CHƯƠNG I Đô thị hóa là sự mở rộng tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Hiện tượng này có liên quan mật thiết đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tạo ra những thay đổi to lớn về kinh tế, xã hội của khu vực. Chính sự phát triển đó của đô thị càng thu hút lao động nhập cư, tăng quy mô dân số, hình thành áp lực cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng đường sá, công trình giao thông và đặc biệt là các công trình giải quyết nhu cầu ăn, ở, sinh hoạt. Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng và tạo nên một cộng đồng dân cư.
Các chung cư này thường có các khu vực sinh hoạt cộng đồng, hệ thống trang thiết bị phục vụ đời sống sinh hoạt của người dân như thang máy, thông gió, chiếu sáng, điều hòa, chỗ dé xe, thiết bị an ninh phòng chống cháy nỗ. Một chung cư cao tang cho phép là nơi thường trú của hàng nghìn hộ dân, đảm bảo điều kiện sinh hoạt, nghỉ ngơi và làm việc của hàng nghìn người trên một diện tích đất hạn chế. Sự xuất hiện và phát triển của chung cư cao tang là điều tất yếu nhằm thoải mãn nhu cầu phát triển đô thị khi dân số tăng quá nhanh trong khi quỹ đất có giới hạn. Nó không chỉ giúp tối ưu hóa công năng của một diện tích đất hạn chế, chung cư cao tang còn là giải pháp tài chính cho nhiều người lao động chưa có nhiều tích lũy dé sở hữu nhà đất vi giá đất thành thị đang trở nên quá đắt đỏ và vượt khỏi tầm với.
Tại rất nhiều các quốc gia phát triển trên thế giới, chung cư cao tầng là loại hình bất động sản phổ biến nhất trong quy hoạch đô thị, hai ví dụ tiêu biểu là Hàn Quốc và Singapore, nơi đại bộ phận dân số sống trong căn hộ chung cư. Cũng tại các quốc gia này, chung cư cao tầng được quy hoạch và phân loại chất lượng rất rõ ràng theo sự phát triển đồng bộ về kinh tế - xã hội của đô thị, điều mà các đô thị đang trong giai đoạn mới phát triển như Hà Nội cần phải học tập. PHAN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIEN CHUNG CƯ CAO TANG Ở HÀ NOI 2.1 Quá trình hình thành và phát triển mô hình chung cư cao tầng ở Hà Nội 2.1 Giai đoạn tiền dé (1955-1985) Vào giai đoạn giữa thế kỷ 20, ở Hà Nội, các chung cư hoàn chỉnh với kết cấu khép kín được xây dựng một cách phổ biến. Từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư chủ yếu nằm ở khu vực nội thành, một số chung cư tiêu biểu là khu Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ.
Đặc điểm của mẫu nhà này là việc hình thành căn hộ khép kín, thay vì việc nhiều căn hộ sử dung chung | công trình phụ như trước đây, diện tích căn hộ một phòng là 16-24m2, hai phòng khoảng 33-34m2, ba phòng là 41m2, với tiêu chuẩn 6m2/người trong đó các loại căn hộ 16-24m2 chiếm 50%, 33m2 chiếm 30% và 41m2 chiếm 20%. Các chung cư này có nhiều đặc điểm khá giống với chung cư cao tang hiện đại, nhưng thường chi có 3-5 tầng và không có thang máy. Những chung cư, hay “khu tập thể” này cũng thường có sân chơi, sinh hoạt chung cho các hộ gia đình và có một nhóm đoàn thé gọi là tổ dân phố dé giúp duy trì việc quản lý và duy trì việc hoạt động, phát triển các phong trào của khu dân cư. Vé bối cảnh kinh tế giai đoạn này (1955-1975), sau khi kết thúc thắng lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, sản xuất công nghiệp ở Hà Nội từng bước được khôi phục và phát triển.
Trong ba năm khôi phục kinh tế (1995-1957) và tiếp theo là kế hoạch 5 năm lần thứ nhất với đường lối công nghiệp hóa, nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp được phục hồi và xây dựng. Đến năm 1975, giá trị tong sản lượng công nghiệp tăng 16,6 lần năm 1955. Hoạt động thương mại cũng được chú trọng. Tổng mức bán lẻ hàng hóa xã hội năm 1975 so với 1955 tăng gap 7,8 lần; kim ngạch xuất khâu tăng 21,3 lần; kim ngạch nhập khẩu tăng 11,8 lần.
Đây cũng là giai đoạn quan hệ sản xuất mới tiếp tục được củng có, cơ sở vật chất được tăng cường, giáo dục văn hóa, y tế phát triển mạnh mẽ. Trong thời kỳ 1976-1986, kinh tế Hà Nội tiếp tục có những bước tiến cùng với sự phát triển của cả nước, thừa nhận có sự tổn tại của 5 thành phần kinh tế là quốc doanh, tập thể, công tư, hợp doanh, tư bản tư nhân và cá thể. Đây chính là bước khởi đầu thay đổi cơ cấu các chủ thé sản xuất kinh doanh, tạo tiền đề cơ bản cho sự phát triển kinh tế thị trường. Có thé nói, giai đoạn này, Hà Nội đang có những bước chuyền mình đáng kể nhằm khôi phục kinh tế sau chiến tranh và chạy đà cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao trong những năm tiếp theo.
Các khu tập thể, nhà chung cư được xây dựng ở Hà Nội vào những năm 1995 — 1986 mới chi đơn thuần đáp ứng nhu cầu ở và ồn định cuộc sống để tham gia lao động sản xuất của người dân. Các chung cư này được xếp vào loại sơ khai và là dấu hiệu cho những sự xuất hiện của chung cư cao tầng với hệ thống thang máy và các tiện nghỉ đầy đủ sau này. Tóm lại, giai đoạn này đã có xuất hiện sợi dây liên kết giữa chung cư và sự phát triển của đô thị hóa, tuy mới ở mức sơ khai.2 Giai đoạn đổi mới (1986-nay) Sau những nhen nhóm về mô hình nhà chung cư xuất hiện vào thời gian trước, năm 1997, Công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD) tiền thân của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây dựng đã chính thức khởi công xây dựng Khu đô thị mới Linh Đầm, khởi động mô hình đô thị mới đầu tiên trên cả nước. Vào thời điểm này, có thể nói việc quy hoạch và thiết kế Khu đô thị Linh Đàm mang tính kiểu mẫu và vô cùng chiến lược dé đón đầu sự gia tăng dân số theo tốc độ đô thị hóa của thủ đô.
Khu đô thị mới Linh Đàm có quy mô 200ha, cách trung tâm Thành phó khoảng 7km, có vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng và hồ điều hòa rộng 7ha. Từ một khu vực ao hồ, đồng ruộng trũng thấp, khu hồ Linh Đàm đã trở thành một khu đô thị mới khang trang, sạch đẹp với gần 4.000 căn nhà mới được xây dựng trong đó có hơn 3.150 căn hộ chung cư cao tầng phục vụ cho hàng vạn người dân thủ đô định cư. Từ giai đoạn này, các cơ quan chức năng cùng doanh nghiệp nhà nước đã hoàn toàn ý thức được mô hình phát triển đô thị của thủ đô, bao gồm khu đo thị mới đồng bộ, mô hình phát triển nhà ở cao tầng, mô hình dịch vụ quản lý nhà ở cao tầng và khu đô thị. Đến nay, các mô hình này vẫn được áp dụng cho nhiều khu đô thị mới và hệ thống chung cư cao tầng khác.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 1995-2000, mô hình khu đô thị được quy hoạch đồng bộ như dự án Linh Đàm chỉ là một hiện tượng. Loại hình chung cư vẫn chưa thực sự phô biến và trở nên cấp thiết trong quy hoạch thành phố Hà Nội. Cho đến thế kỷ 21, mô hình chung cư mới thực sự bắt đầu nhận được sự chú ý của chính quyền và người dân thủ đô vì tinh thiết thực của nó trong bồi cảnh đô thị hóa ở Hà Nội. Quay trở lại với bối cảnh kinh tế - xã hội của Hà Nội dé có thể hiểu thêm động lực khiến Bộ Xây dựng và công ty Phát triển nhà và đô thị đã phải vẽ ra một mô hình đô thị mới kiểu mẫu.
Việc này hoàn toàn dựa trên những dự đoán về tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ tăng dan sé do đô thị hóa, và tầm nhìn phát triển Hà Nội một cách bền vững. Sau 30 năm đổi mới, tăng trưởng kinh tế của đất nước và của Hà Nội đã đạt được những dấu mốc đáng kẻ: tốc độ tăng GDP từ mức 4,8% giai đoạn 5 năm đầu đổi mới (1986-1990), tăng lên mức 9,3% giai đoạn (2009-2015). GDP bình quân đầu người năm 2015, tăng gấp 6,4 lần so với năm 1990, đạt mức 3,600 USD, tương đương 72,000,000 VND.1: Diện tích — Dân số Hà Nội theo các năm 1991 2009 2013 Điện tích (Km2) 922,8 33446 3324,5 Nội thành 40,0 2283 228,3 Ngoại thành 882,8 31163 3096,2 Dân số (1000 người) 21278 6450/00 7212,3 Nội thành 982,3 2422/99 2706,6 Ngoại thành 11455 40271 4505,7 Mật độ dân số (người/km2) 2306 1926 2169 Nội thành 24558 10636 — 11855 Ngoại thành 1298 1290 1455 * Nguôn: Cục thông kê thành phố Hà Nội Cùng với sự phát triển về kinh tế, Hà Nội cũng có những chuyển mình lớn về mặt diện tích và dân số. Đáng nói nhất sự kiện ngày 1/8/2008, toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc và 4 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình được sáp nhập về Hà Nội.
Từ diện tích gần 1000km2 và dân số khoảng 3,4 triệu người, Hà Nội sau khi mở rộng có diện tích 3.344,92km2 và dân số 6.232,940 người, nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thé giới. Theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính Phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện, Hà Nội chính thức có 12 quận nội thành bao gồm: Ba Đình, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ. Đây là một động thái nhằm mở rộng quy mô đô thị do tốc độ đô thị hóa cao. Qua quá trình nghiên cứu, không gian và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện hữu của Hà Nội không thể đáp ứng được tốc độ đô thị hóa.
Sức hút đầu tư ngày càng lớn và sự gia tăng dân số làm cho mật độ dân số thường trú và dân số vãng lai khoảng 5.000 người/km2 và nếu tính riêng khu vực nội đô là 1 1.600 người/km2 vào thời điểm trước sáp nhập. Chỉ đến giai đoạn này, khi Hà Nội chuẩn bị và chính thức mở.