phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về việc phân tích hiệu quả dự án đầu tƣ Chƣơng 2: Phân tích hiệu quả dự án đầu tƣ khu biệt thự Trung tâm Hội nghị Quốc gia. Chƣơng 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả dự án đầu tƣ khu biệt thự Trung tâm Hội nghị Quốc gia 5 CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.Một số vấn đề lý luận cơ bản 1. Đầu tƣ Từ các góc độ tiếp cận khác nhau hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về đầu tƣ, có thể điểm ra một số quan niệm nhƣ: Theo Giáo trình Kinh tế đầu tư xây dựng của GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn, có sáu cách diễn đạt về đầu tƣ: Thứ nhất: Đầu tƣ là quá trình bỏ vốn để tạo nên cũng nhƣ để vận hành một loại tài sản kinh doanh nào đó nhƣ nhà xƣởng, máy móc và vật tƣ (thƣờng là đầu tƣ cho các đối tƣợng vật chất) cũng nhƣ để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay lấy lãi (thƣờng đƣợc gọi là đầu tƣ tài chính), mà ở đây những tài sản đầu tƣ này có thể sinh lợi dần hoặc thỏa mãn dần một nhu cầu nhất định nào đó cho ngƣời bỏ vốn cũng nhƣ toàn xã hội trong một thời gian nhất định trong tƣơng lai (thƣờng đƣợc gọi là dòng đời của dự án). Thứ hai: Đầu tƣ là sử dụng vốn nhằm tạo nên các dữ trữ và tiềm năng về tài sản để sinh lợi dần theo thời gian trong tƣơng lai.
Thứ ba: Đầu tƣ là một chuỗi hành động chi cho một chủ trƣơng kinh doanh nào đó, và ngƣợc lại chủ đầu tƣ sẽ nhận đƣợc một chuỗi các khoản thu để đảm bảo hoàn vốn và có lãi một cách thỏa đáng. Thứ tƣ: Đầu tƣ là một quá trình quản lý sử dụng tài sản một cách hợp lý, nhất là về mặt cơ cấu của tài sản để sinh lợi. 6 Thứ năm: Đầu tƣ cho phƣơng tiện sản xuất để thay thế lao động trực tiếp thủ công là một cách đi đƣờng vòng và là lao động gián tiếp, đầu tƣ cũng là một hình thức hạn chế tiêu dùng hôm nay để thu đƣợc hàng tiêu dùng nhiều hơn trong ngày mai. Thứ sáu: Đầu tƣ là sử dụng các khoản tiền đã tích lũy đƣợc của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh và dịch vụ, tiền tiết kiệm của dân vào việc tái sản xuất của xã hội nhằm tạo ra các tiềm lực lớn hơn về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội.
Theo Giáo trình Lập dự án đầu tư của PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt đầu tƣ đƣợc xem là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu đƣợc kết quả, thực hiện đƣợc những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai. Đầu tƣ đƣợc chia thành đầu tƣ trực tiếp và đầu tƣ gián tiếp. Nhƣ vậy, mỗi cách diễn đạt đều có ƣu, nhƣợc điểm khác nhau. Tác giả Nguyễn Văn Chọn cho rằng đầu tƣ cho các nhân tố sản xuất và kinh doanh, chỉ rõ đối tƣợng đầu tƣ, chỉ rõ đầu tƣ là sự bỏ vốn ở thời điểm hiện tại để sinh lợi trong thời gian tƣơng lai; thiên về đầu tƣ theo giác độ tài sản; theo giác độ tài chính và thƣờng đƣợc dùng để phân tích tài chính của dự án; theo giác độ tổng quát, có nội dung rộng rãi nhất về đầu tƣ, nhƣng dễ lẫn với quá trình kinh doanh nói chung; muốn nhấn mạnh khía cạnh tiến bộ của khoa học kỹ thuật và công nghệ làm thay đỏi cách thức lao động của đầu tƣ và thiên về giác độ vĩ mô, chỉ rõ các nguồn vốn đầu tƣ và lƣu ý đến khía cạnh sản xuất.2 Bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 quy định: 7 Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đầu tƣ bất động sản: đƣợc hiểu là việc đầu tƣ cho các đối tƣợng vật chất, mà đối tƣợng vật chất này là công trình xây dựng, Dự án đầu tƣ là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tƣ. Đó là một tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý đƣợc đề xuất về các mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tƣ với hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể đƣợc. Dự án đầu tƣ bất động sản là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt đƣợc sự tăng trƣởng về số lƣợng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lƣợng của sản phẩm hoặc dịch vụ, trong khoảng thời gian xác định. Sự cần thiết của phân tích hiệu quả dự án đầu tƣ bất động sản trong nền kinh tế Sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên để đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ, là một trong những đòi hỏi cấp bách trong thời kỳ hiện nay của Việt Nam.
Đất đai là một tài nguyên đƣợc đánh giá là “hiếm” do tốc độ tăng trƣởng quá nhanh của đất nƣớc. Vì vậy việc chỉ ra hiệu quả của một dự án đầu tƣ bất động sản về khía cạnh kinh tế - xã hội, về mặt quy hoạch lâu dài đã trở 8 thành một vấn đề có tầm quan trọng, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu vực. Hiệu quả của một dự án đầu tƣ là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, biểu hiện bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt đƣợc) và bằng các chỉ tiêu định lƣợng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt đƣợc theo mục tiêu của dự án, bất kỳ dự án nào đều có mục tiêu và đƣợc thể hiện ở hai mức: mục tiêu phát triển và mục tiêu trực tiếp. - Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của quốc gia, thông qua những lợi ích dự án mang lại cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
- Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tƣ là mục tiêu cụ thể cần đạt đƣợc của việc thực hiện dự án, thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tƣ thu đƣợc từ dự án. Phân tích tài chính của dự án đầu tƣ bất động sản Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tƣ. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tƣ, mà còn cả đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tƣ của Nhà nƣớc, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án.
Đối với chủ đầu tƣ: Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tƣ đƣa ra quyết định có nên đầu tƣ không vì mục tiêu của các tổ chức và các cá nhân đầu tƣ là việc lựa chọn đầu tƣ vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất. Ngay cả các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một khía cạnh quan tâm. Các tổ chức này muốn tối giản 9 chi phí bỏ ra mà vẫn đạt đƣợc hiệu quả mong muốn, cũng nhƣ muốn đảm bảo về khoản tiền của mình khi dự án kết thúc. Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tƣ của nhà nƣớc: Phân tích này xem xét cho phép đầu tƣ đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nƣớc.
Đối với các cơ quan tài vốn cho dự án: Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải đƣợc đánh giá là khả thi về mặt tài chính. Có nghĩa là dự án đó phải đạt đƣợc hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính.Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tƣ 1. Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp - Hệ số vốn tự có so vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu đƣợc là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tƣ phải lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận lợi. Nhƣ vậy, hai chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện đƣợc thuận lợi. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án Đây là các chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án.
Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (W-Worth) đƣợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Lợi nhuận thuần từng năm (Wi ) đƣợc tính nhƣ sau : 10 Wi =Oi - Ci Trong đó: Oi : Doanh thu thuần năm i. Ci : Các chi phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chi có liên quan đến sản xuất, kinh doanh ở năm thứ i: Chí phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại có thể đƣợc xác định nhƣ sau: n 1 1 1 PV (W ) Wipv W1 W2 .
Wn i 1 (1 r ) 1 (1 r ) 2 (1 r ) n Lợi nhuận thuần bình quân.
