CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Hoạt động cho vay 1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay của ngân hàng a) Khái niệm Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.” b) Đặc điểm - Về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn). - Hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín dụng tài sản. - Sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
- Việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.2 Phân loại cho vay a) Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay) - Cho vay ngắn hạn: là những khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở xuống. Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. - Cho vay trung hạn: là những khoản cho vay có thời hạn trên 1 năm đến 5 năm. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất.
4 - Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm. Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải… b) Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay - Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để sản xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp. - Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
Cho vay lưu thông gồm có cho vay thương mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu); cho vay kinh doanh dịch vụ. - Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân. c) Phân loại theo tài sản đảm bảo - Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. - Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay.
d) Phân loại theo tính chất hoàn trả - Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người đi vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. - Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay không phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ bao thanh toán. e) Phân loại theo phương pháp hoàn trả - Cho vay hoàn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi nào đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc. - Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh toán.
5 - Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho cho vay hoặc bên đi vay. f) Phân loại theo phương thức cho vay - Cho vay theo món: Là phương pháp cho vay mà mỗi lần vay khách hàng và ngân hàng đều phải làm thủ tục tín dụng cần thiết. Cho vay theo món cũng gọi là cho vay từng lần vì khi có nhu cầu vốn khách hàng làm hồ sơ xin vay một khoản tiền cho một mục đích sử dụng vốn cụ thể. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: Là loại cho vay mà doanh nghiệp chỉ cần làm đơn xin vay lần đầu, sau đó trên cơ sở hợp đồng, doanh nghiệp lập kế hoạch vay và trả nợ gửi đến ngân hàng.
Áp dụng cho những doanh nghiệp có nhu cầu bổ sung vốn thường xuyên, đều đặn, vòng quay vốn nhanh. Ngân hàng xác định hạn mức tín dụng, đồng thời mở cho doanh nghiệp một tài khoản cho vay để theo dõi việc vay và trả nợ. - Các phương thức cho vay khác như: Cho vay ứng trước, cho vay thấu chi, cho vay đồng tài trợ và các loại cho vay khác.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua bất động sản 1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay mua bất động sản - Khái niệm: Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội).
Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê. Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất) - Đặc điểm: Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy 6 nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác: + Quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.
+ Về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. + Yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay. + Trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này.2 Các hình thức cho vay mua bất động sản a) Vay thế chấp Vay thế chấp mua BĐS là hình thức vay vốn truyền thống và phổ biến. Đây là hình thức thế chấp tài sản đảm bảo để có thể được vay vốn với lãi suất không quá cao.
Với hình thức vay thế chấp sẽ có thời hạn vay lâu dài, có thể lên tới 25 năm. Tài sản thế chấp có thể là BĐS mà KH đang có ý định mua hoặc tài sản có giá trị tương đương khác. Hình thức này phù hợp với những KH có nhu cầu vay một khoản tiền lớn và trả trong một thời gian dài. Nếu KH không có khả năng chi trả gốc và lãi cho ngân hàng, bạn sẽ bị ngân hàng tịch thu tài sản đảm bảo.
b) Vay tín chấp Vay tín chấp là hình thức vay khá có lợi với những người có nhu cầu vay vốn mua BĐS. Đây là hình thức vay không cần TSĐB. Điều kiện quyết định giúp hồ sơ của KH được xét duyệt dựa vào độ tín nhiệm, độ đáng tin cậy của KH. Tuy nhiên, vay tín chấp thường có lãi suất cao hơn vay thế chấp, thời gian vay ngắn hơn hình thức cho vay thế chấp.
Hình thức này phù hợp với những KH có ý định mua BĐS nhưng lại không có một khoản tiền quá lớn, đồng thời, có khả năng trả trong thời gian ngắn hạn. c) Vay thấu chi 7 Đây là hình thức vay khi KH có nhu cầu sử dụng tiền vượt quá số tiền có trong tài khoản thanh toán. Hạn mức của hình thức vay thấu chi thường gấp 5 lần thu nhập hàng tháng. Vay thấu chi cũng có hai dạng vay đó là vay thấu chi tín chấp và vay thấu chi thế chấp.
Với hình thức vay thấu chi, KH cần có thu nhập cao mới có thể được vay với số tiền lớn. Nhìn chung hình thức vay thấu chi không thích hợp để dùng cho mua BĐS. Tuy nhiên nếu cần mua những BĐS có giá trị nhỏ, KH có thể dùng hình thức vay thấu chi này.3 Vai trò của cho vay mua bất động sản a) Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thờigian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.