Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán (TTCK) đóng vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn thiết yếu của nền kinh tế, đồng thời là thước đo phản ánh sức khỏe tài chính và mức độ phát triển của một quốc gia. Tại Việt Nam, quy mô thị trường còn tương đối non trẻ so với các nền kinh tế phát triển, song mục tiêu nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi đang được các cấp quản lý đặc biệt chú trọng. Trong cấu trúc kinh tế, ngành bất động sản (BĐS) giữ vị trí then chốt nhờ khả năng tạo lập tài sản cố định, phát triển hạ tầng và kích thích các ngành công nghiệp phụ trợ như xây dựng, vật liệu, du lịch và tài chính. Dưới áp lực tăng trưởng dân số (đạt 100 triệu dân vào đầu năm 2024) cùng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng (tăng từ 30,5% năm 2010 lên gần 42,6% vào năm 2023), nguồn lực đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Trong 4 tháng đầu năm 2024, dòng vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam đạt hơn 1,73 tỷ USD (chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký, tăng 78,2% so với cùng kỳ), phản ánh sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, cổ phiếu ngành BĐS trên thị trường luôn đi kèm đặc tính rủi ro cao và biên độ dao động mạnh. Biến động giá cổ phiếu phản ánh kỳ vọng sinh lời nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro thua lỗ lớn cho nhà đầu tư, đồng thời gây áp lực lên công tác quản trị rủi ro của doanh nghiệp niêm yết. Mặc dù các công trình nghiên cứu về định giá và biến động giá cổ phiếu đã xuất hiện trên thế giới và tại Việt Nam, số lượng đề tài đi sâu vào phân tích chuyên biệt nhóm ngành BĐS niêm yết trong giai đoạn 10 năm gần nhất (2014 – 2023) còn rất hạn chế. Do đó, khóa luận tập trung giải quyết vấn đề xác định và lượng hóa các nhân tố nội tại doanh nghiệp cùng nhân tố vĩ mô chi phối biến động giá cổ phiếu BĐS.

Mục tiêu nghiên cứu

  • Mục tiêu tổng quát: Phân tích các yếu tố tác động đến biến động giá cổ phiếu của các công ty BĐS niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), từ đó đề xuất các hàm ý chính sách cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước nhằm ổn định thị trường.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Xác định các yếu tố cụ thể tác động đến biến động giá cổ phiếu của các công ty BĐS niêm yết trên HOSE.
    2. Phân tích mức độ và chiều hướng tác động của từng yếu tố đến biến động giá cổ phiếu của các công ty BĐS niêm yết trên sàn HOSE.
    3. Gợi ý các hàm ý chính sách đối với các công ty BĐS và Nhà nước nhằm kiểm soát và điều chỉnh biến động giá cổ phiếu.

Câu hỏi nghiên cứu

  1. Những yếu tố nào tác động đến biến động giá cổ phiếu của các công ty BĐS niêm yết trên sàn HOSE?
  2. Mức độ tác động của từng yếu tố đến biến động giá cổ phiếu của các công ty BĐS niêm yết trên sàn HOSE như thế nào?
  3. Có những chính sách hàm ý nào được đề xuất đối với các công ty BĐS và Nhà nước nhằm điều chỉnh biến động giá cổ phiếu?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến biến động giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết.
  • Không gian nghiên cứu: Mẫu gồm 30 công ty bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE).
  • Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 10 năm, từ năm 2014 đến năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Cơ sở lý thuyết nền tảng

Khóa luận hệ thống hóa và vận dụng 6 lý thuyết tài chính kinh điển để giải thích cơ chế hình thành và biến động giá cổ phiếu:

  • Lý thuyết Bước đi ngẫu nhiên (Random Walk Theory): Khởi xướng bởi Jules Regnault và Maurice Kendall (1953), phát triển bởi Burton Malkiel (1973), giả định rằng sự dịch chuyển giá cổ phiếu là độc lập, không có xu hướng dự đoán trước và dữ liệu quá khứ không thể suy đoán giá tương lai.
  • Mô hình Định giá kinh doanh chênh lệch (Arbitrage Pricing Model – APT): Sáng lập bởi Stephen Ross (1976), cho rằng tỷ suất sinh lời của tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố rủi ro vĩ mô và vi mô, cho phép khắc phục hạn chế của mô hình CAPM trong môi trường đa biến.
  • Lý thuyết Thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis – EMH): Phát triển bởi Eugene Fama (1970) với ba cấp độ: dạng yếu (Weak form), dạng bán mạnh (Semi-strong form) và dạng mạnh (Strong form), xem xét tốc độ và mức độ phản ánh thông tin vào giá chứng khoán.
  • Lý thuyết Chính sách cổ tức không liên quan (Dividend Irrelevance Theory): Do Franco Modigliani và Merton Miller (1961) đề xuất, lập luận rằng trong thị trường hoàn hảo không có thuế và chi phí giao dịch, chính sách chi trả cổ tức không ảnh hưởng đến giá trị công ty hay giá cổ phiếu.
  • Lý thuyết Chú chim trong lòng bàn tay (Bird In Hand Theory): Được phát triển bởi Myron Gordon, Eli Shapiro (1956), John Lintner (1962) và Baskin (1989), cho rằng nhà đầu tư chuộng cổ tức tiền mặt hiện tại hơn là lãi vốn tương lai không chắc chắn, qua đó việc chi trả cổ tức giúp giảm biến động giá cổ phiếu.
  • Lý thuyết Phát tín hiệu (Signaling Theory): Đề xuất bởi Bhattacharya (1979), Aharony và Swary (1980), cho rằng thông tin về cổ tức và lợi nhuận đóng vai trò như tín hiệu từ ban quản trị gửi tới thị trường nhằm thu hẹp bất đối xứng thông tin.

Phương pháp đo lường biến phụ thuộc

Biến phụ thuộc là Biến động giá cổ phiếu ($SPV$), được đo lường thông qua phương pháp độ lệch chuẩn của giá cao nhất và giá thấp nhất theo nghiên cứu của Parkinson (1980), thay thế cho phương pháp giá đóng cửa truyền thống để tăng độ chính xác:

$$SPV = \sqrt{\frac{1}{2} \left( \frac{PM_t - PL_t}{\frac{PM_t + PL_t}{2}} \right)^2}$$

Trong đó: $PM_t$ là thị giá cổ phiếu ở mức cao nhất tại thời điểm $t$, $PL_t$ là thị giá cổ phiếu ở mức thấp nhất tại thời điểm $t$.

Phương pháp nghiên cứu định lượng

  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Kỹ thuật lấy mẫu có mục đích chọn lọc 30 công ty BĐS niêm yết liên tục trên HOSE và công bố báo cáo tài chính đầy đủ trong giai đoạn 2014 – 2023, hình thành bộ dữ liệu bảng cân bằng (balanced panel data) với 300 quan sát ($30 \times 10$).
  • Nguồn dữ liệu: Dữ liệu vi mô trích xuất từ báo cáo tài chính kiểm toán của 30 doanh nghiệp và hệ thống dữ liệu HOSE; dữ liệu vĩ mô (Lạm phát) thu thập từ World Bank và Tổng cục Thống kê.
  • Quy trình ước lượng kinh tế lượng:
    • Thực hiện thống kê mô tả, phân tích ma trận hệ số tương quan Pearson và kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến bằng hệ số nhân tử phóng đại phương sai (VIF).
    • Ước lượng hồi quy qua ba mô hình: Hồi quy gộp (Pooled OLS), Mô hình tác động cố định (FEM) và Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM).
    • Thực hiện các kiểm định lựa chọn mô hình: Kiểm định F-test (chọn giữa Pooled OLS và FEM), Kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier (chọn giữa Pooled OLS và REM), Kiểm định Hausman (chọn giữa FEM và REM).
    • Kiểm tra các khuyết tật mô hình: Kiểm định tự tương quan (Wooldridge test) và kiểm định phương sai sai số thay đổi (Breusch-Pagan / Modified Wald test).
    • Sử dụng phương pháp Bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (Feasible Generalized Least Squares – FGLS) để khắc phục toàn diện các khuyết tật tự tương quan và phương sai sai số thay đổi.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu

Chương 1 thiết lập nền tảng khoa học cho toàn bộ khóa luận. Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014 – 2023, xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể và 3 câu hỏi nghiên cứu tương ứng. Phạm vi nghiên cứu được cố định tại sàn HOSE với mẫu 30 doanh nghiệp bất động sản trong 10 năm. Chương này cũng phân định rõ quy trình nghiên cứu logic gồm 8 bước từ xác định vấn đề, tổng quan lý thuyết, thu thập dữ liệu, chạy mô hình Stata đến đề xuất giải pháp chính sách.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu

Chương 2 phân tích chuyên sâu các khái niệm về thị trường chứng khoán (thị trường sơ cấp, thứ cấp, tập trung, OTC), cổ phiếu (mệnh giá, giá trị nội tại, thị giá) và bản chất của biến động giá cổ phiếu. Tác giả trình bày chi tiết 6 lý thuyết nền tảng (Bước đi ngẫu nhiên, APT, EMH, Cổ tức không liên quan, Chú chim trong lòng bàn tay, Phát tín hiệu).

Chương này tổng lược có hệ thống 12 công trình nghiên cứu nước ngoài (Nazir và ctg, 2010; Al-Shubiri, 2010; Hussainey và ctg, 2011; Hashemijoo và ctg, 2012; Omorokunwa và Ikponmwosa, 2014; Dissanayake và Wickramasinghe, 2016; Handayani và ctg, 2018; Kohar và ctg, 2018; Santioso và Angesti, 2019; Handayani và Harris, 2019; Kengatharan và Ford, 2019; Mehmood và ctg, 2019; Tari, 2021; Sirait và ctg, 2021; Sadrina và ctg, 2023; Sukma và ctg, 2023) và 9 công trình trong nước (Trương Đông Lộc, 2014; Võ Xuân Vinh và Nguyễn Minh Nguyệt, 2014; Lê Tấn Phước, 2016; Đinh Bảo Ngọc và Nguyễn Chí Cường, 2016; Nguyễn Thanh Hiếu và ctg, 2019; Lê Chính Trung, 2020; Lại Cao Mai Phương, 2022; Vũ Xuân Dũng và ctg, 2022; Lê Nguyễn Trà Giang và ctg, 2023; Nguyễn Hồng Nhung, 2023). Từ đó, tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu: chưa có nghiên cứu nào đánh giá đầy đủ tác động đồng thời của Biên lợi nhuận ròng (NPM) và Tỷ lệ tiền mặt (CASH) đến biến động giá cổ phiếu ngành BĐS tại Việt Nam với chuỗi dữ liệu kéo dài đến năm 2023.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 xây dựng quy trình nghiên cứu thực nghiệm và mô hình hồi quy đa biến. Mô hình gồm biến phụ thuộc $SPV$ và 9 biến độc lập (1 biến vĩ mô và 8 biến vi mô nội tại doanh nghiệp).

Mô hình hồi quy có dạng:

$$SPV_{it} = \beta_0 + \beta_1 INF_{it} + \beta_2 EPS_{it} + \beta_3 ROA_{it} + \beta_4 P/B_{it} + \beta_5 DPS_{it} + \beta_6 SIZE_{it} + \beta_7 LEV_{it} + \beta_8 NPM_{it} + \beta_9 CASH_{it} + \epsilon_{it}$$

Tên biến Ký hiệu Đo lường / Công thức Kỳ vọng dấu
Biến động giá cổ phiếu $SPV$ Công thức Parkinson (1980) tính từ giá cao nhất và thấp nhất Biến phụ thuộc
Lạm phát $INF$ Chỉ số giá tiêu dùng hàng năm (%) trích từ World Bank $(+)$
Thu nhập trên mỗi cổ phiếu $EPS$ Lợi nhuận sau thuế / Số lượng cổ phiếu lưu hành bình quân $(-)$
Lợi nhuận trên tài sản $ROA$ Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân $(-)$
Hệ số giá trên giá trị sổ sách $P/B$ Thị giá cổ phiếu / Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu $(-)$
Cổ tức trên mỗi cổ phiếu $DPS$ Tổng cổ tức chi trả bằng tiền mặt / Số lượng cổ phiếu $(-)$
Quy mô công ty $SIZE$ Logarit tự nhiên của Tổng tài sản ($\ln(Total Assets)$) $(-)$
Đòn bẩy tài chính $LEV$ Tổng nợ phải trả / Tổng tài sản $(-)$ / $(+)$
Biên lợi nhuận ròng $NPM$ Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu thuần $(+)$ / $(-)$
Tỷ lệ tiền mặt $CASH$ (Tiền + Tương đương tiền) / Tổng tài sản $(-)$

Chương này cũng xác định rõ các bước kiểm định kinh tế lượng: kiểm tra hệ số tương quan, kiểm định VIF, so sánh mô hình qua F-test, Breusch-Pagan LM test, Hausman test, kiểm định tự tương quan Wooldridge, kiểm định phương sai thay đổi và phương pháp ước lượng FGLS.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 thể hiện toàn bộ kết quả phân tích số liệu từ phần mềm Stata:

  • Thống kê mô tả và tương quan: Cung cấp giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, giá trị nhỏ nhất và lớn nhất của 300 quan sát; hệ số VIF của các biến đều nhỏ hơn ngưỡng quy định, chứng minh không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng.
  • Lựa chọn mô hình hồi quy:
    • Kiểm định F-test có ý nghĩa thống kê ($p < 0,05$), cho thấy mô hình FEM vượt trội hơn Pooled OLS.
    • Kiểm định Breusch-Pagan Lagrangian Multiplier ($p < 0,05$), cho thấy REM tốt hơn Pooled OLS.
    • Kiểm định Hausman cho kết quả có ý nghĩa thống kê ($p < 0,05$), khẳng định mô hình tác động cố định (FEM) phù hợp hơn REM.
  • Kiểm định khuyết tật và ước lượng FGLS: Kiểm định Wooldridge phát hiện hiện tượng tự tương quan và kiểm định modified Wald/Breusch-Pagan phát hiện phương sai sai số thay đổi trong mô hình FEM. Do đó, tác giả sử dụng mô hình FGLS để khắc phục hoàn toàn hai khuyết tật này.
  • Thảo luận kết quả hồi quy FGLS:
    • $INF$ tác động cùng chiều ($+$): Lạm phát tăng làm gia tăng bất ổn vĩ mô, khiến giá cổ phiếu BĐS dao động mạnh.
    • $NPM$ tác động cùng chiều ($+$): Phù hợp nghiên cứu của Kohar và ctg (2018), biên lợi nhuận ròng biến động mạnh kích thích hành vi đầu cơ, làm tăng biên độ dao động giá.
    • $EPS$, $ROA$, $P/B$, $DPS$, $SIZE$, $LEV$ tác động ngược chiều ($-$): Doanh nghiệp có hiệu quả sinh lời cao ($ROA$, $EPS$), quy mô lớn ($SIZE$), chi trả cổ tức ổn định ($DPS$), định giá sổ sách tốt ($P/B$) và cấu trúc đòn bẩy ($LEV$) được quản trị chặt chẽ giúp củng cố niềm tin nhà đầu tư, từ đó giảm thiểu biến động giá bất thường.
    • $CASH$ không có ý nghĩa thống kê đối với $SPV$.

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

Chương 5 đúc kết kết quả nghiên cứu thực nghiệm và xây dựng hệ thống hàm ý chính sách quản trị cụ thể:

  • Đối với doanh nghiệp bất động sản: Tập trung cải thiện hiệu quả vận hành tài sản ($ROA$) và thu nhập trên cổ phần ($EPS$); duy trì chính sách cổ tức bằng tiền ($DPS$) minh bạch nhằm tạo dòng tiền ổn định cho cổ đông theo lý thuyết Chú chim trong lòng bàn tay; kiểm soát cấu trúc vốn và tỷ lệ nợ vay ($LEV$) an toàn; tối ưu hóa biên lợi nhuận ròng ($NPM$) bền vững thay vì chạy theo tăng trưởng nóng.
  • Đối với cơ quan quản lý Nhà nước: Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần kiên định mục tiêu kiểm soát lạm phát ($INF$) nhằm ổn định tâm lý thị trường tài chính; tăng cường tính minh bạch và chuẩn mực công bố thông tin trên HOSE; hoàn thiện hành lang pháp lý thị trường bất động sản và thị trường vốn để hạn chế đầu cơ lướt sóng.
  • Trình bày các hạn chế về cỡ mẫu, phạm vi niêm yết và đề xuất định hướng nghiên cứu mở rộng trong tương lai.

Kết quả và đóng góp

Kết quả thực nghiệm chính

Bảng tổng hợp kết quả ước lượng từ mô hình hồi quy FGLS đối với 30 công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2014 – 2023:

Tên biến độc lập Ký hiệu biến Chiều hướng tác động thực nghiệm (FGLS) Ý nghĩa thống kê Phù hợp với nghiên cứu trước
Lạm phát $INF$ Cùng chiều $(+)$ Có ý nghĩa Omorokunwa & Ikponmwosa (2014), Đinh Bảo Ngọc & Nguyễn Chí Cường (2016), Nguyễn Hồng Nhung (2023)
Biên lợi nhuận ròng $NPM$ Cùng chiều $(+)$ Có ý nghĩa Kohar và ctg (2018)
Thu nhập trên mỗi cổ phiếu $EPS$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Santioso & Angesti (2019), Lê Chính Trung (2020), Nguyễn Hồng Nhung (2023)
Lợi nhuận trên tài sản $ROA$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Handayani & Harris (2019)
Hệ số giá trên giá trị sổ sách $P/B$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Sirait và ctg (2021)
Cổ tức trên mỗi cổ phiếu $DPS$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Kengatharan & Ford (2019), Nguyễn Hồng Nhung (2023)
Quy mô công ty $SIZE$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Hussainey và ctg (2011), Võ Xuân Vinh & Nguyễn Minh Nguyệt (2014), Lê Chính Trung (2020)
Đòn bẩy tài chính $LEV$ Ngược chiều $(-)$ Có ý nghĩa Mehmood và ctg (2019), Nguyễn Thanh Hiếu và ctg (2019), Sadrina và ctg (2023), Vũ Xuân Dũng và ctg (2022)
Tỷ lệ tiền mặt $CASH$ Không có tác động Không có ý nghĩa Khác biệt so với Handayani và ctg (2018)

Đóng góp của đề tài

  • Về mặt học thuật và thực nghiệm: Đề tài làm giàu nguồn tài liệu nghiên cứu thực nghiệm về thị trường bất động sản tại Việt Nam; cung cấp bằng chứng thực nghiệm rõ ràng về tác động của các nhân tố tài chính nội tại và vĩ mô đến biến động giá cổ phiếu trong giai đoạn 10 năm đầy biến động (2014 – 2023), bao gồm giai đoạn phục hồi hậu khủng hoảng và giai đoạn đại dịch Covid-19.
  • Bổ sung khoảng trống nghiên cứu: Khóa luận là một trong những công trình tiên phong tại Việt Nam đưa đồng thời hai biến số Biên lợi nhuận ròng ($NPM$) và Tỷ lệ tiền mặt ($CASH$) vào mô hình định lượng biến động giá cổ phiếu chuyên biệt cho nhóm ngành BĐS.
  • Đóng góp thực tiễn: Cung cấp cơ sở thực nghiệm định lượng cho các nhà quản trị công ty BĐS trong việc hoạch định chính sách tài chính, cổ tức, đòn bẩy nợ và hỗ trợ nhà đầu tư cá nhân, tổ chức nhận diện các yếu tố ảnh hưởng để quản trị rủi ro danh mục đầu tư.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

  1. Phạm vi không gian mẫu: Mẫu nghiên cứu chỉ giới hạn ở 30 công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, chưa bao quát các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) hay thị trường UPCoM, làm hạn chế tính đại diện toàn diện cho toàn ngành BĐS Việt Nam.
  2. Số lượng biến giải thích: Khóa luận chỉ xem xét 9 biến độc lập (1 biến vĩ mô là Lạm phát và 8 chỉ số tài chính nội tại), chưa kết hợp thêm các yếu tố vĩ mô quan trọng khác như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái, cung tiền hoặc các biến số đặc thù của thị trường BĐS (chính sách cấp phép dự án, biến động giá đất).
  3. Phương pháp xử lý dữ liệu: Nghiên cứu áp dụng kỹ thuật hồi quy tĩnh FGLS trên dữ liệu bảng cân bằng, chưa áp dụng các mô hình động (Dynamic Panel Data như GMM) để kiểm soát triệt để hiện tượng nội sinh tiềm ẩn giữa các biến tài chính.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

  1. Mở rộng quy mô mẫu: Thu thập và mở rộng mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản trên cả hai sàn HOSE, HNX và sàn UPCoM.
  2. Bổ sung các biến tác động mới: Bổ sung thêm các biến số vĩ mô (Lãi suất điều hành, Tăng trưởng tín dụng BĐS, Tỷ giá) và các biến số tâm lý thị trường, chỉ số thị trường chung (VN-Index) hoặc chính sách quản lý đất đai.
  3. Nâng cao kỹ thuật định lượng: Vận dụng phương pháp hồi quy GMM (System GMM hoặc Difference GMM) hoặc mô hình GARCH để nắm bắt cấu trúc phương sai thay đổi theo chuỗi thời gian ngắn hạn và kiểm soát biến trễ của biến động giá cổ phiếu.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo:
    • Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Kinh tế học, Quản trị Kinh doanh, Kế toán – Kiểm toán đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp hoặc đề tài nghiên cứu về thị trường chứng khoán, định giá tài sản và tài chính doanh nghiệp bất động sản.
    • Các nhà đầu tư cá nhân, chuyên viên phân tích tài chính tại các công ty chứng khoán, quỹ đầu tư cần căn cứ định lượng để đánh giá mức độ rủi ro biến động giá của nhóm cổ phiếu BĐS niêm yết.
    • Ban điều hành doanh nghiệp BĐS cần cơ sở khoa học để thiết lập chính sách cổ tức, quản trị đòn bẩy và công bố thông tin ra thị trường.
  • Nội dung giá trị cần tham khảo:
    • Quy trình xử lý dữ liệu bảng chuẩn mực trong phần mềm Stata: từ kiểm định đa cộng tuyến (VIF), kiểm định lựa chọn mô hình (F-test, Breusch-Pagan LM, Hausman) đến phát hiện khuyết tật tự tương quan (Wooldridge), phương sai sai số thay đổi và kỹ thuật khắc phục bằng FGLS.
    • Phương pháp ước lượng biến động giá cổ phiếu ($SPV$) theo công thức Parkinson (1980) tính toán từ biên độ giá cao nhất và thấp nhất.
    • Hệ thống bảng tổng lược tài liệu nghiên cứu phong phú bao gồm 12 bài báo quốc tế và 9 công trình trong nước liên quan trực tiếp đến các yếu tố tác động lên biến động giá cổ phiếu.

Câu hỏi thường gặp

1. Biến phụ thuộc Biến động giá cổ phiếu (SPV) trong khóa luận được tính toán theo công thức nào?

Biến động giá cổ phiếu ($SPV$) trong nghiên cứu không sử dụng phương pháp phương sai hay độ lệch chuẩn giá đóng cửa thông thường, mà được tính toán theo công thức độ lệch chuẩn của giá cao nhất ($PM_t$) và giá thấp nhất ($PL_t$) do Parkinson (1980) phát triển:

$$SPV = \sqrt{\frac{1}{2} \left( \frac{PM_t - PL_t}{\frac{PM_t + PL_t}{2}} \right)^2}$$

Phương pháp này sử dụng trọng số biên độ giá nhằm gia tăng hiệu quả và độ chính xác của ước lượng biến động giá trong kỳ nghiên cứu.

2. Mô hình hồi quy nào được tác giả lựa chọn làm kết quả cuối cùng để thảo luận và tại sao?

Mô hình ước lượng cuối cùng được tác giả sử dụng là Mô hình bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (FGLS). Ban đầu, các kiểm định F-test ($p < 0,05$), Breusch-Pagan LM ($p < 0,05$) và Hausman ($p < 0,05$) xác định Mô hình tác động cố định (FEM) là phù hợp nhất trong ba mô hình cơ bản (Pooled OLS, FEM, REM). Tuy nhiên, khi kiểm định khuyết tật mô hình FEM, tác giả phát hiện mô hình tồn tại đồng thời hiện tượng tự tương quan (kiểm định Wooldridge) và phương sai sai số thay đổi (kiểm định Modified Wald / Breusch-Pagan). Do đó, phương pháp hồi quy FGLS được vận dụng để khắc phục hoàn toàn hai khuyết tật này, đảm bảo các ước lượng hệ số hồi quy vững và không chệch.

3. Những yếu tố nào có tác động cùng chiều và ngược chiều đến biến động giá cổ phiếu BĐS?

Theo kết quả hồi quy FGLS:

  • Tác động cùng chiều ($+$): Lạm phát ($INF$) và Biên lợi nhuận ròng ($NPM$). Khi lạm phát hoặc biên lợi nhuận ròng tăng, mức độ dao động giá cổ phiếu BĐS có xu hướng tăng theo.
  • Tác động ngược chiều ($-$): Thu nhập trên mỗi cổ phiếu ($EPS$), Tỷ lệ lợi nhuận trên tài sản ($ROA$), Hệ số giá trên giá trị sổ sách ($P/B$), Cổ tức trên mỗi cổ phiếu ($DPS$), Quy mô công ty ($SIZE$) và Đòn bẩy tài chính ($LEV$). Khi các chỉ số tài chính này tăng lên, biên độ biến động giá cổ phiếu BĐS có xu hướng thu hẹp và ổn định hơn.

4. Biến độc lập nào không tìm thấy mối liên hệ có ý nghĩa thống kê với biến động giá cổ phiếu trong nghiên cứu?

Biến Tỷ lệ tiền mặt ($CASH$) — đo lường bằng tỷ số giữa tiền và tương đương tiền trên tổng tài sản — là biến duy nhất trong mô hình 9 biến độc lập không tìm thấy mối liên hệ có ý nghĩa thống kê với biến động giá cổ phiếu ($SPV$) của 30 công ty BĐS trên HOSE trong giai đoạn 2014 – 2023.

5. Khóa luận có những điểm mới và khắc phục khoảng trống nghiên cứu nào so với các nghiên cứu trước tại Việt Nam?

Khóa luận tập trung nghiên cứu chuyên biệt nhóm ngành bất động sản trên sàn HOSE trong chuỗi dữ liệu 10 năm cập nhật (2014 – 2023), bao quát giai đoạn sau khủng hoảng và giai đoạn đại dịch Covid-19. Đồng thời, đề tài bổ sung hai biến số mới là Biên lợi nhuận ròng ($NPM$) và Tỷ lệ tiền mặt ($CASH$) vào mô hình định lượng thực nghiệm — vốn là các biến rất ít được kiểm định đồng thời tại các nghiên cứu thị trường chứng khoán Việt Nam trước đây.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Võ Thị Yến Nhi đã hoàn thành toàn diện mục tiêu nghiên cứu thông qua việc phân tích định lượng tác động của 9 nhân tố tài chính và vĩ mô đến biến động giá cổ phiếu của 30 công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2014 – 2023. Bằng phương pháp ước lượng dữ liệu bảng FGLS giúp khắc phục triệt để hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi, công trình khẳng định vai trò tác động cùng chiều của Lạm phát ($INF$), Biên lợi nhuận ròng ($NPM$) và tác động ngược chiều của $EPS$, $ROA$, $P/B$, $DPS$, $SIZE$, $LEV$ lên biến động giá cổ phiếu. Các phát hiện thực nghiệm này cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc để đề xuất các giải pháp quản trị doanh nghiệp cũng như hàm ý chính sách điều tiết vĩ mô nhằm ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Việt Nam.