Luận Văn Thạc Sĩ Về Pháp Luật Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu vnu ls pháp luật về bán đấu giá bất động sản 03, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Thùy Dương
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Am Hiểu
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
• Đề tài: Pháp Luật Về Bán Đấu Giá Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sỹ Luật học
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bán đấu giá bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản
• 1.1.3. Khái niệm bán đấu giá bất động sản
• 1.1.4. Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản
• 1.1.5. Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản
• 1.1.6. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá bất động sản ở Việt Nam
• 1.1.6.1. Giai đoạn trước năm 1989
• 1.1.6.2. Giai đoạn từ năm 1989 - 1996
• 1.1.6.3. Giai đoạn từ năm 1996 – 2005
• 1.1.6.4. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
• 1.1.7. Kinh nghiệm về pháp luật bán đấu giá một số nước trên thế giới
• 1.1.7.1. Bán đấu giá ở Pháp
• 1.1.7.2. Bán đấu giá ở Canada
• 1.1.7.3. Bán đấu giá ở Trung Quốc
• 1.1.7.4. Đấu giá Hà Lan
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá
• 2.2. Thủ tục bán đấu giá bất động sản
• 2.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ
• 2.2.2. Xác định giá khởi điểm
• 2.2.3. Giám định bất động sản bán đấu giá
• 2.2.4. Hợp đồng bán đấu giá
• 2.2.5. Niêm yết, thông báo công khai
• 2.2.6. Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản
• 2.2.7. Trưng bày, xem bất động sản đấu giá
• 2.2.8. Tổ chức phiên đấu giá
• 2.2.9. Kết thúc phiên đấu giá
• 2.2.10. Bán đấu giá thành
• 2.2.11. Bán đấu giá không thành
• 2.2.12. Hủy kết quả bán đấu giá bất động sản
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Thực trạng bán đấu giá bất động sản
• 3.2. Những kết quả đạt được
• 3.3. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
• 3.4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Pháp Luật Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Pháp luật về bán đấu giá bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Nó không chỉ điều chỉnh các hoạt động mua bán tài sản mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Đấu giá bất động sản đã trở thành một phương thức phổ biến để tăng cường tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật này vẫn gặp nhiều thách thức và bất cập.

1.1. Khái niệm và Đặc điểm của Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Bán đấu giá bất động sản được hiểu là hình thức giao dịch tài sản thông qua việc đưa ra giá thầu công khai. Đặc điểm của hình thức này bao gồm tính minh bạch, cạnh tranh và khả năng thu hút nhiều người tham gia. Điều này giúp tăng giá trị tài sản và đảm bảo quyền lợi cho người bán.

1.2. Lịch sử Phát triển Pháp Luật Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Pháp luật về bán đấu giá bất động sản ở Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Từ những quy định sơ khai trước năm 1989 đến các nghị định và luật hiện hành, quá trình này phản ánh sự chuyển mình của nền kinh tế và nhu cầu quản lý tài sản ngày càng cao.

II. Vấn đề và Thách thức trong Pháp Luật Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Mặc dù pháp luật về bán đấu giá bất động sản đã được quy định rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong quá trình thực thi. Các vấn đề này bao gồm sự thiếu minh bạch trong quy trình đấu giá, sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức đấu giá, và những khó khăn trong việc xác định giá khởi điểm.

2.1. Thiếu Minh Bạch trong Quy Trình Bán Đấu Giá

Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu minh bạch trong quy trình bán đấu giá. Nhiều tổ chức đấu giá không công khai thông tin đầy đủ, dẫn đến sự nghi ngờ từ phía người tham gia. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức mà còn làm giảm tính cạnh tranh.

2.2. Cạnh Tranh Không Lành Mạnh Giữa Các Tổ Chức Đấu Giá

Sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các công ty đấu giá có thể dẫn đến việc giảm chất lượng dịch vụ. Một số tổ chức có thể sử dụng các chiêu trò để thu hút khách hàng, gây ra sự bất bình đẳng trong thị trường đấu giá.

III. Phương Pháp và Giải Pháp Chính trong Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Để cải thiện tình hình hiện tại, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp hiệu quả trong việc thực hiện pháp luật về bán đấu giá bất động sản. Các giải pháp này bao gồm việc hoàn thiện quy trình đấu giá, nâng cao năng lực cho các tổ chức đấu giá và tăng cường công tác giám sát.

3.1. Hoàn Thiện Quy Trình Đấu Giá

Cần thiết phải hoàn thiện quy trình đấu giá để đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Việc quy định rõ ràng các bước trong quy trình sẽ giúp người tham gia dễ dàng nắm bắt và thực hiện quyền lợi của mình.

3.2. Nâng Cao Năng Lực cho Các Tổ Chức Đấu Giá

Đào tạo và nâng cao năng lực cho các tổ chức đấu giá là rất quan trọng. Điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng dịch vụ mà còn tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu về Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Nghiên cứu về pháp luật bán đấu giá bất động sản đã chỉ ra nhiều ứng dụng thực tiễn quan trọng. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng đúng quy định pháp luật có thể nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và giao dịch bất động sản.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu về Hiệu Quả Đấu Giá

Nghiên cứu cho thấy rằng các phiên đấu giá được tổ chức đúng quy trình có thể mang lại giá trị cao hơn cho tài sản. Điều này không chỉ có lợi cho người bán mà còn cho cả người mua khi họ có cơ hội sở hữu tài sản với giá hợp lý.

4.2. Ứng Dụng Thực Tiễn từ Các Nước Khác

Kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy rằng việc áp dụng các mô hình đấu giá tiên tiến có thể giúp cải thiện hiệu quả hoạt động đấu giá bất động sản tại Việt Nam. Các mô hình này có thể được điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.

V. Kết Luận và Tương Lai của Pháp Luật Bán Đấu Giá Bất Động Sản

Pháp luật về bán đấu giá bất động sản cần được tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Tương lai của lĩnh vực này phụ thuộc vào khả năng cải cách và nâng cao hiệu quả quản lý. Việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình sẽ là chìa khóa để phát triển bền vững.

5.1. Định Hướng Phát Triển Pháp Luật Bán Đấu Giá

Cần có những định hướng rõ ràng trong việc phát triển pháp luật bán đấu giá bất động sản. Điều này bao gồm việc cập nhật các quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường.

5.2. Tương Lai của Hoạt Động Đấu Giá Bất Động Sản

Tương lai của hoạt động đấu giá bất động sản sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của công nghệ và các phương thức giao dịch mới. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong đấu giá sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động bán đấu giá bất động sản đóng vai trò là cơ chế quan trọng giúp tối ưu hóa giá trị tài sản công, xử lý nợ xấu và bảo đảm hiệu lực thi hành án dân sự. Tại Việt Nam, từ khi mở cửa nền kinh tế sau năm 1989 đến giai đoạn hoàn thiện khung khổ theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ, thị trường đấu giá bất động sản đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc với hàng nghìn phiên đấu giá được tổ chức hàng năm, đóng góp hàng chục nghìn tỷ đồng vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này cũng bộc lộ nhiều bất cập nghiêm trọng: hệ thống pháp lý điều chỉnh bị phân tán tại hơn 10 văn bản luật và nghị định khác nhau, tình trạng ém nhẹm thông tin, liên minh dìm giá, cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp đấu giá, và sự can thiệp hành chính chưa hợp lý tại nhiều địa phương.

Vấn đề cốt lõi mà luận văn giải quyết là tính thiếu đồng bộ, mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật dân sự, đất đai, thương mại và thi hành án về đấu giá bất động sản, dẫn đến hiệu quả thực thi thấp và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tài sản. Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bán đấu giá bất động sản, phân tích chi tiết thực trạng áp dụng pháp luật theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản liên quan, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung pháp lý tại Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu bao quát quá trình tiến hóa lập pháp từ năm 1989 đến năm 2015, đối chiếu kinh nghiệm quốc tế tại Pháp, Canada, Trung Quốc và Hà Lan, nhằm cung cấp luận cứ khoa học tin cậy cho việc xây dựng Luật Đấu giá tài sản chuyên biệt trong tương lai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn ứng dụng Thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory) và Lý thuyết đấu giá kinh tế học (Auction Theory) được phát triển bởi William Vickrey (đoạt giải Nobel Kinh tế năm 1996) để làm sáng tỏ bản chất của cơ chế xác định giá trị thị trường thông qua cạnh tranh công khai. Đồng thời, nghiên cứu tích hợp các mô hình đấu giá tiêu biểu trên thế giới bao gồm: mô hình trả giá lên (đấu giá kiểu Anh), mô hình định giá kín giá thứ nhất, mô hình Vickrey và mô hình đấu giá hạ giá dần (đấu giá kiểu Hà Lan - hình thành từ thế kỷ 17 và phát triển mạnh từ năm 1720).

Về mặt pháp lý, luận văn phân tích và chuẩn hóa 4 khái niệm nền tảng:

1. Bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 (bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất).
2. Bán đấu giá bất động sản như một phương thức định đoạt tài sản đặc thù có từ hai người tham gia trả giá trở lên.
3. Nguyên tắc vận hành phiên đấu giá (công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên theo Điều 3 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP).
4. Phân loại bất động sản đấu giá bắt buộc và bất động sản đấu giá tự nguyện.

Phương pháp nghiên cứu

Để bảo đảm tính khách quan và chiều sâu khoa học, tác giả kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng với các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành:

• Nguồn dữ liệu và cỡ mẫu: Luận văn khảo sát dữ liệu chuẩn tắc từ hơn 30 văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ (1989, 1996, 2005, 2010, 2013) cùng mẫu nghiên cứu định tính gồm 150 hồ sơ vụ việc bán đấu giá bất động sản thực tế trong giai đoạn 2010 - 2015 tại các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp bán đấu giá ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương trọng điểm.
• Phương pháp chọn mẫu: Áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling), tập trung vào các nhóm hồ sơ đấu giá thi hành án dân sự, đấu giá quyền sử dụng đất công và xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng để phản ánh đúng các điểm nghẽn pháp lý.
• Phương pháp phân tích và lý do lựa chọn: Sử dụng phương pháp phân tích luật học quy chuẩn (normative legal analysis) kết hợp phương pháp so sánh luật học (với pháp luật Pháp, Canada, Trung Quốc) và phương pháp thống kê mô tả. Cách tiếp cận này giúp nhận diện chính xác các khoảng trống pháp lý, sự chồng chéo giữa Luật Thương mại năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo cứu thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2010 - 2015 đã chỉ ra những phát hiện cốt lõi sau:

Thứ nhất, cơ cấu bất động sản đưa ra bán đấu giá có sự mất cân đối nghiêm trọng. Bất động sản thuộc diện bắt buộc bán đấu giá (gồm tài sản thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự năm 2008, tài sản bảo đảm theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, quyền sử dụng đất nhà nước và công sản) chiếm tới khoảng 85% tổng số giao dịch, trong khi bất động sản đấu giá tự nguyện của tổ chức, cá nhân chỉ chiếm khoảng 15%.

Thứ hai, tình trạng lạm dụng thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện diễn ra phổ biến. Dù Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định giá trị quyền sử dụng đất từ 300 tỷ đồng trở lên và Thông tư số 245/2009/TT-BTC quy định tài sản trên 100 tỷ đồng mới thuộc diện lập Hội đồng đặc biệt, thực tế tại nhiều địa phương có hơn 70% các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất quy mô nhỏ vẫn do Hội đồng cấp huyện tự tổ chức, không ký hợp đồng với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và không có đấu giá viên chuyên trách.

Thứ ba, hiệu quả bán đấu giá tài sản thi hành án và xử lý nợ còn thấp. Khoảng 40% đến 50% số vụ đấu giá bất động sản thi hành án không thành trong lần đầu mở bán, phải hạ giá và tổ chức lại từ 2 đến 3 lần do vướng mắc về bàn giao thực địa và định giá khởi điểm thiếu thực tế. Hiện tượng "quân xanh, quân đỏ", thông đồng dìm giá xuất hiện trong khoảng 25% các vụ việc phức tạp, gây thất thu lớn cho ngân sách và thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân sâu xa của những hạn chế trên xuất phát từ sự thiếu thống nhất giữa "pháp luật công" (Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước) và "pháp luật tư" (Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại). Việc thiếu vắng một đạo luật chuyên biệt ở tầm luật dẫn đến tình trạng các cơ quan hành chính can thiệp sâu vào các giao dịch mang bản chất dân sự.

Khi so sánh với kinh nghiệm của Cộng hòa Pháp, nơi quy định kỳ thi tuyển đấu giá viên vô cùng khắt khe với tỷ lệ đỗ chỉ khoảng 10% và yêu cầu tối thiểu 2 năm thực tập chuyên môn cùng bảo hiểm trách nhiệm bắt buộc, có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp đấu giá viên tại Việt Nam giai đoạn này còn tương đối lỏng lẻo. Toàn bộ các phát hiện này có thể được mô hình hóa qua Bảng đối chiếu thẩm quyền tổ chức đấu giá giữa các định chế pháp lý và Biểu đồ phân tích cấu trúc nguyên nhân đấu giá không thành nhằm phục vụ công tác giám sát.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật và nâng cao hiệu quả quản trị thị trường bán đấu giá bất động sản:

1. Xây dựng và ban hành Luật Đấu giá tài sản chuyên biệt: Quốc hội cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành một đạo luật thống nhất nhằm thay thế Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tích hợp và chuẩn hóa 100% các quy trình đấu giá bất động sản từ khâu thẩm định, xác định giá khởi điểm, niêm yết thông báo đến ký kết hợp đồng mua bán, hoàn thành mục tiêu lập pháp trong giai đoạn 2016 - 2017.
2. Chuẩn hóa tiêu chuẩn và nâng cao đạo đức nghề nghiệp đấu giá viên: Bộ Tư pháp chủ trì nâng thời gian đào tạo nghề đấu giá từ 6 tháng lên 12 đến 24 tháng, bổ sung kiến thức chuyên sâu về định giá bất động sản, thị trường tài chính và pháp luật tố tụng; đồng thời bắt buộc 100% tổ chức đấu giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp trước năm 2018.
3. Thu hẹp và kiểm soát chặt chẽ thẩm quyền của Hội đồng bán đấu giá cấp huyện: Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Tài chính ban hành quy chế siết chặt điều kiện thành lập Hội đồng đấu giá tài sản, chuyển dịch tối thiểu 90% các thương vụ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản công sang các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc Doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp điều hành từ năm 2016.
4. Triển khai hạ tầng đấu giá trực tuyến và công khai minh bạch thông tin: Ứng dụng công nghệ thông tin vào quy trình bỏ phiếu đấu giá, thiết lập Cổng thông tin đấu giá quốc gia, bắt buộc niêm yết công khai hồ sơ bất động sản trước ít nhất 30 ngày để loại bỏ triệt để hành vi ém thông tin, dìm giá và thông đồng trục lợi trong lộ trình 2016 - 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

1. Cơ quan quản lý nhà nước và lập pháp: Các chuyên viên, nhà hoạch định chính sách thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính có thêm cơ sở khoa học và thực tiễn để soạn thảo Luật Đấu giá tài sản và các nghị định hướng dẫn thi hành.
2. Đấu giá viên và các tổ chức bán đấu giá tài sản: Các Giám đốc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp đấu giá sử dụng tài liệu này để chuẩn hóa quy trình tiếp nhận hồ sơ, kiểm soát rủi ro pháp lý trong việc niêm yết, thẩm định giá và điều hành phiên đấu giá bất động sản.
3. Cơ quan Thi hành án dân sự và các Tổ chức tín dụng: Chấp hành viên, cán bộ quản lý rủi ro và xử lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại có thể áp dụng các phân tích về hợp đồng dịch vụ bán đấu giá và phương thức xử lý tài sản bảo đảm nhằm đẩy nhanh tốc độ thu hồi nợ.
4. Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên luật học: Là tài liệu tham khảo giá trị cho các chương trình đào tạo sau đại học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế và Bất động sản tại 63 tỉnh thành trên toàn quốc.

Câu hỏi thường gặp

Bất động sản bắt buộc bán đấu giá gồm những loại nào theo quy định?
Theo quy định pháp luật hiện hành, bất động sản bắt buộc bán đấu giá gồm 4 nhóm chính: tài sản kê biên để thi hành án dân sự, tài sản bảo đảm nghĩa vụ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, bất động sản công theo Luật Quản lý tài sản nhà nước và quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất theo Luật Đất đai.

Tại sao việc Hội đồng bán đấu giá cấp huyện tự tổ chức đấu giá đất lại tiềm ẩn nhiều rủi ro?
Nhiều Hội đồng cấp huyện tự tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất dưới mức trần 300 tỷ đồng quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC nhưng không ký hợp đồng với tổ chức chuyên nghiệp và thiếu đấu giá viên có chứng chỉ hành nghề, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực và làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Kinh nghiệm đào tạo đấu giá viên của Pháp mang lại bài học gì cho Việt Nam?
Pháp quy định đấu giá viên phải có bằng cử nhân luật, kiến thức lịch sử nghệ thuật, vượt qua kỳ thi sát hạch đầu vào với tỷ lệ đỗ chỉ khoảng 10% và trải qua 2 năm thực tập thực tế. Việt Nam cần nâng cao tiêu chuẩn chuyên môn và buộc đấu giá viên mua bảo hiểm trách nhiệm để giảm thiểu sai phạm.

Phương thức đấu giá Hà Lan khác gì so với phương thức đấu giá phổ biến tại Việt Nam?
Đấu giá truyền thống tại Việt Nam thực hiện theo phương thức trả giá lên (đấu giá kiểu Anh), giá khởi điểm tăng dần đến khi xác định người trả cao nhất. Trong khi đó, đấu giá Hà Lan đưa ra mức giá ban đầu rất cao rồi giảm dần theo từng bước giá định sẵn cho đến khi có người mua đầu tiên chấp nhận giá.

Người trúng đấu giá bất động sản được pháp luật bảo vệ quyền lợi như thế nào?
Căn cứ Điều 4 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá luôn được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Trường hợp có bên thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng sau khi cuộc đấu giá đã hoàn thành hợp pháp, hợp đồng bán đấu giá vẫn giữ nguyên hiệu lực thi hành.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bất động sản và hoạt động bán đấu giá bất động sản, làm rõ tính chất công khai, cạnh tranh và đặc thù của giao dịch qua trung gian.
• Phân định rõ ranh giới pháp lý giữa bán đấu giá tự nguyện và các trường hợp bán đấu giá bắt buộc trong thi hành án, xử lý tài sản bảo đảm và giao đất công.
• Chỉ ra các điểm nghẽn thực tiễn về cơ chế vận hành của Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện, hiện tượng dìm giá và tỷ lệ bán đấu giá thành công thấp trong thi hành án.
• Đúc kết các bài học kinh nghiệm quốc tế từ Pháp, Canada, Trung Quốc và cơ chế đấu giá Hà Lan để vận dụng vào tiến trình cải cách tư pháp tại Việt Nam.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá, trọng tâm là xây dựng Luật Đấu giá tài sản chuyên biệt và số hóa quy trình đấu giá trong giai đoạn 2016 - 2020 nhằm bảo đảm tính minh bạch 100% của thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1. KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.

Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.

Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này, một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo BLDS, tại Điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.