CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Khái niệm về bất động sản rất đa dạng và rộng lớn, tùy vào mỗi quốc gia khác nhau.
Tại điều 107 Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2015 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Các thuộc tính của bất động sản Bất động sản có 4 thuộc tính: Tính bất động; tính đa dạng, không đồng nhất; tính khan hiếm; tính bền vững, đời sống kinh tế dài. Tính bất động Do tính cố định về mặt địa lý của đất đai nên vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điều khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt giữa bất động sản và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã hội.
Cũng bởi do tính bất động, nên không thể di chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy trong ngắn hạn một khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời cũng do tính bất động nên môi trường chung quanh đóng góp rất lớn đến tính hữu ích và giá trị của bất động sản. Tính đa dạng, không đồng nhất Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có hai bất động sản Trang 5 nào có đặc điểm giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
Tính khan hiếm Diện tích đất hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, dẫn đến giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên. Tuy nhiên, trong những thời điểm nhất định, giá của một số bất động sản cụ thể có thể giảm do suy thoái kinh tế, hoặc do đã bị đẩy lên quá cao trong thời kỳ trước, hay ở vào giai đoạn suy thoái của chu kỳ phát triển một vùng đất nào đó. Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính tương đối và nhất thời. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Nhìn chung, sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: Đối với các công trình trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; còn đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Giá trị của bất động sản bền vững theo thời gian. Đặc điểm của bất động sản 1.
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: ‐ Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định. ‐ Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và Trang 6 ‐ môi trường. ‐ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ.
Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với các cá nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết. Vì vậy, thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt.
Hay nói một cách khác là tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường giải quyết bằng việc cầm cố, thể chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống và sinh hoạt của nhân dân.
Tuy nhiên, BĐS lại là tài sản có giá trị lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức, cá nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi phải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời Trang 7 sống kinh tế chính trị của quốc giá đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản với các tài sản khác, hàng hóa khác. Đối với các tài sản hàng khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường chung quanh.
Riêng đối với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc rất lớn vào môi trường chung quanh. Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường chung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và một trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản. Giá trị và giá cả bất động sản 1. Giá trị bất động sản Cơ sở để hình thành giá trị BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Giá trị có thể có nhiều nghĩa khác nhau. Giá trị thường được thừa nhận như sự dự báo lợi ích có thể nhận được trong tương lai. Về cơ bản, giá trị thay đổi theo thời gian.
Trong định giá giá trị phản ánh tại thời điểm cụ thể nó thể hiện số lượng về mặt tiền bạc của người mua và người bán. Để tránh nhầm lẫn thì người ta dùng thuật ngữ giá trị với những mục đích cụ thể. Bao gồm ‐ Giá trị thị trường: Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị thị trường “Là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn Trang 8 sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. ‐ Giá trị đầu tư trong lĩnh vực bất động sản: Là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư.
‐ Giá trị sử dụng của bất động sản: Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả. ‐ Giá trị có thể bảo hiểm: Tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản. Giá cả bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của bất động sản là giá thị trường của bất động sản đó, đó chính là một khoản tiền mà người bán nhận được từ người mua khi diễn ra giao dịch.
Tuy nhiên, tại một số thời điểm, giá giao dịch trên thị trường của bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như cung - cầu của thị trường, tâm lý của người mua, tính cạnh tranh,… Trong thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, giá cả là biểu hiện cho sự biến động của thị trường, từ đó các nhà đầu tư sẽ thay đổi chiến lược hoạt động của mình, người tiêu dùng cũng sẽ đưa ra quyết định có mua hay không. Hàng hóa BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá cả của bất động sản còn phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm của bất động sản và sức cầu của người mua. So với giá cả hàng hoá khác, giá cả BĐS có 6 đặc trưng sau: ‐ Tính song trùng: Bao gồm cả giá đất và công trình.
Trang 9 ‐ Tính khu vực: Phản ánh tính địa phương và vị trí BĐS. ‐ Tính đa dạng thể hiện: Bằng giá mua bán hoặc cho thuê. ‐ Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. ‐ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính cá biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất, tính cách cá biệt của người mua và người bán; ‐ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.