phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.
Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.
Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này, một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo BLDS, tại Điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. BLDS đã dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa BĐS. Và như vậy, động sản là những tài sản không phải là BĐS. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.
Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản. BĐS do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: + Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau [12]: 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp, gồm: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, công trình xây dựng trên đất cũng được coi là một dạng BĐS do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không phải đơn thuần “đặt” trên đất. Nhà ở: Nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập); Nhà chung cư [11].
Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm [22]: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. Nhận biết tính hợp pháp của BĐS như sau: 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với nhà ở, công trình xây dựng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở. + Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối, hoa màu trên đất cũng được coi là BĐS chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây.
Nếu chúng được tách ra khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Các động sản trở thành BĐS vì mục đích sử dụng của chúng. Điều 174 BLDS 2005 quy định các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là BĐS. Nhưng trong điều kiện nào thì động sản được coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng? Thông thường, việc gắn một động sản vào nhà, công trình xây dựng một mặt phải nhằm tạo một chỉnh thể thống nhất phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, công trình đó, mặt khác, việc gắn động sản vào nhà, công trình phải do người có quyền (quyền sở hữu hoặc quyền năng khác) đối với nhà, công trình xây dựng đó thực hiện.
Hơn nữa, việc gắn liền phải mang tính chất kiên cố, không thể tháo ra mà làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan của nhà, công trình. BĐS do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là BĐS kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là BĐS. Ví dụ như tàu biển, máy bay,… 1. Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản 1.
Các đặc điểm của bất động sản Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các BĐS khác nhau, được định giá khác nhau. Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch….), giá 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sở hữu. Các đặc điểm của BĐS bao gồm: Các đặc điểm vật chất BĐS: Kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi… Tinh trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS… Đặc điểm mặt bằng: Các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bể rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
Địa điểm: Gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.