣỡng và phù hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Nƣớc ta có tổng diện tích tự nhiên là 33.857 ha bao gồm đất nông nghiệp 26.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.186 ha chiếm 11% 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và đất chƣa sử dụng 3.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có 24.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng (số liệu thống kê năm 2010 – Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng). Trong khi quỹ đất đai thì có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng.
Để thực hiện đƣợc vai trò sở hữu toàn dân về đất đai, điều tiết đƣợc hợp lý việc sử dụng đất của mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nƣớc thực hiện phân phối, phân phối lại đất đai một cách hợp lý và công bằng. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nƣớc, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất , cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu nhƣ Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nƣớc tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không đƣợc đề cập đến và Nhà nƣớc quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục đƣợc những nhƣợc điểm này.
Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nƣớc xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nƣớc không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng). Nhƣ vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trƣờng hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tƣơng đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Nhƣ vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đƣợc ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời và từng bƣớc đƣợc hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nƣớc tập trung, thống nhất.
Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất". Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nƣớc đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cƣ sử dụng đất. Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nƣớc khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục.
về giao đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dƣới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nƣớc trong lĩnh vực giao đất. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất phải nộp cho nhà nƣớc một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hình thức giao đất này đƣợc hình thành từ Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định pháp luật, Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng trong các trƣờng hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất các tổ chức kinh tế để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trƣờng hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đƣờng lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo đƣợc sự công bằng giữa ngƣời sử dụng đất với nhau, giữa ngƣời trực tiếp lao động sản xuất với ngƣời sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đƣa đến kết quả đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Nguồn tài nguyên đất đai đƣợc xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía ngƣời sử dụng đất, đất đai sẽ đƣợc sử dụng kinh tế hơn. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc. Theo Luật Đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Việc giao đất đƣợc điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp cụ thể là ai có 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhu cầu thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nƣớc thu hồi, khi đƣợc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nƣớc thực hiện đồng thời hai hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng. Theo quy định này thì Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền cho các trƣờng hợp sử dụng vào mục đích công cộng hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.